Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-58675/2020

07 апреля 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  30 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  07 апреля 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Афганвет" (адрес:  Россия 197341, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт ИСПЫТАТЕЛЕЙ 7/ЛИТЕР А, ОГРН:  1037832000018);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Развитие" (адрес:  Россия 197341, Санкт-Петербург, пр.Испытателей д.7,лит.А,пом. 2Н/39, ОГРН: 1177847018140);

о взыскании 33 119 300 руб., расторжении договора аренды, обязании освободить занимаемые помещения и по встречному иску о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды 

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 01.10.2020),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 02.02.2021),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Афганвет» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к ООО «Развитие» о расторжении договора аренды помещений № 1/ЗД от 22.03.2017 (далее – Договор), обязании освободить занимаемые помещения площадью 3404,6 кв.м (помещение 1-Н (полностью), помещение 2-Н (комнаты 1-28, 31-58, часть комнаты 59, 68, 76, 77, часть комнаты 78, 82-162), расположенные в здании по адресу: Санкт- Петербург, пр. Испытателей, д. 7, лит. А, взыскании 12 520 000 руб. задолженности по арендной плате за период с мая 2020 по февраль 2021 года, 20 599 300 руб. неустойки, начисленной по состоянию на 02.03.2021.

Ответчик иск не признал по изложенным в отзыве основаниям.

По мнению ответчика, дополнительное соглашение от 01.05.2019 № 4 к Договору об увеличении размера арендной платы ООО «Развитие» не подписывало, что подтверждается, в том числе непредставлением указанного дополнительного соглашения на государственную регистрацию; ответственность за выявленные Управлением надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС России по г. Санкт-Петербургу в результате проверки нарушения соблюдения требований пожарной безопасности согласно ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ "О пожарной безопасности" несет собственник имущества (помещений); по условиям Договора арендатор обязан только обеспечивать исправное состояние установленной собственником в здании автоматической системы пожаротушения и сигнализации; на протяжении действия Договора арендатор соблюдал законодательство в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения и действующие санитарные правила и гигиенические нормативы, выполнял санитарно-гигиенические и противоэпидемические мероприятия, своевременно вносил арендные платежи, поддерживал переданное в аренду здание в надлежащем состоянии, не допускал бесхозяйственного обращения с ним, соблюдал установленные Договором правила пользования и правила содержания арендованного имущества, своевременно принимал меры по устранению неисправностей инженерного и другого оборудования, своевременно проводил ремонт, соблюдал требования техники безопасности, за счет собственных средств произвел техническое обслуживание всех инженерных коммуникаций; задолженность у ООО «Развитие» перед ООО «Афганвет» отсутствует, переплата по арендной плате составила 11 249 999,99 руб.; начисленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательства.

В ходе рассмотрения дела ООО «Развитие» заявило встречный иск о признании недействительной односторонней сделки по расторжению Договора, оформленной уведомлением № 17/03-2 от 30.03.2020, Договора – действующим, обязании ООО «Афганвет» внести запись о Договоре в ЕГРН.

Встречный иск принят судом к производству определением от 04.03.2021.

В ходе рассмотрения дела ООО «Развитие» также заявило о фальсификации дополнительного соглашения от 01.05.2019 № 4 к Договору, поскольку оно подписано в период отсутствия генерального директора ООО «Развитие» (ФИО4 Хейдара) на территории Российской Федерации, его подпись на дополнительном соглашении явно отличается от его подписи на иных представленных в дело документах; соглашение не было зарегистрировано в установленном порядке; 01.05.2019 – в выходной день – соглашение не могло быть подписано; просило для проверки заявления о фальсификации назначить судебную почерковедческую экспертизу, поставив на разрешение эксперта вопрос о принадлежности подписи, выполненной от имени бывшего генерального директора ООО «Развитие» ФИО4 Хейдара, на дополнительном соглашении от 01.05.2019 № 4.

В соответствии с частью 1 статьи 161 АПК РФ если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд разъясняет уголовно-правовые последствия такого заявления; исключает оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу; проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу.

В этом случае арбитражный суд принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры.

