ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-16659/2022

г. Челябинск

10 января 2023 года

Дело № А76-39277/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 января 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «10-й дом» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.10.2022 по делу № А76-39277/2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «10-й дом» - ФИО2 (доверенность от 23.05.2022, срок действия 1 год, диплом, паспорт),

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - ФИО3 (доверенность от 24.02.2022, срок действия один год, служебное удостоверение, нотариально заверенная копия диплома).

 

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «10-й Дом» (далее – заявитель, ООО СЗ «10-й Дом») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – заинтересованное лицо, Комитет), в котором просит признать незаконным односторонний отказ Комитета от договора УЗ № 011370-К-2013 краткосрочной аренды земли от 16.01.2013, выраженный в Уведомлении об отказе от договора от 16.04.2020 исх. 12784, а также признать незаконными действия Комитета по погашению записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509021:53 (т. 1 л.д. 4-11). 

Определениями суда от 01.12.2020, 27.09.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Администрация города Челябинска, общество с ограниченной ответственностью корпорация «Стальконструкция», Государственный комитет охраны объектов культурного наследия Челябинской области.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.10.2022 (резолютивная часть объявлена 20.10.2022) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО СЗ «10-й Дом» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы полагал, что имеются противоречия между ООО СЗ «10 дом» и Комитетом, а именно в деле № А76-39277/2020 администрация говорит о расторжении договора от 16.04.2020, а в рамках включения в реестр требований кредиторов просит взыскать задолженность за период с 01.01.2020 по 31.03.2021, так как договор является действующим. 

Апеллянт указал, что пунктом 6.4 договора установлен исчерпывающий перечень случаев, при которых допускается односторонний отказ арендодателя от договора. Наступление указанных случаев со стороны арендодателя не зафиксировано и не подтверждено. Более того, односторонний отказ от договора последовал от арендодателя в момент активного освоения со стороны ООО СЗ «10-й Дом» земельного участка. Все действия, предпринятые ООО СЗ «10-й Дом» в период с 2018 года по 2020 год, были направлены на получение разрешения на строительство и соответствовали требованиям законодательства Российской Федерации. Таким образом, недобросовестность в действиях Комитета при принятии решения об одностороннем отказе от договора, привела к невозможности получения истцом разрешения на строительство, а в дальнейшем и на ввод объекта в эксплуатацию и возникновения права собственности на объект недвижимости, по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Податель жалобы отметил, что арендатор уже понес значительные затраты на освоение земельного участка, основываясь на письме (от 26.08.2019 исх. №28791), в котором Комитет признал договор УЗ № 011370-К-2013 от 16.01.2013, действующим и полагал возможным окончить строительство объекта недвижимости, ввести его в эксплуатацию и в дальнейшем эксплуатировать с целью извлечения прибыли

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представители третьих лиц не явились. 

С учетом мнения представителей заявителя и заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц по делу.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель Комитета, напротив, возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, на основании договора переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от 10.04.2018 (т. 1 л.д. 26-32), заключенного между обществом с ограниченной ответственностью корпорация «Стальконструкция» и ООО «10-й Дом», к ООО «10-й Дом», с согласия арендодателя (Комитета), перешли все права и обязанности по договору УЗ № 011370-К-2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 16.01.2013, на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0509021:53, площадью 2971 кв. м, расположенный по ул. Российской в Центральном районе г. Челябинска, для строительства офисных зданий с паркингом (далее – договор, т. 1 л.д. 13-20). 

Договор УЗ № 011370-К-2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 16.01.2013, зарегистрирован в установленном законом порядке 12.02.2013 года, номер регистрации 74-74/19/008/2013 (далее – договор аренды). 

Право аренды по договору переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от 10.04.2018, надлежащим образом перешло к ООО «10-й Дом», несмотря на то, что данный переход права не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с тем, что срок действия договора УЗ № 011370-К-2013 на момент перехода права, был продлен на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), о чем свидетельствуют: уведомление о приостановлении государственной регистрации от 19.04.2018 №74/001/220/2018-7954 (т. 1 л.д. 52-53) и уведомление о прекращении регистрации от 03.05.2018 №74/001/220/2018-7954 (т. 1 л.д. 54), подготовленные Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области. 

10.04.2018 сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка (т. 1 л.д. 33). 

02.07.2018 Комитетом в адрес ООО СЗ «10-й Дом» (наименование арендатора изменено) было направлено уведомление об отказе от договора УЗ № 011370-К-2013 от 16.01.2013, возобновленного на неопределенный срок на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (исх.№ 19920) (т. 1 л.д. 55, 56). 

26.08.2019 письмом за №28791, Комитетом было отозвано вышеуказанное уведомление, в связи с получением Комитетом дополнительной информации об освоении земельного участка. Этим же письмом Комитет сообщил ООО «10-й Дом», что признает договор УЗ № 011370-К-2013 от 16.01.2013 действующим (т. 1 л.д. 57). 

16.04.2020 Комитетом в адрес ООО СЗ «10-й Дом» было направлено повторное уведомление об отказе от договора УЗ № 011370-К-2013 от 16.01.2013, возобновленного на неопределенный срок на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (исх.№ 12784) (т. 1 л.д. 58, 59). 

