ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

дело № А40-263061/24

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.

Судей Фриева А.Л,  Савенкова О.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Васякиной Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ответчика 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.02.2025г. (резолютивная часть от 13.02.2025г.) по делу № А40-263061/24 

по иску ООО "Коммерческая недвижимость" (ОГРН: 

<

***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) о взыскании, 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 22.02.2023, 

от ответчика: ФИО2 по доверенности № ДГИ-Д-631/24 от 26.12.2024

У С Т А Н О В И Л:

ООО "Коммерческая недвижимость" (арендатор) предъявило  Департаменту городского имущества города Москвы (арендодатель) иск о взыскании убытков по договору аренды нежилого фонда от 27.01.2021г. №00-00048/21 в размере 4 992 165 руб. 19 коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 13.02.2025г., изготовленным в полном объеме 21.02.2025г., исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, Ответчик подал апелляционную жалобу. 

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Ответчик требования и доводы своей жалобы поддержал, Истец по ним возражал.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.

Установлено, 27.01.2021 между ООО "Коммерческая недвижимость" (арендатор) и  Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) заключен Договор аренды № 00-00048/21 (далее - Договор аренды) в отношении нежилого помещения общей площадью 136,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (1 этаж, пом. II) (далее - Объект).

Истец указал, что Департамент незаконно отказал в приватизации Объекта аренды, нарушил сроки, предусмотренные ч. 3 ст. 19 ФЗ № 159, уклонялся от заключения договора купли-продажи в отношении Объекта, что установлено в судебном порядке в рамках дела № А40-75637/2023 об обязании заключить договор купли-продажи.

Следовательно, с Департамента подлежат взысканию убытки в виде уплаченной аренды за период необоснованного затягивания Департаментом арендных отношений.

30 января 2023 г. ООО «Коммерческая недвижимость» на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества...» подало заявление о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого Обществом у города Москвы в отношении нежилого помещения общей площадью 136,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1)обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в 2-х месячный срок с даты получения заявления;

2)принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в 2-х недельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3)направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Однако, Уведомлением № 33-5-8144/23-(0)-2 от 20.02.2023 Департамент отказал ООО «Коммерческая недвижимость» в реализации преимущественного права на выкуп помещения в рамках 159-ФЗ от 2008 г.

В связи с тем, что Департамент уклонился от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, ООО «Коммерческая недвижимость» было вынуждено обратиться с исковым заявлением об обязании (понуждении) Департамента заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (дело № А40-75637/2023).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2024 по делу № А40-75637/2023, исковые требования ООО «Коммерческая недвижимость» были удовлетворены в полном объеме - на Департамент возложена обязанность заключить договор купли-продажи.

При этом, решением Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2024 по делу № А40-75637/2023 установлено следующее (стр. 4, 8, 10 Решения):

«Полагая отказ в предоставлении государственной услуги незаконным, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями...

С учетом изложенного Суд приходит к выводу, что с учетом фактических обстоятельств дела и разъяснений, приведенных в п. 5 Информационного письма № 134, имеет место злоупотребление правом со стороны Департамента, поскольку спорный Объект был включен в Перечень уже после вступления в силу 159-ФЗ, при этом какой-либо имущественной поддержки от включения Объекта в Перечень Истцу предоставлено не было. Кроме того, Истец не участвует в каких-либо государственных программах, то есть не является организацией, образующей инфраструктуру поддержки субъектов МСП. Иное в нарушение требований ст. 65 АПК РФ Департаментом не доказано...

Поскольку Судом установлено, что Истец имеет право на выкуп по общим правилам 159-ФЗ (ч.2 ст. 9 ФЗ-159), то к моменту подачи заявления на выкуп от 30.01.2023 все условия, необходимые для возникновения у арендатора преимущественного права на выкуп, Истцом были соблюдены».

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2024 установлено (стр. 3, 4, 7, 8 Постановления):

«Истец 30.01.2023г. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы» в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

Однако, Письмом № 33-5-8144/23-(0)-2 от 20.02.2023 от Ответчика в адрес Истца поступил отказ в предоставлении государственной услуги.

Истец, обращаясь в суд с иском указывает, что со стороны Департамента городского имущества имеется нарушение срока на предоставление государственной услуги «возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы», а также неправомерный отказ в заключении договора.

15.03.2023 г. Истцом направлена в адрес Ответчика претензия с требованием заключить договор купли-продажи на условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи, со стороны Истца, что подтверждается сведениями официального портала Правительства г. Москвы mos.ru.

