ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-5131/2021

город Ростов-на-Дону

15 декабря 2021 года

15АП-20962/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:

от истца – представитель не явился, извещен;

от АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М" – представитель ФИО2 по доверенности от 19.07.2021, паспорт;

от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом – представитель не явился, извещен;

от третьих лиц – представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу заместителя прокурора Краснодарского края 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 13.09.2021 по делу № А32-5131/2021 по иску заместителя прокурора Краснодарского края - прокурора г. Сочи в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лицк Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея; АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М"при участии третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; ОАО "Адлерский чай"; ФИО3; ФИО4; ФИО5; ФИО6; ФИО7 о признании сделки недействительной (ничтожной), о применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края - прокурор г. Сочи в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявление к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и к АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М", г. Москва (далее - ответчики), со следующими требованиями:

признать недействительной (ничтожной) сделку по предоставлению Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея акционерному обществу "Специализированный застройщик "Центр М" в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:306, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, площадью 53 855 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка, для индивидуальной жилой застройки, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г, Сочи, район Адлерский, земельный участок N 74, оформленную распоряжением Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике от 25.06.2020 N 23-471-р и заключенным между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и акционерным обществом "Специализированный застройщик "Центр М" дополнительным соглашением от 30,06.2020 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 26.06.2009 N 7700001360;

применить последствия недействительности указанной ничтожной сделки путем аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записей от 26.06.2020 N 23-0-1-132/3001/2020-12 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:306; от 24,08.2020 N 23:49:0000000:306-12/146/2020-7 о регистрации дополнительного соглашения от 30.06.2020 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 26.06.2009; восстановить Едином государственном реестре недвижимости сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:306 - "для сельскохозяйственного использования" (с учетом уточнения иска определением суда от 15.06.2021 г.).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.03.2021 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ОАО "Адлерский чай", ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2021 г. к рассмотрению принято заявление ответчика (АО) о применении срока исковой давности.

Решением суда от 13.09.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

С момента вступления в законную силу решения суда отменены обеспечительные меры, принятые определением суда от 08.02.2021 по настоящему делу.

Не согласившись с указанным судебным актом, прокурор обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что судом первой инстанции не дана оценка доводам прокурора о том, что выбор вида разрешенного использования земельного участка при наличии заключенного договора аренды, изначально определившего вид разрешенного использования участка как основного условия договора, противоречит требованиям действующего законодательства и направлен на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости. Приняв на себя права и обязанности по договору аренды от 26.06.2009, АО «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М» как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное п. 3 ст. 85 ЗК РФ. Поскольку земельный участок предоставлен первому арендатору - ОАО «Адлерский чай» для сельскохозяйственного использования в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования изменение существующего вида его разрешенного использования на вид «для индивидуального жилищного строительства, блокированная застройка» без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо. Избранный управлением в распоряжении от 25.06.2020 № 23-471-р и указанный в дополнительном соглашении от 30.06.2020 вид разрешенного использования участка не соответствует виду разрешенного использования, указанному в распоряжении о предоставлении участка от 25.06.2009 № 667-р. Сделка по предоставлению Управлением АО «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М» в аренду земельного участка в целях строительства, оформленная вышеуказанными распоряжением Управления от 25.06.2020 № 23-471-р и дополнительным соглашением, произведена с нарушением императивных требований Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации, что свидетельствует о ее недействительности (ничтожности). Заявитель отмечает, что судом первой инстанции не дана оценка тому обстоятельству, что с заявлением об изменении вида разрешенного использования участка в Управление 17.06.2020 обратилось неуполномоченное лицо - АО «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М», не являвшееся на момент подачи заявления правообладателем участка. Заключение между ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и АО «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М» 01.06.2020 предварительного договора о заключении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды не наделяет АО «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М» какими-либо правами на землю. Арендатором участка АО «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М» стало лишь с 22.06.2020, т.е. с даты государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 19.06.2020. На основании заявления неуполномоченного лица, избрав вид разрешенного использования земельного участка, обремененного правом аренды, и заключив дополнительное соглашение к договору аренды, Управление    фактически     предоставило     АО     «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М» земельный участок, свободный от застройки, в обход установленной земельным законодательством процедуры предоставления земельных участков в целях строительства. Однако, данные обстоятельства судом первой инстанции оставлены без должной правовой оценки.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные  о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Через канцелярию суда от АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М", ФИО4, ФИО5 поступили отзывы на апелляционную жалобу.