В судебном заседании 22.12.2020 суд разъяснил уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации; истец отказался исключить дополнительное соглашение от 01.05.2019 № 4 из числа доказательств по делу.

В судебном заседании 02.02.2021 суд обозрел представленный истцом оригинал дополнительного соглашения от 01.05.2019 № 4.

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы и заявление о фальсификации доказательств, суд не усмотрел оснований для их удовлетворения.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 161 АПК РФ судебная экспертиза является лишь одним из способов проверки заявления о фальсификации доказательств, а следовательно, процессуальным законом не исключается возможность проверки судом заявления о фальсификации и иными (помимо назначения экспертизы) способами.

Так, в частности проверка заявления о фальсификации доказательств может осуществляться судом путем сопоставления оспариваемого доказательства с другими доказательствами, имеющимися в деле.

По условиям дополнительного соглашения от 01.05.2019 № 4 стороны установили, что с 01.05.2019 ежемесячная арендная плата за объект составляет 2 550 000 руб.; по условиям предыдущего дополнительного соглашения от 01.11.2017 № 3 к Договору размер ежемесячной арендной платы по Договору в период с 01.01.2018 был установлен в сумме 1 400 000 руб.

Помимо дополнительного соглашения от 01.05.2019 № 4 истцом в материалы дела представлены платежные поручения за период с мая 2019 по март 2020 года, которыми ООО «Развитие» со ссылкой на Договор и периоды аренды (с мая по март 2020 года) ежемесячно уплачивало ООО «Афганвет» по 2 550 000 руб., что полностью соответствует условиям дополнительного соглашения от 01.05.2019 № 4.

Так, платежными поручениями от 08.05.2019 № 88, от 14.05.2019 № 89 от 15.05.2019 № 90 ООО «Развитие» уплатило ООО «Афганвет» 1 400 000 руб., указав в назначении платежей «Предоплата за аренду за май 2019 г. согл. Договора № 1/ЗД от 22.03.2017г.», платежными поручениями от 04.06.2019 № 105-107, от 10.06.2019 № 109 ООО «Развитие» также уплатило ООО «Афганвет» 1 400 000 руб., указав в назначении платежей «Предоплата за аренду за июнь 2019 г. согл. Договора № 1/ЗД от 22.03.2017г.», при этом платежным поручением от 17.06.2020 № 110 ООО «Развитие» уплатило ООО «Афганвет» 2 300 000 руб., указав в назначении платежа «Доплата за аренду за май 2019 – 1 150 000,00, за июнь 2019 – 1 150 000,00, согл. Договора № 1/ЗД от 22.03.2017г.»

Таким образом, из указанных платежных поручений усматривается, что ООО «Развитие» внесло на счет ООО «Аганвет» за май и июнь 2019 года по 1 400 000 руб. в качестве предоплаты за аренду и впоследствии доплатило за указанные месяцы по  1 150 000 руб., вследствие чего сумма арендной платы, уплаченная ООО «Развитие» составила по 2 550 000 руб. за май и июнь 2019 года.

В период с июля 2019 по март 2020 года ООО «Развитие» перечисляло на счет ООО «Афганвет» по 2 550 000 руб. ежемесячно со ссылкой на Договор и оплачиваемый месяц аренды, при этом коммунальные платежи уплачивались арендатором сверх указанной суммы арендной платы.

С учетом положений пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснений, данных в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14, суд пришел к выводу, что ООО «Развитие», осуществляя перечисление по Договору арендных платежей в сумме 2 550 000 руб. в месяц в период с мая 2019 по март 2020 года, совершило конклюдентные действия по выполнению указанных в оферте условий, что следует рассматривать как согласие на внесение изменений в Договор, заключенный в письменной форме, то есть, в материалы дела представлены доказательства достижения сторонами согласия об изменении условий Договора, касающихся размера арендной платы.

Довод ответчика о том, что действующим гражданским законодательством не запрещено внесение платежей в сумме большей, нежели это предусмотрено Договором, судом отклонен, поскольку ежемесячно вносимая сумма с указанием месяца, за который вносилась оплата, полностью совпадает с суммой, установленной дополнительным соглашением от 01.05.2019 № 4; мотивов, побудивших ООО «Развитие» ежемесячно вносить на счет арендодателя сумму  в одном и том же размере, превышающем установленный Договором, с учетом требований к поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, представитель ответчика в ходе рассмотрения дела не раскрыл.

