Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32, тел.: (861) 293-81-03,

сайт: http://www.krasnodar.arbitr.ru

 

Именем  Российской Федерации 

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Краснодар Дело № А32-57216/2021резолютивная часть объявлена 26 сентября 2022 г. полный текст изготовлен 29 сентября 2022 г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Гордюка А.В., при ведении протокола помощником судьи Дуплякиной О.К., при участии: от истца – ФИО1 (доверенность), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению ИП ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) к ООО "СФЕРА" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о взыскании задолженности и убытков по договору аренды от 20.05.2016 № 005-А, установил следующее.

ИП ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Сфера»  (далее – ответчик, общество), в котором просил

- взыскать с ответчика в пользу истца сумму задолженности по аренде в размере 613 600 руб. по договору аренды нежилых помещений №_005-А от 20.05.2016;

- взыскать с ответчика в пользу истца стоимость работ, которые необходимо произвести в помещении для приведения помещения в изначальное состояние в размере 1 230 600 руб.;

- взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 528 руб.

- признать договор аренды нежилых помещений №_005-А от 20.05.2016, заключенный между ИП ФИО2 и ООО «Сфера», расторгнутым 31.05.2021.

Определением от 14.06.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Таможенные технологии»  ФИО3 с постановкой вопросов:

1. какова рыночная стоимость работ, определенных в договоре подряда от 23.06.2021 (т.1, л.д. 124, 125)?

2. являются ли необходимыми и достаточными работы, перечисленные в договоре подряда от 23.06.2021 для устранения недостатков в арендованных помещениях, отраженных в акте от 31.05.2021 (т.1, л.д. 110)?

В заседании истец просил уточнить требования в части взыскания стоимости восстановительных работ до 1 126 731,57 рублей.

В заседании объявлен перерыв до 17-00 в пределах рабочего дня. После перерыва заседание продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.

Арбитражный суд Краснодарского края, изучив материалы дела и выслушав участвующих в деле лиц, полагает, что требования являются обоснованными.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение требований надлежит принять.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений от 20.05.2016 № 005-А сроком с 20.05.2016 по 20.05.2026 (далее – договор аренды). В дело представлен электронный образ договора аренды с отметкой о регистрации аренды 22.03.2021. Предметом договора выступают помещения № 421, 423, 510, 506, 515, 517, 518, 522 и 525, расположенные на 4 и 5 этажах здания по адресу: 

<

...>.

Пунктом 5.1 договора аренды установлен размер арендной платы в сумме 800 000 рублей в месяц.

В соответствии с пунктом 5.2. договора аренды, размер арендной платы в период срока действия настоящего договора может изменяться ежегодно в сторону увеличения, но не более чем на 8%. За исключением случаев, указанных в п. 5.5 договора. арендодатель направляет арендатору за 30 календарных дней письмо об увеличении арендной платы и дополнительное соглашение к настоящему договору. При этом арендатор обязан в течение 10 рабочих дней с момента получения подписать дополнительное соглашение об изменении стоимости арендной платы к настоящему договору и зарегистрировать его течении 30 дней в установленном законом порядке.

Обязанность по подписанию Дополнительного соглашения об увеличению арендной платы с 01.06.2019г. в размере 1 006 560  рублей в месяц, Арендатор не исполнил, предоставленные уведомления с дополнительным соглашением 28.04.2018г., 28.04.2019г., 23.05.2019г., 17.06.2019г., 19.06.2019г.  проигнорированы Арендатором.

Истец указывает, что у ответчика образовалась задолженность в размере 671 040 рублей (в период с 01.06.2019 по 01.02.2020 начислялось ежемесячно 1 006 560 рублей арендной платы, в то время как уплачивалось 932 000 рублей).

Истец поясняет, что договор аренды нежилых помещений №_005-А от 20.05.2016 исполнялся сторонами, он связал стороны договора взаимными обязательствами, в связи с чем для его сторон он считается заключенным с 20.05.2016 независимо от государственной регистрации. При этом 17 мая 2021 года стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды: последним днем аренды и днем возврата помещения является 31.05.2021, арендатор обязан доплатить задолженность в сумме 3 113 600 руб.