Представитель АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 07.12.2021г.  до 14.12.2021г.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:306 образован и поставлен на государственный кадастровый учет 19.01.2009 в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407004:1312, на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 09.12.2008 N 49/08-19688 и документов о межевании, местоположение границ и площадь уточнены в соответствии с требованиями земельного законодательства, площадь - 53855 кв. м, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.

Указанный земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации (рег. N 23-23-22/043/2009-066, дата регистрации 13.04.2009).

От имени Российской Федерации полномочия правообладателя федерального имущества вправе осуществлять соответствующий уполномоченный орган исполнительной власти Российской Федерации, а именно, Межрегиональное территориального управления Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - МТУ Росимущества) на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, Приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.09.2009 N 278.

Ранее указанный участок предоставлен ОАО "Адлерский чай" на праве постоянного (бессрочного) пользования (далее - право ПБП).

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012.

Так, на основании заявления ОАО "Адлерский чай" от 22.05.2009 г. N 01-08-131 распоряжением МТУ Росимущества от 25.06.2009 N 667-р "О предоставлении в аренду ОАО "Адлерский чай" земельных участков в Адлерском районе г.к. Сочи" прекращено право ПБП ОАО "Адлерский чай" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:306, данный земельный участок предоставлен обществу в аренду сроком на 49 лет, для сельскохозяйственного использования.

На основании указанного распоряжения 26.06.2009 между МТУ Росимущества (арендодатель) и ОАО "Адлерский чай" (арендатор) заключен договор аренды N 7700001360 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0000000:306, площадью 53 855 кв. м расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Адлерский, земельный участок N 74, для сельскохозяйственного использования, сроком на 49 лет.

19.06.2017 между ОАО "Адлерский чай" и ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.06.2009 N 7700001360, согласно которому все права и обязанности арендатора перешли от общества к указанным гражданам.

01.06.2020 ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, (правообладатели), и АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М" (правопреемник) на период подготовки к заключению основного договора о передаче прав и обязанностей, заключили предварительный договор о заключении договора о передаче прав и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка. Срок заключения основного договора передачи прав и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка установлен до 01.07.2020.

Согласно пункту 2.3.2 предварительного договора правопреемник вправе самостоятельно до заключения основного договора обращаться в МТУ Росимущества по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка в целях использования данного земельного участка исходя из видов деятельности правопреемника.

17.06.2020 АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М" обратилось в МТУ Росимущества с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка на "для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка, для индивидуальной жилой застройки", с приложением к заявлению сведений ИСОГД, согласно которым спорный земельный участок расположен в границах городской черты, в территориальной зоне - малоэтажная жилая застройка высотой до 15 метров.

19.06.2020 между ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 (правообладатели) и АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М" (правопреемник) заключен основной договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.06.2009 N 7700001360, согласно которому все права и обязанности арендатора перешли к АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М".

20.06.2020 МТУ Росимущества в сведения ЕГРН внесены изменения в части категории земель земельного участка с "земли сельскохозяйственного назначения" на "земли населенных пунктов".

22.06.2020 право аренды на земельный участок зарегистрировано в сведениях ЕГРН за АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М".

На основании вышеуказанного заявления общества распоряжением МТУ Росимущества от 25.06.2020 N 23-471-р "О выборе вида разрешенного использования федерального земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:306" выбран вид разрешенного использования земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0000000:306 - "для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка".

30.06.2020 между МТУ Росимущества (арендодатель) и АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М" (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.06.2009 N 7700001360, которым в том числе изменен вид разрешенного использования участка на - "для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка".

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, сведения об измененном виде разрешенного использования внесены в ЕГРН.

Прокуратурой города Сочи проведена проверка в отношении указанного земельного участка на предмет соблюдения земельного законодательства, в результате которой вынесено представление МТУ Росимущества от 03.09.2020 N 07-022020/121-11740 "Об устранении нарушений земельного законодательства", с требованием принять меры по устранению выявленных нарушений закона. В представлении управлению указано на то, что выбор вида разрешенного использования земельного участка при наличии заключенного договора аренды, изначально определившего вид разрешенного использования участка как основного условия договора, противоречит требованиям действующего законодательства.

