ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-29384/2022

г. Красноярск

29 мая 2023 года

Судья Третьего арбитражного апелляционного суда Инхиреева М.Н.,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Спектр»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «26» февраля 2023 года по делу  № А33-29384/2022, рассмотренному в порядке упрощенного производства,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Канска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Спектр» (далее – ответчик) о взыскании 397 345 руб. 29 коп. долга по договору аренды № 31А/99 от 15.06.2015 г. за период с 01.11.2019 по 28.02.2021.

Определением от 17.11.2022 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства.

19.01.2023 судом вынесена резолютивная часть решения по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от «26» февраля 2023 года по делу № А33-29384/2022 исковые требования удовлетворены. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Спектр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Канска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 397 345 руб. 29 коп. долга по договору аренды  № 31А/99 от 15.06.2015 г. за период с 01.11.2019 по 28.02.2021. Также взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Спектр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 10 947 руб. государственной пошлины

Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Спектр» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требования в полном объеме, ссылаясь на следующее:

- здание, переданное в пользование ответчику, отключено от коммунальных ресурсов, в том числе водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, в связи с чем ответчик лишен права пользоваться имуществом в соответствии с его назначением;

- ответчик пытался урегулировать с истцом вопрос о необходимости подключения здания к коммунальным ресурсам, однако получал отрицательный ответ, т.к. фактически здание является объектом культурного наследия регионального значения «Корпус винной монополии, кон. XIX в.»;

- в результате бездействия истца, не исполнившего обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, и не уведомившего арендатора об имеющихся дефектах, ответчик  фактически не смог использовать помещение по его непосредственному назначению.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.04.2023 апелляционная жалоба принята к производству.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Комитет по управлению муниципального имущества города Канска (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Спектр» (арендатор) заключили договор на аренду зданий, объектов, сооружений, являющихся муниципальной собственностью города Канск от 15.06.2015 № 31 А/99, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое задание общей площадью 812,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, для использования под офис.

Согласно пункту 1.2. срок действия договора устанавливается с момента государственной регистрации на 5 лет.

В соответствии с пунктом 3.1 договора № 31 А/99 от 15.06.2015 размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет 23600 руб. 00 коп. в месяц за площадь, сдаваемую в аренду, в том числе НДС.

Согласно пункту 3.2. договора № 31А/99 от 15.06.2015 арендная плата перечисляется ежемесячно в срок до 25 числа текущего месяца.

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке с обязательным уведомлением арендатора, но не чаще одного раза в год, при этом размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночно обоснованной величины арендной платы, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ (пункт 3.3 договора).

В пункте 5.1.1 договора стороны согласовали, что арендодатель не отвечает за недостатки переданного в аренду здания, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра здания или проверки его исправности при заключении договора или передачи здания в аренду.

Арендатор согласен за счет собственных средств устранить все имеющиеся в здании недостатки на момент сдачи их в аренду (пункт 8.3 договора).

По акту приема-передачи от 15.06.2015 арендованное здание передано арендатору в пользование.

В акте приема-передачи от 15.05.2015 отмечено, что здание передано арендатору в известном техническом состоянии, претензий к состоянию здания в арендатора нет. Акт подписан и скреплен печатями обеих сторон.

Письмом от 15.05.2019 № 7114 Комитет по управлению муниципального имущества города Канска уведомил ООО «Спектр» об увеличении размера арендной платы с 01.06.2019 до 29300 руб. с учетом НДС в соответствии с отчетом № 2019-2 от 30.04.2019 об оценке рыночно обоснованной величины арендной платы за нежилое здание общей площадью 812,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, указав на необходимость внесения арендной платы в размере 24416 руб. 67 коп. до 25 числа ежемесячно. Письмо направлено почтовой связью, что подтверждается списком отправленной корреспонденции от 15.05.2019.

Письмом от 29.05.2020 № 1022 Комитет по управлению муниципального имущества города Канска уведомил ООО «Спектр» об увеличении размера арендной платы с 01.06.2020 до 31700 руб. с учетом НДС в соответствии с отчетом № 117-20-13 от 28.05.2020 об оценке рыночно обоснованной величины арендной платы за нежилое здание общей площадью 812,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>. указав на необходимость внесения арендной платы в размере 26416 руб. 67 коп. до 25 числа ежемесячно. Письмо от 29.05.2020 получено представителем ответчика ФИО1 29.05.2020.