Положенный в основу заявления о фальсификации довод ООО «Развитие» о том, что дополнительное соглашение подписано в период отсутствия генерального директора ФИО4 Хейдара на территории Российской Федерации в нарушение положений статьи 75 АПК РФ надлежащими доказательствами не подтвержден (представленное суду объяснение физического лица без даты нотариально не заверено; подтверждающие обстоятельства документы не представлены). Представленное ответчиком заключение специалиста № 15/03/2021-458 от 15.03.2021 не может быть принято в качестве доказательства, поскольку не позволяет установить специалиста, составившего заключение, не содержит ни его фамилии, ни его подписи; заключение подписано генеральным директором ООО «БПГ», но не специалистом, чье удостоверение (в копии) приложено к заключению (на Стельмаха А.К.); заключение выполнено на основании копий документов, полученных специалистом в электронном виде в формате PDF; специалист не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того, с учетом наличия в деле доказательств последующего одобрения ООО «Развитие» путем конклюдентных действий сделки по увеличению размера арендной платы указанные обстоятельства правового значения в рассматриваемом случае не имеют.

С учетом изложенного, а также конкретных обстоятельств дела суд пришел к выводу об отсутствии оснований для проведения судебной почерковедческой экспертизы, в связи с чем в удовлетворении соответствующего ходатайства ООО «Развитие» отказал.

В силу части 1 статьи 159 и статьи 161 АПК РФ заявление о фальсификации должно быть обоснованным. Поскольку в данном случае ответчик, указывая на фальсификацию дополнительного соглашения от 01.05.2019 № 4, надлежащего обоснования заявления не привел, соответствующими доказательствами его не подтвердил, суд, рассмотрев заявление ООО «Развитие» с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, приняв во внимание круг обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках настоящего спора, отклонил заявление о фальсификации.

В судебном заседании ответчик заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для представления приходно-кассовых ордеров, не учтенных истцом при расчете задолженности.

Представитель истца возражал против отложения рассмотрения дела.

 В силу части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств.

В соответствии с частью 1 статьи 159 АПК РФ заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, должны быть обоснованы.

В силу частей 1 и 2 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения ими процессуальных действий.

С учетом срока рассмотрения дела в суде, заявления представителем ООО «Развитие» о наличии приходно-кассовых ордеров, подтверждающих оплату, в пятом по счету судебном заседании с момента начала рассмотрения дела, мнения истца, возражавшего против отложения рассмотрения дела, суд не усмотрел оснований для отложения рассмотрения дела.

Представитель ответчика в судебном заседании заявил ходатайство о вызове и допросе в качестве свидетелей лиц, подписавших приходно-кассовые ордеры, а также управляющего спорного здания, который может пояснить фактические обстоятельства дела, касающиеся произведенных оплат.

Положениями пункта 1 статьи 88 АПК РФ предусмотрено, что по ходатайству лица, участвующего в деле, арбитражный суд вызывает свидетеля для участия в арбитражном процессе. В соответствии с пунктом 2 статьи 88 АПК РФ арбитражный суд по своей инициативе может вызвать в качестве свидетеля лицо, участвовавшее в составлении документа, исследуемого судом как письменное доказательство.

При этом в силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

С учетом имеющих значение для дела обстоятельств спора и наличие в материалах дела представленных сторонами документов суд, приняв во внимание непредставление ответчиком к судебному заседанию 30.03.2021 в материалы дела приходно-кассовых ордеров, руководствуясь положениями статьи 68, части 1 статьи 88 АПК РФ, не усмотрел правовых оснований для вызова в судебное заседание и допроса свидетелей.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали исковые и встречные исковые требования своих представляемых соответственно.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ООО «Афганвет» (арендодатель) и ООО «Развитие» (арендатор) 22.03.2017 заключили Договор, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество площадью 3404,6 кв.м (помещение 1-Н (полностью), помещение 2-Н (комнаты 1-28, 31-58, часть комнаты 59, 68, 76,77, часть комнаты 78, 82-162), расположенное в здании по адресу: Санкт - Петербург, проспект Испытателей, д. 7, лит. А. 

