Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А58-7014/2021

г. Чита

13 апреля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2022 года

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мациборы А.Е., судей Горбатковой Е.В., Лоншаковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии в судебном заседании представителя ответчика по доверенности №1874 от 31.03.2022 ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Медведь» на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 26 января 2022 года по делу №А58-7014/2021 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Медведь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Комитету земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об изменении условий договора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Медведь» обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Комитету земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района об изменении условий договора аренды объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Нерюнгринский район», №41 от 30.06.2016, изложив пункт 3.4.8. договора в следующей редакции: «3.4.8. Заключить нижеследующие договоры: 3.4.8.1. Договор о возмещении Арендодателю коммунальных расходов на услуги водоснабжения, водоотведения, связанных с использованием Объекта; 3.4.8.2. Договор электроснабжения; 3.4.8.3. Договор на оказание услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами; 3.4.8.4. В случае аренды здания, договор аренды земельного участка». 

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 26 января 2022 года в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с указанным решением, истец обратился с апелляционной жалобой в Четвертый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда, принять по делу судебный акт.

В обоснование жалобы указывает, что в материалах дела отсутствуют сведения о фактически произведённых расходах на отопление объекта, которыми могут быть счета на оплату начислений за теплоснабжение (отопление и подогрев воды) объекта и квитанции об их оплате, на основании чего ответчик мог бы требовать от истца компенсацию. Пункт 3.4.8 договора аренды нарушает права истца, регулируемые вышеуказанными нормами, так как услуга теплоснабжения не оказывается, а сведения о фактически произведенных расходах ответчиком в материалах дела нет и быть не может. Судом не был учтено, что истец, при заключении договора аренды, являлся слабой стороной сделки в сравнении с ответчиком, у которого есть в штате юристы и технические специалисты и который является собственником объекта, а значит истец был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора. Оплачивать значительно большие, несправедливые, необоснованные, незаконные счета на теплоснабжение, которого просто нет, для истца недопустимо и обременительно. Температурный режим поддерживается с помощью электрообогревателей, дополнительно установленных за счёт истца на объекте, которые не имеют ничего общего с системой отопления. Истцом неоднократно направлялся протокол разногласий к договору аренды, который не был подписан ответчиком, равно как и не было согласия ответчика на его изменение в досудебной переписке. 

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя истца, надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания.

Как следует из материалов дела, 30.06.2016 истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор №41 аренды объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Нерюнгринский район».

По условиям договора (пункт 1.1.) во временное владение и пользование за плату предоставляется следующий объект недвижимости: подвальные нежилые помещения №№ 11-30, общей площадью 528,7 кв.м, расположенный по адресу: 678965 

<

...>, кадастровый номер 14:19:102005:3782.

Объект передается в аренду в целях изготовления печатной продукции и персонализации текстильных изделий (пункт 1.3. договора).

Согласно пункту 1.2. договора состав и характеристика объекта определяются актом приема-передачи.

В пункте 1.4. договора указано, что передаваемый в аренду объект находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым зданиям (сооружениям), используемым для коммерческих и иных целей в соответствии с назначением и конструкцией арендуемого здания (сооружения). В случаях, когда недостатки объекта были известны арендатору либо должны были быть выявлены им при его осмотре при заключении договора, арендодатель не отвечает за подобные недостатки (пункт 1.5. договора).

Срок действия договора оговорен сторонами в пункте 2.1 договора: с 17.07.2016 по 16.07.2026.

Согласно пункту 4.1. договора арендная плата в месяц составляет 53 737,07 руб., без учета НДС.

Арендодатель имеет право ежегодно производить корректировку арендной платы за объект с учетом официально установленного уровня инфляции, а также в связи с изменение методики расчета арендной платы (пункт 3.1.2. договора).

По условиям пункта 3.4.8. договора арендатор обязан в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора заключить:

договор на возмещение эксплуатационных расходов с жилищно-коммунальной организацией, обслуживающей объект;

договор на техническое облуживание инженерных сетей и коммуникаций, находящихся на объекте, с организацией, имеющей соответствующую лицензию;

договор на предоставление услуг по водоснабжению и канализации;

договор на предоставление услуг по тепло и энергосбережению;

договор на вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов (ТБО) со специализированными предприятиями;

договор аренды земельного участка (заключается в случае аренды здания (сооружения)).

Нежилые помещения переданы ответчиком и приняты истцом без замечаний и возражений по акту приема - передачи от 17.07.2016 с указанием на то, что техническое состояние объекта недвижимости на момент его передачи соответствует требованиям по его эксплуатации и целевому назначению.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.08.2016.

В ответ на обращение истца от 19.05.2020 б/н к Нерюнгринскому отделению филиала ПАО «ДЭК» «Амурэнергосбыт» отказано в заключении договора теплоснабжения по подвалу, находящегося в здании по адресу: г. Нерюнгри, ул. Карла Маркса, д.3, корп.1, с указанием на то, что в 2017 году договор теплоснабжения заключен с Комитетом земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района.

Согласно письму ООО Проектный институт «НерюнгриПроект» от 24.07.2020 № 01-15/102 помещения подпольного этажа здания по ул. Карла Маркса, д.3, корп.1, арендуемые ООО «Медведь», относятся к неотапливаемым помещениям.

12.02.2020 истцом с участием представителя ответчика произведен осмотр подвального помещения площадью 528,7 кв.м, о чем составлен акт № 1.