Однако, Департамент уклонился от исполнения требований, изложенных в претензии.

Полагая отказ в предоставлении государственной услуги незаконным, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Таким образом, в рамках настоящего спора, с учетом фактических обстоятельств дела, имеет место очевидное злоупотребление правом со стороны Департамента, соответствующее примеру злоупотребления, приведенному в Информационном письме № 134, а именно, Объект аренды был включен в Перечень уже после вступления в силу 159-ФЗ; никакой имущественной поддержки от включения Объекта аренды в Перечень Истцу предоставлено не было; истец не участвует в каких- либо государственных программах, то есть не является организацией, образующей инфраструктуру поддержки субъектов МСП...

Таким образом, Департаментом допущено злоупотребление правом при включении Объекта в Перечень, в связи с чем для Истца должны быть применены общие правила выкупа».

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.07.2024 по делу № А40-75637/2023 решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.01.2024 и Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2024 оставлены без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.07.2024 установлено (стр. 6):

«При этом, исследовав материалы дела, суд указал, что в рамках настоящего спора, с учетом фактических обстоятельств дела, имеет место очевидное злоупотребление правом со стороны ответчика, соответствующее примеру злоупотребления, приведенному в Информационном письме № 134, а именно, Объект аренды был включен в Перечень уже после вступления в силу Закона № 159-ФЗ; никакой имущественной поддержки от включения Объекта аренды в Перечень истцу предоставлено не было; Истец не участвует в каких-либо государственных программах, то есть не является организацией, образующей инфраструктуру поддержки субъектов МСП».

Таким образом, в рамках дела №А40-75637/2023 в судебном порядке установлены следующие факты: незаконность отказа Департамента в приватизации Объекта в рамках 159-ФЗ; нарушение сроков, предусмотренных ч. 3 ст. 19 ФЗ № 159 на подготовку проекта договора купли-продажи; уклонение Департамента от заключения договора купли-продажи Объекта аренды; злоупотребление правом со стороны Департамента, отказавшего ООО «Коммерческая недвижимость» в реализации государственной услуги по выкупу.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Вынесение судом на основании статьи 445 ГК РФ решения об обязании заключить договор, исходя из положений данной статьи ГК РФ, в любом подобном случае всегда означает, что обязанная судом сторона незаконно уклоняется от заключения договора, т.е. бездействует, не исполняя установленную тем или иным законом обязанность заключить договор; при этом не имеет значения, указана ли в тексте судебного акта фраза о том, что бездействие ответчика нарушает норму закона, достаточно указания о том, что в соответствии с законом ответчик обязан совершить действия по заключению договора, но не совершает.

Следовательно, судебным актом по делу № А40-75637/2023 установлено, что Департамент нарушил обязанность по заключению Договора купли-продажи Объекта в надлежащий срок, а также установлен факт незаконного уклонения от заключения договора.

Таким образом, на настоящий момент заключен Договор купли-продажи.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками, в частности, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо не получило.

В соответствии со статьей 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 445 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно статье 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Таким образом, в связи с тем, что с 20 февраля 2023 г. Департамент начал незаконно уклоняться от заключения Договора купли-продажи и тем самым умышленно затягивать арендные отношения между сторонами, то начисление арендной платы и пени по Договору аренды с 20 февраля 2023 г. является незаконным, необоснованным и свидетельствующим о поведении Департамента, нацеленном на получение имущественной выгоды исключительно за счет собственного недобросовестного поведения.

Следовательно, денежные средства, уплаченные ООО «Коммерческая недвижимость» в счет арендной платы, начисленной за период незаконного уклонения Департамента от заключения договора купли-продажи, представляют собой убытки, которые подлежат возмещению ООО «Коммерческая недвижимость».

Таким образом, бездействие Департамента в отношении заключения договора купли- продажи исключает обязанность уплаты ООО «Коммерческая недвижимость» арендной платы, поскольку в случае своевременного совершения им действий по заключению договора купли- продажи в установленный законом срок, ООО «Коммерческая недвижимость» приобрело бы право собственности на вышеуказанный объект недвижимости и не понесло бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендный платежей и пени за использование объекта недвижимости в спорный период.

Таким образом, в случае своевременного совершения Департаментом действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, Общество приобрело бы право собственности на нежилое помещение и не несло дополнительных расходов, связанных с уплатой арендной платы и пени за пользование Объектом с 20 февраля 2023 по 10 апреля 2024 в размере 4 992 165 руб. 19 коп., во избежание утраты права ООО «Коммерческая недвижимость» на выкуп спорного помещения.