Арендатор доплатил часть суммы 2 100 000 руб., остаток арендатором не оплачен, указывает истец. 

Истец просит взыскать с Ответчика сумму задолженности по арендным платежа в размере 613 600 руб.

Также истец ссылается на то, что 31.05.2021 в одностороннем порядке составлен акт от 31.05.2021, в котором зафиксированы недостатки помещения. Истец указывает, что для восстановления помещения заключен договор подряда 23.06.2021. Сумма восстановительных работ составила 1 230 600 руб. Работы выполнены, помещение восстановлено.

Истец уточнил исковые требования и просит признать Договор аренды нежилых помещений №_005-А от 20.05.2016 года  заключенный между ИП ФИО2 и ООО «Сфера» расторгнутым 31.05.2021г.

В судебном заседании 26.09.2022г. истец уточнил исковые требования и просит взыскать сумму восстановительных работ установленную заключением эксперта от 19.07.2022г. в размере  1 126 731,57 руб.

Ответчик факт пользования помещением не отрицал, против требований возражал.

Оценивая доводы сторон, Арбитражный суд Краснодарского края исходит из следующего.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В заседании от 28.03.2022 истец приобщил копии договора аренды № 005-А от 20.05.2016, дополнительного соглашения к договору аренды № 005-А от 20.05.2016 от 16.09.2020, выписки из ЕГРН. Ответчик пояснил, что договор аренды не регистрировался, платежи осуществлялись по выставленным счетам.

Истец ссылается на то, что договор аренды нежилых помещений №_005-А от 20.05.2016 исполнялся сторонами, он связал стороны договора взаимными обязательствами, в связи с чем для его сторон он считается заключенным с 20.05.2016 независимо от государственной регистрации.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

С учетом изложенного ответчик не вправе ссылаться на незаключенность договора.

Пунктом 11.1. договора аренды установлено, в соответствии с условиями п.2 ст. 425 Гражданского кодекса РФ Стороны установили, что действие настоящего Договора также  распространяется  на арендные взаимоотношения, возникшие между Сторонами с момента подписания настоящего Договора до момента его государственной регистрации.

Пунктом 5.1 договора  аренды  установлен  размер  арендной  платы  в  сумме 800 000 рублей в месяц.

Пунктом 5.2. договора аренды установлено, размер арендной платы в период срока действия настоящего договора может изменяться ежегодно в сторону увеличения, но не более чем на 8%. За исключением случаев, указанных в п. 5.5 договора. Арендодатель направляет арендатору за 30 календарных дней письмо об увеличении арендной платы и дополнительное соглашение к настоящему договору. При этом арендатор обязан в течение 10 рабочих дней с момента получения подписать дополнительное соглашение об изменении стоимости арендной платы к настоящему договору и зарегистрировать его течении 30 дней в установленном законом порядке.

В соответствии с Дополнительным соглашением от 28.04.2018г. арендная плата с 01.06.2018г. составляет 832 000 руб., Дополнительным соглашением от 23.10.2018г. арендная плата с 01.11.2018г. изменена и составляет 932 000 руб.

Арендодатель в соответствии с п. 5.2. договора аренды воспользовался правом на одностороннее увеличение арендной платы направил уведомления с дополнительным соглашением от 28.04.2019г. об увеличении арендной платы с 01.06.2019г.: уведомление 28.04.2018г. вручено представителю ООО «Сфера» об индексации арендной платы, с 01.06.2019 года размер арендной платы составит 1 006 560  рублей в месяц; уведомление 28.04.2019г. вручено представителю ООО «Сфера» об индексации арендной платы, с 01.06.2019 года размер арендной платы составит 1 006 560  рублей в месяц; уведомление 23.05.2019г. вручено представителю ООО «Сфера» об индексации арендной платы, с 01.06.2019 года размер арендной платы составит 1 006 560  рублей в месяц;  уведомление 17.06.2019г. вручено представителю ООО «Сфера» об индексации арендной платы, с 01.06.2019 года размер арендной платы составит 1 006 560  рублей в месяц; уведомление об индексации арендной платы, с 01.06.2019 года размер арендной платы составит 1 006 560  рублей в месяц направлено  почтой 19.06.2019г.

