ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А»

тел.: (846)  273-36-45, факс: 372-62-54

http://www.11aas.arbitr.ru е-mail: info@11aas.arbitr.ru, 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

11АП-2464/2022

Дело № А55-15074/2020

г. Самара

20 мая 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19.05.2022

Постановление в полном объеме изготовлено 20.05.2022

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ануфриевой А.Э.,

судей Коршиковой Е.В., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе к Правительству Самарской области – представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2022;

от Правительства Самарской области – представитель ФИО3 по доверенности от 18.01.2022;

от Министерства строительства Самарской области – представитель ФИО3 по доверенности от 30.12.2021;

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 мая 2022 года

материалы по делу № А55-15074/2020 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции,

по иску Самарского областного  фонда поддержки индивидуального  жилищного строительства на селе к Правительству Самарской области; Министерству строительства Самарской области,

об обязании  произвести  перерасчет  арендной платы  и обязании пролонгировать  договор аренды  земельных участков, 

 

УСТАНОВИЛ:

Самарский областной фонд поддержки индивидуального  жилищного строительства на селе (далее - истец) обратился в арбитражный суд с иском к Правительству Самарской области и Министерству строительства Самарской области  (далее - ответчик) об обязании  Министерство строительства Самарской области осуществить перерасчетарендной платы по Договору аренды №3а от 10.09.2015 в следующем порядке:     сумму в размере 7 347 873 руб. 95 коп.., внесенную СОФПИЖС на селе по Договору аренды в период с 10.09.2015 г. по настоящее время (10.03.2020г.) - принять в качестве авансового платежа, начиная с 19.12.2019г., а именно с даты внесения изменений в ПЗЗ г.о. Самара, в части территориального зонирования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 на зону Ж-3, согласно решения Думы г.о. Самара № 484;             обязать Министерство строительства Самарской области пролонгировать договор  аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 г. №3а на срок 4 год 8 мес. 18 дней (фактически на тот срок, в течение которого земельный  участок не мог быть использован арендатором по назначению).

Протокольным определением  от 25.09.2020  суд принял уточнение исковых требований в части  обязания  Министерства строительства Самарской области и Правительство Самарской области  осуществить перерасчет  арендной платы по Договору аренды в следующем порядке:  сумму в размере 7 347 873 руб. 95 коп.., внесенную СОФПИЖС на селе по Договору аренды в период с 10.09.2015  по настоящее время (10.03.2020г.) - принять в качестве авансового платежа, начиная с 19.12.2019, а именно с даты внесения изменений в ПЗЗ г.о. Самара, в части территориального зонирования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 на зону Ж-3, согласно решения Думы г.о. Самара № 484.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021, суд прекратил производство по делу в части требования  о пролонгации договора аренды  земельного участка для комплексного освоения территории  от 10.09.2015 №3а на срок 4 года 8 месяцев и  18 дней, и отказал в остальной части иска.

Арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 10.08.2021  отменил решение Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного  суда  от 20.04.2021 и передал дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

В силу ст. 287, п. 12, 15 ч. 2 ст. 289 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя решение арбитражного суда первой инстанции и (или) постановление арбитражного суда апелляционной инстанции полностью или в части и направляя дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, указывает в постановлении на то, каким образом должен толковаться закон, подлежащий применению при разрешении дела. Такие постановления арбитражного суда кассационной инстанции являются обязательными для нижестоящих арбитражных судов.

Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал следующее. Судами не дана оценка о возможности использования Фондом арендованного земельного участка в спорный период для целей, согласованных сторонами договора аренды от 10.09.2015 № 3а, в том числе возможности осуществить подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории для целей строительства среднеэтажных жилых домов с учетом того, что решением Думы городского округа Самара от 17.09.2015 № 675 территориальная зона Ж-3, в которой находился земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001, была изменена на территориальные зоны ПК-1 и Ж-1.

Действия уполномоченных органов по проведению аукциона на право заключения договоров аренды земельного участка и комплексном освоении территории, по результатам которого были заключены вышеуказанные договоры, после чего через семь дней была изменена территориальная зона, в которой находится земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001, с зоны Ж-3 на ПК-1 и Ж-1, не были оценены судами первой и апелляционной инстанций с точки зрения ожидаемости, разумности и добросовестности их действий как участников гражданских правоотношений.

