АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-10762/2015

г. Краснодар

30 октября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя Пугачева Николая Игоревича (ИНН 263404273309, ОГРНИП 306263524000040) – Лыжовой А.В. (доверенность от 25.05.2017), от органа, осуществляющего публичные полномочия – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) – Зафировой А.Б. (доверенность от 13.09.2017), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия – администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 по делу № А63-10762/2015 (судьи Джамбулатов С.И., Жуков Е.В., Сомов Е.Г.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Пугачев Н.И. (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации города Ставрополя (далее – администрация) и комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет) о признании незаконным решения от 18.05.2015 № 08/14-2870с об отказе в предоставлении услуги по предоставлению земельного участка площадью 6773 кв. м (в том числе 1488 кв. м с особым режимом использования; кадастровый номер 26:12:010402:388), расположенного по адресу: г. Ставрополь, улица 1-я Промышленная, 32, для завершения строительства объекта в аренду без проведения торгов; о возложении на администрацию и комитет обязанности устранить допущенное нарушение прав предпринимателя путем подготовки и выдачи уполномоченным органом муниципального образования в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:38, а также направить предпринимателю проект договора аренды данного участка.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.06.2017 (судья Жирнова С.Л.) в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя исключительного права на заключение нового договора аренды всего спорного земельного участка вне процедуры торгов. Суд установил, что проектная документация, разработанная ООО «СтройГрафика», на основании которой предпринимателю выдано разрешение на строительство, предусматривает размещение на спорном земельном участке помещения охраны (поз. 1 по ГП) и склада (поз. 2 по ГП). Вместе с тем, разрешение на строительство склада (вторая очередь, поз. 2 по ГП) не выдавалось и его возведение на земельном участке не начато. В такой ситуации предприниматель вправе претендовать только на земельный участок, необходимый и достаточный для завершения строительства помещения охраны (поз. 1 по ГП). Значительная часть первоначально отведенного под строительство участка не является необходимой для завершения строительства принадлежащего заявителю объекта. 

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 решение от 02.06.2017 отменено. Апелляционный суд признал незаконным решение комитета от 18.05.2015 № 08/14-2870с об отказе в предоставлении услуги по предоставлению земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:388; на администрацию и комитет возложена обязанность подготовить проект договора аренды земельного участка и направить его в адрес предпринимателя. Апелляционный суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что в случае необходимости образования земельного участка подлежит проведению процедура предварительного согласования предоставления земельного участка, установленная статьей 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), как сделанный без учета введения с 01.03.2015 упрощенной процедуры предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Отказ комитета мотивирован отсутствием на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства. Данный отказ нельзя признать законным, в том числе и исходя из  обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу № А63-15427/2015. Необходимость испрашиваемой площади земельного участка обусловлена проектной документацией, разработанной в соответствии с законодательством Российской Федерации и согласованной управлением архитектуры администрации города Ставрополя. Предоставление земельного участка меньшей площади приведет к невозможности завершения строительства объектов и их дальнейшей эксплуатации.

В кассационной жалобе комитет, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление от 23.08.2017 и оставить в силе решение от 02.06.2017. По мнению подателя жалобы, предприниматель вправе претендовать только на земельный участок, необходимый и достаточный для завершения строительства помещения охраны (поз. 1 по ГП). Согласно акту обследования земельного участка от 16.07.2015 на земельном участке расположен фундамент, произрастает древесно-кустарниковая растительность. Вышеизложенное свидетельствует о неиспользовании заявителем земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течение длительного времени с момента предоставления земельного участка по договору аренды в 2008 году.

В отзыве предприниматель указал на отсутствие оснований для отмены постановления от 23.08.2017.

В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы жалобы, представитель предпринимателя полагал, что постановление апелляционного суда принято на основании представленных в дело доказательств и соответствует нормам действующего земельного законодательства.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление суда апелляционной инстанции следует отменить.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 25.12.2007 № 3952 утвержден акт выбора земельного участка площадью 6773 кв. м и согласовано место размещения объектов производственного назначения и складских помещений по адресу: г. Ставрополь, ул. 1-я Промышленная, 32; земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду на три года для проектирования и строительства объектов производственного назначения и складских помещений (т. 1, л. д. 37). 

На основании указанного постановления комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 03.06.2008 заключили договор № 6618 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 6773 кв. м (кадастровый номер 26:12:010402:388), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 1-я Промышленная, 32, для проектирования и строительства объектов производственного назначения и складских помещений (т. 3, л. д. 95 – 110). 

03 декабря 2010 года предпринимателю выдано разрешение № RU 26309000 «1051-с» на строительство  объектов производственного назначения и складских помещений (пост охраны – 1-я очередь строительства, общая площадью 13,72 кв. м), сроком действия до 10.07.2011 (т. 1, л. д. 39). 

24 декабря 2010 года предприниматель зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства – пост охраны (литера А), назначение – нежилое, площадью застройки 25,2 кв. м, степенью готовности – 4%, инвентарный номер 07:401:002:000039470:А:20000, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. 1-я Промышленная, 32 (свидетельство о государственной регистрации права от 24.12.2010 серии 26-АЗ № 262576, запись о регистрации  № 26-26-01/165/2010-607; т. 1, л. д. 40). 

