ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 www.21aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А84-4922/2022

город Севастополь

18 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11.12.2023

В полном объёме постановление изготовлено 18.12.2023

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей  Колупаевой Ю.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – Питомец А.И., представитель по доверенности от 27.11.2023 № 176;

от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик жилого комплекса «Александрия» - ФИО2, представитель по доверенности от 21.09.2023 б/н, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Правительства Севастополя и Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 31 августа 2023 года по делу № А84-4922/2022 (судья Мирошник А.С.),

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик жилого комплекса «Александрия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик жилого комплекса «Александрия» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о совершении определённых действий, взыскании переплаты,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительства Севастополя, Департамента архитектуры и градостроительства г. Севастополя, Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик жилого комплекса «Александрия», в котором просит суд:

- взыскать задолженность по договору аренды от 13.07.2018 года за период с 29.10.2018 по 30.04.2023 года в размере 14 608 477,60 руб., пени в размере 1 546 051,11 руб.;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 13.07.2018 года (зарегистрирован 25.09.2018 № 91:02:001013:599-91/001/2018-2) заключённый между Департаментом и ответчиком в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:599, площадью 45 977 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. ФИО3, 2/1;

- обязать ответчика в течение 30-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Департаменту по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером 91:02:001013:599, площадью 45 977 кв.м., вид разрешённого использования земельного участка «Среднеэтажная жилая застройка (код 2.5)»; Многоэтажная жилая застройка (код 2.6.)», «Обслуживание жилой застройки (код 2.7.)», который  находится по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. ФИО3, 2/1 (с учетом принятых судом уточнений от 11.08.2023 года в порядке статьи 49 АПК РФ).

ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» обратилось со встречным исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,  в котором просит суд:

- обязать Департамент по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя произвести перерасчёт арендной платы за земельный участок с кадастровым номером: 91:02:001013:599 общей площадью 45977 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский р-н, ул. ФИО3, 2/1 начиная с 13.07.2018 по 01.01.2021 года исходя из предусмотренной нормативными актами Российской Федерации формулы: Нормативная цена земельного участка х Льготную ставку арендной платы (0,02 %) = Сумма годовой арендной платы;

- взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» переплату за аренду земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:599, общей площадью 45 977 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. ФИО3, 2/1 по договору аренды от 13.07.2018 года за период с 25.09.2018 по 28.02.2022 года в размере 7 743 195,31 руб.;

- признать пропуск трёхлетнего срока, отведенного для строительства и введения в эксплуатацию объекта недвижимости по уважительным причинам, по обстоятельствам, не зависящим от воли арендатора и установить дату течения трехлетнего срока начиная с момента вступления в законную силу решения суда по делу № А84-5084/2020, которым был признан законным отказ в выдаче разрешения на строительство, а именно с 15.11.2021 года;

- взыскать Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» расходы по уплате государственной пошлины в размере  73 716 руб. 

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 31.08.2023 в удовлетворении первоначальных исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказано, встречные исковые требования ООО «Специализированный застройщик жилого комплекса «Александрия» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции Правительство Севастополя и Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, просят решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционные жалобы мотивированы тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального права.

Так, апеллянты указывают, что поскольку земельный участок, переданный в аренду ответчику, содержит несколько видов разрешённого использования, то есть фактически является смешанным, то при расчёте нормативной цены земельного участка должен применяться максимальный коэффициент. Применение налоговой ставки в отношении земельного участка с несколькими видами (смешанным) максимального земельного налога, является правомерным.

По мнению апеллянтов, поскольку постановлением № 524-ПП не установлено оговорок, которые позволяли бы Департаменту при переоформлении права постоянного, временного пользования, по собственному усмотрению применять императивные нормы, предусмотренные Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП, в частности произвольно менять ставку арендной платы в меньшую или большую сторону, то исходя из вышеизложенного расчет арендной платы на период действия постановления 524-ПП должен производиться с учётом ставки 1,2 %.

