АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-2034/2017

29 сентября 2017 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Песниной Н.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация»

к обществу с ограниченной ответственностью «Курскоблнефтепродукт»

о взыскании задолженности по арендной плате. 

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца – ФИО2  по доверенности от 12.10.2015; 

от ответчика -  ФИО3 по доверенности от 01.12.2016.  

Акционерное общество «Белгородская ипотечная корпорация» (зарегистрировано в качестве юридического лица 21.08.2002, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 308002, 

<

...>) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Курскоблнефтепродукт» (зарегистрировано в качестве юридического лица 29.10.2002, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 305000,                  

<

...>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 179 697 руб. 33 коп. за 2015 год и 2016 год, расходов по оплате государственной пошлины в размере 24 797 руб. 00 коп.

Определением от 26.07.2017 по делу № А35-2034/2017 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Проф-оценка» с привлечением в качестве эксперта - ФИО4. Производство по делу № А35-2034/2017 было приостановлено до получения результатов  экспертизы, назначенной  по настоящему делу.

06.09.2017 в материалы дела поступило заключение эксперта №28/08-17 от 28.08.2017, определением от 07.09.2017 производство по делу возобновлено.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, представил письменные пояснения по делу с учетом проведенной экспертизы (приобщены к материалам дела). По мнению истца в основу судебного акта должна быть положена экспертиза, проведенная в рамках дела №А08-10422/2014.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований (письменный отзыв имеется в материалах дела), а также считает, что  в основу судебного акта должна быть положена экспертиза, проведенная в рамках настоящего  дела.

Изучив представленные в дело документы, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

01.10.2007 между истцом - ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» и                     ООО «АС-ОИЛ» был заключен договор № 2809/26 аренды земельного участка сроком на 5 лет, согласно которому, арендодатель (АО «БИК») передал, а арендатор (ООО «АС-ОИЛ») принял в аренду земельный участок, площадью 2809 кв.м., кадастровый номер 31:15:0802001:01026, расположенный по адресу: Белгородский район, п. Новосадовый, для автозаправочной станции.

Участок принадлежит арендодателю о на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации и права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы РФ по Белгородское области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок ним 19 сентября 2007г. сделана запись регистрации № 31-31-01/050/2007-813. 

Согласно п. 2.1 договора сумма ежегодной арендной платы земельного участка составляет 280 900 руб. 00 коп., без учета НДС. Сумма ежегодной арендной платы земельного участка с учетом НДС составляет 331 462 руб. 00 коп. 

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца следующего за оплачиваемым путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема- передачи земельного участка (п. 2.2, 2.3 договора).

Пунктом 2.5 договора стороны установили, что арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставок земельного налога в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными документами.

В числе прочих, в обязанности арендодателя входит своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора (п. 4.2.3 договора).

По акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, расположенный по адресу: Белгородская область, Белгородский район, пос. Новосадовый, кадастровый номер 31:15:08 02 001:1026. Участок передан в границах кадастрового плана, для строительства автомобильной заправки. Площадь земельного участка 2809 кв. м. Претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому земельному участку не имелось.

Согласно дополнительного соглашения от 05.03.2008 пункт 1.1. договора стороны изложили в следующей редакции: Арендодатель обязуется передать, а Арендатор обязуется принять в аренду земельный участок, местоположением: Белгородская область, Белгородский район, п. Новосадовый, кадастровый номер 31:15:08 02 001:1026. Участок передается в границах кадастрового плана, для строительства автозаправочной станции (изменили кадастровый номер участка). 

Дополнительным соглашением от 07.10.2008 к договору, стороны внесли изменения касающиеся срока аренды - 49 лет, суммы ежегодной арендной платы, которая составила 33 146 руб. с учетом НДС. Также договор был дополнен пунктами 3.2.12 и 5.3 касающиеся обязанности арендатора содержания и благоустройства пригородной территории автодороги Белгород-Короча.

Договор и дополнительные соглашения к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке в УФРС 17.09.2008, 12.12.2008.

