АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-25316/2023

г. Новосибирск

29 января 2024 года

резолютивная часть решения объявлена 17 января 2024 года

решение в полном объеме изготовлено 29 января 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» (ИНН 

<

***>)

к Администрации города Оби Новосибирской области (ИНН 

<

***>) 

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии  в судебном заседании представителей

истца: ФИО2, доверенность от 21.09.2023, паспорт, диплом

ответчика: ФИО3, доверенность № 19 от 13.04.2023, паспорт, диплом, ФИО4, доверенность  от 01.04.2020, служебное удостоверение, диплом

установил:

закрытое акционерное общество «Инвестиционно-строительная компания» (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Оби Новосибирской области (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка № 1/8-23а в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 и считать договор аренды земельного участка № 1/8023а заключенным с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу на следующих условиях:

1) Абзац 1 пункта 2.1. договора изложить в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы составляет 95631 (девяносто пять тысяч шестьсот тридцать один) рубль 46 копеек по ставке 2 (два) % от кадастровой стоимости земельного участка 4781573рубля 01 копейка». 

2) Пункт 2.4. договора исключить.

3) В пункте 8.1. договора изложить в следующей редакции: «Срок настоящего договора устанавливается 3 (три) года с даты вступления в законную силу  решения суда по делу № А45-25316/2023». 

Требования истца мотивированы тем, что администрация не отклонила протокол разногласий к договору, направленный обществом, в то время как имеются основания изложить договор в редакции, предложенной обществом. 

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования.

Администрация возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что договор фактически подписан сторонами и исполняется, наличие протокола разногласий не отменяет факта подписания договора, в частности обществу выдано разрешение на строительство, оснований для установления размера арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка не имеется, так как договор № 1/8-23а не является договором, заключенным в порядке  переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, поскольку данным правом общество воспользовалось ранее при заключении договора аренды земельного участка № 1/4-12а от 19.06.2012.

Представители ответчика в судебном заседании поддержали возражения против иска. 

Рассмотрев материалы дела, суд установил. 

Общество  обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к администрации об обязании предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:36021063:323 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:020163:324 (далее - объект незавершенного строительства). Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-4617/2022 от 12.09.2022, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.04.2022 решение от 12.09.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2022 отменены. Принят новый судебный акт. Суд признал незаконным отказ администрации в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323, обязал администрацию повторно рассмотреть заявление общества о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323.

Обществом был получен проект договора аренды земельного участка № 1/8-23а (далее - проект договора). Обществом подписало проект договора с протоколом разногласий от 18.08.2023в следующей редакции:

Пункт 

договора

Редакция общества

Правовое обоснование 

Абзац 1 пункта 2.1.

Размер годовой арендной платы составляет: 95631 (девяносто пять тысяч шестьсот тридцать один) рубль 46 копеек и определяется по ставке 2 (два) % от кадастровой стоимости земельного участка 4781573,01 руб.

Заключение нового договора аренды на указанный земельный участок не отменяет права ЗАО «ИСК» на применение льготного порядка исчисления арендной платы, и размер арендной платы должен быть рассчитан исходя из 2% от кадастровой стоимости, поскольку земельный участок первоначально был предоставлен ЗАО «ИСК» именно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Оснований считать, что после прекращения срока действия договора аренды № 1/4-12а от 19.06.2012 ЗАО «ИСК» фактически лишилось права на применения льготного порядка расчета арендной платы не имеется.

2.4.

Исключить

 

3.4.3.

Исключить

Противоречит пункту 8.1 

договора

8.1.

Срок настоящего договора устанавливается 3 (три) года с даты заключения настоящего договора.

Пункт 21 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

Договор с протоколом разногласий получен администрацией 22.08.2023. 

В установленный срок протокол разногласий в редакции, предложенной обществом, не подписан, не отклонен. 

Ссылаясь на то, что стороны не пришли к взаимному согласию по спорным условиям договора, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

Изучив и проверив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам. 

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 названного Кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 названного Кодекса) и размере арендной платы (статья 614 названного Кодекса).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее - Закон № 137-ФЗ, Вводный закон) в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

- двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

- трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

В пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 от 26.06.2015, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, отмечено, что поскольку содержащиеся в Законе о введении в действие Земельного кодекса ставки утверждены непосредственно Федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Из материалов дела следует, что изначально на основании постановления территориальной администрации города Оби Новосибирской области № 277 от 02.08.1999 обществу был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:0054 площадью 9941,4 кв. м,  расположенный по адресу: 

<

...>.

На основании постановления администрации от 04.06.2012 № 477 по заявлению общества прекращено право постоянного (бессрочного) пользования общества и земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:0054 предоставлен ему в аренду с разрешенным использованием - жилищное строительство.

19.06.2012 между администрацией обществом  заключен договор аренды земельного участка № 1/4-12а , согласно которому по условиям которого администрация (арендодатель) предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером54:36:020163:54, общей площадью 8170,70 кв.м, разрешенное использование - жилищное строительство. Срок договора с 19.06.2012  по 15.06.2012.

В соответствии с приложением № 2 к договору № 1/4-12а от 19.06.012 арендная плата была установлена в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.  Дополнительным соглашением № 1 от 12.02.2013 срок аренды продлен по 28.02.2014, дополнительным соглашением № 1/1  от 03.032014 срок аренды продлен по 28.02.2017

10.12.2012 общество получило разрешение на строительство № RU54304000-026-12 (с изменениями) сроком действия до 10.12.2015. Разрешение предоставляло право осуществления строительства 5-ти этажного жилого дома с нежилыми помещениями по ул. Октябрьская в г. Обь» на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020163:54 площадью 8170,70 кв.м.  14.07.2014 в процессе строительства указанного жилого дома и действия договора аренды, общество  произвело межевание (межевой план № 30-1159272 от 14.07.2014) земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:54 площадью 8170,70 кв.м, в результате которого образовалось два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:323 площадью 1420 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:54 площадью 6751 кв.м.

