﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-47080/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  23 января 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  24 января 2020 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи			Шуйской С.И.,

судей							        Демидовой Е.Ю.,

								        Тихомирова В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Бердска на решение от 28.06.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Булахова Е.И.) и постановление от 25.09.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Павлова Ю.И.) по делу № А45-47080/2018  по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Илющенко Александра Петровича                   (ИНН 540209408055, ОГРНИП 306544510700090) к администрации города Бердска (633010, Новосибирская обл., г. Бердск, ул. М. Горького, д. 9,                  ИНН 5445113914, ОГРН 1025404731109) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка. 

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Илющенко Александр Петрович обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),  к администрации города Бердска (далее – администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды № 274-Д от 12.11.2018 (далее – договор аренды № 274-Д) земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:32:010689:117, с адресом: Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона «Северный» со стороны Бердского залива, площадью 53 768 м², предоставленного на основании постановления администрации города Бердска № 1374 от 29.05.2018, изложив пункт 2.2. договора аренды № 274-Д в следующей редакции:

«Расчетным периодом по договору аренды является календарный год.

Размер годовой арендной платы определен на основании заключения эксперта № 16-04/19 от 11 апреля 2019, объектом оценки которого выступает годовая арендная плата за право пользования земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов – для строительства и реализации инвестиционного проекта Туристическо – культурный центр «Бердский острог» площадь: 53 768 м², кадастровый номер: 54:32:010689:117, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона «Северный» со стороны Бердского залива.

Размер годовой арендной платы составляет 300 000 (триста тысяч) рублей».

Изложить пункт 1.3 договора аренды № 274-Д в следующей редакции:

«Срок действия договора – 3 года с момента вступления решения Арбитражного суда Новосибирской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в законную силу».

Исковые требования со ссылкой на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) мотивированы наличием у сторон разногласий по стоимости арендной платы.

Решением от 28.06.2019 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 25.09.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе администрация просит отменить вынесенные судебные акты и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что размер годовой арендной платы был определен  на основании отчета от 06.09.2018                        № 285Н/09.18; судами необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы и не учтено, что экспертом применен лишь затратный и сравнительный метод, но не применен доходный метод; у администрации имеются сомнения в беспристрастности эксперта в связи с чем ответчик не может доверять выводам эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эдвайзер» (далее – ООО «Эдвайзер»).

В отзыве на кассационную жалобу Илющенко А.П. возражает против ее удовлетворения ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.

Илющенко А.П., администрация о времени и месте судебного заседания извещены, однако своих представителей не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением администрации от 29.05.2018 № 1374 на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Илющенко А.П. предоставлен а аренду сроком на 3 года однократно для завершения строительства земельный участок с кадастровым номером  54:32:010689:117, общей площадью 53 768 м²,  местоположением: Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона «Северный», со стороны Бердского залива.

Затем администрация направила в адрес истца проект договора аренды № 274-Д, которым предусмотрено, что вышеуказанный земельный участок предоставляется арендатору для строительства и реализация инвестиционного проекта «Туристическо-культурный центр «Бердский острог», с таким же разрешенным использованием.

Согласно пункту 2.2 договора аренды в редакции арендодателя расчетным периодом по договору аренды является календарный год.

Размер годовой арендной платы определен на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Центр Оценки»  (далее –                       ООО «Центр Оценки»)  от 06.09.2018 № 285Н/09.18 «Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка, расположенного по адресу «Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона «Северный» со стороны Бердского залива, кадастровый номер 54:32:010689:117» в размере 1 005 000 руб. без НДС в год. 

Считая, что указанный размер является завышенным, Илющенко А.П.  обратился в общество с ограниченной ответственностью «Авада» (далее – ООО «Авада») для проведения оценки рыночной стоимости годовой арендной платы арендуемого земельного участка.

Согласно отчету ООО «Авада» об оценке от 22.10.2018 № 4-10/18 рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка составляет 240 000 руб.

В связи с несогласием с ценой, предложенной администрацией, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий от 19.11.2018 (получен 01.01.2019), в котором стоимость годовой арендной платы указал в размере 240 000 руб.

