АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, 

<

...>, тел. 

<

***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-2916/2025

Дело № А49-6802/2023

г. Казань

20 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р., 

судей Хлебникова А.Д., Королёвой Н.Н.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габитовой И.И.    

при участии в судебном заседании представителей:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 05.12.2017),

акционерного общества «Дом.РФ» – ФИО3 (доверенность от 28.12.2023 № 2/242),

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (судебные онлайн-заседания) кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 13.11.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2025

по делу № А49-6802/2023

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Мордовский научно-реставрационный центр «Сияжар», акционерному обществу «Дом.РФ» о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, прокуратуры Пензенской области, Управления Росреестра по Пензенской области, муниципального образования города Пензы в лице Управления муниципального имущества города Пензы, общества с ограниченной ответственностью «Дизайн-центр», ФИО4, Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мордовский научно-реставрационный центр «Сияжар» (далее – ООО МНРЦ «СИЯЖАР»), акционерному обществу «Дом.РФ» (далее – АО «Дом.РФ») о признании недействительным договора купли-продажи от 11.06.2021 нежилого здания с кадастровым номером 58:29:4005001:236 площадью 1217 кв. м, применении последствий недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 13.11.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.

Производство по апелляционной жалобе ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 прекращено.

В кассационной жалобе ИП ФИО1 просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы указывается, что вывод суда первой инстанции о том, что спорный участок был ограничен в обороте и не мог быть предоставлен в собственность ответчика, является ошибочным, так как данных о том, что спорный участок был ограничен в обороте на момент продажи здания, не имеется.

Спорная сделка была совершена 11.06.2021, тогда как территория проданного здания была включена в зону археологического наследия 05.05.2022.

Судами не приняты во внимание положения статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ).

Заявитель жалобы считает неправомерной ссылку суда на статью 34.1 Федерального закона Российской Федерации от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации», указывая, что данная норма введена в действие 05.04.2016, тогда как строительство магазина начато в 2012 году, при этом законность возведения магазина подтверждена судебными актами.

Вывод суда апелляционной инстанции о непредоставлении истцом доказательств того, что воля продавца была направлена на отчуждение здания без земли, опровергается материалами дела и конкурсной документацией.

Истец просил привлечь к участию в деле собственников зданий, расположенных и на участке с кадастровым номером 58:29:4005001:4, и на смежных участках, в качестве третьих лиц по делу, поскольку их права затрагиваются данным спором и к ним также могут быть предъявлены требования по сносу строений, однако в данном ходатайстве истцу было отказано.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, решением Пензенского областного совета народных депутатов от 28.09.1987 № 417 здание с кадастровым номером 58:29:4005001:236 включено в список памятников истории и культуры местного значения, представляющих историко-культурную ценность как «Комплекс сооружений паровых мельниц и жилых домов».

Приказом Комитета Пензенской области по охране памятников истории и культуры от 16.08.2021 № 92-ОД указанное здание отнесено к предмету охраны объекта культурного наследия регионального значения «Комплекс сооружений паровых мельниц и жилых домов».

Паспорт объекта культурного наследия (ОКН) утвержден приказом Министерства культуры Российской Федерации от 02.07.2015 № 1906.

Регистрационный номер ОКН в Едином государственном реестре объектов культурного наследия народов Российской Федерации 581720865430005.

Постановлением Правительства Пензенской области от 26.11.2021 № 789-пП установлена зона охраны объекта культурного наследия регионального значения «Комплекс сооружений паровых мельниц и жилых домов» (

<

...>) и утверждены требования к градостроительным регламентам в границах территории данных зон.

ООО МНРЦ «СИЯЖАР» на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 1217 кв. м, с кадастровым номером 58:29:4005001:236, по адресу Пензенская область, г .Пенза, ул. Гладкова/ФИО9, д. 10/7.

Право собственности ООО МНРЦ «СИЯЖАР» зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 11.06.2021, заключенного между АО «Дом.РФ» и ООО МНРЦ «СИЯЖАР» по результатам электронных торгов.

На основании постановлений главы администрации г. Пензы от 14.09.2004 № 1763, 12.03.2007 № 236/13 ФИО10 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 58:29:005001:0046, площадью 300 кв. м по адресу: 

<

...>, в аренду сроком на три года для реконструкции торгового киоска под специализированный магазин по продаже газового оборудования со встроенной котельной.

Между ФИО10 и УМИ г. Пензы 04.05.2008 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка № 122/08.

На земельном участке с кадастровым номером 58:29:4005001:46 расположено принадлежащее ФИО11, ФИО1 и ФИО12 нежилое здание «Магазин» с кадастровым номером 58:29:4005001:1266, согласно сведениям ЕГРН имеющее следующие характеристики: площадь 481,6 кв. м, этажность 3, год ввода в эксплуатацию 2022 год.