Расчет увеличения арендной платы с 01.06.2019г.   932 000 руб. * 8% = 74 560 руб. соответственно 932 000 руб.  +74 560 руб. = 1 006 560 руб.

Дополнительным соглашением 16.09.2020г. Арендная плата с 01.04.2020г. изменена и составляет 100 000 руб., Арендная плата с 01.07.2020г. изменена и составляет 500 000 руб., Арендная плата с 01.12.2020г. изменена и составляет 1 100 000 руб.

Направленные арендодателем уведомления об изменении размера арендной платы, исходя из смысла ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, не направлено на прекращение, возникновение или изменение правоотношений сторон, а представляет собой лишь реализацию его права, предоставленного условиями уже имеющегося между сторонами правоотношения, оформленного договором аренды. 

Следовательно, к данному уведомлению не применяются требования п. 2 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации сделки, предусматривающей изменение условий зарегистрированной сделки. Обязанности по государственной регистрации такого рода одностороннего уведомления, в отличие от соглашения об изменении договора, не требуется (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016 N 13АП-2035/2016 по делу N А26-8435/2014).

Следовательно, к данному уведомлению не применяются требования п. 2 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, а само уведомление об изменении арендной платы, государственной регистрации не требует (постановление Пятого ААС от 11.10.2017 N 05АП-7086/17, оставленное без изменения постановлением АС Дальневосточного округа от 01.02.2018 N Ф03-5500/17, ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.04.2013 N Ф02-1333/13, ФАС Поволжского округа от 25.10.2010 по делу N А12-20642/2009, Двенадцатого ААС от 10.11.2014 N 12АП-9528/14 и от 06.10.2008 N 12АП-6323/2008).

Задолженность по Договору аренды у Ответчика по арендной плате составляет  613 600 руб.

17 мая 2021 года стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды: последним днем аренды и днем возврата помещения является 31.05.2021, арендатор обязан доплатить задолженность в сумме 3 113 600 руб. Арендатор доплатил часть суммы 2 100 000 руб., остаток в размере 613 600 руб. арендатором не оплачен. Доказательства обратного ответчик не представил.

С учетом изложенного Арбитражный суд Краснодарского края признает требования по уплате основного долга обоснованными.

Согласно пункту 4.1.15. договора аренды, арендатор обязан возвратить помещение по акту приема-передачи в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа, если иное не будет установлено соглашением сторон. Все отделимые улучшения в помещении, произведенные арендатором, а также имущество арендатора должны быть удалены из помещения силами и за счет арендатора.

Согласно пункту 2.7. договора аренды в случае не возврата арендатором помещения арендодателю в сроки, установленные настоящим договором, арендодатель по истечение 5 (Пять) рабочих дней от указанного в настоящем договоре срока после письменного уведомления арендатора имеет право в одностороннем порядке принять помещение, без участия арендатора, и произвести все необходимые работы для приведения помещения в исправное состояние (состояние в котором помещение было изначально передано арендатору), в том числе, в случае необходимости, произвести демонтаж оборудования (отделимых и неотделимых улучшений). Стоимость произведенных арендодателем работ подлежит возмещению арендатором в течение 15 (пятнадцать) рабочих дней с момента получения им соответствующего требования арендодателя.

Согласно пункту 6.1. договора аренды арендатор несет полную ответственность за сохранность и состояние арендованного им помещения до момента возвращения арендодателю. Если арендуемое помещение в результате действий или бездействия арендатора придет в аварийное состояние, либо ему будет причинен иной ущерб, арендатор обязан восстановить его за свой счет или возместить арендодателю расходы.