На данное представление МТУ Росимущества направило в адрес прокуратуры ответ, выраженный в письме от 13.11.2020 г. N 23-09/17872, согласно которому сообщило, что письмом от 13.11.2020 N 23-09/17796 в адрес арендатора АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М" направлено соглашение о расторжении дополнительного соглашения от 30.06.2020 к договору аренды земельного участка от 26.06.2009 N 7700001360, также указало, что при условии подписания соглашения о расторжении договора МТУ Росимущества будет проведена работа по возврату прежних условий договора аренды.

Вместе с тем, согласно сведениям ЕГРН дополнительное соглашение от 30.06.2020 не расторгнуто, вид разрешенного использования земельного участка в соответствие с первоначальным ("для сельскохозяйственного использования") не приведен. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения прокурора в суд с настоящим исковым заявлением.

Обращаясь в суд в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц, прокурор указал, что вышеуказанные действия МТУ Росимущества и АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М" образуют сделку, оформленную распоряжением МТУ Росимущества от 25.06.2020 N 23-471-р и дополнительным соглашением от 30.06.2020 к договору аренды земельного участка от 26.06.2009 N 7700001360.

Придя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на пункт 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что запрет на изменение вида разрешенного использования существует только для земельного участка, предоставленного по результатам торгов, в отношении земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов, аналогичное требование земельным законодательством Российской Федерации не установлено.

Также суд руководствовался тем, что земельный участок вошел в состав населенного пункта, в связи с чем, основные и вспомогательные виды разрешенного использования выбираются правообладателями самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур; согласования распоряжение МТУ Росимущества в КК от 20.06.2020 о внесении в сведения ЕГРН изменений в части категории земель земельного участка не отменено.

Между тем суд не учел следующее. 

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).

Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам (пункт 1).

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Статья 37 Градостроительный кодекс Российской Федерации устанавливает виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

На основании статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Так, федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", вступившим в силу 10.01.2005, Земельный кодекс дополнен статьей 30.1, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускалось (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.11.2017 по делу N А32-15377/2016).

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5 также указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:306 первоначально был предоставлен ОАО «Адлерский чай» на праве постоянного (бессрочного) пользования для сельскохозяйственного использования.

Затем, распоряжением МТУ Росимущества от 25.06.2009 N 667-р "О предоставлении в аренду ОАО "Адлерский чай" земельных участков в Адлерском районе г.к. Сочи" прекращено право право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Адлерский чай" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:306, данный земельный участок предоставлен обществу в аренду сроком на 49 лет, для сельскохозяйственного использования, 26.06.2009 заключен договор аренды N 7700001360 земельного участка. 

19.06.2017 между ОАО "Адлерский чай" и ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.06.2009 N 7700001360, согласно которому все права и обязанности арендатора перешли от общества к указанным гражданам.

01.06.2020 ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, (правообладатели), и АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М" (правопреемник) на период подготовки к заключению основного договора о передаче прав и обязанностей, заключили предварительный договор о заключении договора о передаче прав и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка. Срок заключения основного договора передачи прав и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка установлен до 01.07.2020.

19.06.2020 между ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 (правообладатели) и АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М" (правопреемник) заключен основной договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.06.2009 N 7700001360, согласно которому все права и обязанности арендатора перешли к АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М".

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:306 изменен с "для ведения сельскохозяйственного производства" на "для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка, для индивидуальной жилой застройки" на основании распоряжением МТУ Росимущества от 25.06.2020 N 23-471-р, без проведения торгов. Право аренды на земельный участок зарегистрировано в сведениях ЕГРН за АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М".

 

Поскольку спорный земельный участок изначально был предоставлен обществу для определенных целей, не связанных со строительством (для сельскохозяйственного использования), то изменение существующего вида разрешенного использования земельного участка на иной вид в обход процедуры предоставления земельного участка для целей строительства недопустимо.

Судом установлено, что предоставление земельного участка в настоящем случае осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных со строительством.

Таким образом, исковые требования прокурора являются правомерными.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.09.2018 N Ф08-6875/2018 по делу N А32-27404/2017, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2021 N 15АП-21430/2020 по делу N А32-18774/2020, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020 N 15АП-16961/2020.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, относящегося к публичной собственности, связан определенным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельный кодекс устанавливает различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо изменение вида разрешенного использования земельного участка в целях обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка на основании ненормативного правового акта органа местного самоуправления, в результате которого участок фактически предоставлен для жилищного строительства вне процедуры торгов, противоречит статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Предоставление исходного земельного участка осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных с жилищным (либо иным) строительством, в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, государственного унитарного предприятия Краснодарского края. Фактическое внесение изменений в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с "для ведения сельскохозяйственного производства" на "под жилую застройку» по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренных земельным законодательством. 