При новом рассмотрении определением от 01.10.2021  суд первой инстанции принял  частичный отказ от иска, в связи с чем прекратил производство по делу в части требования о пролонгации договора аренды  земельного участка для комплексного освоения территории  от 10.09.2015 №3а на срок 4 года 8 месяцев и  18 дней, а также  суд принял  уточнение  исковых требований в части  исключения  из начислений арендной платы по договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 г. №3а начисления, произведенные арендодателем за период с начала действия договора аренды и по 18.12.2019г. в общем размере 7 818 532 рубля 04 копейки.

Определением от 09.11.2021  суд отказал в принятии нового требования о  взыскании с Министерства строительства Самарской области   излишне уплаченной арендной платы в размере  6 064 160 руб. 79 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.01.2022 в иске отказано. Самарскому  областному  фонду поддержки индивидуального  жилищного строительства на селе  из федерального  бюджета РФ возвращена госпошлина в сумме  4200 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, принять требование Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе о взыскании с Министерства строительства Самарской области излишне уплаченной арендной платы в размере 6 064 160 руб. 79 коп., исковые требования Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе удовлетворить в полном объеме.

Апеллянт ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального права и норм процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что арендодатель ненадлежащим образом выполнил свои обязательство по договору аренды №3а от 10.09.2015, передал земельный участок не соответствующем условиям договора по характеристике - отнесения к зоне Ж-3 Правил землепользования и застройки а г.Самаре. Поскольку подавляюще большая часть земельного участка находилась в зоне ПК-1, где строительство жилья запрещено, до приведения зонирования в норму Фонду просто бы не выдали разрешение на строительство.

Выявленный недостаток участка создал невозможность даже в проведении большинства подготовительных мероприятий, о чем говорит письмо Департамента градостроительства г.о. Самара от 20.06.2018г., представленное в материалы дела, из которого следует, что использование земельного участка невозможно до приведения земельного участка к единой территориальной зоне.

Юридическая возможность получить разрешение на строительство у Фонда появилась только 19.12.2019г., когда был устранен дефект участка, и зонирование приведено в норму. В этой связи заявитель  считает, что арендная плата за период с даты 27.06.2018 по 19.12.2019 не подлежала уплате в связи с невозможностью использования земельного участка в соответствии с его назначением.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции установлено, что определением от 09.11.2021 суд первой инстанции необоснованно отказал в принятии уточненного искового требования от 23.11.2020 о взыскании с Министерства строительства Самарской области излишне уплаченной арендной платы в размере 6 064 160 руб. 79 коп., посчитав его новым, при  том, что изменение предмета иска не сопровождалось изменением основания иска, в связи с чем, в силу ст. 49 АПК РФ, отказ суда первой инстанции в принятии уточнении исковых требований (изменение предмета иска) является неправомерным.

Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции.

Согласно п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" если арбитражным судом апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы в порядке апелляционного производства будет установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции лицо заявляло ходатайство в соответствии со статьей 49 Кодекса об изменении предмета или основания иска, увеличении или уменьшении исковых требований и суд неправомерно отказал в удовлетворении такого ходатайства или рассмотрел заявление без учета заявленных изменений либо по какому-то другому требованию лица, участвующего в деле, не принял решения и утрачена возможность принятия дополнительного решения, то арбитражный суд апелляционной инстанции, исходя из положений части 1 статьи 268 АПК РФ о повторном рассмотрении дела, в силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в рамках которого рассматривает требования, не рассмотренные ранее, принимает измененные предмет или основание иска, увеличенные (уменьшенные) требования.

Определением Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 28.03.2022 дело № А55-15074/2020 назначено к рассмотрению по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции на основании части 6.1 статьи 268,  части 3 статьи 270 АПК РФ. Приняты изменения предмета иска от 23.11.2020, согласно которому истец просит:

1.      Обязать Министерство Строительства Самарской области перечислить в пользу Правительства Самарской области (как правопреемника по договору) сумму арендной платы по договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 г. № За в размере 1 288 521,08 (один миллион двести восемьдесят восемь тысяч пятьсот двадцать один) рубль 8 копеек, из излишне уплаченных денежных средств Фондом по арендным платежам в размере 7 347 873.95 рублей (семи миллионов триста сорок семь тысяч восемьсот семьдесят три) рубля 95 коп.