На основании постановления администрации от 08.08.2012 № 2399 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 03.09.2012 заключили договор № 982 аренды земельного участка площадью 6773 кв. м (кадастровый номер 26:12:010402:388), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 1-я Промышленная, 32, для продолжения строительства объектов производственного назначения и складских помещений. Срок действия договора определен сторонами с 08.08.2012 по 07.08.2015. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.10.2012 (т. 1, л. д. 41 – 44). 

14 апреля 2015 года предприниматель обратился в МКУ «Многофункциональный центр в г. Ставрополе» с заявлением о предоставлении услуги «Предоставление земельных участков завершения строительства объекта в аренду без проведения торгов» в отношении земельного участка площадью 6773 кв. м (кадастровый номер 26:12:010402:388), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 1-я Промышленная, 32, для продолжения строительства объектов производственного назначения и складских помещений. 

По результатам рассмотрения заявления предпринимателя комитет в письме                     от 18.05.2015 № 08/14-2870с сообщил об отказе в предоставлении муниципальной услуги, поскольку по результатам проверки, осуществленной в рамках муниципального земельного контроля, установлено, что на земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства; испрашиваемый земельный участок используется с нарушениями требований земельного законодательствам (т. 1, л. д. 51, 52). 

Предприниматель, полагая, что отказ не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

  Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А63-15427/2015 комитету отказано в удовлетворении искового заявления к предпринимателю о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: город Ставрополь, ул. 1-я Промышленная, 32, пост охраны, назначение нежилое, общей площадью застройки 25,2 кв. м, степень готовности 4%, инвентарный номер 07:401:002:000039470:А:20000, условный номер 26-26-01/165/2010-607 (литера А). Суды установили, что на спорном участке расположен возведенный предпринимателем объект, представляющий собой только часть конструкций (фундамент и цоколь) и на основании которых возможно продолжение строительства поста охраны; работы по сооружению фундамента объекта незавершенного строительства завершены; исходя из функционального назначения, наличия фундамента, невозможности сохранения объекта в процессе перемещения установлено, что спорный объект имеет прочную связь с землей.

  С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правильно указал, что в оспариваемом отказе от 18.05.2015 комитет неправомерно сослался на отсутствие на участке объекта незавершенного строительства. 

 В то же время данного обстоятельства недостаточно для удовлетворения требований предпринимателя. 

 В силу части 2 статьи 201 Кодекса оспариваемый отказ органа местного самоуправления мог быть признан незаконным при наличии одновременно двух условий: такой отказ не соответствовал закону; незаконное решение уполномоченного органа нарушал права и законных интересы заявителя.

 В данном случае названные условия отсутствуют, поскольку возможность предоставления предпринимателю вне публичных процедур земельного участка площадью 6773 кв. м из материалов настоящего дела не следует.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с рассматриваемым подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Действующая на момент принятия оспариваемого отказа редакция пункта 21                статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) устанавливала, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса. При этом положения рассматриваемого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Как видно из материалов дела постановлением администрации г. Ставрополя                    от 08.08.2012 № 2399 со ссылкой на наличие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства (свидетельство от 24.12.2010, номер записи о регистрации – 26-26-01/165/2010-607) спорный земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду на новый срок для продолжения строительства объектов производственного назначения и складских помещений (т. 1, л. д. 49).

В рассматриваемом случае единственным правомерным основанием для предоставления предпринимателю в 2012 году без торгов сформированного земельного участка для продолжения строительства служили правила пункта 21 статьи 3 Закона               № 137-ФЗ, согласно которым собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Таким образом, поскольку спорный земельный участок ранее предоставлялся собственнику объекта незавершенного строительства, названного в свидетельстве о государственной регистрации права от 24.12.2010 (т. 1, л. д. 40), в соответствии с правилами пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, основания для применения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса у суда апелляционной инстанции отсутствовали. Оспариваемый отказ комитета не нарушает права и законные интересы предпринимателя (подпункт 1 статьи 39.16, подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса).

Кроме того, в силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (с учетом положений пункта 5 этой статьи) возможность предоставления без торгов в аренду земельного участка связана с необходимостью достройки именно существующего объекта незавершенного строительства. В данном случае на участке находится незавершенный строительством объект площадью застройки 25,2 кв. м (т. 1, л. д. 55), разрешение на строительство иных объектов (2-я очередь строительства) заявителю не выдавалось (т. 3, л. д. 28 – 30), иные объекты на участке не возведены (т. 1, л. д. 62 – 64), поэтому суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие условий для предоставления в аренду без торгов всего земельного участка площадью 6773 кв. м.

   С учетом положений пункта 5 части 1 статьи 287 Кодекса постановление апелляционного суда от 23.08.2017 следует отменить и оставить в силе решение               от 02.06.2017.

 От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе комитет освобожден.

  Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 по делу № А63-10762/2015 отменить, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.06.2017 по данному делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

 

Судьи

В.А. Анциферов

Я.Е. Волков