АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-21878/2022

г. Краснодар

30 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2024 года.

Постановление в  полном объеме изготовлено 30 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей  Анциферова В.А. и Сидоровой И.В.,                         в отсутствие в судебном заседании истца – общества с ограниченной ответственностью «Афакс»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ответчика –                                         Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),                         надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации  на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу                          Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2023  по делу № А32-21878/2022, установил следующее.

ООО «Афакс» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск (далее – управление)                                              221 460 рублей 53 копеек неосновательного обогащения, возникшего на стороне управления ввиду незаконного получения арендной платы в размере, исчисленном                       без учета того, что арендуемый обществом земельный участок  ограничен в обороте.

Решением суда от 19.12.2022 в удовлетворении исковых требований отказано                            со ссылкой на то, что расчет арендной платы правильно произведен управлением в соответствии с договором аренды земельного участка от 24.08.2006 № 4700004138                   (далее – договор № 4700004138), зарегистрированным в установленном порядке.                         На момент заключения договора № 4700004138 общество обладало информацией                               о том, что границы предоставленного ему в аренду земельного участка выходят за                        «красные линии», обозначающие границы земель общего пользования и,                                подписав договор № 4700004138, согласилось со всеми его условиями, в том числе с порядком начисления арендной платы. Таким образом, отсутствуют основания для квалификации  заявленных обществом ко взысканию денежных средств как излишне полученных управлением и исчисленных в результате неправильного определения управлением размера арендной платы.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 18.04.2023 решение суда                          от 19.12.2022 изменено, с управления в пользу общества взыскано 65 485 рублей                         73 копейки неосновательного обогащения, 3 084 рубля 40 копеек расходов                                   по уплате государственной пошлины; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что арендная плата по                      договору № 4700004138 является регулируемой и подлежит исчислению с                    применением принципа № 7 определения арендной платы при аренде земельных            участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,          введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации                              от 16 июля 2009 года № 582» (далее – принцип № 7) с учетом того, что арендуемый обществом земельный участок ограничен в обороте; с 12.08.2017 общество имело                право вносить арендную плату в размере  ставки земельного налога: 0,84% –                                 до 21.11.2017 и 1,5% – после 21.11.2017, соответственно, у управления отсутствовали основания для применения в расчете размера годовой арендной платы иной ставки.                    С учетом срока исковой давности взысканию с управления в пользу общества                           подлежит 65 485 рублей 73 копейки неосновательного обогащения.

Постановлением суда кассационной инстанции от 31.07.2023 постановление                        суда апелляционной инстанции от 18.04.2023 отменено в части удовлетворения                      исковых требований, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение                                 в суд апелляционной инстанции с указанием на то, что возможность применения исчисления арендной платы с применением принципа № 7 в отношении всей площади арендуемого обществом земельного участка не обоснована. Суд апелляционной инстанции не установил, является ли арендованный обществом земельный участок неделимым; не выяснил причины формирования земельного участка таким образом, что его часть относится к территории общего пользования, и не учел следующее:                            если из земельного участка, ограниченного в обороте, собственник объекта недвижимости может образовать земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и который                             не будет ограничен в обороте, порядок исчисления арендной платы с применением принципа № 7 не подлежит применению к площади земельного участка, который                  может быть образован для размещения и эксплуатации объекта недвижимости.