14.04.2010 между обществом «АС-ОИЛ» и ответчиком - ООО «Трейд Ойл» с согласия истца - АО «БИК» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 2809/26 от 01.10.2007, согласно условий которого, ответчик принял все права и обязанности ООО «АС-ОИЛ» по договору аренды от 01.10.2007 с момента подписания соглашения.

Согласно п. 2.1.1 соглашения ответчик обязался надлежащим образом осуществлять все права и исполнять все обязанности арендатора по договору аренды.

Пунктом 4.7. установлено, что право аренды на земельный участок, указанный в               п. 1.1. настоящего соглашения, возникает у нового арендатора с момента его государственной регистрации.

Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 2809/26 от 01.10.2007 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Белгородской области 20.04.2010.

Согласно акту приема-передачи от 14.04.2010 ответчик принял у ООО «АС-ОИЛ» оригинал договора аренды со всеми приложениями и полный пакет прилагаемых документов, земельный участок площадью 2809 кв.м., с кадастровым номером                     31:15:08 02 001:1026, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства автозаправочной станции, расположенный по адресу: Белгородская область, Белгородский район, п. Новосадовый. Новый арендатор принимает имущество в том состоянии, в котором оно находится на момент передачи. Претензий по состоянию имущества арендатору новый арендатор не имеет.

08.08.2014 истец известил ответчика об изменении с 01.09.2014 размера арендной платы по договору до суммы 842 694 руб. 90 коп. в год без учета НДС. Указанное изменение размера арендной платы, как указано истцом в письме, обусловлено увеличением с 01.01.2009 для АО «БИК» ставки земельного налога в 30 раз, что составляет 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. Истец также предложил ответчику подписать Дополнительное соглашение к договору, согласно условий которого, сумма ежегодной арендной платы составляла 994 380 руб. с НДС.

Ответчик дополнительное соглашение не подписал и продолжил вносить арендную плату из расчета 33 146 руб. с учетом НДС, в год.

Истец 07.11.2014 направил ответчику претензию об оплате задолженности по состоянию на 05.11.2014 в сумме 163 368 руб. 91 коп. (л.д. 26, 27 том 1).

Ответчик претензию истца не удовлетворил и 17.11.2014 сообщил, что предлагаемый истцом размер арендных платежей 842 694 руб. 90 коп. не отвечает интересам общества и не может быть принят. С целью определения рыночной стоимости арендной платы ответчик обратился к Белгородскому ОГУП «Одно окно» и согласно отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком, годовой размер арендной платы составил 297 000 руб. Ответчик предложил истцу внести изменения в договор аренды, приняв размер годовой арендной платы равный 297 000 руб. без НДС.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в Арбитражный суд Белгородской области и предметом рассмотрения дела                               №А08-10422/2014.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 23 июля 2015 года по делу №А08-10422/2014 была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости арендной платы. Согласно экспертному заключению №353-08 от 31.08.2015, рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка площадью 2 809 кв.м. составляет 528 000 руб., рыночная стоимость арендной платы с 01.09.2014 до конца года составляет 176 000 руб., помесячно- 44 000 руб.

С учетом того, что ответчик оплачивал истцу арендную плату с учетом НДС 18% , то размер арендной платы за период с 01.09.2014 по 31.12.2014 составляет 207 680 руб., с учетом НДС (176 000 руб. х 18%), исходя из расчета по 51 920 руб. ежемесячно за сентябрь, октябрь, ноябрь и декабрь 2014 года.

Ознакомившись с заключением судебной экспертизы, истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 196 601 руб. 08 коп. – основную сумму долга за период с 01.09.2014 по 31.12.2014 (с учетом частичной оплаты задолженности ответчиком).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 26.10.2015 по делу №А08-10422/2014 требования истца удовлетворены, с общества с ограниченной ответственностью «Трейд Ойл» в пользу истца акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» взыскано 196 601 руб. 08 коп.- основной суммы долга, 6 898 руб.- сумму расходов по оплате госпошлины, 6 800 руб.- сумма расходов за проведение судебной экспертизы, а всего 210 299 руб. 08 коп.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 указанное решение оставлено без изменения.

