АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-4740/2022

г. Краснодар

06 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 06 декабря 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Пономаревой М.А. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания (судья Ясиновская Т.Д.), от истца – администрации местного самоуправления Правобережного района Республики Северная Осетия-Алания (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 14.12.2022), в отсутствие ответчика – сельскохозяйственного производственного кооператива «Меркурий плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива «Меркурий плюс» на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 22.02.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2023 по делу № А61-4740/2022, установил следующее.

Администрация местного самоуправления Правобережного района Республики Северная Осетия-Алания (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Меркурий плюс» (далее – кооператив) с исковым заявлением, в котором просила:

– взыскать с кооператива задолженность по арендной плате с 10.04.2021 по 10.07.2022 в размере 355 942 рублей 75 копеек с продолжением начисления неустойки из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (на сумму основного долга) за каждый день просрочки, начиная с 02.10.2022 по день фактического погашения задолженности; 

– расторгнуть договор аренды от 27.07.2009 № 33, заключенный между администрацией и кооперативом; 

– обязать кооператив передать (вернуть) администрации земли общей площадью 599,8956 га, являющиеся объектом аренды по договору от 27.07.2009 № 33 (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 309, 310, 330, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 1, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован нарушением кооперативом условий договора аренды, выразившихся в ненадлежащем исполнении обязательства по своевременному внесению арендной платы. Допущенные ответчиком нарушения являются существенными, что влечет расторжение договора аренды в судебном порядке и возврат земельных участков арендодателю (администрации).

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 22.02.2023, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2023, иск удовлетворен частично. С кооператива в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате с 10.04.2021 по 10.07.2022 в размере 303 657 рублей 44 копеек, неустойка, начисленная на сумму долга в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки, начиная с 02.10.2022 по день фактической оплаты суммы долга. Договор аренды от 27.07.2009 № 33, заключенный между администрацией и кооперативом, расторгнут. На кооператив возложена обязанность по передаче (возврату) администрации земельного участка площадью 599,8956 га, являющегося объектом аренды по договору от 27.07.2009 № 33. В остальной части требований отказано.

Суды установили, что 27.07.2009 между администрацией (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор № 33 аренды земельных участков общей площадью 599,8956 кв. м, расположенных по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Правобережный район, с. Батако (бывшие земли СПК «Колхоз им. Орджоникидзе»). Участки из категории земель сельскохозяйственного назначения предоставляются арендатору для выращивания сельскохозяйственных культур в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков, прилагаемых к договору и являющихся его неотъемлемой частью (пункт 1.1). Договор заключен на срок с 01.08.2009 по 31.07.2058 (пункт 2.1). Размер арендной платы составляет 158 378 рублей 86 копеек в год (пункт 3.1). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от суммы, указанной в пункте 3.1 договора до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года путем перечисления на счет, указанный в договоре (пункт 3.2). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор при существенных нарушениях его условий, в том числе, невнесении арендной платы более 6 месяцев. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Ссылаясь на ненадлежащее исполнение кооперативом обязательства по внесению арендной платы, администрация направила ему уведомление от 04.08.2022 за № 2782 о необходимости устранения в пятидневный срок с момента получения данного уведомления нарушений договорных обязательств. Неисполнение требований, содержащихся в претензии, послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском. При разрешении спора судебные инстанции установили, что кооперативом ненадлежаще исполняется обязанность по внесению арендной платы за пользование сельскохозяйственными землями по договору от 27.07.2009 № 33. После предъявления администрацией иска в арбитражный суд кооператив платежным поручением от 28.12.2022 № 4 погасил часть задолженности по договору в сумме 530 тыс. рублей. В представленном в материалы дела платежном поручении от 28.12.2022 № 4 в назначении платежа указано – арендная плата по договору аренды земельного участка от 27.07.2009 № 33. При этом поступившая от ответчика сумма в размере 530 тыс. рублей зачтена истцом не только в счет погашения основного долга, но и в счет погашения договорной неустойки, что не соответствует назначению платежа. В этой связи суд первой инстанции самостоятельно произвел перерасчет задолженности, согласно которому сумма долга по договору составила 303 657 рублей 44 копейки. Взыскивая неустойку, суд учел разъяснения, приведенные в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление от 24.03.2016 № 7). По требованию о расторжении договора аренды суд исходил из того, что администрацией соблюден досудебный порядок его расторжения. Подлинное уведомление от 04.08.2022 за № 2782 о расторжении договора аренды с уведомлением о вручении ФИО2 (председатель кооператива) 06.08.2022 (почтовое отправление № 80081175924212), а также претензионное письмо от 29.07.2022 за № 2700 с уведомлением о вручении 04.08.2022 руководителю ответчика ФИО2 (почтовое отправление № 80081175924106) приобщены к материалам дела. Факт ненадлежащего исполнения (длительного нарушения) кооперативом обязательства по внесению арендной платы подтвержден документально и ответчиком по существу не оспорен. Кооперативом допущена просрочка платежа более двух раз подряд, период просрочки исполнения обязательств по уплате арендной платы является длительным (более 6 месяцев). В этой связи требование администрации о расторжении договора от 27.07.2009 № 33 подлежит удовлетворению, что влечет и удовлетворение требования истца об обязании ответчика возвратить земельный участок площадью 599,8956 кв. м по акту приема-передачи (возврата). Апелляционным судом проверен и отклонен довод кооператива о том, что рассчитанная администрацией сумма арендной платы завышена в связи с применением повышенной базовой ставки и завышения площади земельных участков, что усматривается из документации кадастровых работ. Суд учел положения статей 432, 607 и 614 Гражданского кодекса, указал, что существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и о размере арендной платы. В договоре аренды от 27.07.2009 № 33 определен объект предоставления, а также размер арендной платы, порядок ее расчета и внесения. Договор зарегистрирован в ЕГРН. Земельные участки приняты арендатором по акту приема-передачи, площадь их определена в установленном законом порядке. Возражений относительно размера арендной платы, порядка ее расчета и внесения, а также площади земельных участков во время подписания договора и акта приема-передачи от кооператива не поступало. Также суду не представлено доказательств, подтверждающих доводы ответчика о завышении базовой ставки арендной платы и площади земельных участков. Доводы о неизвещении кооператива о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции, а также о неполучении ответчиком претензионного письма администрации, также проверены апелляционным судом. К материалам дела приобщены претензионное письмо администрации от 29.07.2022 № 2700 и уведомление истца о расторжении договора аренды от 04.08.2022 № 2782 с доказательствами получения указанных документов председателем кооператива (ФИО2). Также в деле имеются доказательства надлежащего уведомления судом первой инстанции кооператива о времени и месте судебного заседания.

