АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем  Российской  Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А59-2475/2024

г. Южно-Сахалинск

08 октября 2024 года

Резолютивная часть решения суда объявлена в судебном заседании  24.09.2024, решение суда в полном объеме  изготовлено 08.10.2024.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи  Мисилевич П.Б., при ведении протокола секретарем Стародубцевой А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ресурс-Плюс» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) об обязании безвозмездно устранить недостатки объекта квартиры № 15 

<

...> г. Александровск-Сахалинский, Сахалинская область по муниципальному контракту № 110 от 09.12.2019 г., о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины,

при участии: от МКУ «Служба заказчик» администрации городского округа «Александровск-Сахалинский район» - представитель ФИО1, по доверенности от 21.08.2024, 

 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Ресурс-Плюс» (далее – истец) обратилось в суд с иском  к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» (далее - ответчик) об обязании безвозмездно устранить недостатки объекта квартиры № 15 

<

...> г. Александровск-Сахалинский, Сахалинская область по муниципальному контракту № 110 от 09.12.2019 г., о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В обосновании требований указано, что ответчик передал покупателю квартиры по контракту на приобретение квартир в многоквартирном доме, в которых имеются недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока.

Определением суда от 26.04.2024 исковое заявление принято к производству, возбуждено дело № А59-2475/2024.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены муниципальное казенное учреждение «Служба «Заказчик» администрации городского округа «Александровск-Сахалинский район», ФИО2.

Истец, ответчик, третье лицо (ФИО2), надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили, ходатайств не заявили. Ответчик, третье лицо отзыв на иск не представили.

Суд, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел дело в отсутствие надлежаще извещенных лиц, участвующих в деле.

Представитель третьего лица (МКУ) в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

В ранее представленном отзыве указано, что указанные в иске недостатки в виде промерзания стены квартиры, являются строительными недостатками, выявленными в ходе эксплуатации жилого помещения, многоквартирного дома в целом.

Истец является управляющей компанией осуществляющей функции управления и содержания многоквартирного дома (далее – МКД), в силу действующего законодательства имеет право выступать в интересах собственников МКД, в подобных случаях.

Изучив материалы дела, выслушав представителя третьего лица,  исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела установлено, что 09 декабря 2019 года между МКУ «Служба «Заказчик» администрации городского округа «Александровск-Сахалинский район» (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен муниципальный контракт № 110, предметом которого является приобретение на первичном рынке жилья в г. Александровск-Сахалинский и по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя: 36 жилых помещений (далее – квартиры), общая площадь которых составит 1 876,32 кв.м., которые, в том числе, могут быть созданы продавцом в будущем, на земельном участке с кадастровым номером 65:21:0000017:722, площадью 8088 кв.м., находящемся у продавца в аренде на основании договора аренды земельного участка № 2173 от 22.11.2019, расположенном: 

<

...> а покупатель обязуется оплатить и принять указанные квартиры по акту приема-передачи (Приложение № 2) в порядке и на условиях, определенных контрактом (п. 1.1).

Согласно п. 1.2 контракта количество и технические характеристики передаваемых по контракту квартир определены сторонами в приложении № 1 (Техническое задание) к контракту, которое является неотъемлемой его частью.

Согласно п. 1.3 контракта, квартиры передаются покупателю вместе с долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором будут расположены квартиры, а также в порядок определения долей, установлен ст. 36-37 ЖК РФ.

Пунктом 1.4 контракта предусмотрено, что квартиры должны отвечать обязательным санитарным, техническим и иным нормам, действующим на территории РФ, применительно к жилым помещениям, в том числе требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергоснабжении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 2.1 контракта на переданные покупателю по акту приема-передачи квартиры, указанные в пункте 1.1 контракта, устанавливается гарантийный срок – 3 года.

На инженерное оборудование (сети тепло-, электро-, водоснабжение, водоотведения) устанавливается гарантийный срок – 3 года.

На сантехническое оборудование и электроприборы – гарантийный срок, установленный изготовителем, но не менее 2 лет.

На окна (оконные блоки) и двери (дверные блоки) – гарантийный срок устанавливается изготовителем, но не менее 2 лет.

Согласно п. 2.2 контракта гарантийный срок на общее имущество многоквартирного дома и прилегающей территории – 5 лет (60 месяцев).

Согласно п. 2.3 контракта гарантийный срок устанавливается со дня, следующего за днем подписания без замечаний покупателем акта приема-передачи.

Согласно п. 2.4 контракта в случае возникновения претензий к качеству переданных квартир, покупатель обязан письменно известить об этом продавца. Стороны в течение 10 дней с момента сообщения о выявленных недостатках осуществляют осмотр квартиры (оборудования) на предмет причины возникновения недостатков. Осмотр проводится комиссионно с участием продавца или уполномоченного им лица.

Пунктом 3.1 контракта предусмотрено, что стоимость (цена) контракта составляет 188 605 810,08 рублей.

Согласно п. 4.1 контракта 36 жилых помещений должны быть переданы покупателю по актам приема-передачи в срок до 01.09.2022 года с даты заключения контракта. Продавец имеет право исполнить обязанность по передаче жилых помещений ранее наступления вышеуказанного срока.