Претензией от 11.07.2022 № СУ-105 Комитет по управлению муниципального имущества города Канска обратился к ООО «Спектр» с требованием об оплате в десятидневный срок 397 345,29 руб. долга по договору аренды от 15.06.2015 № 31А/99. Претензия получена адресатом 13.07.2022. Требования претензии оставлены без удовлетворения.

Считая свои права нарушенными, истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика долга 397 345,29 руб. за период с 01.11.2019 по 28.02.2021.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 606, 614, 612 ГК РФ, установив, что истец исполнил надлежащим образом свои обязательства по передаче арендованного объекта ответчику, следовательно, у арендодателя имеется право требования внесения арендной платы за спорный период, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, взыскав с общества с ограниченной ответственностью «Спектр» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Канска 397345 руб. 29 коп. долга по договору аренды № 31А/99 от 15.06.2015 г. за период с 01.11.2019 по 28.02.2021, а также взыскав с общества с ограниченной ответственностью «Спектр» в доход федерального бюджета 10 947 руб. государственной пошлины.

Третий арбитражный апелляционный суд, проверив законность решения в порядке статей 229, 270, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда на основании следующего.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

Учитывая, что спорные правоотношения возникли из договора аренды, следовательно, они подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой гражданского кодекса Российской Федерации, а также подлежат специальному регулированию нормами главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В рассматриваемом случае, суд первой инстанции установил факт передачи истцом имущества по договору аренды от 15.06.2015 № 31 А/99 ответчику во временное владение и пользование, что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 3.1 договора № 31 А/99 от 15.06.2015 размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет 23600 руб. 00 коп. в месяц за площадь, сдаваемую в аренду, в том числе НДС. Согласно пункту 3.2. договора № 31А/99 от 15.06.2015 арендная плата перечисляется ежемесячно в срок до 25 числа текущего месяца.

При этом размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке с обязательным уведомлением арендатора, но не чаще одного раза в год, при этом размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночно обоснованной величины арендной платы, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ (пункт 3.3 договора).

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в передаче имущества, после чего арендодатель вправе требовать арендную плату.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец исполнил обязательства по договору надлежащим образом, передав ответчику в аренду недвижимое имущество, что подтверждается договором аренды и подписанным актом приема-передачи.

Доказательств обратного не представлено ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной жалобе.

Из акта приема-передачи от 15.05.2015 следует, что здание передано арендатору в известном техническом состоянии, претензий к состоянию здания в арендатора нет. Акт подписан и скреплен печатями обеих сторон.

Как следует из материалов дела, задолженность по арендной плате в размере в сумме 397 345,29 руб. определена истцом за период с 01.11.2019 по 28.02.2021 в соответствии с уведомлениями от 15.05.2019, от 29.05.2020, согласно которым в соответствии с пунктом 4.4 Положения «О порядке предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Канска», утвержденного Канским городским Советом депутатов 21.12.2011 г. за № 27-152, размер арендной платы может быть изменен на основании отчета независимых оценщиков.

Как было указано ранее, отказ от исполнения обязательств, изменение условий обязательств в одностороннем порядке статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком в нарушение вышеуказанной статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств оплаты долга за указанный период не представлено, следовательно, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции об удовлетворении требования о взыскании с ответчика 397 345 руб. 29 коп. долга.

Доводы, заявленные ответчиком в суде первой инстанции о необходимости расчета долга исходя из первоначальной суммы, указанной в договоре (в размере 23600 руб. ежемесячно), правомерно отклонены.

В соответствии с пунктом 4.4. Решения Канского городского Совета депутатов Красноярского края от 21.12.2011 N 27-152 (ред. от 22.12.2015) «О Положении о порядке предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Канска» размер арендной платы может быть изменен на основании отчета независимых оценщиков, но не чаще одного раза в год, без согласования с арендатором при изменении арендной платы на рынке аналогичных услуг.

Кроме того, право на изменение размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке прямо предусмотрено пунктом 3.3 договора.

При этом вышеуказанными с уведомлениями от 15.05.2019 № 7114, от 29.05.2020 № 1022 арендатор в установленном порядке извещен об изменении размера арендной платы по договору аренды.

Доводы апелляционной жалобы о том, что здание, переданное в пользование ответчику, отключено от коммунальных ресурсов, в том числе водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, (20.01.2017 территория по ул. Московская, д. 12 была передана в собственность частному охранному предприятию «Лазер» и новый владелец отключил все здания от по ул. Московская, д. 12), отклоняются судом апелляционной инстанции.