Кооператив обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судебными инстанциям норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба обоснована ссылками на положения статей 307, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса, статей 1, 22, 39.7, 65 Земельного кодекса, статей 121, 123 Кодекса, статьи 3 Федерального закона 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и мотивирована следующим. Судами при разрешении спора не учтено, что сумма арендной платы, взыскиваемая администрацией, исчислена в завышенном размере за все предшествующие годы за счет повышенной базовой ставки, а также в связи с завышением площадей земельных участков, арендуемых кооперативом, что подтверждается межевыми планами, подготовленными кадастровым инженером. Ответчиком поручено при содействии истца повести кадастровые работы в целях приведения договора аренды от 27.07.2009 № 33 в отношении предоставленных земельных участков в соответствие с Законом № 137-ФЗ. Кадастровая стоимость предоставленных в аренду земельных участков определена недостоверно, поскольку ее размер установлен на основании недостоверных результатов оценки земель, без учета анализа рыночных цен. Претензию о погашении задолженности по арендной плате, якобы направленную ответчику администрацией, кооператив не получал. Также кооператив не был надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебных заседаний в Арбитражном суде Республики Северная Осетия-Алания. Поскольку ответчик узнал о принятом решении только после изготовления его в окончательной форме, он был лишен возможности представить доказательства, опровергающие доводы администрации. В этой связи кооператив ходатайствовал о приобщении к материалам дела межевых планов земельных участков, подготовленных кадастровым инженером в сентябре и октябре 2022 года.                     

Администрация в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Истец полагает несостоятельным довод ответчика о завышении размера арендной платы за счет повышенной базовой ставки и завышения площади земельных участков. Возражений относительно размера арендной платы, порядка ее расчета и внесения, а также площади предоставленных земельных участков кооператив с 2009 года (после заключения договора и передачи земель) не заявлял, мотивированный контрасчет задолженности по арендной плате не представил. Доказательств, подтверждающих обстоятельства завышения базовой ставки арендной платы и площади земельных участков, ответчик не представил. К материалам дела приобщены уведомление администрации о расторжении договора аренды от 04.08.2022 № 2782 и претензионное письмо от 29.07.2022 № 2700 с доказательствами их вручения организацией почтовой связи руководителю кооператива ФИО2 Также в деле имеются доказательства надлежащего уведомления судом первой инстанции ответчика о времени и месте судебных заседаний. Таким образом, доводы о несоблюдении администрацией порядка расторжения договора аренды и неизвещении кооператива о времени и месте судебного заседания не нашли своего подтверждения.  

