АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-5786/2018

г. Краснодар

04 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 июня 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и  Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании представителей истца – общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Жакко» (ОГРН 1022601620458), ответчиков – муниципального образования город Пятигорск в лице его администрации (ОГРН 1022601627575), муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (ОГРН 1022601615849), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Пятигорска на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019 (судьи Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И., Годило Н.Н.) по делу  № А63-5786/2018, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Жакко» (далее – общество) подало в Арбитражный суд Ставропольского края иск к муниципальному образованию город Пятигорск в лице администрации города Пятигорска (далее – муниципальное образование, администрация), муниципальному учреждению «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (далее – управление) о взыскании с муниципального образования за счет средств его казны 3 274 002 рублей 87 копеек неосновательного обогащения и 338 325 рублей 44 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, о внесении в договоры от 22.01.2016 № 05/16ю, от 09.09.2015 № 89/15ю, от 09.09.2015 № 90/15ю аренды земельных участков площадью 4890 кв. м с кадастровым номером 26:33:070301:81,  площадью 3605 кв. м с кадастровым номером 26:33:070301:1481,  площадью 513 кв. м с кадастровым номером 26:33:070301:1480 (далее – договоры аренды, земельные участки) изменений, касающихся установления годового размера арендной платы в пределах полутора процентов от кадастровой стоимости объекта аренды, с даты вступления в силу судебного акта по данному делу и до отмены (изменения) пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.08.2018 иск удовлетворен. Определением от 08.11.2018 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела № А63-5786/2018 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) для рассмотрения дел судом первой инстанции. К участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска».

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.08.2018 по делу отменено, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Управление должно участвовать в деле в качестве ответчика. Договоры аренды заключены в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Земельные участки ограничены в обороте. Арендная плата является регулируемой и не может превышать 1,5 % от кадастровой стоимости земельных участков. Обязанность по внесению изменений в договоры аренды возложена на администрацию. На стороне  муниципального образования возникло неосновательное обогащение в размере 3 274 002 рублей 87 копеек в виде излишне внесенной обществом платы по договорам аренды.  Общество правомерно отыскивает также 338 325 рублей 44 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.01.2016 по 01.03.2018. Взыскание следует осуществлять за счет средств казны муниципального образования в лице  управления.

Администрация обжаловала постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Земельные участки не ограничены в обороте. Курорты исключены из состава объектов, подлежащих особой охране. Ограничения касаются только первой зоны округа горно-санитарной охраны курорта.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что постановлением администрации от 15.05.1995 № 634 утверждены границы и площадь участка площадью 2,0503 га, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Ермолова, 12, под существующими производственными помещениями. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Пятигорска выдал акционерному обществу открытого типа «Жакко» (далее – акционерное общество) соответствующее свидетельство от 04.06.1997 № 5719 о праве постоянного (бессрочного) пользования на землю.

Акционерное общество (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 23.11.2001 купли-продажи здания коврового цеха площадью 4417,5 кв. м (литера А) и здания проходной площадью 46,5 кв. м (литера К), расположенных на исходном земельном участке (записи о переходе права собственности от 11.12.2001 с номерами регистрации 26-01/33-9/2001-807, 26-01/33-9/2001-808). Постановлением главы города Пятигорска от 30.07.2002 № 1796 утверждены границы и площадь земельного участка площадью 10 200 кв. м с кадастровым номером 26:33:070301:0081 под зданиями коврового цеха и проходной (далее – исходный земельный участок). На основании постановления администрации от 11.04.2007 № 1384 управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 10.05.2007 № 62/07-Ю аренды исходного земельного участка на 5 лет, а на основании  постановления от 14.10.2009 № 5146 – договор от 14.10.2009 купли-продажи этого участка и соглашение от 10.11.2009 о расторжении договора аренды от 10.05.2007 № 62/07ю.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.06.2012 по делу № А63-8358/2012 договор купли-продажи от 14.10.2009 признан недействительным (ничтожным) в связи с нахождением исходного земельного участка в пределах особо охраняемой природной территории – округа санитарной охраны города-курорта Пятигорска, его ограничением в обороте и запретом на приватизацию.

Управление и общество заключили договор от 06.06.2015 № 24/13ю аренды  исходного земельного участка. Земельные участки, являющиеся объектами по спорным договорам аренды, образованы из исходного земельного участка в результате его раздела постановлением администрации от 10.07.2015 № 2579. Администрация (арендодатель)  и общество (арендатор) заключили спорные договоры аренды земельных участков соответственно на сроки с 28.12.2015 по 26.04.2038, с 12.08.2015 по 12.08.2064 и с 12.08.2015 по 12.08.2064. Дополнительным соглашением от 20.05.2016 к одному из договоров аренды (от 22.01.2016 № 05/16ю) разрешенное использование земельного участка изменено на автомобильный транспорт, а дополнительным соглашением от 08.08.2016 к другому договору аренды (от 09.09.2015 № 90/15ю) – на коммунальное обслуживание.