Согласно данному акту осмотр произведен визуально, помещение находится в нормально состоянии. Транзитный водопровод местами состоит из пластиковых труб, местами из окрашенных металлических труб и расположен согласно экспликации помещения с указанием инженерных сетей. Система пожаротушения оборудована пожарным гидрантом и окрашена в красный цвет. Ливневая канализация проходит транзитом через помещение и ее слив выходит на улицу через отверстие в стене. В помещении имеется транзитный трубопровод отопления, расположенный вдоль стен и под потолками, который полностью теплоизолирован. Батарей (радиаторов) отопления в помещении нет. Стояки отопления не протекают, выкрашены синей краской и расположены согласно экспликации помещения с указанием инженерных тепловых сетей. Стены в производственной части помещения окрашены акриловой краской, в офисной части поклеены под покраску. В производственной части помещения местами на стенах присутствует плесень, образовавшаяся в следствие протекания воды с улицы в тепловое время года из-за дождей и плохой гидроизоляции стен. Перегородки сделаны из стекломагниевого листа. Межстенное пространство состоит из металлического профиля (каркаса). Температура в помещении на момент осмотра составляет 31°С при уличной температуре -18°С. Присутствует приточная и вытяжная вентиляция в производственной части помещения (где нет окон). Полы состоят из каменной стяжки и закрыты поверх линолеумом по всей территории помещения. По всей площади помещения смонтировано светодиодное освещение. Также присутствует видеонаблюдение внутри помещения и снаружи. Вместо деревянных вставлены пластиковые стеклопакеты, оборудованные защитными ролетами и металлическими ставнями.

При осмотре арендуемого помещения зафиксировано, что из всех арендуемых 528,7 кв.м. розничная торговля канцелярскими товарами осуществляется на площади 71,5 кв.м. (это 54,9 кв.м. торговых площадей с витринами и 16.6 кв.м. кабинет директора), что приравнивается к поправочному 5 коэффициенту К1=0,7 Таблицы 1 Методики расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования «Нерюнгринский район».

Производственные цеха и склады размещены на площади 457,3 кв.м, что приравнивается к поправочному коэффициенту К1=0,4 Таблицы 1 Методики расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования «Нерюнгринский район». Все ремонтные работы внутри помещения выполнены силами и за счет финансовых (денежных) средств арендатора.

Истец обратился к ответчику с требованием о заключении дополнительного соглашения от 01.04.2021, указав, что у арендодателя не может быть расходов на теплоснабжение (отопление) арендуемого помещения, так как оно является неотапливаемым и в нем отсутствуют радиаторы и иные источники отопления.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 01.04.2021 истцом предложена следующая редакция пункта 3.4.8. договора: «3.4.8. Заключить нижеследующие договоры:

3.4.8.1. Договор о возмещении Арендодателю коммунальных расходов на услуги водоснабжения, водоотведения, связанных с использованием Объекта;

3.4.8.2. Договор электроснабжения;

3.4.8.3. Договор на оказание услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами;

3.4.8.4. В случае аренды здания, договор аренды земельного участка».

Сопроводительное письмо с дополнительным соглашением от 01.04.2021 ответчиком получено 07.04.2021.

Дополнительное соглашение ответчиком не заключено, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Предметом исковых требований является изменение пункта 3.4.8. договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно положениям пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение судом договора в связи с существенным изменением обстоятельств возможно при наличии одновременно четырех перечисленных в этой статье условий, а именно:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

В настоящем деле истец не представил в материалы дела каких-либо доказательств, как существенного изменения обстоятельств после заключения договора, так и наличия совокупности всех указанных в пункте 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации условий, что исключает возможность удовлетворения исковых требований.

Доводы заявителя жалобы, связанные с несогласием оплачивать часть стоимости потребленной тепловой энергии, пропорционально площади занимаемого помещения, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Ссылка истца на немотивированный отказ теплоснабжающей организации заключить публичный договор не может служить свидетельством существенного изменения обстоятельств после заключения договора аренды.

В заключенном договоре аренды предусмотрена обязанность арендодателя заключить договор с теплоснабжающей организацией на оплату тепловой энергии, потребленной в арендованном помещении.

То есть по условиям договора аренды стоимость тепловой энергии не включена в стоимость арендной платы, а соответственно обязанность оплачивать потребленную тепловую энергии была возложена на арендатора.

Заключив с арендодателем договор на компенсацию стоимости потребленной тепловой энергии, истец ссылаясь на то обстоятельство, что не потребляет тепловую энергию, вместо оспаривания отказа теплоснабжающей организации на заключение договора или обращения в суд за разрешением разногласий относительно объема потребляемой в арендуемом помещении объема тепловой энергии, заявил требование к арендатору об изменении условий договора аренды.

Однако имеющиеся разногласия сторон договора аренды относительно необходимости компенсации арендодателю части стоимости потребленной тепловой энергии и ее объема, не могут быть разрешены посредством изменения пункта 3.4.8. договора аренды. То есть в этой части истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

С учетом фактических обстоятельств дела суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но признаются судом необоснованными и не способными повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено в связи с чем, решение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 26.01.2022 по делу №А58-7014/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

 

Председательствующий:                                                                А.Е. Мацибора

 

Судьи                                                                                                Е.В. Горбаткова

Т.В. Лоншакова