Таким образом, поскольку земельный участок с кадастровым номером 91:02:001013:599, помимо иных, содержит код 2.7 обслуживание жилой застройки, то налоговая ставка в целях исчисления арендной платы будет равна 1,2 %. Следовательно, в двукратном размере земельного налога, определенного Законом города Севастополя от 26.11.2014 года № 81-ЗС «О земельном налоге», налоговая ставка будет равна 2.4 %, вышеназванного постановления, а годовая арендная плата за период 25.09.2018 по 18.04.2019 года будет составлять 2 305 654,6 руб. (96 068 941,50 руб. * 0,024 = 2 305 654,6).

Суд первой инстанции удовлетворяя требования о взыскании с Департамента в пользу ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» переплаты за аренду земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:599 по договору аренды от 13.07.2018 года за период с 25.09.2018 по 28.02.2022 года в размере 7 743 195,31 руб., руководствовался тем, что стороной ответчика по первоначальному иску в материалы дела представлен расчет арендной платы, в котором производятся начисления исходя из представленных в материалы дела сведений Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя о стоимости земельного участка за период с 2018 по 2023 годы, а также исходя из базовой ставки арендной плазы в размере двухкратной ставки земельного налога: 0.01 % х 2 = 0,02 %.

Согласно представленному расчёту, размер арендной платы за спорный земельный участок составляет 200 073,11 руб., тогда как стороной ответчика по первоначальному иску была уплачена арендная плата в размере 7 943 268.42 руб., то есть переплата составляет 7 743 195,31 руб.

С данным выводом суда первой инстанции апеллянты не согласны, поскольку по их мнению, если руководствоваться условиями Договора аренды от 13.07.2018 года, то базовая ставка арендной платы должна составлять 1 % от нормативной денежной оценки земельного участка. 

Вывод суда первой инстанции о неправомерности применения Департаментом при исчислении арендной платы максимального коэффициента среди нескольких видов разрешенного использования не соответствует закону и материалам дела, которые содержат исчерпывающие сведения о правовой природе возникновения земельного участка. Суд первой инстанции при вынесении оспариваемого решения не дал надлежащей оценки тому обстоятельству, что спорный земельный участок находится в пользовании ответчика с 1993 года, при этом какие-либо признаки осуществления строительных работ по строительству зданий, сооружений на земельном участке на период рассмотрения настоящего дела отсутствовали.

Более подробные доводы изложены в апелляционных жалобах.

ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» просил апелляционные жалобы оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, по тем основаниям, что между ДИЗО и Обществом был заключен Договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 91:02:001013:599 общей площадью 45 977 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский р-н, ул. ФИО3, 2/1.

Согласно п.2.2. Договора аренды: «Годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участка, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 года № 524-ПП, в размере 1 % (одного процента) от нормативной цены земельного участка».

При этом, согласно положениям абз.2 п.2.3 Постановления № 524-ПП в редакции, действовавшей на момент заключения Договора аренды: «При переоформлении права постоянного, временного пользования, а также временного пользования земельными участками на условиях аренды на право аренды, ставки арендной платы устанавливаются в двукратном размере земельного налога, определённого Законом города Севастополя от 26.11.2014 года № 81-ЗС «О земельном налоге». Аналогичная норма в последующем была включена в абз. 3 п.2.1 Постановления Правительства Севастополя от 8 апреля 2019 года № 219-ПП «Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов» пришедшего на смену Постановлению № 524-ПП.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 2 Закона Севастополя № 81-ЗС в редакции, действовавшей на момент заключения Договора аренды: «Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 2) 0,01 процента - в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства».

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которыми закреплен: «принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков».

Соответственно, по мнению Общества, ставка арендной платы должна была быть установлена в размере 0,02 % от нормативной, а с 01.01.2019 года от кадастровой стоимости земельного участка.

Довод ДИЗО о том, что указанная ставка не подлежала применению в виду того, что в отношении земельного участка уставлено несколько видов разрешённого использования и применению подлежит максимальная арендная ставка из всех видов разрешённого использования земельного участка, противоречит правовой позиции изложенной в Определении ВС РФ от 09.01.2017 года № 306-ЭС16-14540 по делу № А65-23104/2015, в соответствии с которой, при выборе размера арендной ставки при нескольких видах разрешенного использования, необходимо руководствоваться положениями Приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» (в редакции действующей на момент заключения договора аренды).