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 22.03.2017.

В соответствии п. 2.2.1, 4.1 Договора за пользование объектом арендатор обязался ежемесячно своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, состоящую из постоянной и переменной величин (частей), и иные платежи, предусмотренные Договором. 

Срок внесения постоянной величины (части) арендной платы определен в п. 4.3 Договора, в том числе постоянная часть (величина) арендной платы вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа расчетного (оплачиваемого) месяца; при этом частичное исполнение арендатора своих обязательств по оплате постоянной и переменной арендной платы не является надлежащим исполнением обязательств по Договору. 

В соответствии с п. 4.2 Договора с учетом дополнительного соглашения от 01.05.2019 № 4 размер месячной постоянной величины арендной платы с мая 2019 года составил 2 550 000 руб.

Во исполнение п. 4.9 Договора ООО «Развитие» внесло на счет арендодателя обеспечительный платеж в сумме 4 000 000 руб., который служит обеспечением выполнения арендатором своих обязательств по Договору и засчитывается в счет арендной платы за последний месяц срока аренды; если арендная плата не внесена в установленные Договором сроки, арендодатель вправе зачесть соответствующую сумму в счет уплаты задолженности арендатора из суммы обеспечительного платежа; в случае досрочного расторжения Договора в связи с нарушением арендатором условий Договора обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы за вычетом убытков арендодателя.

Согласно п. 2.2.2 Договора арендатор обязался использовать объект в соответствии с условиями Договора, содержать его в технически исправном состоянии, своевременно проводить текущий и капитальный ремонт, соблюдать требования техники безопасности, производственной санитарии, противопожарной защиты, правила эксплуатации электроустановок, инженерных коммуникаций, систем и сетей.

В силу п. 2.2.4 Договора арендатор обязался за счет собственных средств производить текущий ремонт объекта, техническое обслуживание всех инженерных коммуникаций, в том числе систем вентиляции и кондиционирования, охранно-пожарной сигнализации и пожаротушения, систем электроснабжения, водоснабжения и водоотведения; при проведении строительно-монтажных работ соблюдать строительные нормы и правила и другие обязательные требования нормативных актов.

По условиям п. 2.2.17 Договора арендатор обязался назначить ответственного за пожарную безопасность и техническое состояние объекта и предоставить копию приказа о назначении в течение 3 рабочих дней с момента передачи объекта арендатору.

Согласно п. 7.9 Договора арендатор несет ответственность за нарушения действующего законодательства РФ, в том числе за нарушения требований техники безопасности, производственной санитарии, требований по охране окружающей среды, противопожарной защиты, правил эксплуатации электроустановок, инженерных коммуникаций, допущенные при использовании объекта.

В силу п. 1, 2 дополнительного соглашения от 09.04.2018 к Договору ответственность за пожарную безопасность в переданном по акту приёма - передачи арендуемом помещении несёт арендатор; арендатор обязан назначить приказом ответственность должностное лицо за пожарную безопасность, иметь всю необходимую исполнительную документацию по пожарной безопасности и по требованию арендодателя, либо должностных лиц надзорных инстанций незамедлительно предоставить всю необходимую исполнительную документацию по пожарной безопасности.

Согласно п. 5 дополнительного соглашения от 09.04.2018 к Договору арендатор обязан соблюдать действующее законодательство РФ в области пожарной безопасности и своевременно реагировать на новые законодательные акты.

Согласно предписанию ГУ МЧС по г. Санкт-Петербургу № 2-22-737/1/1 от 29.11.2019 на объекте, находящимся в пользовании арендатора, выявлено 30 нарушений противопожарных норм, в том числе неисправность системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, отсутствие над эвакуационными выходами с этажей здания наружу световых оповещателей «Выход», системы вытяжной противодымной вентиляции в коридоре, не в полной мере оборудование помещения 4 этажа автоматический установкой пожарной сигнализации, необорудование дверей эвакуационных выходов 4 этажа здания приспособлениями для самозакрывания и уплотнениями в притворах, помещений на 4-м этаже - системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре 2-го типа, помещения коридора на 5-м этаже здания - системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, а также иные нарушения.