2.      Обязать Министерство Строительства Самарской области перечислить в пользу Фонда денежные средства в размере 6 059 352,87 (Шесть миллионов пятьдесят девять тысяч триста пятьдесят два рубля) 87 коп., излишне уплаченные Фондом в период территориального зонирования земельного участка не соответствующего условиям договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 г. № За, оставшиеся после погашения обязательства по арендной плате перед Правительством Самарской области в период с 19.12.2019 по 09.09.2020г. (когда территориальное зонирование земельного участка было приведено в соответствие с Договором).

Истцу предложено уточнить размер требований представить подробный расчет с учетом периода невозможности использования земельного участка.

При новом рассмотрении дела судом апелляционной инстанции по правилам  установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, от истца поступило заявление об  уточнения исковых требований, в котором он просит взыскать с Министерства строительства Самарской области неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы в сумме 856 537,94 руб. При этом ранее поданное заявление об уточнении искового заявления от 08.04.2022, просит не рассматривать.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявление об уточнении исковых требований от 28.04.2022, согласно которому просит взыскать с Министерства строительства Самарской области неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы в сумме 856 537,94 руб.

Кроме того, из указанного уточненного искового заявления и устных объяснений истца следует, что он не поддерживает иск к Правительству Самарской области. В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности от 10.01.2022 пояснил, что данное упоминание следует оценивать как отказ от иска в части требований к Правительству Самарской области, и заявил об отказе от иска в части требований к Правительству Самарской области, что отражено в протоколе судебного заседания от 19.05.2022.

В порядке части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает отказ истца от иска в указанной части, как не противоречащий законам и иным нормативным правовым актам и не нарушающий права других лиц.  В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу в этой части подлежит прекращению.

Учитывая, что указанное уточнение предмета и размера исковых требований, не противоречит закону и не нарушает прав других лиц, принимается судом как соответствующее ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность до вынесения судебного акта завершающего рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить, или уменьшить размер исковых требований. Цена иска составляет 856 537,94 руб.

Представитель ответчиков исковые требования не признал по основаниям. изложенным в отзывах.

Рассмотрев дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 01.09.2015, между Министерством и Фондом заключены договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 N 3а, по условиям которого истцу в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 104 991 кв. м с кадастровым номером 63:01:0331004:0001, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Горелый Хутор, для комплексного освоения территории в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории, предусматривающей строительство жилья, а также договор о комплексном освоении территории от 10.09.2015 N 3к, в соответствии с которым Фонду передан вышеуказанный земельный участок, составляющий территорию, в отношении которой заключается договор, для комплексного освоения территории в соответствии с видами разрешенного использования участка и документации по планировке территории, предусматривающей строительство жилья.

Данный земельный участок передан истцу по акту приема-передачи от 10.09.2015.

Договор аренды от 10.09.2015 N 3а зарегистрирован, о чем 17.09.2015 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

На дату заключения вышеуказанных договоров земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 в соответствии с Правилами застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденными постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61, в редакции решения Думы городского округа Самара от 04.08.2015 N 591, находился в территориальной зоне Ж-3 - зона застройки среднеэтажными жилыми домами 3 - 6 этажей.

Решением Думы городского округа Самара от 17.09.2015 N 675, принятым во исполнение протеста прокурора города Самары от 07.08.2015 N 07-21в-15, пункты 1 и 4 Приложения 1, рисунки 1 и 4 Приложения 2 к решению Думы городского округа Самара от 04.08.2015 N 591 "О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 N 61" исключены, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 стал находиться в территориальных зонах ПК-1 - зона предприятий и складов V-IV классов вредности (санитарно-защитные зоны - до 100 м) и Ж-1 - зона малоэтажной застройки индивидуальными домами.

Земельный участок площадью 104 991 кв. м. с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 был передан в собственность Самарской области, о чем 31.10.2018 в Едином государственном реестре сделана запись регистрации, в связи с чем дополнительным соглашением от 25.03.2019 в договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 N 3а внесены изменения в части арендодателя с Министерства на Правительство.