При выборе размера арендной ставки при нескольких видах разрешенного использования в случае, если одним из видов разрешенного использования является жилая застройка, то применяется арендная ставка, установленная для жилой застройки, в связи с чем, к спорным правоотношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером: 91:02:001013:599 общей площадью 45977 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский р-н, ул. ФИО3, 2/1, подлежала применению арендная ставка в размере 0,02 % в год, установленная для жилищного строительства в совокупном применении абзаца 2 пункта 2.3 Постановления № 524-ПП, абзаца 3 пункта 2.1 Постановления Правительства Севастополя от 08 апреля 2019 года № 219-ПП и п. 2 ст. 2 Закона г. Севастополя от 26 ноября 2014 года № 81-ЗС «О земельном налоге».

ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» указывает, что обществом вплоть до 15.11.2021 года предпринимались неоднократные попытки начать использование земельного участка по целевому назначению и получить разрешение на строительство, при этом неполучение указанного разрешения фактически не зависело от воли общества ввиду наличия необоснованных препятствий со стороны органов власти г. Севастополя, в связи с чем, суд первой инстанции счёл достаточными данные обстоятельства для освобождения общества от ответственности в виде трёхкратной арендной платы предусмотренной п. 3.4. Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 8 апреля 2019 года № 219-ПП.

В данном случае трехлетний срок на использование земельного участка для жилищного строительства, признанный судом первой инстанции пропущенным по уважительным причинам, по обстоятельствам, не зависящим от воли арендатора, не является сроком исковой давности и может быть восстановлен судом по требованию истца.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка, определенная на основании акта об определении кадастровой стоимости № 1 от 08.02.2019 г., подлежит применению с 08.02.2019 года, а не с 01.01.2019 года.

Относительно доводов апеллянтов о том, что земельный участок не используется с 1993 года, ответчик указывает, что указанный довод не должен учитываться судом, так как до 2014 года город Севастополь находился в правовом поле государства Украина, которое имело иное регулирование спорных правоотношений.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО «Благотворительная производственно-коммерческая фирма «Хризолит»  (в последующем ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия») 13.07.2018 года был заключён договор аренды земельного участка общей площадью 4,5977 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. ФИО3, 2/1. Договор зарегистрирован 25.09.2018 года под № 91:02:001013:599-91/001/2018-2.

Договор заключён сроком на 9 лет и 11 месяцев (пункт 6.1. договора).

Согласно пункту 2.1. договора, нормативная цена земельного участка составляет 96 068 941,50 руб.

Годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утверждённым постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 года № 524-ПП в размере 1 % от нормативной цены земельного участка (пункт 2.2. договора).

В соответствии с пунктом 2.3. договора, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле (нормативная цена земельного участка (руб.) х ставку арендной платы (руб.) = величина годовой арендной платы), а именно: 96 068 941,50 руб. х 0,01 = 960 689,42 руб.

Как указал Департамент в своём первоначальном исковом заявлении, согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства от 08.04.2019 года № 219-ПП «Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за пользование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов», с учётом Постановления Правительства от 25.10.2018 года № 716-ПП «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя», руководствуясь положениями договора аренды, кадастровая стоимость земельного участка (кадастровый номер 91:02:001013:599) на основании сведений из Управления государственной регистрации и кадастра города Севастополя составляет 265 406 370,43 руб.

Разрешённое использование земельного участка - «Среднеэтажная жилая застройка (код 2.5)»; Многоэтажная жилая застройка (код 2.6.)», «Обслуживание жилой застройки (код 2.7.)», в связи с чем, Департамент полагает, что годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 1 % от нормативной денежной оценки земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.4. договора, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акты Российской Федерации, города федерального значения Севастополя, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства от 08.04.2019 года № 219-ПП «Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за пользование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов», с учётом Постановления Правительства от 10.11.2021 года № 5349-РДИ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя», руководствуясь положениями договора аренды, кадастровая стоимость земельного участка (кадастровый номер 91:02:001013:599) на основании сведений Севреестра составляет  1 039 631 924 руб.

В соответствии с пунктом 2.6. договора, арендная плата начисляется с момента государственной регистрации договора и перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 30-го числа месяца, следующего за отчётным.