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Таким образом, не участвующее в договоре лицо, заявляющее иск о признании его недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности, должно доказать законный интерес в предъявлении соответствующего иска, а также обосновать, как будет обеспечена его защита (восстановлено нарушенное право истца) в результате возврата ответчиками всего полученного по оспариваемой им сделке.

В силу статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В данном случае прокурор обоснованно приводит доводы о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:306, первоначально был представлен ОАО "Адлерский чай" по договору от 26.06.2009 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования без торгов исключительно в целях сельскохозяйственного использования, АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М" приняв на себя права и обязанности по договору аренды от 26.06.2009 как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

Избрав вид разрешенного использования земельного участка, обремененного правом аренды, МТУ Росимущества фактически предоставило АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М" земельный участок, свободный от застройки, в обход установленной земельным законодательством процедуры предоставления земельных участков в целях строительства

На основании изложенного, сделка по предоставлению МТУ Росимущества АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М" в аренду земельного участка в целях строительства, оформленная вышеуказанными распоряжением Управления от 25.06.2020 N 23-471-р и дополнительным соглашением, произведена с нарушением императивных требований Земельного и Гражданского кодексов, что свидетельствует о ее недействительности (ничтожности).

Данную сделку прокурор просил признать ничтожной, применить последствия ее ничтожности, путем аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записей от 26.06.2020 N 23-0-1-132/3001/2020-12 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:306; от 24.08.2020 N 23:49:0000000:306-12/146/2020-7 о регистрации дополнительного соглашения от 30.06.2020 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 26.06.2009; восстановить Едином государственном реестре недвижимости сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:306 - "для сельскохозяйственного использования".

Апелляционный суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В связи с недействительностью (ничтожностью) договора, подлежат применению указанные прокурором последствия недействительности дополнительного соглашения от 30.06.2020 к договору аренды земельного участка путем корректировки реестра, направленные на аннулирование в ЕГРН регистрационной записи об изменении вида разрешенного использования земельного участка, о регистрации дополнительного соглашения от 30.06.2020 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности; восстановлении Едином государственном реестре недвижимости сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:306 - "для сельскохозяйственного использования".

В данном случае нарушены права неопределенного круга лиц, поскольку публичным органом обществу предоставлено преимущество путём изменения вида разрешенного использования участка. Это обстоятельство является препятствиям для развития справедливой конкуренции.

Доводы, изложенные обществом в отзыве на апелляционную жалобу, подлежат отклонению, поскольку общество не учитывает, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 изменен в нарушение требований закона (статья 615 Гражданского кодекса, статья 85 Земельного кодекса, статья 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации").

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене.

Государственную пошлину в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчиков. Согласно пункту 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными, размер государственной пошлины составляет 6 000 рублей. 

В связи удовлетворением требований прокурора и освобождением управления от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается. 

При этом, в силу пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответственно государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе в сумме 4500 рублей подлежит взысканию с общества в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2021 по делу № А32-5131/2021 отменить.

Признать недействительной (ничтожной) сделку по предоставлению Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея акционерному обществу "Специализированный застройщик "Центр М" в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:306, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, площадью 53 855 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка, для индивидуальной жилой застройки, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г, Сочи, район Адлерский, земельный участок N 74, оформленную распоряжением Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике от 25.06.2020 N 23-471-р и заключенным между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и акционерным обществом "Специализированный застройщик "Центр М" дополнительным соглашением от 30.06.2020 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 26.06.2009 N 7700001360.

Применить последствия недействительности указанной ничтожной сделки путем аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записей от 26.06.2020 N 23-0-1-132/3001/2020-12 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:306; от 24.08.2020 N 23:49:0000000:306-12/146/2020-7 о регистрации дополнительного соглашения от 30.06.2020 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 26.06.2009; восстановить Едином государственном реестре недвижимости сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:306 - "для сельскохозяйственного использования".

Взыскать с АО "Специализированный застройщик "Центр М" в доход федерального бюджета РФ 4500 руб. государственной пошлины по иску и жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий Ю.И. Баранова

СудьиО.А. Еремина

П.В. Шапкин