Однако администрация сочла необоснованным данный размер и выслала Илющенко А.П. протокол согласования разногласий от 18.12.2018, указав размер арендной платы в сумме 1 005 000 руб.

Так как разногласия сторонами не были урегулированы, истец предъявил в суд настоящий иск, который удовлетворен в связи с правомерностью заявленных требований.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья             422 ГК РФ).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 3 статьи                 39.7 ЗК РФ).

В рассматриваемом случае правила определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, регламентируются постановлением правительства Новосибирской области  от 10.06.2015 № 219-п, согласно которому размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Судами установлено, что администрация при определении в договоре аренды использовало отчет ООО «Центр Оценки»  от 06.09.2018                              № 285Н/09.18, согласно которому размер арендной платы за участок по состоянию на 06.09.2018 составляет в год 1 005 000 руб. без НДС. 

В то же время истец представил отчет ООО «Авада» об оценке от 22.10.2018 № 4-10/18, в котором размер арендной платы эксперт определил в сумме 240 000 руб.

В связи с наличием в материалах дела двух отчетов об оценке с различным определением стоимости права аренды одного объекта недвижимости суд первой инстанции на основании ходатайства истца определением от 19.02.2019 назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Эдвайзер» Цхай О.С.

По заключению эксперта от 11.04.2019 № 16-04/19 рыночная цена предоставляемого в аренду земельного участка по состоянию на 12.11.2018 (на дату заключения договора аренды № 274-Д) составляет 300 000 руб.

Данное обстоятельство послужило основанием для уточнения Илющенко А.П. исковых требований.

Помимо этого, в целях полного выяснения и анализа обстоятельств по делу суд вызывал в судебное заседание эксперта ООО «Эдвайзер» Цхай О.С., которая дала свои пояснения по проведенной экспертизе и ответила на вопросы суда и представителей сторон

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с материалами дела, суды признали его соответствующим действующему законодательству об оценочной деятельности.

Судами не установлено нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных статьями 82, 83 АПК РФ, с учетом официальных разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в связи с чем не имелось оснований для сомнений в выводах эксперта и для проведения повторной экспертизы, о чем заявляла администрация, тем более что требование ответчика о проведении повторной экспертизы было основано на несогласии с выводами эксперта, содержащимися в заключении судебной экспертизы.

Что касается утверждения заявителя о том, что экспертом неправомерно не применен доходный метод, то суды, отклоняя данный довод, указали, что доходный подход не применялся экспертом, постольку, поскольку объектом исследования являлась величина арендной платы, которая сама по себе генерировать потоки доходов (расходов) не может; выделение этой величины из будущих доходов от построенных объектов (реализуемого инвестиционного проекта) превращает стоимость из рыночной в инвестиционную (стоимость для конкретного лица (группы лиц)), так как в этом случае используются данные одного конкретного проекта, что означает, что при реализации иного проекта на этом же земельном участке (в рамках разрешенного использования), стоимость права пользования изменится; с учетом того, что рынок неактивный, объем предложений небольшой, подобрать большее количество земельных участков в период с 01.01.2018 по 02.11.2018 в г. Бердске не представилось возможным.

Кроме того, суды верно отметили, что в отчете, представленном администрацией, оценщик так же не применял доходный подход.

То обстоятельство, что администрация не может доверять эксперту     Цхай О.С. по причине неприменения ею доходного метода, не принимается во внимание суда кассационной инстанции. Мотивированное заявление об отводе эксперта в порядке, предусмотренном главой 3 АПК РФ, ответчик в суд не направлял.

При таких обстоятельствах требования Илющенко А.П. удовлетворены на законных основаниях.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о фактических обстоятельствах рассматриваемого дела и доказательственной базе, свидетельствующей, по мнению администрации, о необоснованности заявленных требований, были предметом исследования судов обеих инстанций, получили надлежащую правовую оценку и направлены на переоценку выводов судов и содержащихся в деле доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (глава 35 АПК РФ).

Неправильного применения и нарушений норм материального права либо норм процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не выявлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 28.06.2019 Арбитражного суда Новосибирской области                        и постановление от 25.09.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-47080/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья					С.И. Шуйская

Судьи									        Е.Ю. Демидова

										        В.В. Тихомиров