По мнению ДИЗО Севастополя, поскольку арендатор надлежащим образом не исполнял условия договора, у последнего  образовалась задолженность по внесению арендной платы за период с 29.10.2018 по 31.03.2022 года в размере 6 721 805,40 руб.

Департаментом в адрес арендатора направлялось предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды (от 30.03.2022 года № П/ЗУ-001495). Поскольку предупреждение было оставлено стороной ответчика без удовлетворения, Департамент обратился в Арбитражный суд города Севастополя с данными исковыми требованиями. 

Кроме того, между сторонами имеется спор относительно порядка исчисления размера арендной платы, а также наличия или отсутствия оснований для расторжения договора и возврате земельного участка, на основании чего ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» обратилось со встречным исковым заявлением, в котором указывает, что расчёт арендной платы должен производиться следующим образом:

- за период с 25.09.2018 по 31.12.2018 года (стоимость земельного участка 96 068 941,50 руб.) - согласно пункту 2.6. договора аренды;

- за период с 01.01.2019 по 07.08.2019 года (стоимость земельного участка 100 199 905,99 руб.) - с учётом коэффициента инфляции 1,043;

- за период с 08.02.2019 по 31.12.2019 года (стоимость земельного участка 265 406 370,43) - кадастровая стоимость земельного участка с 08.02.2019 года;

- за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 года (стоимость земельного участка 273 368 561,54 руб.) - с учётом коэффициента инфляции 1,03;

- за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 года (стоимость земельного участка 283 483 198,32 руб.) - с учётом коэффициента инфляции 1,037;

- за период с 01.01.2022 по 31.12.2022 года (стоимость земельного участка 1 039 631 924) - кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2022 года;

- за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 года (стоимость земельного участка  1 214 114 639) - кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2023 года.

По мнению Департамента, поскольку переданный ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» земельный участок содержит несколько видов разрешённого использования, то есть является смешанным, то при расчёте нормативной цены земельного участка следует применять установленный максимальный коэффициент.

Департамент считает, что поскольку земельный участок с кадастровым номером  91:02:001013:599, помимо иных содержит код 2.7. – «обслуживание жилой застройки», то налоговая ставка в целях исчисления арендной платы будет равна 1,2 %.

Учитывая, что в двукратном размере земельного налога, определённого Законом города Севастополя от 26.11.2014 года № 81-ЗС «О земельном налоге», налоговая ставка будет равна 2,4 %, в связи с чем, Департамент произвёл перерасчёт арендной платы и просил взыскать с ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» задолженность по договору аренды от 13.07.2018 года за период с 29.10.2018 по 30.04.2023 года в размере 14 608 477,60 руб.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционных жалоб и материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта, по следующим основаниям.

Так, отказывая в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворяя встречные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Согласно положениям статей 606 и 614 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что во исполнение определения суда первой инстанции, Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя был представлен ответ от 17.04.2023 года, в котором указано, что нормативная цена земельных участков, расположенных на территории Севастополя, применялась для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации до 01.01.2019 года и определялась в соответствии с Постановлением от 28.11.2014 года № 515, на основании которого, были внесены сведения о нормативной цене земельного участка 15.03.2018 года - 96 052 225,50 руб.; 06.04.2018 года - 96 068 941,50 руб.

Как правильно указал суд первой инстанции, бюджетным учреждением, которое наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, согласно Постановлению Правительства Севастополя от 17.08.2017 года № 601-ПП «О создании государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», является Государственное бюджетное учреждение города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании акта об определении кадастровой стоимости от 08.02.2019 года № 1 в ЕГРН 08.02.2019 года внесены сведения о кадастровой стоимости в размере 265 406 370,43 руб.

При этом, результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя в 2021 году, утверждены распоряжением Департамента от 10.11.2021 года № 5349-РДИ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя», в соответствии с которым, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:599 составляет 1 039 631 924 руб., сведения о кадастровой стоимости внесены 03.02.2022 года.

В 2022 году распоряжением Департамента от 15.11.2022 года № 5757-РДИ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя», были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, согласно которому, кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 214 114 639 руб.

Судом апелляционной инстанции установлено, что согласно пункту 2.3. договора аренды, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определялась в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утверждённым Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 года № 524-ПП, исходя из нормативной цены земельного участка.