Согласно сведениям ЕГРН нежилое здание с кадастровым номером 58:29:4005001:1266 образовано из располагавшегося в пределах вышеуказанного земельного участка незавершенного строительством здания с кадастровым номером 58:29:4005001:749 площадью 323,1 кв. м со следующими проектируемыми параметрами: проектируемая площадь объекта – 323,1 кв. м, проектируемая высота – 6,60 м, проектируемый объем объекта – 1063,2 куб. м, застроенная площадь объекта – 194,8 кв. м, проектируемая этажность – 2 этажа.

Министерством градостроительства и архитектуры Пензенской области 23.08.2022 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 58-29-60-2022 в отношении магазина по адресу: 

<

...>, участок 58:29:4005001:46, возведение которого велось на основании разрешения на строительство RU58304000-037, выданного администрацией города Пензы 03.04.2012, последние изменения в которое были внесены приказом от 04.08.2022 № 146/ОП Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области, которым были изменены основные проектные характеристики возводимого нежилого здания: общая площадь была увеличена с 299,1 кв. м до 481,6 кв. м.

Обращаясь с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 11.06.2021 здания площадью 1217 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005001:236, находящегося по адресу 

<

...> ФИО9, д. 10/7, заключенного между АО «Дом.РФ» и ООО МНРЦ «СИЯЖАР», истец указывал, что при заключении сделки был нарушен принцип единства судьбы здания и земельного участка.

Кроме того, истец ссылался на то, что заключенной между ответчиками сделкой нарушаются его права на земельный участок и здание, которые расположены на смежном земельном участке с кадастровым номером 58:29:04005001:0046 и принадлежащие ему на праве собственности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что само по себе заключение сделки по продаже объекта культурного наследия без земельного участка не противоречит в рассматриваемом случае закону и установленной для реализации таких объектов процедуре; на момент рассмотрения спора земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005001:4 имеет статус ограниченного в обороте согласно статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), отчуждение расположенного на нем здания является исключением из общего правила пункта 4 статьи 35 ЗК РФ об отчуждении здания вместе с земельным участком; истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что заключение оспариваемой сделки может каким-либо образом повлиять на его законный интерес, поскольку земельный участок, расположенный в пределах защитной зоны объекта культурного наследия и предназначенный для его эксплуатации, не может быть предоставлен смежному пользователю, приведение сторон в первоначальное положение по требованию лица, не являющегося стороной сделки, в данном случае не допустимо.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент продажи строения, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащим одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделана в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности и на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

В соответствии с нормами названных статей при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. По смыслу приведенных разъяснений для квалификации такой сделки в качестве недействительной необходима воля ее сторон на отчуждение здания без соответствующего земельного участка и наоборот.

Суды установили, что в рассматриваемом случае доказательств того, что при выставлении нежилого здания на торги и заключении оспариваемого договора купли-продажи воля продавца и покупателя была направлена на отчуждение здания без земли, истцом не представлено; в договоре такое условие и указание на это отсутствуют, не усматривается ее (воли) и из конкурсной документации (т. 1 л.д. 107).

Положениями ЗК РФ установлен запрет на предоставление в частную собственность земельных участков, отнесенных к землям, ограниченным в обороте, с правом федерального законодателя на установление исключений из этого правила.

К ограниченным в обороте отнесены находящиеся в публичной собственности земельные участки, занятые объектами археологического наследия (пункты 2, 3, подпункт 4 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:4005001:4 (т. 4 л.д. 4 оборот), режим использования территории земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), в связи с тем, в частности, что данный земельный участок полностью расположен в границах территории объекта археологического наследия «Культурный слой г. Пенза XVII - нач. XX вв.»  (Пензенская область, г. Пенза), утвержденной приказом Департамента Пензенской области по охране памятников истории и культуры от 05.05.2022 № 70-ОД «О включении выявленного объекта археологического наследия «Культурный слой г. Пенза XVII - нач. XX вв.» (Пензенская область, г. Пенза) в Перечень выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Пензенской области, установлении границ его территории и правового режима использования земельных участков в границах территории объекта культурного наследия», реестровый номер границ: 58:29-8.180.

Таким образом, на момент рассмотрения спора земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005001:4 имеет статус ограниченного в обороте согласно статье 27 ЗК РФ, отчуждение расположенного на нем здания является исключением из общего правила пункта 4 статьи 35 ЗК РФ об отчуждении здания вместе с земельным участком.