Как следует из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Необходимо учитывать положения пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, где предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При этом в случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредостав-ленному исполнению (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, ответчик не представил относимых и допустимых доказательств того, что он не мог использовать арендованное имущество в связи с тем, что здание не было подключено к коммунальным ресурсам.

Как  верно отмечено судом первой инстанции, ответчик, арендуя здание, был осведомлен о его техническом состоянии. В акте приема-передачи от 15.05.2015 указано, что здание передано арендатору в известном техническом состоянии, претензий к состоянию здания в арендатора нет. Акт подписан и скреплен печатями обеих сторон. В договоре аренды указано, что передаваемое здание является объектом культурного наследия регионального значения, соответственно, заключая договор аренды ответчик мог предполагать о наличии определенных ограничений, связанных с использованием здания.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче имущества в аренду.

Объем правомочий арендатора при обнаружении недостатков принятого в аренду имущества, о которых не было известно во время заключения договора аренды, установлен пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в результате бездействий истца, не исполнившего обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, и не уведомившего арендатора об имеющихся дефектах, ответчик  фактически не смог использовать помещение по его непосредственному назначению, подлежат отклонению.

В деле отсутствуют доказательства того, что после обнаружения недостатков здания, таких как отсутствие коммуникаций, препятствующих использованию объекта по назначению, ответчик предпринял меры, предусмотренные статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: потребовал от арендодателя устранения недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы, направив уведомление арендодателю об удержании понесенных расходов на устранение обнаруженных недостатков из арендной платы, либо потребовал досрочного расторжения договора.

Представленные ответчиком письма предпринимателей ФИО2, ФИО3, согласно которым ответчик не осуществлял деятельность в арендованном здании, не являются допустимыми доказательствами факта неиспользования помещений, поскольку составлены в одностороннем порядке третьими лицами.

Письмо ООО «Лазер» от 01.12.2022 также не может быть оценено как надлежащее доказательство того факта, что ответчик не пользовался зданием, либо что здание находилось в техническом состоянии, не позволяющем его использовать.

Ответчик указывает, что просил истца привести здание в надлежащее техническое состояние, однако получил отрицательный ответ. Между тем, соответствующие доводы какими-либо доказательствами не подтверждены. В материалы представлено письмо ответчика, адресованное истцу (получено истцом 23.07.2020), где ответчик просит провести совместный осмотр помещения. В ответ на данное письмо, истец в письме от 31.07.2020 указывает, что осмотр имущества производится в соответствии с условиями договора с составлением акта проверки, при этом в случае необходимости совместного осмотра, истец просит заблаговременно согласовать дату осмотра.

Таким образом, из письма от 31.07.2020 не следует, что истец отказывал в осмотре помещения, напротив, указано, что осмотр производится в соответствии с условиями договора аренды с составлением акта. При этом со стороны ответчика не представлено каких-либо доказательств уклонения истца от проведения осмотра. В письме, адресованном истцу, также не содержится указания на то, что осмотр необходимо произвести в связи с недостатками, препятствующими использованию помещения.

Заявитель жалобы указывает, что обстоятельства, препятствующие использованию имущества, образовались в 2017 году. Вместе с тем, какие-либо доказательства в обоснование данных доводов не представлены. При этом в случае выявления в 2017 году недостатков, свидетельствующих о невозможности использования имущества, действуя разумно и добросовестно, ответчик мог принять какие-либо меры с указанного периода по понуждению арендодателя устранить недостатки, требовать расторжения договора аренды, либо, как минимум, надлежащим образом зафиксировать соответствующие недостатки. Вместе с тем, какие-либо доказательства в обоснование доводов жалобы о невозможности использования имущества, не представлены.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что доводы ответчика являются необоснованными и документально не подтверждены.

Кроме того, досрочное освобождение арендуемого помещения не свидетельствует о прекращении обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 13 Обзора). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).

Учитывая вышеизложенное и то обстоятельство, что ни доказательств прекращения договора аренды, ни факта уклонения арендодателя от приемки арендованного имущества, в материалы дела не представлено, а истец исполнил надлежащим образом свои обязательства по передаче арендованного объекта ответчику, таким образом, у арендодателя имеется право требования внесения арендной платы за спорный период, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные  исковые требования.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выводов суда первой инстанции не опровергают, подлежат отклонению, поскольку по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судом на основании произведенной им оценки имеющихся в деле доказательств, по причине несогласия заявителя жалобы с результатами указанной оценки суда. Несогласие заявителя жалобы с выводами суда не свидетельствует о нарушении норм права.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы (ответчика).

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «26» февраля 2023 года по делу  № А33-29384/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение только по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья

М.Н. Инхиреева