Пунктом 1.3. порядка № 524-ПП определено, что нормативная цена применяется до проведения государственной кадастровой оценки земельных участков.

Первая кадастровая оценка земельных участков на территории города Севастополя была проведена в 2018 году на основании приказа Департамента от 28.11.2017 года № 151 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков». Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков утверждены постановлением Правительства от 25.10.2018 года № 716-ПП.

В ходе рассмотрения данного дела, судом первой инстанции было установлено, что в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:599 сведения о его кадастровой стоимости в постановлении от 25.10.2018 года № 716-ПП отсутствуют, следовательно, в 2018 году уполномоченным органом акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка не принимался.

Согласно письма Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя от 17.04.2023 года № 24/849, первоначальная кадастровая стоимость в отношении  земельного участка, с кадастровым номером 91:02:001013:599 была установлена на основании акта об определении кадастровой стоимости от 08.02.2019 года, изданного Государственным бюджетным учреждением города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки».

Пунктом 1 статьи 16 Закона № 237-ФЗ определено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 1 статьи 18 Закона № 237-ФЗ).

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, кадастровая стоимость спорного земельного участка, определена на основании акта об определении кадастровой стоимости с 08.02.2019 года.

По мнению апеллянтов, поскольку переданный ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» земельный участок содержит несколько видов разрешённого использования, то есть является смешанным, то при расчёте нормативной цены земельного участка следует применять установленный максимальный коэффициент.

Также апеллянты указывают, что поскольку земельный участок с кадастровым номером  91:02:001013:599, кроме иных содержит код 2.7. «обслуживание жилой застройки», то налоговая ставка в целях исчисления арендной платы будет равна 1,2 %,  тогда как в двукратном размере земельного налога, определённого Законом города Севастополя от 26.11.2014 года № 81-ЗС «О земельном налоге» налоговая ставка будет равна 2,4 %.

Судебная коллегия считает указанные доводы ДИЗО и Правительства Севастополя несостоятельными, по следующим основаниям.

Так, пунктом 2.2. договора аренды установлено, что арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 года № 524-ПП, в размере 1 % от нормативной цены земельного участка.

Согласно пункту 2.1. порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утверждённым постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 года № 524-ПП, при переоформлении права постоянного, временного пользования земельными участками на право аренды, ставки арендной платы устанавливаются согласно приложению к настоящему Порядку. В случае если установленные в приложении к настоящему Порядку ставки арендной платы превышают размер ставок земельного налога в отношении соответствующих земельных участков, установленных Законом города Севастополя от 26.11.2014 года № 81-ЗС «О земельном налоге», более чем в два раза, ставки арендной платы при переоформлении прав устанавливаются в двукратном размере ставок земельного налога.

Аналогичная норма содержится и в пункте 2.1. порядка расчёта размера арендной платы за использование земельными участками, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 года № 219-ПП, которым отменено постановление Правительства Севастополя от 16.06.2015 года № 524-ПП.

Согласно пункту 1.1. договора аренды, разрешённое использование спорного земельного участка: «средне этажная жилая застройка (код 2.5), многоэтажная жилая застройка (код 2.6), обслуживание жилой застройки (код 2.7)».

В тоже время, согласно Приложению к постановлению Правительства Севастополя от 16.06.2015 года № 524-ПП, ставка арендной платы по видам разрешённого использования с кодами 2.5, 2.6 составляет 1 %.

При этом, положениями статьи 2 Закона города Севастополя от 26.11.2014 года            № 81-ЗС «О земельном налоге» установлено, что ставка земельного налога в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретённых (предоставленных) для жилищного строительства составляет 0,01 %.

Кроме того, ставки арендной платы за спорный земельный участок, предусмотренные приложениями к постановлению Правительства Севастополя от 16.06.2015 года № 524-ПП и постановлению Правительства Севастополя от 08.04.2019 года № 219-ПП превышают установленную ставку земельного налога.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно исходил из того, что в силу прямого указания пункта 2.1. вышеуказанных порядков, к спорному земельному участку подлежит применению с момента регистрации договора аренды и по настоящий момент базовая ставка арендной платы в размере двухкратной ставки земельного налога: 0,01 % х 2 = 0,02 %. 