После нового рассмотрения дела постановлением суда апелляционной инстанции              от 26.12.2023 решение суда от 19.12.2022 изменено, с управления в пользу общества взыскано 65 485 рублей 73 копейки неосновательного обогащения, 3 084 рубля 40 копеек расходов по государственной пошлине; в остальной части исковых требований                        отказано. Суд апелляционной инстанции указал, что арендуемый обществом земельный участок ограничен в обороте, поскольку его часть (40,42 кв. м) расположена за                    «красными линиями» и включена в состав арендуемого земельного участка как необходимая для эксплуатации объекта капитального строительства (два крыльца с пандусами на входах в здание). Земельный участок сформирован административным органом до принятия Правил землепользования и застройки (утвержденных                         решением городской думы городского округа Новороссийск от 23.12.2014 № 439)                   (далее – ПЗЗ № 439) и не может быть разделен, поскольку предельные минимальные размеры образуемого земельного участка для данной зоны составляют 300 кв. м, в то время как общая площадь арендуемого обществом участка составляет 260 кв. м. Соответственно, при определении арендной платы на земельный участок, ограниченный в обороте (каковым и является арендуемый обществом земельный участок), следует руководствоваться постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582,  утвердившим основные Принципы определения арендной платы при                          аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также вступившим в силу 12.08.2017 постановлением                       Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, которым                           постановление № 582 дополнено принципом № 7.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось управление с кассационной жалобой, просит постановление суда апелляционной инстанции                        отменить, решение суда оставить в силе. По мнению подателя  жалобы, при новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции не выполнил указания суда кассационной инстанции. При установлении факта неделимости арендуемого обществом земельного участка суд апелляционной инстанции сослался лишь на пояснения                    общества и сделал  необоснованный вывод о неделимости земельного участка. Суд апелляционной инстанции указал, что в силу ПЗЗ № 439 арендуемый обществом земельный участок расположен в зоне ОД-2, в которой установлен минимальный                          размер земельных участков 300 кв. м,  поэтому данный земельный участок является неделимым. Однако суд не учел, что предельные размеры не распространяются на земельные участки, образованные до принятия ПЗЗ № 439. По мнению управления, общество обязано подготовить схему раздела муниципального земельного участка,                      так как раздел земельного участка является муниципальной услугой и носит                заявительный характер, и представить схему для утверждения в уполномоченный                   орган. Вместе  с тем, с соответствующим заявлением в уполномоченный орган общество не обращалось. Основания для исчисления арендной платы в отношении всей площади арендуемого обществом земельного участка (260 кв. м) с применением принципа № 7 у управления отсутствуют, соответственно, отсутствуют и основания для вывода о возникновении на стороне управления неосновательного обогащения в виде                      полученной платы по договору № 4700004138  в заявленном обществом  размере.

В отзыве на кассационную жалобу и письменных пояснениях по делу общество просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения как законное и обоснованное, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                            проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва и письменных пояснений по делу, считает, что постановление суда апелляционной инстанции надлежит отменить, решение суда первой инстанции – оставить в силе                                по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации                                      г. Новороссийска от 24.04.2001 № 411 «О предоставлении ООО "Афакс"                                                 в аренду земельного участка для проектирования и строительства магазина                                           по ул. Лейтенанта Шмидта, 8 в г. Новороссийске» (далее – постановление № 411) утвержден акт выбора земельного участка площадью 96 кв. м для проектирования и строительства магазина по ул. Лейтенанта Шмидта, 8 в г. Новороссийске от 08.02.2001 (пункт 1 постановления № 411); из земель городской застройки обществу в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 96 кв. м для проектирования и строительства магазина по ул. Лейтенанта Шмидта, 8 в г. Новороссийске (пункт 2 постановления № 411); признан утратившим силу пункт 1 постановления                                  главы администрации г. Новороссийска от 29.12.1999 № 1940 о предоставлении                                    в аренду под павильонами № 311 и 122 земельного участка площадью 97,5 кв. м                              в 

<

...> (пункт 3 постановления № 411).

Постановлением главы муниципального образования город-герой Новороссийск                     от 26.02.2006 № 439 «О формировании, утверждении границ и размеров земельного участка  ООО "Афакс" без права последующей приватизации в 

<

...> для эксплуатации нежилого строения (магазин)» (далее – постановление  № 439) расформирован ранее предоставленный обществу на основании постановления № 411 и заключенного сроком действия до 24.04.2006 договора                           аренды от 29.01.2001 № 859 (4700002346) земельный участок площадью  96 кв. м (кадастровый номер 23:47:03:05:025:0001) (пункт 1 постановления № 411) и                      сформирован земельный участок площадью 260 кв. м в 

<

...>, утверждены его границы и размеры без права                           приватизации (пункт 2 постановления № 411); установлен вид разрешенного использования – эксплуатация нежилого строения (магазин) (пункт 3                                    постановления № 411).

