ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

30.01.2023

 

Дело № А40-261787/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена  24.01.2023

Полный текст постановления изготовлен  30.01.2023

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Борсовой Ж.П.,

судей: Цыбиной А.В., Ярцева Д.Г.,

при участии в судебном заседании:

от истца общества с ограниченной ответственностью «ПостОтель»: ФИО1 по доверенности от 22 августа 2022 года,

от ответчика публичного акционерного общества «Московская объединенная энергетическая компания»: не явился,

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы: ФИО2 по доверенности от 10 ноября 2022 года (онлайн),

рассмотрев 24 января 2023 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПостОтель»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 19 апреля 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 сентября 2022 года по делу № А40-261787/2021,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ПостОтель» к публичному акционерному обществу «Московская объединенная энергетическая компания», Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ПостОтель» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к публичному акционерному обществу «Московская объединенная энергетическая компания» (далее – ПАО «МОЭК»), Департаменту городского имущества города Москвы (далее – департамент) о взыскании солидарно с ответчиков неосновательного обогащения за период с 02 декабря 2018 года по 02 декабря 2019 года в размере 685 010 руб. 67 руб., взыскании с ПАО «МОЭК» убытков в связи с использованием земельного участка за период с 02 декабря 2018 года по 02 декабря 2019 года в размере 105 534 руб. 97 коп.; обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с истцом и ПАО «МОЭК» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004018:1013 с установлением размера арендной платы пропорционально использованию помещений в нежилом здании, расположенном на земельном участке; обязании ПАО «МОЭК» заключить с истцом договор субаренды в соответствии с предложенным проектом договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 апреля 2022 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 сентября 2022 года, исковое заявление в части требований к ПАО «МОЭК», Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004018:1013 оставлено без рассмотрения; в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по существу спора судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить в части отказа во взыскании с Департамента городского имущества города Москвы 685 010 руб. 67 коп., ссылаясь на то, что судами не дана оценка доводам истца относительно спора о фактически используемой им площади арендуемого помещения, учитывая, что часть арендованного здания площадью 113,3 кв.м, передано ПАО «МОЭК» и используется фактически под тепловой пункт на основании договора аренды имущества № 64ДМ от 01 октября 2006 года.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

С учетом изложенного, проверка законности и обоснованности судебного акта осуществляется судом кассационной инстанции в обжалуемой части.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

От Департамента городского имущества города Москвы в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции).

К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителя, а также документы, подтверждающие полномочия представителя на участие в судебном заседании.

Исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) и учитывая опыт Верховного Суда Российской Федерации, Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство.

В заседании суда кассационной инстанции 24 января 2023 года представитель истца изложенные в жалобе доводы и требования поддержал, представитель ответчика – Департамента городского имущества города Москвы  против удовлетворения жалобы возражал.

ПАО «МОЭК», извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направил, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции усматривает наличие оснований для отмены обжалуемых судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы ввиду следующего.

Из представленных в материалы дела доказательств судами при рассмотрении спора по существу установлено, что на основании протокола проведения открытого аукциона между ООО «Постотель» (арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) заключен договор от 01 апреля 2014 года № 17-00013/14 на аренду нежилого здания площадью 640,3 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...> для использования под гостиницу.

Срок действия договора с 01 апреля 2014 года по 31 марта 2029 года (пункт 2.1 договора).

Истец указал, что в арендованном здании расположено подвальное помещение № 1, площадью 113,3 кв.м, которое используется фактически под тепловой пункт, что лишает его возможности использования данной части здания.

Судами установлено, что оборудование, расположенное в подвале арендуемого истцом здания, находится на балансе и принадлежит ПАО «МОЭК», что подтверждается письмом от 18 мая 2021 года № Ф1/07-587/21.

Истец указал, что при заключении договора департамент не сообщил о наличии иного пользователя части здания, при этом, бремя содержание всего имущества, включая бремя содержания подвального помещения № 1, площадью 113,3 кв.м, возложено на него.

Изложенные обстоятельства, по мнению истца, повлекли возникновение на стороне ПАО "МОЭК" и Департамента неосновательного обогащения в виде арендной платы, подлежащей уплате Департаменту, помимо истца, ПАО "МОЭК", используемым часть арендуемого истцом здания без законных на то оснований.

Согласно расчету истца, выполненному исходя из ставки арендной платы, согласованной истцом и Департаментом в п. 6.1. договора между сторонами, размер неосновательного обогащения, о солидарном взыскании которого истцом заявлено в рамках настоящего спора за период 02.12.2018 по 02.12.2019 составил 685.010 руб. 67 руб.

