Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-102722/2020

11 мая 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  26 апреля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  11 мая 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 305784717500332);

ответчики: 1) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191144, г. Санкт-Петербург, г. Санкт-Петербург, Новгородская 20 лит.А пом.2-Н, ОГРН:  

<

***>); 2) акционерное общество «Западный скоростной диаметр»,

третьи лица: 1) санкт-петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 

о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании заключить договор аренды на предложенных условиях

при участии

- от истца: ФИО3 (доверенность от 01.02.2022),

- от ответчиков: 1) ФИО4 (доверенность от 10.01.2022), 2) ФИО5 (доверенность от 10.01.2022),

- от третьих лиц: 1) ФИО6 (доверенность от 21.01.2022), 2) не явился, извещен,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) и акционерному обществу «Западный скоростной диаметр» (далее – Общество) о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора аренды № 17/ЗД-10460 от 09.08.2018 (далее – Договор), обязании заключить с истцом договор аренды на предложенных условиях. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены санкт-петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление).

Определением от 04.05.2021 суд приостановил производство по настоящему делу до момента вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-103019/2020.

Определением (протокольным) от 07.12.2021 суд возобновил производство по делу.

Определением суда от 24.12.2021 производство по настоящему делу приостановлено до момента рассмотрения кассационным судом кассационной жалобы на судебные акты по делу № А56-103019/2020.

Определением (протокольным) от 15.03.2022 суд возобновил производство по настоящему делу.

Уточнив требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), истец просил суд применить последствия недействительности ничтожной сделки – Договора; признать  обременение земельного участка с кадастровым номером 78:34:0416001:1184 по адресу: Школьная ул., уч. 34, площадью 7538 кв.м – аренду, номер регистрации в ЕГРН 78:34:0416001:1184-78/038/2018-2 от 12.09.2018 отсутствующим.

Суд принял уточнение исковых требований.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в уточненной форме, а представители Комитета, Общества и Учреждения возражали против их удовлетворения.

Заслушав доводы представителей сторон и третьего лица, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

23.06.2020 предприниматель обратился в Комитет с заявлением о заключении договора аренды земельного участка площадью 7538 кв.м с кадастровым номером 78:34:0416001:1184 по адресу: Школьная ул., уч. 64, для размещения нежилого здания площадью 7586,9 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 119, корп. 5, лит. А, принадлежащего заявителю на праве собственности, представив ведомость по инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 10.07.2020 № 53443Г-20/1. 

Письмом от 20.08.2020 № 05-26-28497/20-8-2 Комитет сообщил предпринимателю об отказе в предоставлении участка для эксплуатации объекта недвижимости по основаниям, определенным пунктом 2 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ввиду того, что участок предоставлен на праве аренды (договор от 09.08.2018 № 17/ЗД-10460) другому юридическому лицу – Обществу, что подтверждается материалами дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле. 

Полагая отказ Комитета незаконным, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, а также с заявлением в рамках дела № А56-103019/2020.

Вступившим в законную силу решением суда от 02.04.2021 по делу № А56-103019/2020 суд признал  незаконным решение Комитета об отказе в предоставлении участка с кадастровым номером 78:34:0416001:1184 по адресу: ул. Школьная, участок 34, площадью 7 538,0 кв.м, № 05-26-28497/20-8-2 от 20.08.2020, обязал Комитет подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:34:0416001:1184 по адресу: ул. Школьная, участок 34, площадью 7 538,0 кв.м. (для размещения нежилого здания сроком на 49 лет по цене согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории №53443Г-20/1 от 10.07.2020, выполненной ГУП «ГУИОН», и направить его в срок 30 календарных дней предпринимателю ФИО2

После вступления решения суда по делу № А56-103019/2020 в законную силу, Комитет (арендодатель) и предприниматель ФИО2 (арендатор) 04.03.2022 заключили договор аренды № 17/ЗД-07829 в отношении спорного земельного участка, в связи с чем истец, уточнив требования, просил суд применить последствия недействительности ничтожной сделки – Договора; признать  обременение земельного участка с кадастровым номером 78:34:0416001:1184 по адресу: Школьная ул., уч. 34, площадью 7538 кв.м – аренду, номер регистрации в ЕГРН 78:34:0416001:1184-78/038/2018-2 от 12.09.2018 отсутствующим.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-103019/2020, на спорном участке расположен один объект недвижимости, принадлежащий предпринимателю на праве собственности на основании договора купли-продажи здания от 29.12.2009 (запись о регистрации права: 78-78-01/0006/2010-303), заключенного с прежним собственником соответствующего здания (застройщиком), право собственности которого, в свою очередь, возникло с момента ввода в эксплуатацию вышеназванного здания и государственной регистрации права частной собственности на соответствующее здание; установив, что в силу норм гражданского и земельного законодательства истец как собственник здания имеет исключительное право на приобретение земельного участка, сформированного для целей размещения и эксплуатации объекта недвижимости, в аренду без торгов, суды пришли к выводу о том, что отказ Комитета в предоставлении участка в аренду является незаконным; в рассматриваемом случае при предоставлении спорного земельного участка в аренду Обществу нарушены права предпринимателя на оформление земельного участка для использования его объекта недвижимости; сделка, допускающая возможность предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта, нарушает требования земельного законодательства (принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, исключительное право собственника объекта недвижимости).