В претензии № 62/11 от 25.11.2019, полученной ООО «Развитие», ООО «Афганвет» потребовало устранить нарушения требований пожарной безопасности, исполнить предписания уполномоченных должностных лиц, привести исполнение условий Договора в соответствие с законодательством РФ и иными нормативными актами.

В письме от № 11/02 от 25.02.2020 арендодатель, указав на нарушение арендатором требований производственной санитарии, потребовал представить копии действующих договоров дезинсекции и дератизации, освободить пожарные проходы, лестницы, марши от складируемого мусора.

В претензии № 12/02 от 27.02.2020 арендодатель потребовал устранить нарушения требований пожарной безопасности, исполнить предписания уполномоченных должностных лиц, представить арендодателю подтверждение исполнения предписаний; провести техническое обслуживание и восстановить работоспособность систем внутреннего видеонаблюдения, соблюдать контроль за нахождением на территории объекта посторонних лиц в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, сохранению общественного порядка; обеспечить надлежащее санитарное состояние объекта.

По условиям пункта 5.4 Договора он может быть досрочно расторгнут во внесудебном порядке по требованию арендодателя с обязательным письменным уведомлением арендатора не позднее, чем за два месяца до даты предполагаемого расторжения в случае немотивированного невыполнения арендатором условий Договора, а также в случаях, когда арендатор пользуется объектом с существенным нарушением условий Договора или целей использования объекта либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество (объект) арендодателя; не вносит более месяца арендную плату в установленный Договором срок; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ и Договором.

В уведомлении от 30.03.2020 № 17/03-2 ООО «Афганвет», указав на неустранение арендатором допущенных нарушений, сославшись на пункт 5.4 Договора, в одностороннем внесудебном порядке отказалось от его исполнения, потребовало после окончания действия Договора (31.05.2020) освободить занимаемые помещения.

В претензии от 29.05.2020 ООО «Афганвет», указав на неуплату ООО «Развитие» арендной платы, неустранение допущенных ранее нарушений, расторжение Договора с 31.05.2020, потребовало погасить задолженность, возвратить объект аренды по акту приема-передачи.

Неисполнение ООО «Развитие» указанных требований в добровольном порядке послужило поводом для обращения ООО «Афганвет» в арбитражный суд с настоящим иском.

ООО «Развитие» в свою очередь, заявило встречный иск о признании недействительной односторонней сделки по расторжению Договора, оформленной уведомлением № 17/03-2 от 30.03.2020, Договора – действующим, обязании ООО «Афганвет» внести запись о Договоре в ЕГРН.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование размера арендной платы по Договору ООО «Афганвет» представило в материалы дела дополнительное соглашение от 01.05.2019 № 4, по условиям которого стороны установили, что с 01.05.2019 ежемесячная арендная плата за объект составляет 2 550 000 руб.

Возражая против иска, ООО «Развитие» указало, что дополнительное соглашение от 01.05.2019 № 4 об изменении размера арендной платы до 2 550 000 руб. в месяц стороны не заключали, оно не было в установленном порядке зарегистрировано, в связи с чем обязанность по внесению арендной платы в увеличенном размере у арендатора не возникла.

Заявление о фальсификации дополнительного соглашения от 01.05.2019 № 4 в порядке статьи 161 АПК РФ судом отклонено.

Пунктом 3 статьи 434 ГК РФ установлено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ. 

Как следует из пункта 3 статьи 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14, совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

Как видно из материалов дела, в период с июля 2019 по март 2020 года ООО «Развитие» перечисляло на счет ООО «Афганвет» по 2 550 000 руб. ежемесячно со ссылкой на Договор и оплачиваемый месяц аренды, при это коммунальные платежи уплачивались арендатором сверх указанной суммы арендной платы.

Как указывалось выше, мотивов, побудивших ООО «Развитие» ежемесячно вносить на счет арендодателя сумму  в одном и том же размере, превышающем установленный Договором, с учетом требований к поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, представитель ответчика в ходе рассмотрения дела не раскрыл. Более того, ежемесячное внесение арендатором на протяжении длительного периода времени на счет арендодателя одной и той же суммы с указанием месяца, за который вносится оплата, свидетельствует о сознательном совершении ответчиком соответствующих действий.