Решением Думы городского округа Самара от 19.12.2019 N 484 внесены изменения в Приложение N 3 "Карта правового зонирования города Самары" к Правилам застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденным постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61, согласно Приложениям 1 и 2 к настоящему решению, в соответствии с которыми вышеуказанный земельный участок был включен территориальную зону Ж-3 - зона среднеэтажной жилой застройки 3 - 6 этажей.

Фонд, указывая, что в связи с принятием решения Думы городского округа Самара от 17.09.2015 N 675, в соответствии с которым спорный земельный участок был отнесен к территориальным зонам ПК-1 и Ж-1, не мог использовать земельный участок для тех целей, для которых он был предоставлен по договору аренды от 10.09.2015 N 3а, о чем ему стало известно только  20.06.2018 из письма Департамента градостроительной деятельности г.о. Самара, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно принятому судом апелляционной инстанции уточненному иску, указанные обстоятельства с учетом положений  ст.ст. 611, 612 ГК РФ, правовых позиций, изложенных неоднократно в Обзорах Верховного Суда РФ, являются основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы за период невозможности использования земельного участка, т.е. с момента начала принятия мер по устранению юридических дефектов земельного участка 27.06.2018 по дату фактического их устранения 18.12.2019. Учитывая фактически внесенные денежные средства за весь период действия договора с 10.09.2015 по 08.09.2020, и исключая указанный период  с 27.06.2018 по 18.12.2019, согласно уточненным  расчетам истца, им излишне внесена арендная  плата в размере 856 537,94 руб. (т.3 л.д.34).

Ответчики, возражая против удовлетворения требований, указывали, что аукцион проведен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Во исполнение условий договора о комплексном освоении территории Фондом была разработана документация по планировке территории, которая была утверждена постановлением Администрации городского округа Самара от 10.03.2016 № 222, а затем истец занялся разработкой новой концепции застройки земельного участка, что свидетельствует о факте использования Фондом земельного участка предоставленного ему для комплексного освоения. При этом образование земельных участков, необходимых для строительства объектов в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, а также проведение кадастрового учета таких земельных участков по условиям договора о комплексном освоении территории является обязанностью истца. По мнению ответчиков истец не представил доказательств невозможности  использования  земельным участком в соответствии с разрешенным видом использования. Ответчики при первоначальном рассмотрении дела заявляли о пропуске срока исковой давности.

Оценив в совокупности приведенные сторонами доводы и имеющиеся в материалах дела доказательства и дополнительно представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по правилам первой инстанции, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невыполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из системного толкования указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

При этом в силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Пунктом 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Таким образом, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, за исключением случаев, когда арендодатель данные недостатки сданного в аренду имущества оговорил при заключении договора аренды или об этих недостатках было заранее известно арендатору либо должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, сформулирована правовая позиция, согласно которой подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

Таким образом, принятие арендатором земельного участка, предоставленного по договору аренды, не порождает у него обязанности оплачивать арендную плату, в случае если он не мог по независящим от него причинам использовать земельный участок в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Как указывалось выше, по договору аренды от 10.09.2015 № 3а земельный участок площадью 104 991 кв.м с кадастровым номером 63:01:0331004:0001, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Горелый Хутор, был предоставлен в аренду Фонду для комплексного освоения территории в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории, предусматривающей строительство жилья.

При этом как на момент проведения аукциона на право заключения договора аренды и договора о комплексном освоении территории, так и на дату заключения договора аренды от 10.09.2015 № 3а и договора о комплексном освоении территории от 10.09.2015 № 3к спорный земельный участок находился в территориальной зоне Ж-3 – зона застройки среднеэтажными жилыми домами 3 - 6 этажей.

Таким образом, вышеуказанный земельный участок был предоставлен истцу в аренду для комплексного освоения территории в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории, предусматривающей строительство среднеэтажных жилых домов 3-6 этажей.

В соответствии с ч.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ  разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется),

Разрешение на строительство выдается в соответствии с градостроительным планом земельного участка. 