В ходе рассмотрения данного дела в суде первой инстанции, судом была предложено сторонам рассмотреть возможность внесения изменений в договор аренды земельного участка от 13.07.2018 года с целью его приведения в соответствии с требованиями пункта 2.1. «Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Севастополя», утверждённым постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 года № 524-ПП и пункта 2.1. «Порядка расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов», утверждённого Постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 года № 219-ПП.

ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» в адрес Департамента  было направлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 13.07.2018 года в двух экземплярах, подписанный со стороны ответчика по первоначальному иску, однако данное дополнительное соглашение истцом по первоначальному иску подписано не было.

Вместе с тем, ответчиком по первоначальному иску в материалы дела представлен расчёт арендной платы, в котором производятся начисления исходя из представленных в материалы дела сведений Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя о стоимости земельного участка за период с 2018 по 2023 годы, а также исходя из базовой ставки арендной платы в размере двухкратной ставки земельного налога: 0,01 % х 2 = 0,02 %, согласно которого, размер арендной платы за спорный земельный участок составляет 200 073,11 руб., тогда как стороной ответчика по первоначальному иску была уплачена арендная плата в размере 7 943 268,42 руб., следовательно, переплата составляет 7 743 195,31 руб.

Кроме того, Пунктом  2.1.16  Приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» установлено, что в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтённом земельном участке с более чем одним видом разрешённого использования, его кадастровая стоимость определяется путём умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешённого использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешённого использования которого является жилая застройка (Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2017 года № 306-ЭС16-14540 по делу № А65-23104/2015).

Следовательно, как обоснованно указал суд первой инстанции, в отношении жилой застройки правило выбора наибольшего значения ставки не применяется, поскольку льготная ставка в отношении земельных участков, предоставленных для жилой застройки является специальной и имеющей большую юридическую силу, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований Департамента о взыскании с ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» задолженности по договору аренды от 13.07.2018 года за период с 29.10.2018 по 30.04.2023 года в размере 14 608 477,60 руб. и пени в размере 1 546 051,11 руб., не имеется.

При этом, учитывая, что факт переплаты ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» подтверждается материалами дела, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о взыскании с Департамента в пользу ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» переплаты за аренду земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:599 общей площадью 45 977 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, у.л. ФИО3, 2/1 по договору аренды от 13.07.2018 года за период с 25.09.2018 по 28.02.2022 года в размере 7 743 195,31 руб.

Удовлетворяя требования истца по встречному иску об обязании Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя произвести перерасчёт арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 91:02:001013:599, общей площадью 45 977 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. ФИО3, 2/1 за весь период действия договора аренды от 13.07.2018 года исходя из предусмотренной нормативными актами Российской Федерации формулы: Нормативная цена земельного участка х льготную ставку арендной платы (0,02%) = сумма годовой арендной платы, суд первой инстанции обоснованно исходил из положений пункта 2.1. «Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Севастополя», утверждённым постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 года № 524-ПП; пункта 2.1. «Порядка расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов», утверждённого Постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 года № 219-ПП, а также пункта  2.1.16 Приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка».

Относительно требования Департамента о расторжении договора аренды земельного участка от 13.07.2018 года (зарегистрирован 25.09.2018 № 91:02:001013:599-91/001/2018-2) заключенного между Департаментом и ответчиком по первоначальному иску в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:599, площадью 45 977 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. ФИО3, 2/1, суд первой инстанции указал, что согласно статье 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 

2) существенно ухудшает имущество; 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Одним из обстоятельств для расторжения договора аренды по требованию арендодателя является не внесение арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Поскольку расторжение договора является исключительной мерой, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как указывает ДИЗО Севастополя, в ходе проведения проверки было установлено, что спорный земельный участок фактически не огражден, некапитальный забор установлен частично, в связи с чем, доступ на земельный участок третьих лиц не ограничен, что свидетельствует об отсутствии на земельном участке капительных объектов, а также строительстве. Кроме того, арендодатель ссылается на  ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы.

