Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А75-3066/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 03 июня 2025 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Шаровой Н.А.,

судейГлотова Н.Б.,

ФИО1 -

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Наш Дом» Маслохутдинова Ильи Зуферовича (далее – управляющий) на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2024 (судьи Дубок О.В., ФИО2, ФИО3) по делу № А75-3066/2023 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Наш Дом» (ОГРН 

<

***>, далее – общество «СЗ «Наш Дом», должник), принятое по заявлению управляющего о признании права собственности на земельный участок.

Лицо, участвующее в споре - общество с ограниченной ответственностью «Микрорайон Б» (далее – общество «Микрорайон Б»).

Суд установил:

в деле о банкротстве должника управляющий обратился в суд с заявлением о признании права собственности общества «СЗ «Наш Дом» на земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000058:3631, площадью: 1325 кв. м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Нефтеюганск, 3-й микрорайон, земельный участок 14/1.

Определением суда от 13.09.2024 заявление удовлетворено.

Постановлением апелляционного суда от 19.03.2024 определение суда от 13.09.2024, отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления управляющего.

В кассационной жалобе управляющий просит отменить постановление апелляционного суда от 19.03.2024, оставить в силе определение суда от 13.09.2024, в обоснование ссылается на трансформацию неденежного обязательства должника по возврату земельного участка по договору аренды в денежное с учётом правового режима участка – передача для целей застройки и возникновение у участников строительства залоговых прав на него (статья 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), наличие у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на земельный участок в силу закона (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации); принцип единства судьбы земельного участка и находящихся на нем строений; передавая участок должнику для застройки, общество «Микрорайон Б» осознавало правовые последствия – выбытие участка из собственности прежнего собственника; в отсутствие права собственности на земельный участок объект незавершённого строительства не будет реализован на торгах, что лишает должника единственного источника пополнения конкурсной массы; злоупотребление обществом «Микрорайон Б» правом (неистребование у должника земельного участка на протяжении 7 лет аренды и денежное требование четвёртой реестровой очереди о взыскании выкупной цены участка); некорректный размер требования общества «Микрорайон Б» (в размере выкупной цены участка) при сохранении права собственности на него. 

В приобщённом к материалам дела в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) отзыве на кассационную жалобу общество «Микрорайон Б» просит обжалуемый судебный акт оставить в силе.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в обособленном споре лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с положениями части 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы обособленного спора, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе, законность обжалуемого постановления, суд округа не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществами «СЗ «Наш Дом» (арендатор) и «Микрорайон Б» (арендодатель) заключён договор аренды земельного участка с правом выкупа от 06.12.2017 № 01-Зем/17, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000058:3631 и объект незавершённого строительства, расположенный на этом же земельном участке для целей строительства многоквартирного дома с правом арендатора произвести выкуп земельного участка и объекта, которые переходят в собственность арендатора до истечения срока аренды при условии уплаты выкупной цены земельного участка в сумме 19 087 250 руб. и объекта в сумме 1 рубль (пункты 1.1, 1.2, 1.6, 6.1. 6.2 договора).

Срок аренды исчисляется со дня подписания акта приёма-передачи земельного участка и объекта и истекает через три года с правом досрочного выкупа при условии оплаты выкупной цены в полном объёме (раздел 2 договора).

Арендная плата не засчитывается в счёт выкупной цены земельного участка (пункт 6.4 договора).

Земельный участок передан обществу «СЗ «Наш Дом» по акту приёма-передачи от 07.12.2017.

Право аренды общества «СЗ «Наш дом» в отношении земельного участка зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). 

Согласно дополнительному соглашению от 26.12.2018 № 1 к указанному договору аренды земельного участка, стороны определили, что оплата выкупной цены осуществляется частями в период непозднее 31.01.2019 в размере 1 000 000 руб. (первый платёж), далее ежемесячно по 1 700 000 руб. (на конец каждого месяца) и окончательная сумма выкупного платежа в размере 1 087 250 руб. до 31.12.2019.

В подтверждение намерений и во исполнение обязательств по выкупу земельного участка 18.04.2019 и 16.05.2019 общество «СЗ «Наш дом» перечислило в адрес общества «Микрорайон Б» в счёт оплаты выкупной цены участка 300 000 руб. и 3 000 000 руб. 

Поскольку общество «СЗ «Наш Дом» выразило свою волю на приобретение арендуемых объектов в собственность, однако обязанность по внесению полной выкупной цены не исполнена, общество «Микрорайон Б» 07.07.2020 обратилось в арбитражный суд с иском.

Наличие денежного обязательства общества «СЗ «Наш Дом» перед обществом «Микрорайон Б» в общей сумме 23 712 698,18 руб. (15 787 250 руб. – основной долг, 5 108 032,50 руб. – неустойка, 2 779 172 руб. – проценты, 38 242,80 руб. – судебные расходы) подтверждено определением суда от 01.12.2020 по делу № А41-41736/2020 об утверждении мирового соглашения между обществами «Микрорайон Б» (кредитор) и «СЗ «Наш Дом» (должник) в редакции определения суда от 14.05.2021 по делу № А41-41736/2020. Судебные акты вступили в законную силу. 