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Частью 3.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства - многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства (часть 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 41.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении выделяемых проектом планировки территории одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, определенных правилами землепользования и застройки территориальных зон и (или) установленных схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральными планами поселений, городских округов функциональных зон, территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории.

В силу части 10 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки (за исключением подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов), лесохозяйственного регламента, положения об особо охраняемой природной территории в соответствии с программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программами комплексного развития транспортной инфраструктуры, программами комплексного развития социальной инфраструктуры, нормативами градостроительного проектирования, комплексными схемами организации дорожного движения, требованиями по обеспечению эффективности организации дорожного движения, указанными в части 1 статьи 11 Федерального закона «Об организации дорожного движения в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», требованиями технических регламентов, сводов правил с учетом материалов и результатов инженерных изысканий, границ территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий, если иное не предусмотрено частью 10.2 настоящей статьи.

Исходя из указанных норм права, а также в соответствии с условиями договора о комплексном освоении территории от 10.09.2015 № 3к (пункты 3.1.1 и 5.1.1) для получения разрешения на строительство многоквартирных домов Фонд обязан был подготовить и утвердить проект планировки территории и проект межевания территории на основании, в том числе Правил землепользования и застройки в городе Самаре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иным территориальным зонам.

Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Согласно части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, суд апелляционной инстанции, с учетом указанных норм, при оценке о возможности использования Фондом арендованного земельного участка в спорный период для целей, согласованных сторонами договора аренды от 10.09.2015 N 3а, исходит из следующего.

Решением Думы городского округа Самара от 17.09.2015 № 675, принятым во исполнение протеста прокурора города Самары от 07.08.2015 № 07-21в-15, пункты 1 и 4 Приложения 1, рисунки 1 и 4 Приложения 2 к решению Думы городского округа Самара от 04.08.2015 № 591 «О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 № 61» исключены, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 стал находиться в двух территориальных зонах: ПК-1 - зона предприятий и складов V-IV классов вредности (санитарно-защитные зоны – до 100 м) и Ж-1 - зона малоэтажной застройки индивидуальными домами.

Таким образом, в спорный период земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 находился в двух территориальных зонах.

Данные противоречия не были устранены новой редакцией постановления  Самарской городской Думы от 26.04.2001 №61 «Об утверждении Правил застройки и землепользования в городе Самаре» от 02.02.2017, в связи с чем доводы ответчиков в этой части полежат отклонению.

Согласно письму Департамента градостроительства от 20.06.2018 использование земельного участка невозможно до приведения к единой территориальной зоне, из которого истец узнал о данных обстоятельствах, в связи с чем заявление ответчиков о пропуске срока исковой давности отклонено на основании ст. 200 ГК РФ, согласно п.1 которой течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Вопреки доводам ответчиков, все мероприятия, на которые указывают ответчики в порядке исполнения договора о комплексном освоении территории № 3к от 10.09.2015, были выполнены истцом до указанной даты (20.06.2018).

В соответствии с п/п 1, п/п 5 ч.1 ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ В градостроительном плане земельного участка  в числе прочих содержится информация: о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории; об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, иным федеральным законом.

При указанных обстоятельствах утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории для целей строительства среднеэтажных жилых домов, а затем и получение разрешения на строительство объектов малоэтажной жилой застройки для арендатора было невозможно. В таком случае для арендатора существовали объективные обстоятельства, которые не только препятствовали освоению земельного участка, но даже осуществлению подготовительных мероприятий к освоению земельного участка, осуществление подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории для целей строительства малоэтажных многоквартирных жилых домов, о чем ответчик Министерство строительства Самарской области, являющийся уполномоченным органом, не мог не знать. 

Данные действия ответчиков подлежат оценке с учетом следующих норм.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При рассмотрении настоящего дела установлено, что как на момент проведения торгов 01.09.2015, так и на момент заключения договоров аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 № 3а и о комплексном освоении территории от 10.09.2015 № 3к Министерство не могло не знать о протесте прокурора города Самары от 07.08.2015 № 07-21в-15, из которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 был включен в территориальную зону Ж-3 с нарушением действующего законодательства.