При этом судами признано, что издание приказа Департамента Пензенской области по охране памятников истории и культуры № 70-ОД «О включении выявленного объекта археологического наследия «Культурный слой г. Пенза XVII - нач. XX вв.» 05.05.2022, то есть после совершения оспариваемой сделки, правового значения не имеет, поскольку фактически объект археологического наследия находился на спорном земельном участке в момент заключения оспариваемого договора, кроме того, последствия признания договора купли-продажи от 11.06.2021 недействительным не приведут к восстановлению прав истца, так как земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005001:4 ограничен в обороте в силу прямого указания закона.

Довод заявителя жалобы о том, что при продаже спорного здания АО «Дом.РФ» было допущено нарушение статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации) в редакции, действующей на момент заключения сделки положение, а также пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, предусматривающего одновременное отчуждение прав на земельный участок и расположенное на нем здание, если здание и земельный участок принадлежат одному лицу, признан судами необоснованным, как основанный на неправильном толковании закона.

Пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации (в редакции на дату заключения договора) было предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.

Согласно подпункту 14 пункта 2 статьи 3 Закона о приватизации действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, в отношении которых уполномоченным в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий» (далее – Закон № 161ФЗ) Правительством Российской Федерации межведомственным коллегиальным органом принято решение, которое предусмотрено пунктом 2 части 1 статьи 12 указанного Федерального закона и в соответствии с которым единый институт развития в жилищной сфере выполняет функции агента Российской Федерации.

Таким образом, утверждение ИП ФИО1 в дополнении к исковому заявлению со ссылкой на Закон о приватизации о наличии у него преимущественного права на приобретение земельного участка судами отклонено обоснованно, так как оно не может быть реализовано в отношении объектов недвижимого имущества, переданных АО «Дом.РФ» для совершения юридических и иных действий в качестве агента Российской Федерации.

Закон № 161-ФЗ регулирует отношения, возникающие между единым институтом развития в жилищной сфере – АО «Дом.РФ», органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, а также устанавливает особенности осуществления единым институтом развития в жилищной сфере деятельности, предусмотренной Законом № 161-ФЗ.

Судами установлено, что во исполнение обязательного для органов государственной власти и организаций решения Правительственной комиссии Росимущество передало АО «Дом.РФ» объект – нежилое здание по акту приема-передачи для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок в качестве агента Российской Федерации.

Нежилое здание с кадастровым номером 58:29:4005001:236, площадью 1217 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> которое было предметом сделки между ответчиками, относится к объектам культурного наследия регионального значения. Земельный участок, на котором расположено указанное здание, в силу приведенных выше норм является ограниченным в обороте. Разрешения от собственника Российской Федерации на реализацию земельного участка АО «Дом.РФ» не получено. Процедура реализации объектов культурного наследия отличается от общей процедуры и содержит ряд особенностей и ограничений. В связи с чем само по себе заключение сделки по продаже объекта культурного наследия без земельного участка не противоречит закону и установленной для реализации таких объектов процедуре.

Аналогичный правовой подход сформулирован в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2024 № 305-ЭС23-24901 по делу № А41-43096/2022.

Исследовав представленные доказательства, суды пришли к выводу, что истцом не представлено доказательств нарушения его прав заключением оспариваемого договора.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 166 ГК РФ критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного интереса признанием сделки недействительной; в отношении такого субъекта должна просматриваться прямая причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законному интересу, который может пострадать или уже пострадал в результате совершения сделки.

Указанный в кассационной жалобе ИП ФИО1 довод о нарушении его прав неверно установленными границами участка, занятого нежилым зданием ответчика, был рассмотрен и правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку, как указал истец, им подано исковое заявление об устранении реестровой ошибки в сведениях о границах земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:04005001:4 и 58:29:04005001:0046, которое рассматривается Арбитражным судом Пензенской области (дело № А49-5391/2024). Отказ в удовлетворении требований ИП ФИО1, заявленных по настоящему делу, не препятствует истцу защитить свои нарушенные права в рамках дела № А49-5391/2024.

Учитывая, что объект культурного наследия был реализован в пределах полномочий продавца в установленном специальном порядке для такого рода объектов, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что заключение оспариваемой сделки может каким-либо образом повлиять на его законный интерес, поскольку земельный участок, расположенный в пределах защитной зоны объекта культурного наследия и предназначенный для его эксплуатации, не может быть предоставлен смежному пользователю, приведение сторон в первоначальное положение по требованию лица, не являющегося стороной сделки, в данном случае не допустимо, у судов отсутствовали основания для признания договора купли-продажи недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности.

В части прекращения производства по апелляционной жалобе ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 постановление арбитражного суда апелляционной инстанции не обжаловано.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 13.11.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2025 по делу № А49-6802/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяИ.Р. Нагимуллин

СудьиА.Д. Хлебников

Н.Н. Королёва