На основании постановления № 439 без проведения торгов между обществом (арендатор) и муниципальным образованием город Новороссийск (арендодатель) заключен договор № 4700004138 – договор аренды земельного участка площадью                           260 кв. м с кадастровым номером 23:47:0305022:21, расположенного по адресу:                                  

<

...> (далее – спорный участок) в целях эксплуатации расположенного на нем нежилого строения (магазин).

Договор № 4700004138 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждено выпиской из ЕГРН.

Ограничение права на приватизацию спорного участка обосновано тем, что                            его границы выходят за «красные линии», обозначающие границы земель общего пользования, для которых установлен законодательный запрет на приватизацию.

Со ссылкой на то, что применяемые при расчете арендной платы нормативные акты устанавливают размер платы выше, чем определено законодательством,                           договор № 4700004138 заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении спорного участка, находящегося в публичной собственности, в связи с чем арендная плата является регулируемой и подлежит определению с учетом того, что спорный участок ограничен в обороте, внесение арендной платы сверх установленных нормативными правовыми актами размеров привело к неосновательному обогащению управления за счет                            общества с 01.09.2017 по 31.12.2019, общество направило управлению претензию                                  от 28.01.2022 о возмещении неосновательного обогащения.

Письмом от 16.02.2022 № 02.02.7-16-1280/22 управление отказало обществу в возврате  денежных средств, указав, что расчет арендной платы произведен                            правильно, в соответствии с договором № 4700004138, основания для перерасчета арендной  платы  отсутствуют.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд за взысканием неосновательного обогащения.

При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции руководствовался положениями  статей 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации,                                           статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением                            № 582, постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края  от 21.03.2016  № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края,  и за земельные участки, государственная собственность  на которые не разграничена  на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» и                   сложившейся на их основе судебной практикой (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399), установил, что согласно           выписке из ЕГРН спорный участок поставлен на государственный кадастровый                        учет с видом разрешенного использования: для эксплуатации нежилого строения (магазин), земли населенных пунктов, согласно заключению муниципального                   учреждения «Управление архитектуры и градостроительства» от 11.10.2005 спорный участок расположен за «красными линиями» (в связи с чем предоставлен обществу                      без права последующей приватизации), фактически спорный участок используется                     для эксплуатации нежилого строения (магазин), ограничен в обороте, и сделал                         вывод о применении в данном  случае  льготной ставки земельного налога:                                  0,84% (до 21.11.2017) и 1,5% (после 21.11.2017) от  кадастровой  стоимости  спорного  участка.

При постановке данного вывода суд апелляционной инстанции также сослался                          на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2022 № 306-ЭС22-6496  по делу № А12-30904/2020), однако не учел, что обстоятельства по рассматриваемому делу и  делу № А12-30904/2020 различны.

Как установлено по делу № А12-30904/2020, на земельном участке,                                              в отношении которого арендатор испрашивает льготный размер арендной платы,                                  с 1955 года расположен объект недвижимого имущества, оказавшийся разделенным «красными линиями» в результате их установления публичным органом в 2004 году,                          что   соответственно, при разделе здания нарушит его целостность.

В рассматриваемом деле общество, зная об особенностях предоставленного ему                        в аренду земельного участка, тем не менее, реконструировало здание магазина                                      без учета этих особенностей, разместив два крыльца с пандусами на входах в здание                           на территории  общего пользования (на тротуаре).

По утверждению общества, на момент начала оформления исходно-разрешительной документации  оно использовало принадлежащий ему на праве собственности павильон № 311 общей площадью 67,7 кв. м, а также земельный                         участок площадью 97,5 кв. м, предоставленный для эксплуатации павильона № 311,                          по договору аренды от 16.02.2000 № 75, который был расторгнут при издании постановления № 411 (пункт 3.4 постановления № 411).