Тем не менее, уполномоченными органами был проведен аукцион на право заключения договоров аренды земельного участка и комплексном освоении территории, по результатам которого были заключены вышеуказанные договоры, после чего через семь дней была изменена территориальная зона, в которой находится земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001, с зоны Ж-3 на зоны ПК-1 и Ж-1.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции усматривает в действиях ответчиков признаки недобросовестного поведения.

Принятие уполномоченными органами государственной власти, действующими от имени и в интересах субъекта Российской Федерации, в соответствии с переданными им полномочиями, решения, приведшего к  невозможности строительства на арендованном земельном участке и использование арендатором участка в целях, установленных договором, исключает внесение арендной платы. Правомерность указанного подхода в очередной раз подтвержден в п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021) от 10.11.2021.

Принимая во внимание изложенное, оценив в совокупности приведенные сторонами доводы и имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии обязанности внесения арендной платы истцом в период невозможности использования земельного участка по объективным причинам, не зависящим от арендатора, за период, согласно уточненному исковому заявлению, с  27.06.2018 по 18.12.2019.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом апелляционной инстанции установлено, что после внесения изменений 19.12.2019 в ПЗЗ истцом в соответствии с утвержденным впоследствии проектом межевания территории, осуществлен раздел земельного участка, и кадастровый учет  земельных участков, образованных в целях реализации комплексного освоения территории и строительства жилых домов среднеэтажной застройки, что ответчиками не оспаривалось. При этом договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 №3а расторгнут соглашением сторон 08.09.2020, и заключены договоры аренды на вновь образованные в результате раздела земельные участки.

Судом апелляционной инстанции установлено, что всего за весь период действия договора от 10.09.2015 №3а с 10.09.2015 по 08.09.2020 из расчета 1 769 313,52 в год (442 328,13 руб. в квартал), установленного решением Ленинского районного суда г. Самары от 29.06.2018 по делу №2-1905/2018, расчетная арендная плата по договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 №3а составляла 9 102 244,89 руб., в том числе за спорный период с 27.06.2018 по 18.12.2019  -  2 610 908,88 руб. Таким образом, за исключением спорного период а с 27.06.2018 по 18.12.2019 подлежала внесению арендная плата в размере 6 491 336,01 руб.

Материалами дела подтверждается, и участвующими в деле лицами не оспаривается, что арендатором за период действия договора с 10.09.2015 по 08.09.2020 внесено в качестве арендной платы 7 347 873,95 руб.

Следовательно, по состоянию на 08.09.2020 арендатором излишне внесено арендной платы в сумме 856 537,94 руб. (7 347 873,95 - 6 491 336,01).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Нормы гражданского права о неосновательном обогащении подлежат применению в случае, если у ответчика отсутствуют какие-либо правовые основания для приобретения или сбережения имущества.

Исходя из п. 3 ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей, главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «О практике рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» разъяснено, что правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

На основании изложенного, учитывая, что фактическая переплата по арендной плате в спорном периоде материалами дела установлена, общая сумма переплаты 856 537,94 руб., сложившаяся по состоянию на 08.09.2020 по договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 №3а, является неосновательным обогащением арендодателя за счет арендатора, и в указанном размере подлежит взысканию с ответчика Министерства строительства Самарской области, являющегося арендодателем и получателем денежных средств, в пользу истца.

Согласно абзацу 2 пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения дела арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьями 170 и 271 Кодекса.

На основании пунктом 2 частью 4 статьи 270 АПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

В силу ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на ответчика.

 

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 24.01.2022 по делу № А55-15074/2020 отменить.

Принять отказ от иска в части требований к Правительству Самарской области.

Производство по делу в указанной части прекратить.

Принять изменение предмета и размера исковых требований.

Взыскать с Министерства строительства Самарской области в пользу Самарского областного фонда поддержки индивидуального  жилищного строительства на селе неосновательное обогащение в сумме 856 537,94 руб., а также расходы по оплате госпошлины по иску  в сумме 6 000 руб.

Взыскать с Министерства строительства Самарской области в пользу Самарского областного фонда поддержки индивидуального  жилищного строительства расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

 

Председательствующий судья                                                                          А.Э. Ануфриева

 

Судьи                                                                                                                   Е.В. Коршикова

 

Л.Л. Ястремский