Расчет арендной платы производился управлением на основании утвержденного решением Думы города Пятигорска Ставропольского края от 30.10.2008 № 115-35 ГД Порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска путем умножения кадастровой стоимости земельных участков на ставки арендной платы (за 2015 год по договору от 06.06.2015 № 24/13ю, за 2016 год по договорам от 09.09.2015 № 89/15ю, от 09.09.2015 № 90/15ю и за 2017 год по договору от 09.09.2015 № 89/15ю – 7 %, за 2017 год по договору от 09.09.2015 № 90/15ю – 5,45 %, по договору от 22.01.2016 № 05/16ю – 3,57 %).

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае. В отношении исходного земельного участка (с кадастровым номером 26:33:070301:81) утверждена кадастровая стоимость в размере 12 476 394 рублей 09 копеек, а в отношении земельных участков (с кадастровыми номерами 26:33:070301:1480, 26:33:070301:1481) – соответственно 1 308 873 рублей 33 копеек и 9 197 833 рублей 05 копеек. Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае. В отношении исходного земельного участка (с кадастровым номером 26:33:070301:81) утверждена кадастровая стоимость в размере 14 278 311 рублей, которая уменьшена до 8 811 095 рублей 04 копеек в связи с изменением вида разрешенного использования по акту об определении кадастровой стоимости от 25.05.2016, а в отношении земельных участков (с кадастровыми номерами 26:33:070301:1480, 26:33:070301:1481 – соответственно 1 497 908 рублей 07 копеек (уменьшена до 872 238 рублей         51 копейки в связи с изменением разрешенного использования по акту об определении кадастровой стоимости от 07.06.2016) и 10 526 239 рублей 05 копеек.

Полагая, что к арендуемым земельным участкам должна применяться льготная ставка арендной платы, нормативно установленная для случая переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, общество обратилось в администрацию и управление с претензией о возврате неосновательного обогащения в виде переплаты по арендным платежам, а также с предложением о внесении соответствующих изменений в договоры аренды с приложением проектов дополнительных соглашений к договорам аренды. Администрация и управление письмами от 29.03.2018 № 1399/02, от 23.03.2018 № 1746 известили общество об отсутствии оснований для внесения изменений в договоры аренды, при заключении которых у сторон не возникло разногласий.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) к ограниченным в обороте отнесены находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий.

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (30.12.2013; далее – Закон № 406-ФЗ) статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – к категориям особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (пункт 1 статьи 94 Земельного кодекса). В силу статьи 96 Земельного кодекса одной из разновидностей таких земель являются земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека. Природные лечебные ресурсы, в силу статьи 1 Закона № 26-ФЗ, представляют собой минеральные воды, лечебные грязи, рапа лиманов и озер, лечебный климат, другие природные объекты и условия, используемые для лечения и профилактики заболеваний и организации отдыха. Природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особо охраняемые природные территории (пункт 1 статьи 58 Закона № 7-ФЗ). Пунктом 3 статьи 96 Земельного кодекса, не претерпевшей изменений в связи с принятием Закона № 406-ФЗ, закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях, в том числе статьей 58 Закона № 7-ФЗ.

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 № 309 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации» району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации – Кавказских Минеральных Водах» определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказских Минеральных Вод вошел город Пятигорск. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации – Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 в соответствии с Законом № 26-ФЗ курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 № 300, утверждены Положения о названных курортах, в том числе о курорте федерального значения Пятигорск.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на определенный им срок. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 25 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

В пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пунктом 4 статьи 22, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) на юридических лиц, которые не могут быть субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возложена обязанность по переоформлению такого права на право аренды. В этом случае годовой размер арендной платы не может превышать полутора процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, ограниченных в обороте, а его изменение может предусматриваться договорами аренды только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 71 утвержденного решением Думы города Пятигорска Ставропольского края от 30.10.2008 № 115-35 ГД Порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска, годовой размер арендной платы за землю, при переоформлении прав землепользователей и землевладельцев в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ устанавливается в размере 1,5 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Статьями 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса определено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Возмещению потерпевшему подлежит то, что сбережено вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с частью 1 статьи 395 Гражданского кодекса (в редакции до 01.06.2015) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определялся существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Статьей 395 Гражданского кодекса, в редакции, действовавшей с 01.06.2015 до 01.08.2016, размер процентов за пользование чужими денежными средствами определялся существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

В соответствии с положениями статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.08.2016, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно заключил о следующем. Арендуемые обществом земельные участки образованы из исходного земельного участка, который в свою очередь образован из земельного участка, предоставленного акционерному обществу на праве постоянного бессрочного пользования. С момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на исходном земельном участке к обществу перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что были у предыдущего собственника. Земельные участки отнесены к землям особо охраняемых природных территорий и ограничены в обороте. При расчете размера арендной платы подлежит применению ставка 1,5 % от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Договоры аренды  в части размера и условия внесения арендной платы подлежат изменению с даты вступления в силу настоящего судебного акта и до внесения изменений и дополнений в нормативно-правовые акты. С 01.01.2015 по 31.12.2017 переплата обществом по договорам аренды составила 3 360 723 рубля 12 копеек, а проценты за пользование этой суммой с 01.01.2016 по 01.03.2018 составили 338 325 рублей 44 копейки.

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019   по делу  № А63-5786/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Я.Е. Волков

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин