ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-28522/2019

Дело № А40-289687/18

г. Москва

05 августа 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2019 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Валюшкиной В.В., Савенкова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09 апреля 2019 года по делу № А40-289687/18, принятое судьей Китовой А.Г. (97-2226) по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к АО "ПТК "Зеленоградский" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору долгосрочной аренды земельного участка,

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 04.03.2019; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 14.01.2019; 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АО «ПТК «Зеленоградский» о взыскании задолженности по договору долгосрочной аренды земельного участка № М-10-014923 от 31.08.1999 г. в сумме 2 570 094 817 руб. 35 коп., из которых: 797 388 965 руб. 75 коп. – арендная плата за период с 4 квартала 2011 г. по 30.09.2018 г., 1 772 705 851 руб. 60 коп. – пени за период с 3 квартала 2011 г. по 30.09.2018, с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

            Решением Арбитражного суда города Москвы от 09 апреля 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

            Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, обращал внимание судебной коллегии на тот факт, что выводы суда относительно невозможности использования ответчиком арендуемого земельного участка не соответствуют материалам дела.

            Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражала, направил отзыв на жалобу.

Представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе поддержала, просила решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В подтверждение доводов жалобы, истцом было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела отчета об оценке, а также дополнительных доказательства приложенных к апелляционной жалобе, в удовлетворении которого,  судебной коллегией было отказано на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 3 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Представляя дополнительные доказательства в суд апелляционной инстанции, истец не указал, по какой причине будучи инициирующей стороной по делу, надлежащим образом извещенной о месте и времени судебного разбирательства, принимающей участие не в одном судебном заседании, не смог ввиду не зависящих от него причин предоставить данные доказательства при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

При отсутствии уважительных причин, подтверждающих невозможность представить дополнительные доказательства в суд первой инстанции, в соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не усматривает правовых оснований для приобщения дополнительных доказательств к материалам дела, включая отчет об оценке и проверяет законность и обоснованность судебного акта суда первой инстанции, основываясь на представленных в материалы дела доказательствах. 

В соответствии со статьей 268 АПК РФ указанные документы не могут выступать доказательствами по настоящему делу, ввиду чего протокольным определением суда от 29.07.2019 г. они возвращены заявителю.

Представителем ответчика в ходе судебного заседания было заявлено о приобщении отзыва на жалобу с приложением к нему дополнительных доказательств, поскольку часть доводов, изложенных в жалобе ранее не заявлялась представителем истца.

Согласно абзацу 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документы, представленные в обоснование возражений относительно доводов апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.

Судебная коллегия, в целях полного, всестороннего выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела, апелляционной жалобы, приобщила в материалы дела представленные АО «ПТК «Зеленоградский» отзыв и письменные объяснения по доводам апелляционной жалобы (в порядке ст. 81 АПК РФ).

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 09 апреля 2019 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ответчиком заключен договор долгосрочной аренды земельного участка № М-10-014923 от 31.08.1999 г. (с учетом дополнительных соглашений).

Предметом договора является земельный участок, расположенный по адресу: г. Зеленоград, промзона ЦИЭ, площадью около 56 га. Согласно договору, участок предоставлен для проектирования, строительства и эксплуатации производственно-торгового комплекса.

Договор заключен сроком до 21 марта 2048 года.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Согласно п. 3.2 договора на арендатора возложена обязанность вносить арендную плату ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 20 числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно расчету истца, в нарушение указанных требований, ответчик не перечислил арендную плату за период с 4 квартала 2011 г. по 30.09.2018 г., в результате чего, за ним образовалась задолженность в размере 797 388 965 руб. 75 коп.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 7.2 договора, в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,2 % от суммы задолженности по арендной плате за соответствующий расчетный период за каждый день просрочки, начиная с 21 числа последнего месяца квартала по день уплаты включительно.

Истцом также было заявлено требования о взыскании с ответчика неустойку за период с 3 квартала 2011 г. по 30.09.2018 г. в размере 1 772 705 851 руб. 60 коп.

Ответчиком при рассмотрении дела было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Рассматривая указанное заявление, суд первой инстанции указал следующее.

