ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А29-4013/2021

г. Киров

25 апреля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судейГорева Л.Н., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании:

представителя истца – ФИО3 по доверенности от 29.12.2021;

представителя Администрации – ФИО4 по доверенности от 11.01.2022;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 02.02.2022 по делу № А29-4013/2021

по иску заместителя прокурора Республики Коми в интересах муниципального образования городского округа «Сыктывкар» 

к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Лузалес» (ИНН: 

<

***>,

ОГРН: 

<

***>)

о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно

предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее – Управление),

установил:

Прокуратура Республики Коми (далее – Прокуратура, истец) обратилась с иском в Арбитражный суд Республики Коми к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – Администрация, ответчик-1) и обществу с ограниченной ответственностью «Лузалес» (далее – ООО «Лузалес», ответчик-2) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 11:05:0101004:172 общей площадью 22 137 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, и применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества и денежных средств.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 02.02.2022 исковые требования удовлетворены.

Администрация с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает, что в заключении проведенной по делу судебной экспертизы отсутствует четное обоснование и ответ по поставленному судом вопросу о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта ответчика-2. Считает, что здание и прилегающая к нему территория земельного участка с площадками для хранения древесины и подъездными путями представляет собой производственную базу, функционирование которой вне рамок единого технологического процесса станет невозможным. Ссылается на представленную в дело рецензию на заключение экспертизы, которая, по мнению ответчика-1, свидетельствует о грубых нарушениях действующего законодательства в части состава, оформления и методики проведения исследования. Полагает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство ответчика о назначении по делу дополнительной или повторной судебной экспертизы.

ООО «Лузалес» в представленном отзыве поддерживает доводы апелляционной жалобы.

Прокуратура в представленном отзыве указывает на законность и обоснованность оспариваемого решения, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать по доводам, изложенным в отзыве. 

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 21.03.2022 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 22.03.2022 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель истца и ответчика-1 поддержали собственные позиции, дали пояснения, ответили на вопросы суда.

Ответчик-2 и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей неявившихся сторон.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Лузалес» (арендатор) заключен договор аренды от 30.10.2018 № 01/18-176 в отношении земельного участка с кадастровым номером 11:05:0101004:172, расположенного по адресу: 

<

...>, с разрешенным использованием: «Склад III класса вредности по классификации СанПиН».

На основании разрешения на строительство от 29.12.2018 ООО «Лузалес» осуществило строительство объекта «Завод лесопильный деревообрабатывающий» площадью 352,2 кв.м.

ООО «Лузалес» подало заявление в Администрацию о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 11:05:0101004:172.

06.05.2019 между Администрацией (продавец) и ООО «Лузалес» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 06.05.2019 № 7087 в отношении земельного участка  с кадастровым номером 11:05:0101004:172 общей площадью 22 137 кв.м. по цене 1 979 147,42 рублей.

Между сторонами по договору подписан акт приема-передачи земельного участка; 15.05.2019 ответчик-2 произвел оплату ответчику-1 стоимости земельного участка; зарегистрирован переход права собственности.

07.06.2019 земельный участок с кадастровым номером 11:05:0101004:172 снят с кадастрового учета в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 11:05:0101004:298 в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 11:05:0101004:172 и 11:05:0101004:297.

Прокуратура, указывая на несоответствие площади реализованного земельного участка площади, необходимой для эксплуатации объекта недвижимого имущества ответчика-2, обратилась в суд с настоящим иском.

По результатам рассмотрения дела судом первой инстанции вынесено обжалуемое решение.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании статьи 167 ГК РФ лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением установленных действующим законодательством случаев.

В силу статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании пункта 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 № 935-О отметил, что  условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников и земельных участков, и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. Условием приобретения права на земельный участок, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. 

Таким образом, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

В данном случае ответчик-2 как собственник здания обратился за выкупом земельного участка под ним с кадастровым номером 11:05:0101004:172 площадью 22 137 кв.м.

Вопрос о соответствии площади спорного земельного участка указанным выше требованиям являлся предметом спора по настоящему делу.

Заключением проведенной по делу экспертизы определена необходимая площадь в границах земельного участка для эксплуатации и организации производства с целью использования лесопильного деревообрабатывающего завода в размере 2 000 кв.м. Экспертом сделан вывод, что площадь земельного участка с учетом установленных норм, требуемая для обслуживания для обслуживания объекта недвижимости с кадастровым номером 11:05:0101004:296, составляет не более 4 877 кв.м.

Приняв во внимание указанные выводы судебного эксперта, суд первой инстанции удовлетворил иск прокурора; при этом суд не усмотрел предусмотренных в статье 87 АПК РФ оснований для назначения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы.

Оценив повторно доводы и возражения сторон с учетом представленных по делу доказательств, судебная коллегия не находит оснований не согласиться с указанными выводами эксперта.

Представленная в дело рецензия (т.6 л.д.6) не опровергает обоснованность выводов эксперта и не свидетельствует об иных характеристиках земельного участка, необходимого для нормального функционирования принадлежащего ответчику-2 здания.

Значительная часть отмеченных в рецензии нарушений носит формальный характер и не влияет на оценку выводов эксперта как доказательств по делу; при этом экспертное заключение содержит подписку эксперта о предупреждении его об уголовной ответственности; вопреки указанному в рецензии, эксперт описывает примененную им методику исследования (со стр.9 заключения); натурный осмотр объекта исследования выполнен экспертом при участии заинтересованных лиц, подписавших акт осмотра, в связи с чем ответчики не были лишены права оспаривать достоверность приложенных к заключению фотоматериалов; предметом судебной экспертизы являлось установление площади земельного участка для эксплуатации принадлежащего ответчику объекта, а не установление точных границ такого участка;  учет экспертом разработанного по заданию ответчика проекта завода также не может быть признан не соответствующим предмету спора по настоящему делу, т.к. перед экспертом поставлен вопрос о достаточности площади земельного участка для эксплуатации конкретного объекта.

Судом первой инстанции указанные обстоятельства исследованы, в судебном заседании заслушан эксперт, который дал пояснения по представленному в дело заключению (протокол судебного заседания 19.01.2022; т.6 л.д.125).

Таким образом, апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции о том, что ответчики не обосновали наличия в заключении эксперта неясностей либо неточностей, которые могли бы являться основанием для назначения по делу дополнительной либо повторной экспертизы.

Выводы суда первой инстанции о результатах и основаниях оценки указанных выше доказательств подробно изложены в мотивировочной части решения суда, полностью соответствуют письменным материалам дела.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 02.02.2022 по делу № А29-4013/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

 

Е.Г. Малых

ФИО5

ФИО1