Определением суда от 07.05.2024 по настоящему делу в четвёртую очередь реестра требований кредиторов включено требование общества «Микрорайон Б» в размере 23 712 698,18 руб., подтверждённое судебными актами по делу № А41-41736/2020  

На указанном земельном участке осуществлялась застройка многоквартирного дома (далее – МКД) с привлечением денежных средств граждан участников долевого строительства и инвесторов, в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», требования которых обеспечены залогом объекта неоконченного строительства и прав застройщика на земельный участок.

Рассматриваемое заявление управляющего о признании за должником права собственности на земельный участок мотивировано необходимостью оформления права должника на принадлежащее ему имущество в целях реализации и удовлетворения требований кредиторов, при этом общество «Микрорайон Б», передав земельный участок для целей застройки и заявив в деле о банкротстве денежное требование к должнику об уплате выкупной цены фактически отказалось от права собственности на участок в пользу застройщика и будущих собственников общедомового имущества МКД.  

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок фактически находится во владении должника, а неисполнение денежного обязательства по уплате выкупной цены за него обусловлено банкротством должника.

Повторно рассмотрев спор, суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился, отметил, что условием перехода права собственности на земельный участок от общества «Микрорайон Б» к должнику является внесение арендатором выкупной цены земельного участка в полном объёме, включение в реестр требования кредитора об оплате выкупной цены не является исполнением обязательства, а лишь подтверждает наличие задолженности и право кредитора на удовлетворение требования в соответствии с установленной законом очерёдностью

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и сделаны с правильным применением норм права.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного указанной статьёй порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершённого строительства.

Признание права собственности относится к способам защиты гражданских прав, указанных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Основания приобретения права собственности предусмотрены в главе 14 ГК РФ.

В соответствии с положениями статьи 218 и пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Как верно отмечено апелляционным судом, договором аренды земельного участка с правом выкупа от 06.12.2017 № 01-Зем/17 предусмотрено единственное условие перехода права собственности на земельный участок от общества «Микрорайон Б» к должнику – внесение арендатором выкупной цены земельного участка в полном объёме, что оформляется актом о выкупе земельного участка.

В рассматриваемом случае, договор в части оплаты выкупной цены земельного участка на общую сумму 19 087 250 руб. исполнен должником на сумму 3 300 000 руб., остаток долга перед обществом «Микрорайон Б» в размере 15 787 250 руб. включён в реестр требований кредиторов должника.

Включение требования в реестр требований кредиторов не означает фактического исполнения обязательства, а в силу банкротства соответствующая возможность практически отсутствует. 

Наличие какого-либо иного основания приобретения права собственности на участок из числа предусмотренных законом или договором управляющий не обосновал.

Выводы апелляционного суда соответствуют правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 307-ЭС21-5824.

Суждения кассатора о возникновении права собственности застройщика на земельный участок с момента получения его в пользование сводятся к наличию у участников долевого строительства залоговых прав из Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Вместе с тем, в соответствии со статьёй 13 указанного Закона, в обеспечение исполнения обязательств у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся многоквартирный дом.

Таким образом, в отсутствие у застройщика права собственности на земельный участок предметом залога является право аренды.

 Предпочтительность включения в конкурсную массу именно находящегося в собственности должника имущества не может являться достаточным основанием признания права собственности на арендованное имущество. 

Учитывая, что основное условие договора аренды о переходе права собственности на земельный участок – оплата выкупной цены не соблюдено, суд апелляционной инстанции правомерно счёл, что правовых оснований для признания права собственности за должником на указанный объект недвижимости, не имеется, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных управляющим требований.

В соответствии с правилами статьи 236 ГК РФ лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определённо свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом – пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ.

Управляющий не привёл подобных оснований для вывода об отказе арендодателя от права собственности на участок. 

Доводы об учёте в реестре требования о взыскании выкупной цены не опровергают выводов суда апелляционной инстанции с учётом правовой позиции, изложенной в указанном выше Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 307-ЭС21-5824: если покупатель-кредитор оставляет вещь за собой, то размер его требований в реестре требований кредиторов корректируется.

В предмет настоящего обособленного спора разногласия о размере подлежащего учёту в реестре требования арендодателя не входили, соответственно выводы по этому вопросу судом не могли быть сделаны.  

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами предыдущих инстанций норм материального и процессуального права применительно к фактическим обстоятельствам, установленным судами при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанциях (статья 286 АПК РФ).

Поскольку оснований, предусмотренных статьёй 288 АПК РФ, для отмены обжалуемого судебного акта не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2025 по делу № А75-3066/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Наш Дом» Маслохутдинова Ильи Зуферовича – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Наш Дом» в доход федерального бюджета 50 000 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.А. Шарова  

СудьиН.Б. ФИО4

ФИО1