С учетом установленных судом фактических обстоятельств каких-либо оснований для непризнания действий арендатора акцептом в рассматриваемом случае не имеется, в связи с чем его действия по внесению арендной платы в установленном в дополнительном соглашении от 01.05.2019 № 4 размере следует расценивать как согласие Общества на внесение изменений в Договор.

Кроме того, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Довод о том, что дополнительное соглашение от 01.05.2019 № 4 не было зарегистрировано в установленном порядке судом отклоняется.

По условиям пунктов 2, 4 дополнительного соглашения от 01.05.2019 № 4 для третьих лиц оно считается заключенным с момента государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с момента подписания дополнительного соглашения; процедура подачи всех необходимых документов на государственную регистрацию производится арендатором своими силами и за свой счет.

Согласно пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, договор исполнялся сторонами; пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной такого соглашения обязательствами.

Данная позиция согласуется с позицией, изложенной в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", по которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

В рассматриваемом случае наличие между сторонами дополнительного соглашения от 01.05.2019 № 4, не прошедшего государственную регистрацию, не освобождает ответчика от обязательств по такому дополнительному соглашению при фактическом исполнении ответчиком его условий.

Согласно расчету истца сумма задолженности по арендной плате за период с мая 2020 по февраль 2021 года с учетом зачета внесенного ответчиком обеспечительного платежа составила 12 520 000 руб.

Наличие на стороне арен6датора переплаты либо неполный учет арендодателем поступивших от арендатора денежных средств надлежащими доказательствами не подтверждены.

В отсутствие доказательств оплаты указанной суммы первоначальный иск в части требования о взыскании задолженности подлежит удовлетворению.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Возможность взыскания неустойки в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки за нарушение арендатором сроков перечисления арендной платы предусмотрена пунктом 7.4 Договора.

В связи с допущенной ООО «Развитие» просрочкой уплаты арендных платежей ООО «Афганвет» начислило пени, сумма которых по состоянию на 02.03.2021 составила 20 599 300 руб.

В отзыве на иск ответчик заявил ходатайство об уменьшении суммы неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ. 

Статьей 333 ГК РФ предусмотрено право суда уменьшить неустойку в случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

В соответствии с пунктами 71, 73, 75 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункта 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Вместе с тем при решении вопроса о возможности применения положений статьи 333 ГК РФ суду необходимо установить баланс интересов сторон исходя из компенсационной природы неустойки и недопустимости обогащения стороны за счет взыскания с другой стороны штрафных санкций, которые должны именно компенсировать негативные последствия неисполнения другой стороной своих обязательств и способствовать исполнению таких обязательств.

Согласно пункту 69 Постановления № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Вывод о наличии оснований для снижения суммы неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ при рассмотрении конкретного дела суд делает на основе анализа всех обстоятельств этого дела и оценки сведений, позволяющих установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (сведений о сумме основного долга, возможном размере убытков, установленном в договоре размере неустойки и начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.).

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

Принимая во внимание сумму долга и неустойки, чрезмерно высокий процент неустойки, отсутствие в материалах дела доказательств наступления негативных последствий для истца вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств на заявленную сумму неустойки либо соразмерную заявленной сумме, суд полагает возможным в данном конкретном случае применить положения статьи 333 ГК РФ и снизить размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца договорной неустойки до 10 000 000 руб.

При таких обстоятельствах первоначальный иск в части взыскания неустойки подлежит удовлетворению частично.

ООО «Афганвет» также заявило требование о расторжении Договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как предусмотрено в подпункте 1 пункта 1 статьи 619 и пункте 3 статьи 615 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Исходя из изложенного основаниями для прекращения договорных отношений является соглашение сторон, односторонний отказ от договора, если он предусмотрен законом или условиями договора, кроме того, договор может быть расторгнут по решению суда.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

По условиям пункта 5.4 Договора он может быть досрочно расторгнут во внесудебном порядке по требованию арендодателя с обязательным письменным уведомлением арендатора не позднее, чем за два месяца до даты предполагаемого расторжения в случае немотивированного невыполнения арендатором условий Договора, а также в случаях, когда арендатор пользуется объектом с существенным нарушением условий Договора или целей использования объекта либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество (объект) арендодателя; не вносит более месяца арендную плату в установленный Договором срок; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ и Договором.