Также истец заявляя о взыскании с ПАО "МОЭК" убытков за период с 02.12.2018 по 02.12.2019 в размере 105.534 руб. 97 коп. полагает, что последний обязан возместить в виде компенсации оплачиваемой истцом Департаменту арендной платы за земельный участок пропорционально площади подвального помещения, занимаемого оборудованием ПАО "МОЭК" и находящегося на земельном участке.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в обжалуемой части, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что оплата указанных денежных средств была произведена истцом на основании договора, заключенного с департаментом на аренду нежилого здания от 01 апреля 2014 года № 17-00013/14, который был подписан сторонами без замечаний и разногласий; при этом, получая арендуемое здание в аренду, истец не мог не знать о нахождении в подвальном помещении оборудования, принадлежащего ПАО «МОЭК».

Отклоняя доводы истца, суды указали, что указанное оборудование размещено в подвале арендуемого истцом здания на основании дополнительного соглашения № 33 от 11 октября 2021 года к договору аренды имущества № 64ДМ от 01 октября 2006 года, заключенного между ПАО «МОЭК» и Департаментом городского имущества города Москвы, предусматривающего передачу ПАО «МОЭК» в аренду помещения площадью 113,3 кв.м, что исключает возможность возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения. 

Судами также указано, что ПАО «МОЭК» не использует помещение в собственных целях, помещение используется для нужд собственников здания, запитанных от ЦТП, при этом, данное ЦТП является единственным возможным способом поставки энергетических ресурсов в подключенные к ЦТП здания и ПАО «МОЭК» не имеет иного альтернативного способа поставки ресурсов в данные строения, а потребители иного способа присоединения к тепловым сетям.

Между тем судами при вынесении судебных актов в обжалуемой части не  учтено следующее.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, в том числе, - из неосновательного обогащения.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со статьей 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества, соответствующего условиям договора аренды и назначению имущества, а обязанностью арендатора - оплата арендной платы.

Из изложенного следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы (определение Верховного суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года № 89-КГ16-7).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, лицо, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Данный способ восстановления нарушенного права является иным по отношению к признанию сделки недействительной.

Само по себе обстоятельство заключения договоров аренды в отношении одного объекта с несколькими лицами, не свидетельствует о недействительности каждого из таких договоров, однако дает арендатору, которому не было передано имущество, возможность защищать свои нарушенные материальные права, поскольку в указанной ситуации в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации его встречное обязательство по внесению арендной платы за неполученное имущество не наступает, и арендодатель не вправе требовать от него уплаты арендных платежей.

Аналогичный правовой подход сформулирован в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 года.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 20 декабря 2018 года № 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 года № 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года).

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается то обстоятельство, что подвальное помещение № 1, площадью 113,3 кв.м, которое используется фактически под тепловой пункт, передано Департаментом городского имущества города Москвы ПАО «МОЭК» и поступило в его пользование с момента подписания договора аренды имущества № 64ДМ от 01 октября 2006 года.

Данное помещение № 1 является частью нежилого здания площадью 640,3 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...>, переданного истцу Департаментом городского имущества города Москвы по договору аренды  от 01 апреля 2014 года № 17-00013/14 .

Таким образом, помещение № 1 является объектом аренды по двум договорам аренды,  заключенным Департаментом городского имущества города Москвы  с ПАО «МОЭК» (в 2006 году) и с обществом с ограниченной ответственностью «ПостОтель» (с 2014 года). 

Однако суды обеих инстанций не дали оценку доводам истца о том, что вышеуказанные действия ответчика – Департамента свидетельствуют о неисполнении условий договора, которые могут являться встречным исполнением, совершенным в результате принятия исполненного от другой стороны.

При этом, судами установлено, что помещение используется для нужд собственников здания, запитанных от ЦТП, данное ЦТП, находящийся в подвале арендуемого истцом здания, является единственным возможным способом поставки энергетических ресурсов в подключенные к ЦТП здания и ПАО "МОЭК" не имеет иного альтернативного способа поставки ресурсов в данные строения, а потребители иного способа присоединения к тепловым сетям.

Кроме того, судами не учтено, что на момент заключения договора аренды от 01 апреля 2014 года № 17-00013/14 здание не стояло на кадастровом учете и обременение в виде аренды по договору  аренды имущества № 64ДМ от 01 октября 2006 года не было зарегистрировано в установленном порядке. 

Следовательно, истец не мог знать о наличии данного обременения на часть здания на момент заключения с Департаментом договора аренды на все здание.  

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судебные акты не являются законными и обоснованными, в связи с чем в соответствии с частями 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, поскольку судами неправильно применены нормы материального права, выводы судов противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуются процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить площадь фактически используемых истцом помещений, дать оценку доводам истца о том, что действия Департамента по передаче помещения №1 ранее по договору аренды ПАО «МОЭК» свидетельствуют о неисполнении департаментом условий договора, которые могут являться встречным исполнением, совершенным в результате принятия исполненного от другой стороны, а также о том, что истец в силу размещенного в помещении оборудования не может использовать его, всем представленным доказательствам в их совокупности и взаимной связи, установить обстоятельства с учетом указанных норм права, исходя из которых, принять по делу законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 19 апреля 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 сентября 2022 года по делу № А40-261787/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий-судья       Ж.П. Борсова 

Судьи:        А.В. Цыбина 

                                                    Д.Г. Ярцев