Согласно ситуационному плану павильон № 311 (на схеме «ларек») находился                           на «красной линии», и к нему относилась территория «в оперативном управлении». Являющаяся частью павильона выходящая за «красную линию» входная группа                                занимала часть пешеходной улицы; реконструкция объекта заключалась в размещении                        на месте павильона № 311 и далее вдоль улицы здания магазина.

После предоставления разработанной проектной документации и уточнения параметров строящегося объекта и необходимого для этого земельного участка,                         Комитет по архитектуре и градостроительству г. Новороссийска выдал разрешение                             на строительство от 05.09.2002 № 109-ПГ/Р-07, которым разрешена реконструкция нежилого помещения (магазин), лит. А: здание двухэтажное, площадь здания – 153 кв. м, площадь земельного участка – 260 кв. м, площадь застройки – 90 кв. м.

Как видно из материалов настоящего дела, по договору аренды от 16.02.2000 № 75  обществу по адресу: 

<

...> предоставлялся земельный участок общей площадью 97,5 кв. м для эксплуатации павильона № 311 площадью 67,7 кв. м, на который согласно Свидетельству о государственной                        регистрации права от 30.10.2000 серии КК № 240267 за обществом зарегистрировано право собственности на «нежилое помещение, павильон № 311, общая                                          площадь 67,7 кв. м, 

<

...>» (том 4 л. д. 54).

Из представленного в материалы дела архитектурно-планировочного                                задания от 01.06.2001 следует, что рассматриваемый земельный участок расположен                               в районе сложившейся городской застройки Центральной части города Новоросиийска                      в районе ул. Лейтенанта Шмидта, 8; размер участка в оперативное пользование под застройку  определен в размере  96 кв. м, под благоустройство – 102 кв. м;                                         в границах участка находится помещение торгового павильона в неудовлетворительном состоянии, внешний вид которого не соответствует современным архитектурным требованиям; рекомендовано разработать проект благоустройства с учетом благоустройства прилегающей территории двора  и ул.  Лейтенанта Шмидта;                                    главный вход в магазин предусмотреть с тротуара ул. Лейтенанта Шмидта                                       (том 4 л. д. 33 – 37).

Постановлением № 411 утвержден акт выбора земельного участка                                   площадью 96 кв. м для проектирования и строительства магазина в 

<

...>, обществу в аренду сроком на 5 лет предоставлен                            земельный участок площадью 96 кв. м для проектирования и строительства магазина                             в 

<

...>,  признан утратившим силу пункт 1 постановления главы администрации г. Новороссийска от 29.12.1999 № 1940 о предоставлении в аренду под павильонами № 311 и 122 земельного участка площадью 97,5 кв. м в 

<

...> (том 3 л. д. 139 – 140).

Согласно постановлению № 439 расформирован ранее предоставленный                       обществу на основании постановления № 411 и договора  аренды от 29.01.2001 № 859 (4700002346) земельный участок площадью  96 кв. м  и сформирован земельный                      участок площадью 260 кв. м в 

<

...>, утверждены его границы и размеры без права приватизации, установлен вид разрешенного использования – эксплуатация нежилого строения (магазин) (том 1 л. д. 46).

Выданным сроком до 20.02.2008 разрешением на строительство от 05.09.2002                        № 109-ПГ/Р-07 обществу разрешена «реконструкция нежилого помещения (магазин),                         лит. А,  здание двухэтажное, площадь здания – 153 кв. м, площадь земельного участка – 260 кв. м, площадь застройки – 90 кв. м» (том 4 л. д. 63).

При этом согласно Свидетельству о государственной регистрации права                                  от 20.11.2002 серии 23-АА № 797608 на основании акта приемки законченного строительством объекта от 06.09.2002, утвержденного распоряжением                             администрации г. Новороссийска от 30.10.2002 № 1438-р, обществу на праве собственности принадлежит  расположенное в г. Новороссийске на ул. Лейтенанта Шмидта, 8 нежилое строение (магазин), лит. А, общей площадью 306,4 кв. м                                     (том 4 л. д. 38).