Факт неправомерного бездействия Департамента, наличие и размер понесенных Обществом убытков, обстоятельства, подтверждающие причинно-следственную связь между неправомерным бездействием Департамента и убытками ООО «Коммерческая недвижимость» подтверждаются вышеуказанными обстоятельствами, а также подтверждены в судебном порядке в рамках дела № А40-75637/2023.

Ответчик в жалобе ссылается на некорректный расчет убытков. 

Данный довод признан судами необоснованным. 

Незаконное уклонение Департамента началось 20.02.2023, поскольку именно в указанную дату Департамент уведомил Истца об отказе в заключении договора купли-продажи.

Данный отказ является окончательным результатом предоставления государственной услуги по выкупу.

Незаконное бездействие Департамента и недобросовестное затягивание им арендных отношений с Истцом началось не по истечении 85-дневного срока, предусмотренного ч.3 ст.9 159- ФЗ, а 20.02.2023 - в дату выдачи Департаментом отказа в заключении договора.

Предоставление государственной услуги по выкупу арендуемых помещений субъектами МСП на территории г. Москвы регламентируется Приложением № 17 к Административному регламенту, утвержденному Постановлением Правительства г. Москвы от 15 мая 2012 г. № 199-ПП (далее - Регламент).

Как следует из пункта 2.11.1 Регламента, результатом предоставления государственной услуги является одно из двух следующих действий:

1)Направление договора купли-продажи выкупаемого недвижимого имущества (пункт 2.11.1.1 Регламента);

2)Направление решения об отказе в предоставлении государственной услуги (пункт 2.11.1.2 Регламента).

Никаких других вариантов результата оказания государственной услуги по выкупу в Регламенте не имеется.

Следовательно, по итогам рассмотрения Заявления Общества от 30.01.2023 Департамент мог принять исключительно одно из двух следующих решений: направить обществу проект договора купли-продажи помещения; направить обществу решение об отказе в предоставлении государственной услуги.

Как следует из материалов дела, Департамент принял решение об отказе в предоставлении государственной услуги, о чем уведомил Истца письмом № 33-5-8144/23-(0)-2 от 20.02.2023.

Направление Уведомления от 20 февраля 2023 г. является окончательным результатом предоставления государственной услуги.

Следовательно, с 20.02.2023 прекратил течь 85-дневный срок, предусмотренный ч. 3 ст. 9 159-ФЗ, поскольку Департамент однозначно прекратил дальнейшее оказание государственной услуги по выкупу и уже ни при каких обстоятельствах не мог направить Истцу проект договора.

Соответственно, нарушение прав ООО «Коммерческая недвижимость», предусмотренных 159-ФЗ, на выкуп помещения началось именно с 20.02.2023.

Именно с указанной даты Департамент начал умышленное затягивание арендных отношений, что было установлено в рамках дела № А40-75637/2023.

Соответственно, именно с 20.02.2023 у Истца отсутствует обязанность уплачивать арендную плату и пени по Договору.

Следовательно, учитывая, что с 20.02.2023 Департамент незаконно уклонялся от выдачи проекта договора купли-продажи (и, более того, дал прямой отказ в заключении договора купли- продажи, выраженный Письмом № 33-5-8144/23-(0)-2 от 20.02.2023), то начисление арендной платы и пени с 20 февраля 2023 г. являлось неправомерным.

Таким образом, Истец не должен был уплачивать арендную плату и пени за период с 20.02.2023 по 09.04.2024 - период незаконного бездействия Департамента.

Само  по  себе  удовлетворение  иска  ООО  «Коммерческая  недвижимость»  в рамках дела № А40-75637/2023 об обязании заключить договор купли-продажи на основании ст. 445 ГК РФ означает, что обязанная сторона (Департамент) необоснованно отказалась исполнять предусмотренную законом обязанность заключить договор купли- продажи с Истцом.

Судебный акт об обязании заключить договор купли-продажи с Департаментом является достаточным основанием для взыскания убытков.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Учитывая изложенное, Истцом в материалы дела представлены исчерпывающие доказательства, подтверждающие вину Ответчика, размер убытков, наличие причинно-следственной связи, в связи с чем, суды пришли к выводу об обоснованности исковых требований и их удовлетворении.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы Истца.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2025г. (резолютивная часть от 13.02.2025г.) по делу № А40-263061/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья                                                         Е.Е. Кузнецова

Судьи                                                                                                 А.Л. Фриев

О.В. Савенков

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.