Однако, судом первой и апелляционной инстанций установлено, что обязательства по внесению арендной платы арендатор исполнял надлежащим образом, более того, у общества имеется переплата по арендным платежам.

При этом, относительно отсутствия капитальных объектов на спорном земельном участке, общество ссылается на пункт 3 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которого, для  принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию  необходимо  разрешение на строительство. Соответственно, одним из основных условий начала строительства объекта недвижимости и в последующем введение данного объекта в эксплуатацию является получение разрешения на строительство.

23.04.2019 года общество обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства  г. Севастополя с заявлением о выдаче разрешения на строительство на земельном участке объекта капитального строительства «Строительство патронажного  центра,  объектов  социального  назначения  и  жилых  домов  по  ул.  ФИО3, г. Севастополь», однако 28.05.2019 года было вынесено решение об отказе в предоставлении Обществу разрешения на строительство. 

Постановлением Двадцать первого Арбитражного апелляционного суда г. Севастополя от 03.12.2019 года, отказ Департамента архитектуры был признан незаконным (дело №А84-3547/2019), суд обязал Департамент архитектуры устранить допущенные нарушения прав  и законных интересов заявителя и совершить действия, предусмотренные частью 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и направленные на рассмотрение в установленном порядке заявления Общества от 24.04.2019 года № 6603/01-02-04-01/19 о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Строительство патронажного  центра,  объектов  социального  назначения  и  жилых  домов  по  ул.  ФИО3, г. Севастополь».

09.09.2020 года Департаментом архитектуры было принято решение № 947/03-09/20 которым Обществу повторно отказано в выдаче разрешения на строительство.

Указанное решение было обжаловано в Арбитражный суд города Севастополя (дело № А84-5084/2020).

13.08.2021 года Арбитражным судом города Севастополя было отказано в удовлетворении заявления общества о признании недействительным решения Департамента архитектуры и градостроительства г. Севастополя, изложенного в письме от 09.09.2020 года № 947/03-09/20, об отказе в предоставлении государственной услуги в выдач разрешения на строительство объекта капитального строительства «Строительство патронажного центра, объектов социального назначения и жилых домов по ул. ФИО3, г. Севастополь».

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2021 в удовлетворении апелляционной жалобы Общества было отказано. Решение Арбитражного суда города Севастополя по делу № А84-5084/2020 вступило в законную силу.

Учитывая указанные выше обстоятельства, ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» просило суд признать пропуск трёхлетнего срока, отведённого для строительства и введения в эксплуатацию объекта недвижимости по уважительным причинам, по обстоятельствам, не зависящим от воли арендатора и установить дату течения трёхлетнего срока, начиная с момента вступления в законную силу решения суда по делу № А84-5084/2020, которым был признан законным отказ в выдаче разрешения на строительство, а именно с 15.11.2021 года.

Вместе с тем, Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя обществу было выдано разрешение на строительство от 14.07.2023 года № 01-02-1041-2023, со сроком действия до 14.04.2024 года (кадастровый номер земельного участка 91:02:001013:599).

Поскольку ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» предпринимались попытки, направленные на получение разрешения на строительство на арендуемом земельном участке, а в последующем 14.07.2023 года Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя обществу было выдано разрешение на строительство, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о возможности признания пропуска трёхлетнего срока, отведённого для строительства и введения в эксплуатацию объекта недвижимости по уважительным причинам, по обстоятельствам, не зависящим от воли арендатора и установлении даты течения трёхлетнего срока начиная с момента вступления в законную силу решения суда по делу № А84-5084/2020, которым был признан законным отказ в выдаче разрешения на строительство, а именно с 15.11.2021 года.

Судом первой инстанции были учтены установленный договором срок аренды и факт выдачи Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя 14.07.2023 года разрешения на строительство объекта на спорном участке со сроком действия до 14.04.2024 года.

Поскольку Департамент не доказал, что нарушение договора обществом повлекло причинение ему такого ущерба, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при его заключении, оснований для расторжения данного договора по основаниям, указанным в исковом заявлении, не имеется.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 31 августа 2023 года по делу      № А84-4922/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы Правительства Севастополя и Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий     И.В. Евдокимов

Судьи                 Ю.В. Колупаева 

                                                                                                                           А.А. Тарасенко