На основании статьи 153.1 Кодекса судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания.

Представитель администрации, присутствовавший в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Кооператив, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя в суд округа, либо в арбитражный суд, организующий сеанс видеоконференц-связи, не обеспечил. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 27.07.2009 между администрацией (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор № 33 аренды земельных участков общей площадью 599,8956 кв. м, расположенных по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Правобережный район, с. Батако (бывшие земли СПК «Колхоз им. Орджоникидзе»). Участки из категории земель сельскохозяйственного назначения предоставляются арендатору для выращивания сельскохозяйственных культур в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков, прилагаемых к договору и являющихся его неотъемлемой частью (пункт 1.1). Договор заключен на срок с 01.08.2009 по 31.07.2058 (пункт 2.1). Размер арендной платы составляет 158 378 рублей 86 копеек в год (пункт 3.1). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от суммы, указанной в пункте 3.1 договора до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года путем перечисления на счет, указанный в договоре (пункт 3.2). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор при существенных нарушениях его условий, в том числе, невнесении арендной платы более 6 месяцев. 

Земельные участки администрацией переданы (без возражений и разногласий) кооперативу по акту приема-передачи от 27.07.2009. Договор прошел процедуру государственной регистрации в ЕГРН. 

Ссылаясь на длительное неисполнение кооперативом обязательства по внесению арендной платы, администрация направила ему уведомление от 04.08.2022 за № 2782 о необходимости устранения в пятидневный срок с момента получения данного уведомления нарушений договорных обязательств. Неисполнение требований, содержащихся в претензии, послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (абзац первый статьи 309 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) – определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

В пункте 65 постановления от 24.03.2016 № 7 разъяснено, что по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статьи 606, 610. 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. При этом порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии (доказанности администрацией) оснований для частичного удовлетворения исковых требований. Суды при разрешении спора установили, что кооперативом ненадлежаще и длительный период не исполнялась обязанность по внесению арендной платы за пользование земельными участками, его долг (с учетом частичного погашения) составил 303 657 рублей 44 копейки. Не исполнена данная обязанность и до вынесения судом первой инстанции решения по существу спора. На указанную сумму подлежит начислению и взысканию договорная неустойка за период до исполнения ответчиком обязательства по уплате долга по арендной плате. В связи с существенным нарушениям кооперативом своих обязательств, имеются законные основания для расторжения договора от 27.07.2009 № 33 и возврата арендодателю (администрации) объекта аренды. При этом досудебный порядок расторжения истцом указанного договора признан судебными инстанциями соблюденным.

Кассационная инстанция проверяет законность актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы (арендная плата исчислена в завышенном размере за счет повышенной базовой ставки и завышения площадей земельных участков; кадастровая стоимость участков определена неверно, поскольку ее размер установлен на основании недостоверных результатов оценки земель, без учета анализа рыночных цен; претензию о погашении задолженности по арендной плате, кооператив не получал, который также не уведомлялся о времени и месте судебных заседаний судом первой инстанции) повторяют доводы, которые кооператив приводил в суде апелляционной инстанции. Эти доводы проверены апелляционным судом и мотивированно отклонены. Указывая на завышение администрацией в расчете арендной платы базовой ставки и площадей земельных участков, а также неправильное определение из кадастровой стоимости, кооператив документально не подтвердил ни один из приведенных доводов, не представил свои расчеты с обоснованием иных показателей, влияющий на размер арендной платы. Податель  жалобы, ссылаясь на положения статьи 3 Закона № 137-ФЗ, не представил ни одного документа, свидетельствующего о возможности применения данных законоположений к спорным правоотношениям. Доводы кооператива о неполучении претензии администрации о погашении задолженности по арендной плате, а также о неизвещении судом первой инстанции ответчика о времени и месте судебных заседаний, опровергаются материалами дела. Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований администрации. Материалы дела исследованы судебными инстанциями полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Судебные акты содержат оценку доказательств и доводов лиц, участвующих в рассмотрении спора, в обоснование их требований и возражений, раскрытых в ходе судебного разбирательства. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления.

Ходатайство кооператива о приобщении к материалам дела новых (дополнительных) доказательств – межевых планов земельных участков, подготовленных кадастровым инженером в сентябре и октябре 2022 года, не может быть удовлетворено. Суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении (часть 2 статьи 287 Кодекса). Новые и (или) дополнительные доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по делу, судом кассационной инстанции не принимаются (абзац второй пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Государственная пошлина уплачена кооперативом в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежная квитанция от 25.09.2023).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 22.02.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2023 по делу № А61-4740/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                    В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов 

 

                                                                                                                             Т.Н. Драбо