Как видно из материалов дела, Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) 23.05.2000 был заключен договор аренды от 23.05.2000 № 17/ЗД-001781 на земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Приморское шоссе, участок 4, кадастровый номер № 78:34:0416001:1, под общественно-долевую застройку в соответствии с разрешительной документацией на строительство сроком до 01.12.2048.

По данному договору предусмотрено право Общества передавать земельный участок в субаренду. Условия урегулирования земельных отношений, были установлены договором об инвестиционной деятельности от 15.05.2003 № ИД-01/03, заключенным Обществом и ООО «Терра». Между ООО «Терра» и Обществом был заключен договор субаренды на земельный участок от 01.01.2005 № 60.2/008.

На основании договора купли-продажи ООО «Терра» продало объект недвижимости (нежилое здание с кадастровым номером 78:34:0416001:1114 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 119, корп. 5, литера А) истцу. 

Право собственности возникло у истца 17.03.2010. 

На основании договора купли-продажи Общество, ООО «Терра» и предприниматель ФИО2 заключили дополнительное соглашение от 26.03.2010 № 3 о замене стороны по договору субаренды от 01.01.2005 № 60.2/008.

В целях оптимизации землепользования и на основании распоряжения Комитета от 25.04.2018 № 1633-рзк «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории» земельный участок с кадастровым номером 78:34:0416001:1 по адресу: Санкт-Петербург, Приморское шоссе, участок 4 был разделен, в результате чего образовалось несколько земельных участков.

В порядке п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, согласно которому в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов), Общество и Комитет заключили, в том числе, Договор в отношении измененного земельного участка.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды в таком случае заключается на срок до 49 лет.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

С учетом положений приведенных норм и правовых позиций, предприниматель как собственник здания, расположенного на публичных землях, имел право на предоставление ему в аренду на срок до 49 лет без проведения торгов земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом и необходимого для его использования.

В силу пункта 4 ст. 39.16 ЗК РФ основанием для принятия уполномоченным органом решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является расположение на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, принадлежащих гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 этого Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Спорный земельный участок площадью 7538 кв.м с кадастровым номером 78:34:0416001:1184 был образован после возведения на нем здания, которое принадлежит предпринимателю.

Из представленных в материалы дела доказательств, в том числе договора об инвестиционной деятельности, договора от 23.05.2000 № 17/ЗД-001781, ведомости инвентаризации ГУП «ГУИОН», следует, что участок сформирован для целей эксплуатации возведенного на нем здания. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что при заключении Договора у Комитета имелись предусмотренные п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ основания для отказа Обществу в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Вместе с тем такой договор был заключен Комитетом и Обществом.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной статьей, а также иными способами, предусмотренными законом, в том числе путем предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим.

В соответствии с п. 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав); государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В четвертом абзаце пункта 52 Постановления № 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно разъяснениям, данным в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018, требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Применительно к абзацу 3 пункта 2 статьи 166 ГК РФ субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять. 

Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты. 

По смыслу указанной нормы права отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение. 

Сделка не может быть признана недействительной по иску лица, чьи имущественные права и интересы не затрагиваются данными нарушениями и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной сделки, поэтому лицо, обращающееся с требованием о признании сделки недействительной, должно доказать наличие защищаемого права или интереса. 

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. 

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

С учетом приведенных истцом в обоснование требований доказательств, суд пришел к выводу о доказанности факта нарушения записью в ЕГРН об аренде участка в пользу Общества прав истца на владение о пользование спорным участком.

Злоупотребления правом со стороны истца судом не установлено.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-103019/2020, суд пришел к выводу, что оснований для заключения Договора с Обществом у Комитета не имелось, запись в ЕГРН об аренде Общества в отношении участка на основании Договора нарушает права истца, фактически являющегося единственным пользователем участка для эксплуатации расположенного на нем здания.

При таком положении требование  истца о признании обременения земельного участка в виде аренды отсутствующим подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 78:34:0416001:1184 по адресу: Школьная ул., уч. 34, площадью 7538 кв.м, в виде аренды, номер регистрации в ЕГРН 78:34:0416001:1184-78/038/2018-2 от 12.09.2018.

Взыскать с акционерного общества «Западный скоростной диаметр» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 по 3000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины, уплаченных по чеку-ордеру от 16.11.2020.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Целищева Н.Е.