Вместе с тем, как  указано в подготовленном ООО ПКФ «Водосервис»                                       по заказу общества Акте готовности объекта незавершенного строительства                                    от 28.02.2008, произведено обследование  здания продовольственного магазина                                    в 

<

...>, в результате которого установлено:                        на земельном участке общей площадью 290 кв. м по Архитектурно-планировочному заданию возводится объект строительства с площадью застройки 90 кв. м – продовольственный магазин. В стадии незавершенного строительства выполнены фундаменты под стены монолитные железобетонные с железобетонной подушкой, возведен каркас стен и перегородок из керамзитобетонных блоков, установлены перемычки над оконными и дверными проемами монолитные железобетонные, выполнены полы, отсутствуют междуэтажные перекрытия, несущие конструкции               кровли и кровля, оконные и дверные проемы не заполнены, внутренняя и наружная отделка не выполнена, внутренние санитарно-технические устройства отсутствуют, инженерные сети выполнены частично (том 4 л. д. 43).

Таким образом, представленные в материалы дела доказательства опровергают  основанные на Определении  Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2022                     № 306-ЭС22-6496 доводы общества о правомерном  применении  льготного размера арендной платы в отношении арендуемого им земельного участка,  на котором                         строило и реконструировало здание магазина, изначально зная о том, что два                            крыльца с пандусами на входах в здание располагаются на части спорного участка, выходящей за «красные линии» и включенной в состав арендуемого земельного                       участка как необходимая для эксплуатации объекта капитального строительства,                                    и  имея объективную возможность  предотвратить  такое  размещение  объекта капитального строительства (в отличие от установленных по делу № А12-30904/2020 обстоятельств).

Поддержанный судом апелляционной инстанции  и основанный на пункте 11 Архитектурно-планировочного задания довод общества о том, что названный                                    документ предусматривает размещение главного входа в магазин с территории                            тротуара (территория общего пользования), не свидетельствует о бесспорном                       разрешении публичным органом строительства объекта недвижимого имущества                            (или его части) на землях общего пользования, а лишь подтверждает возможность обустройства входа в здание магазина с территории тротуара, но не занятие                         земельного участка общего пользования частью объекта недвижимого имущества, возводимого обществом.

Поддержав позицию общества, суд апелляционной инстанции также не учел разъяснения, содержащиеся в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019), согласно которому принцип № 7 применяется исключительно                                           в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному                     пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Перечень пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации                        является исчерпывающим и не называет ограниченными в обороте земельные                           участки, аналогичные арендуемому обществом (включающему земли общего пользования).

Утверждение общества о том, что спорный участок находится в полосе                       отвода существующей автомобильной дороги местного значения и зарезервирован                       для целей ее расширения, не подтверждено документально, в связи с чем спорный                    участок не может быть отнесен к ограниченным в обороте и в соответствии                                      с подпунктом 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации,                                 а соответственно, не подлежит применению и льготная ставка (с учетом принципа № 7)                 при исчислении арендной платы за спорный участок, предоставленный обществу по договору № 4700004138, которым  установлен  размер арендной  платы.

При  таких  обстоятельствах отсутствуют основания для вывода о возникновении на стороне управления неосновательного обогащения в виде полученной от                            общества платы по договору № 4700004138  в заявленном обществом  размере.

Поскольку суд первой инстанции  обоснованно поддержал позицию                          управления, правильно применил нормы права к установленным по делу обстоятельствам, оценил представленные в материалы дела доказательства и доводы участвующих  в деле лиц в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса                         Российской Федерации и обоснованно отказал обществу в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд кассационной инстанции в силу пункта 5 части 1                     статьи 287 Кодекса считает возможным отменить постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 26.12.2023 и оставить в силе решение Арбитражного  суда  Краснодарского  края  от  19.12.2022.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2023                                     по  делу  № А32-21878/2022 отменить, решение Арбитражного суда Краснодарского края от  19.12.2022 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                    Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов

И.В. Сидорова