Согласно п.1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку требования истца были заявлены по договору долгосрочной аренды земельного участка № М-10-014923 от 31.08.1999 г. в размере 2 570 094 817 руб. 35 коп., из которых: 797 388 965 руб. 75 коп. – арендная плата за период с 4 квартала 2011 г. по 30.09.2018 г., 1 772 705 851 руб. 60 коп. – пени за период с 3 квартала 2011 г. по 30.09.2018 г., тогда как исковое заявление было подано 04.12.2018 г., согласно штампу канцелярии суда, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований за период с 3 квартала 2011 г. по 4 квартал 2015.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований суд первой инстанции, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, установив, что фактически между сторонами существовали арендные отношения, при этом указал, что согласно п. 5 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017)», арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества, ввиду чего обоснованно пришел к выводу, об отказе в удовлетворении исковых требований поскольку, на момент заключения договора, арендатору было известно, что расположенные на спорном земельном участке объекты незавершенного строительства в соответствии с постановлением Правительства Москвы №540-ПП от 07.07.1998 г., Протоколом № 1 от 28.09.1998 г. и договором о создании АО «ПТК «Зеленоградский» передаются в собственность ответчика вместе с правами на земельный участок. Никакие иные условия использования земельного участка, в том числе, при сохранении права собственности на объекты незавершенного строительства за третьим лицом, арендодателем не оговаривались и не были заранее известны арендатору.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно,  проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Заявитель жалобы ссылается на отсутствие с его стороны нарушений, повлекших невозможность использования арендатором земельного участка, в связи с чем, по его мнению нормы п. 1 ст. 612 ГК РФ об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, применены судом неверно, без учета позиции Верховного суда РФ.

Вместе с тем, позиция Верховного суда заключается в том, что «невозможность пользования арендованным имуществом по не независящим от арендатора обстоятельствам освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы» (Определение ВС РФ №96-ПЭК15 от 16.07,2015 г.).

 Аналогичная позиция сформулирована в Обзоре судебной практики ВС РФ № 2, утв. Президиумом ВС РФ 26.06.2015 г: «Из ст. 606 и п. I ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения ело обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления соответственно, он теряет право на получение арендной платы».

Как следует из материалов дела и не оспаривается заявителем, возникновение обстоятельств, препятствующих целевому использованию земельного участка, не зависело от арендатора, а явилось следствием ненадлежащего исполнения Договора о создании АО «ЛТК «Зеленоградский», заключенного между Департаментом и АОЗТ «ЦИЭ».

По смыслу ст. 34 Закона об Акционерных обществах, Общество, не будучи стороной Договора о своем создании, не вправе требовать от учредителей надлежащего исполнения данной сделки, таким правом обладают лишь стороны договора по отношению друг к другу, поэтому риск неисполнения одной из сторон Договора о создании Общества своих обязательств по внесению вклада в уставный капитал Общества несет не Общество, а другая сторона, в данном случае – Департамент.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно возложил ответственность за недостатки предоставленного ответчику земельного участка на арендодателя, применив к отношениям сторон нормы п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Кроме того, при заключении Договора аренды от 31.08.1999 г. Общество и Департамент добросовестно исходили из того, что объекты незавершенного строительства должны поступить в собственность арендатора в соответствии с постановлением Правительства Москвы № 540-ГТП от 07.07.1998 г, Протоколом № 1 от 28.09.1998 г, и Договором о создании АО «ПТK «Зеленоградский», в противном случае наличие таких объектов являлось бы непреодолимым препятствием к использованию земельного участка для строительства на нем производственно-торгового комплекса.

Арендодателем и арендатором не оговаривались условия использования земельного участка при сохранении права собственности на объекты незавершенного строительства за третьим лицами. На момент передачи земельного участка Обществу было известно лишь то, что вопрос о передаче ему объектов незавершенного строительства, находящихся на земельном участке и поименованных в Договоре аренды, согласован собственником земельного участка (в лице Департамента) с собственником этих объектов (АОЗТ «ЦИЭ») и потому не имеется никаких препятствий к использованию арендуемого земельного участка для целей проектирования и строительства ПТК.

Департамент городского имущества также ссылается на недоказанность невозможности использования Обществом земельного участка для целей строительства на нем производственно-торгового комплекса. В обоснование своей позиции указывает на то, что в спорном периоде право собственности третьего лица на некоторые объекты (В2, В24, В21, В22, Б2) было признано отсутствующим, а корпуса А4 и А5 были снесены в 2017, что по мнению Департамента, открывало Обществу возможности для строительства на земельном участке.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с указанным доводом, поскольку в материалах дела имеется схема расположения объектов незавершенного строительства на арендованном Обществом земельном участке, из которой видно, что участок полностью занят объектами третьих лиц, и его частичное использование в соотнесении с Постановлением Правительства Москвы № 892-1111 от 16.12.2015г., которым утвержден Проект планировки данной территории невозможно.

Кроме того, согласно данным ЕГРН по состоянию на 21.05.2019 записи о  правах третьих лиц на все 12 корпусов сохраняются в Реестре, что само по себе представляет непреодолимое препятствие для использовании земельного участка в целях строительства.