Материалами дела подтверждены факты нарушения на объекте правил и требований пожарной безопасности (предписание ГУ МЧС по г. Санкт-Петербургу № 2-22-737/1/1 от 29.11.2019), предъявления арендодателем к арендатору требований об устранении допущенных нарушений, их получения арендатором.

Ответственность за пожарную безопасность в переданном по акту приёма - передачи арендуемом помещении, обязанности по назначению приказом должностного лица ответственного за пожарную безопасность, соблюдению действующего законодательства РФ в области пожарной безопасности по условиям дополнительного соглашения от 09.04.2018 к Договору возложены на арендатора.

Доказательств устранения выявленных нарушений ООО «Развитие» в материалы дела не представило.

Таким образом, материалами дела подтверждено невыполнение арендатором условий Договора, в том числе п. 2.2.2, 2.2.4, 2.2.17 Договора, Дополнительного соглашения от 09.04.2018 к Договору, а также использование объекта с существенными и неоднократными нарушениями.

Данные обстоятельства согласно пункту 5.4 Договора предоставляют арендодателю право на односторонний отказ от его исполнения.

В уведомлении от 30.03.2020 № 17/03-2 ООО «Афганвет», указав на неустранение арендатором допущенных нарушений, в порядке пункта 5.4 Договора в одностороннем внесудебном порядке отказалось от его исполнения, потребовало после окончания действия Договора (31.05.2020) освободить занимаемые помещения.

Уведомление от 30.03.2020 № 17/03-2 согласно сведениям, размещенным на официальном интернет-сайте АО «Почта России», получено ООО «Развитие» 07.04.2020.

На основании представленных в дело доказательств суд пришел к выводу, что ООО «Афганвет» как арендодатель правомерно отказалось от Договора.

Довод ООО «Развитие» об отсутствии у него обязанности по устранению выявленных ГУ МЧС по г. Санкт-Петербургу судом отклоняется.

Согласно ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления; лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций; лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности; должностные лица в пределах их компетенции.

С учетом передачи объекта в пользование арендатору, условий Договора и дополнительного соглашения от 09.04.2018 к нему, возложивших на арендатора ответственность за пожарную безопасность, а также обязанность по соблюдению действующего законодательства РФ в области пожарной безопасности, названный довод ответчика не может быть признан обоснованным.

Поскольку Договор правомерно расторгнут  истцом в одностороннем порядке, встречный иск удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

С учетом расторжения уведомлением от 30.03.2020 № 17/03-2 Договора в одностороннем порядке оснований для расторжения в судебном порядке уже расторгнутого Договора не имеется, в связи с чем соответствующее требование ООО «Афганвет» удовлетворению не подлежит.

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договорные отношения между сторонами прекратились, правовые основания для использования ответчиком помещений отсутствуют, арендованное имущество арендодателю не возвращено, первоначальный иск в соответствующей части подлежит удовлетворению.

Доводы ООО «Развитие», бывшие предметом исследования суда, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

В связи с частичным удовлетворением первоначального иска расходы по оплате государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика, в недостающей части подлежат взысканию с него в доход федерального бюджета, в связи с отказом в удовлетворении встречного иска расходы на оплату государственной пошлины остаются на ООО «Развитие».

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Развитие» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Афганвет» 12 520 000 руб. задолженности, 10 000 000 руб. неустойки, 51 774 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Развитие» освободить занимаемые помещения площадью 3404,6 кв.м (помещение 1-Н, пом. 2-Н (комн. 1-28, 31-58, часть комн. 59, 68, 76, 77, часть комн. 78, 82-162), расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 7, лит. А.

В остальной части первоначального иска и во встречном иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Развитие» в доход федерального бюджета 82 466 руб. государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Целищева Н.Е.