20.12.2013 обществом получено разрешение на строительство № RU 54304000-060-13 сроком действия до 10.12.2015г, согласно которому общество осуществляет строительство жилого дома с нежилыми помещениями по ул. Октябрьская в г. Обь,  строительство которого предполагалось на земельном участке с кадастровым номером 5436:020163:323.

18.01.2016 обществом получено разрешите на ввод в эксплуатацию № RU54304000- 028-15/1и  5-га этажного жилого дома с нежилыми помещениями по ул. Октябрьская в г. Обь» (строительный адрес - 

<

...>), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020163:54. 

16.11.2021 обществом зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства 30%, площадью 1115,7 кв.м, кадастровый номер 54:36:020163:324, расположенный по адресу: 

<

...> в границах земельного участка с кадастровым номером 53:36:020163:323.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:54 является исходным земельным участком для земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка, являющегося исходным для спорного земельного участка, осуществлено на основании договора № 1/4-12а от 19.06.2012, земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:323 расположен в пределах границ земельного участка, предоставленного обществу на праве постоянного (бессрочного пользования), таким образом, материалами дела подтверждается то обстоятельство, что изначально право аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 было получено обществом в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в связи с чем,  суд приходит к выводу о том, что при расчете размера арендной платы надлежит руководствоваться пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и установить годовой размер арендной платы в пределах 2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Заключение нового договора не отменяет права истца на применение льготного порядка исчисления арендной платы, и размер арендной платы должен быть рассчитан исходя из 2% от кадастровой стоимости, поскольку земельный участок первоначально был предоставлен обществу именно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Оснований полагает, что после прекращения действия договора аренды  № 1/4-12а от 19.06.2012 общество фактически лишилось права на применение льготного порядка расчета арендной платы, у суда не имеется.

Таким образом, условия договора, касающиеся размера арендной платы, и содержащиеся абзаце 1 пункта 2.1. договора подлежат изложению в редакции, предложенной обществом. 

Исходя из установленных обстоятельств, учитывая, что условия договора, касающиеся размера арендной платы, подлежат изложению в редакции, соответствующей пункту 2 статьи 3 Вводного закона, суд полагает, что не имеется оснований включать в договор пункт 2.4, в котором содержится условие о том, что расчет арендной платы определен на основании отчета об оценке 01.08.2023 № 4/1-23-20-ЕИ. 

Относительно разногласий по условиям пункта 8.1. договора, суд пришел к следующим выводам. 

В редакции администрации пункт 8.1. изложен следующим образом: «Срок настоящего договора устанавливается 3 (три) года с даты настоящего договора. Дата окончания договора – 31.07.2026. 

Суд принимает довод истца о том, что редакция пункта 8.1., предложенная администрацией (при наличии протокола разногласий) фактически уменьшает срок действия договора, тем самым нарушает права истца.  

Согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» № 49 от 25.12.2018 при принятии решения об обязанности заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основанием и моментом заключения договора, урегулирование разногласий по которому передано суду, является судебное решение, если иное не определено сторонами договора. Таким образом, оснований сохранять пункт 8.1. договора в редакции администрации, не имеется. 

Суд отклоняет довод администрации о том, что фактически договор подписан и исполняется сторонами. Данный довод администрация обосновывает тем, что обществу выдано разрешение на строительство на спорном земельном участке. 

Как следует из материалов дела, проект договора, направленный обществу администрацией подписан обществом с протоколом разногласий и направлен ответчику. То есть сторонами договора не согласованы существенные условия договора, акцепта на оферту администрации не последовало, общество в тридцатидневный срок со дня получения проекта договора направило администрации свои возражения, следовательно, договор ввиду несогласования его существенных условий является незаключенным.  В данном случае протокол разногласий является новой офертой, при подписании договора с протоколом разногласий договор будет считаться заключенным только с момента урегулирования сторонами разногласий по нему (акцепта протокола разногласий).

19.09.2023 ответчик направил истцу письмо № 10229/69-Исх об отклонении протокола разногласий.

Факт выдачи обществу разрешения на строительство не свидетельствует об исполнении сторонами договора, поскольку администрации имела право отказать обществу в выдаче разрешения на строительство, однако таким правом не воспользовалась. 

Учитывая изложенное, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». 

 Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить. 

Урегулировать разногласия, возникшие между закрытым акционерным обществом «Инвестиционно-строительная компания» (ИНН 

<

***>) и Администрацией города Оби Новосибирской области (ИНН 

<

***>) при заключении договора аренды земельного участка № 1/8-23а в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323.

Абзац 1 пункта 2.1. договора изложить в следующей редакции: «размер годовой арендной платы составляет 95631 (девяносто пять тысяч шестьсот тридцать один) рубль 46 копеек по ставке 2 (два) % от кадастровой стоимости земельного участка 4781573 рубля 01 копейка.». 

Пункт 2.4. договора исключить.

Пункт 8.1. договора изложить в следующей редакции: «Срок настоящего договора устанавливается 3 (три) года с даты вступления в законную силу решения суда по делу № А45-25316/2023».

Взыскать с Администрации города Оби Новосибирской области (ИНН 

<

***>) в пользу закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» (ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья

Н.С. Галкина