Общество неоднократно обращалось в Департамент с предложением принять меры для исключения из ЕГРН записей о правах собственности третьих лиц, которые признаны отсутствующими в судебном порядке, однако Департамент в этом отношении до настоящего времени бездействует, необоснованного откладывая действия по устранению недостатков арендованного земельного участка, препятствующие его целевому использованию.

Как на один из доводов жалобы, Департамент ссылается на фактическое использование земельного участка ответчиком, для целей проектирования и строительства на нем производственно-торгового комплекса. В обоснование данного довода заявитель ссылается на письма Общества, из которых следует, что Общество в течение срока аренды осуществляло его охрану, подготовку документации по благоустройству, расчистку и др.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с указанным доводом, поскольку ГК РФ различает понятия пользования (ст. 615 ГК РФ) и содержания (ст. 616 ГК РФ) арендованного имущества. 

По общему правилу (п. 2 ст. 616 ГК РФ) арендатор обязан поддерживать имущество исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Исполняя данную обязанность, Общество в течение всего срока аренды принимало меры к надлежащему содержанию арендованного земельною участка, предотвращению и устранению негативных последствии от нарушения третьими лицами - собственниками объектов незавершенного строительства природоохранного и земельного законодательства.

Данная деятельности не привела и не могла привести к получению разрешительной документации на строительство, ее согласованию и, собственно, к строительству на земельном участке в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, поскольку до нахождения на земельном участке собственности иных лиц, права на которую зарегистрированы, препятствует получению разрешительной документации ответчиком.

Разрешительная документация на строительство ПТК действительно была подготовлена и согласована Обществом в 2002 году и неоднократно продлевалась в установленном порядке, но не могла быть реализована ввиду наличия зарегистрированного права собственности третьих лиц не только на объекты недвижимости, но и вплоть до конца 2012 года на сам земельный участок, арендованный Обществом. В конечном счете, в утверждении новой разрешительной документации Обществу было отказано 03.11.2015 за № 001-ГПЗУ-4552/2015-3 ввиду наличия в ЕГРН записей о зарегистрированные правах собственности третьим лиц на объекты незавершенного строительства.

Совершение арендатором действий, направленных на подготовку исходно-разрешительной документации при отсутствии реальной возможности ее согласования и реализации не может расцениваться как частичное использование земельного участка в целях строительства.

Заявителем также указано на злоупотребление со стороны Общества правом представлять возражения против требования Департамента о взыскании задолженности по арендной плате. По мнению Департамента, то обстоятельство, что определение начальной цены подлежащего приватизации пакета акций Общества осуществлялось на основании бухгалтерского баланса Общества за 2017 г., где отражена его кредиторская задолженность в сумме 788 199 000 руб., лишает Общество права возражать против требований его кредиторов после того, как пакет его акций будет приватизирован, в противном случае, истец предлагает расценивать действия Общества как недобросовестные, совершаемые в обход законодательства о приватизации.

В Постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 (п. 1) отмечено, что «оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ, а добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действии предполагаются, пока не доказано иное». 

При этом непринятие лицом разумно необходимых действий для защиты своих прав исключает применение к отношениям сторон п. 2 ст. 10 ГК РФ (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»),

Ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и ст. 5 Закона г. Москвы от I712.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» установлены способы приватизации имущества города Москвы, которые включают, в том числе, аукцион и конкурс по продаже государственного имущества.

В соответствии со ст.ст. 18 и 20 ФЗ «О приватизации..» на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условии в отношении такого имущества. Право приобретения имущества на аукционе принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

В случае же когда от покупателя требуется выполнение каких-либо условий в связи с приобретением им пакета акции, составляющего более 50% уставного капитала акционерного общества, может проводиться конкурс, а не аукцион. В этом случае, право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену за указанное имущество, при условии выполнения таким покупателем условий конкурса.

Департамент не был ограничен в выборе как способа приватизации акций Общества, однако избрал аукцион, а не конкурс. Департамент мог, но не определил дополнительных, кроме максимальной цены, условий, на которых можно приобрести акции Общества. Департамент не включил в договор купли-продажи акций, заключаемый по итогам аукциона, условия о погашении кредиторской задолженности Общества в полном объеме, не определил этот объем, а значит, изначально на это не рассчитывал.

В отсутствие в документации о торгах каких-либо условий и ограничений, накладываемых на приобретателя государственного имущества, любой участник аукциона добросовестно исходил бы из того, что приобретение им пакета акций Общества не обременяет его какими-либо дополнительными обязательствами, кроме уплаты цени договора, и не ограничивает ни его ни Общество о осуществлении законных прав в отношении его кредиторов либо иных лиц.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09 апреля 2019 года по делу № А40-289687/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                    А.И. Проценко  

 

Судьи:                                                                                                            О.В. Савенков 

 

В.В. Валюшкина