Не согласившись с данным уведомлением об отказе от договора, ООО СЗ «10-й Дом» направило в адрес Комитета письмо от 12.05.2020 исх.194, с просьбой отозвать уведомление в связи с интенсивным освоением земельного участка (т. 1 л.д. 61, 62). 

Письмом Комитета от 09.06.2020 исх.№ 19636, в адрес ООО СЗ «10-й Дом», было сообщено о том, что позиция, изложенная в Уведомлении об отказе от договора (исх.№ 12784) (т. 1 л.д. 63), является актуальной. 

В дальнейшем, письмом Комитета от 17.06.2020 исх.№ 20403, в адрес ООО СЗ «10-й Дом», было сообщено о том, что 15.06.2020, Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области прекращено право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509021:53 (т. 1 л.д. 64). 

ООО СЗ «10-й Дом» повторно направило в адрес Комитета письмо от 03.07.2020 исх.202, с обоснованием своей позиции по вышеизложенному вопросу и с просьбой о заключении нового договора аренды (т. 1 л.д. 73, 74). 

30.07.2020 письмом Комитета (исх.№ 26779), в адрес ООО СЗ «10-й Дом», было сообщено об отказе в заключении нового договора аренды (т.1 л.д. 75-76). 

Односторонний отказ Комитета от договора УЗ № 011370-К-2013 от 16.01.2013, изложенный в уведомлении об отказе от договора от 16.04.2020 исх.№ 12784, ООО СЗ «10-й Дом» считает незаконным и необоснованным, нарушающим его права и охраняемые законом интересы. 

Решением Арбитражного суда Челябинской области ООО СЗ «10-й дом», признан несостоятельным банкротом. В отношении должника открыто конкурсное производство сроком до 15.04.2022.

Конкурсным управляющим ООО СЗ «10-й дом» утвержден ФИО4, член Союза «Уральская саморегулируемая организация арбитражных управляющих».

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком реализовано безусловное право арендодателя - Комитета отказаться от договора, вне зависимости от наличия или отсутствия каких-либо нарушений со стороны арендатора. При этом, пункт 6.4 договора не может быть применен в спорной ситуации, поскольку предусматривает основания досрочного расторжения договора, а в данном случае договор продлен на неопределенный срок. 

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательств, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта, приняв во внимание следующие конкретные обстоятельства настоящего дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 011370-К-2013 от 16.01.2013, договора уступки права от 10.04.2018, между сторонами возникли обязательственные правоотношения по аренде ООО СЗ «10-й Дом» земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509021:53.

Из материалов дела следует , что договор аренды заключен сторонами с условием применения их к отношениям, возникшим с 25.11.2011 до 25.10.2013, участок передан по акту приема-передачи земельного участка первоначальному арендатору 16.01.2013 (т. 1 л.д. 23). 

На основании пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку из материалов дела не следует, сторонами суду первой инстанции не были представлены доказательства прекращения арендных отношений или заявления возражений со стороны арендодателя против продолжения пользования арендатором земельным участком после 25.10.2013, суд первой инстанции пришел к верному выводу о возобновлении договора аренды земли УЗ № 011370-К-2013 от 16.01.2013 на неопределенный срок.

В пункте 5.1.8 договора стороны также предусмотрели, что в случае продления договора аренды на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом арендатора за 15 дней. В данном случае договор считается прекращенным по истечении 15 дней с момента отправки арендодателем арендатору уведомления о прекращении договора. 

16.04.2020 Комитетом в ООО СЗ «10-й Дом» направлено уведомление № 12784 об отказе от договора аренды. 

15.06.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области внесены в Единый государственный реестр недвижимости сведения о прекращении договора аренды 

На основании пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

С учетом изложенного суд первой инстанции верно указал, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества.

Данная правовая позиция была сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

Срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, носит информационный характер для того, чтобы сторона договора имела возможность предпринять необходимые действия, связанные с прекращением действия договора аренды ввиду отказа от договора аренды. Законом не установлена определенная форма такого уведомления.

Как верно указано судом первой инстанции, материалами дела документально подтверждено волеизъявление арендодателя на прекращение договора аренды, доведенное до арендатора в установленном порядке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно установил, что заключенный на неопределенный срок договор УЗ № 011370-К-2013 от 16.01.2013 был расторгнут ответчиком в одностороннем порядке и прекратил свое действие.

Доводы апеллянта об отсутствии у арендодателя права на внесудебный отказ от договоров со ссылкой на пункт 6.4 договора, подлежат отклонению, как ошибочные.

В данном случае договор расторгнут на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющего стороне договора право на отказ от договора, действие которого возобновлено на неопределенный срок.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о прекращении действия договора краткосрочной аренды земли УЗ № 011370-К-2013 от 16.01.2013, о правомерности его прекращения со стороны Комитета и, как следствие, об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ООО СЗ «10-й Дом» исковых требований в полном объеме.

Доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и по существу представляют собой лишь несогласие с результатами оценки судом представленных доказательств, в то время как судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, основания для отмены судебного акта судебной коллегией не усмотрены.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.10.2022 по делу № А76-39277/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «10-й дом» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «10-й дом» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Томилина

 

Судьи                                                                          А.С. Жернаков 

 

                                                                                              А.Х. Камаев