Акты приема-передачи квартир подписаны сторонами 27.04.2021 года.

Многоквартирному дому присвоен адрес: 

<

...>. Указанное ответчиком не оспорено.

Согласно договору управления многоквартирным домом № 15/21 от 11.05.2021, указанный дом принят под управление управляющей компании ООО «Ресурс-Плюс».

В связи с письменным обращением жильца многоквартирного дома по ул. Карла Маркса, 3, кв.15, г. Александровск-Сахалинский, управляющей компанией произведен осмотр жилого помещения, составлен акт от 18.03.2024.

В результате осмотра установлено: переохлаждение стены в холодное время года, промерзание стены. С внутренней стороны на стене конденсируются пары воды. Эта причина возникает из-за грубых нарушений норм при строительстве здания, а также из-за отсутствия или недостаточности теплоизоляции стен в конструкции здания, что создает появление плесени.

Истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо от 20.03.2024 № 164  с требованием устранить выявленные недостатки.

В ответе на указанную претензию, ответчик, письмом от 21.03.2024 № 83, указал, что указанные недостатки возникли после истечения гарантийного срока, продавец в свою очередь не имел возможности предвидеть какие дефекты возникли в жилом помещении по указанному адресу не получив от покупателя в течение гарантийного срока уведомления о совместном составлении рекламационного акта в нарушение п. 2.4 контракта. В связи с чем, продавец не несет ответственности ща недостатки (дефекты) объекта строительства или его частей, если они произошли после окончания гарантийного срока, вследствие нормального износа, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, действуя в качестве управляющей организации, истец несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Согласно позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 N 305-ЭС19-20516 (5) по делу N А40-217303/2016, при отсутствии товарищества собственников жилья, при выборе в качестве способа управления МКД управляющей организации, именно она обязана действовать в интересах всех собственников помещений в МКД.

Учитывая наличие договора управления домом, истец вправе обратиться в суд с иском в интересах собственников помещений об устранении строительных недостатков.

Принимая во внимание, что  ООО «Ресурс-Плюс» действует в интересах собственников жилых помещений, ООО «Ресурс-Плюс» является надлежащим истцом по делу в силу действующего законодательства (статьи 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункты 2, 10, 11, 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).

В соответствии со статьями 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 8 статьи 3 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" государственный контракт, муниципальный контракт - договор, заключенный от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации (государственный контракт), муниципального образования (муниципальный контракт) государственным или муниципальным заказчиком для обеспечения соответственно государственных нужд, муниципальных нужд.

В соответствии с Обзором Верховного Суда Российской Федерации по судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, в силу части 1 статьи 2 Закона о контрактной системе законодательство о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд основывается на положениях ГК РФ, при разрешении споров, вытекающих из государственных (муниципальных) контрактов, суды руководствуются нормами Закона о контрактной системе, толкуемыми во взаимосвязи с положениями ГК РФ, а при отсутствии специальных норм - непосредственно нормами ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) общие положения о договоре купли-продажи, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В силу пункта 2 статьи 525 ГК РФ к отношениям по поставке товаров для государственных или муниципальных нужд, если иное не предусмотрено нормами ГК РФ, применяются правила о договоре поставки (статьи 506 - 522).

Кроме того, с учетом особенностей предмета контракта, спорные правоотношения сторон также регулируются нормами параграфа 7 главы 30 ГК РФ "Продажа недвижимости".

В силу пунктов 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям (пункт 4 статьи 469 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ гарантия качества товара распространяется и на все составляющие его части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи (пункты 2, 3 статьи 470 ГК РФ).

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:  соразмерного уменьшения покупной цены;  безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;  возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

По условиям заключенного контракта в случае передачи продавцом покупателю квартир, не соответствующих условиям контракта, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков, расторжения Контракта (пункт 2.6 контракта).

Акты приема-передачи квартир подписаны 27.04.2021, соответственно, недостатки обнаружены в пределах гарантийного срока, о спорных недостатках ответчик извещен.

При этом судом учитывается, что согласно  пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе  крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).

Согласно пункту 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 в состав общего имущества включаются: в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Соответственно, исходя из акта об установлении недостатков, и условий контракта (пункт 2.2. контракта), фотоматериала, представленного в материалы дела, недостатки установлены в общедомовом имуществе в период гарантийного срока.

Ответчик требование не оспорил, возражений против способа устранения, видов недостатков не заявил, документальных доказательств устранения спорных недостатков в материалы дела не представил.

При таких обстоятельствах, суд признает обоснованными и удовлетворяет требования истца возложении на ответчика обязанность безвозмездно устранить недостатки квартиры № 15 многоквартирного дома №3 по ул. Карла Маркса в г.Александровск-Сахалинский Сахалинской области.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, по результатам рассмотрения спора, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 167-170,176  АПК РФ, суд

Р Е Ш  И Л:

возложить на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) обязанность в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки квартиры № 15 многоквартирного дома №3 по ул. Карла Маркса в г.Александровск-Сахалинский Сахалинской области, а именно, выполнить работы по предотвращению промерзания стен и устранению грибка (плесени) в квартире.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ресурс-Плюс» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 6 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья                                                                                            П.Б. Мисилевич