Арендатор на возврат помещения не явился, 31.05.2021 помещение было принято Истцом в одностороннем порядке, отмечает истец. При приемке помещения был произведен осмотр и описание возвращаемых помещений с указанием выявленных недостатков. 

Акт возврата который был направлен Арендатору 14.06.2021г., а также предложение в течение 7 календарных дней произвести работы по приведению помещения в состояние, в котором оно было впервые было передано или определиться со стоимость работ и предоставить данный расчет Арендодателю. Арендатор восстановительных работ в помещении не произвел, расчет выполнения работ не составил. Ответчик каких либо замечаний, возражений на Акт возврата не предоставлял.

Для восстановления помещения истец заключил договор подряда 23.06.2021, который был исполнен, соответствующие работы проведены. Стоимость восстановительных работ по этому договору составила 1 230 600 рублей.

Для установления значимых обстоятельств определением от 14.06.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Таможенные технологии»  ФИО3 с постановкой вопросов:

1. какова рыночная стоимость работ, определенных в договоре подряда от 23.06.2021 (т.1, л.д. 124, 125)?

2. являются ли необходимыми и достаточными работы, перечисленные в договоре подряда от 23.06.2021 для устранения недостатков в арендованных помещениях, отраженных в акте от 31.05.2021 (т.1, л.д. 110)?

Экспертное заключение поступило в материалы дела, эксперт пришел к следующим выводам:

1) рыночная стоимость работ, определенных в договоре подряда от 23.06.2021 составляет 1 126 731,54 руб.

2) перечисленные в договоре подряда от 23.06.2021 работы, являются необходимыми и достаточными работами для устранения недостатков в арендованных помещениях.

Арбитражный суд Краснодарского края принимает во внимание следующее.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Суд учитывает, что акт приема-передачи арендуемого имущества, в котором отражено, что арендатору помещения переданы в состоянии, соответствующем назначению имущества, подписан обществом без каких-либо замечаний относительно состояния передаваемых объектов.

Арендатор в материалы дела не представил доказательств обращения к арендодателю за соответствующим разрешением об улучшении арендованного им имущества, а также доказательств того, что данное разрешение Истцом Ответчику выдавалось.

С учетом изложенного Арбитражный суд Краснодарского края полагает, что уточненные требования в части взыскания стоимости работ по восстановлению помещения в размере 1 126 731,57 рублей надлежит признать обоснованными.

Поскольку в дело представлено дополнительное соглашение от 17.05.2021 к договору аренды № _005-А, которым стороны пришли к соглашению расторгнуть договор аренды с 31.05.2021, требование о признании договора расторгнутым удовлетворению не подлежит.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по требованию о расторжении договора относятся на истца, расходы по имущественному требованию надлежит отнести на ответчика.

При подаче иска истец уплатил 31 528 рублей госпошлины. С учетом уточнения иска размер пошлины по всем требованиям составляет 36 403 рублей. С учетом этого с истца в доход федерального бюджета надлежит довзыскать 4875 рублей пошлины.

Судебные расходы в сумме 30 397 рублей пошлины надлежит взыскать с ответчика в пользу истца.

Расходы на проведение судебной экспертизы надлежит взыскать с ответчика в пользу ООО «Таможенные технологии» на депозите Арбитражного суда Краснодарского края средства отсутствуют, поскольку в соответствующем платежном поручении не проставлен код платежа).

Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Краснодарского края  

 

Р Е Ш И Л:

уточнения требований принять. 

Взыскать с ООО "СФЕРА" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  в пользу ИП ФИО2 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 

<

***>)  задолженность в размере 613 600 рублей, стоимость восстановительного работ в размере  1 126 731,57 рублей и расходы на оплату государственной пошлины в размере 30 397 рублей.

Взыскать с ИП  ФИО2 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 

<

***>) в доход федерального бюджета 4875 рублей госпошлины.

Взыскать с ООО "СФЕРА" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу ООО «Таможенные технологии» 60 000 рублей вознаграждения эксперта.

 

Судья А.В. Гордюк