ООО «Трейд Ойл» было реорганизовано в форме присоединения к ООО «Курскоблнефтепродукт» на основании договора о присоединении от 06.06.2016, что также подтверждается листами записи из ЕГРЮЛ от 11.10.2016.

25.01.2017 исх. №521 АО «Белгородская ипотечная корпорация» обратилась к                     ООО «Курскоблнефтепродукт» с требованием об оплате арендной платы за 2015 и 2016 год в сумме 1 179 697 руб. 33 коп. исходя из  установленного решением Арбитражного суда Белгородской области по делу №А08-10422/2014 размера ежемесячной арендной платы в сумме 51 920 руб. 00 коп.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению.

  Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (абзац 3 пункта 21 Постановления Пленума ВАС РФ от  17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»). 

Пунктом 2.5 договора стороны установили, что арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставок земельного налога в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными документами.

В рамках рассмотрения дела №А08-10422/2014, являющегося в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальным для рассматриваемого спора, установлено, что решением Земского собрания Новосадовского сельского поселения муниципального образования «Белгородский район» Белгородской области № 35 от 07.09.2007, на территории Новосадовского сельского поселения муниципального образования «Белгородский район» был введен земельный налог, установлены порядок и сроки его уплаты. Так подпунктом «в» пунктом 8 указанного Решения, была установлена льготная налоговая ставка в размере 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка, которая распространялась на земельный участок, переданный в аренду ответчику. 

Указанная льготная налоговая ставка в размере 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка, была отменена Решением Земского собрания Новосадовского сельского поселения муниципального образования «Белгородский район» Белгородской области № 23 от 16.10.2008, и с 01.09.2009 для общества истца устанавливался земельный налог, согласно подпункта «б» пункта 8 Решения от 07.09.2007, а именно в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. 

В течении 2009-2012 года истцом уплачивался земельный налог в сумме 312 руб., в 2013 году истец уплатил земельный налог в сумме 798 руб., в 2014 году  истец уплатил земельный налог в сумме 3 992 руб. По расчету истца, сумма земельного налога за 2015 год составит 118 064 руб. 

Таким образом, из материалов дела следует, что основанием для изменения арендной платы в одностороннем порядке со стороны истца явилось изменение ставки земельного налога, а именно ее увеличение с 0,05% до 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. 

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 23 июля 2015 года по делу №А08-10422/2014 была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости арендной платы. Согласно экспертному заключению №353-08 от 31.08.2015, рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка площадью 2 809 кв.м. составляет 528 000 руб., рыночная стоимость арендной платы с 01.09.2014 до конца года составляет 176 000 руб., помесячно- 44 000 руб. С учетом того, что ответчик оплачивал истцу арендную плату с учетом НДС 18% , то размер арендной платы за период с 01.09.2014 по 31.12.2014 составляет 207 680 руб., с учетом НДС (176 000 руб. х 18%), исходя из расчета по 51 920 руб. ежемесячно за сентябрь, октябрь, ноябрь и декабрь 2014 года. Ознакомившись с заключением судебной экспертизы, истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 196 601 руб. 08 коп. – основную сумму долга за период с 01.09.2014 по 31.12.2014 (с учетом частичной оплаты задолженности ответчиком).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 26.10.2015 по делу                    №А08-10422/2014 требования истца удовлетворены, с общества с ограниченной ответственностью «Трейд Ойл» в пользу истца акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» взыскано 196 601 руб. 08 коп.- основной суммы долга, 6 898 руб.- сумму расходов по оплате госпошлины, 6 800 руб.- сумма расходов за проведение судебной экспертизы, а всего 210 299 руб. 08 коп.

25.01.2017 исх. №521 АО «Белгородская ипотечная корпорация» обратилась к                     ООО «Курскоблнефтепродукт» с требованием об оплате арендной платы за 2015 и 2016 год в сумме 1 179 697 руб. 33 коп. исходя из  установленного решением Арбитражного суда Белгородской области по делу №А08-10422/2014 размера ежемесячной арендной платы в сумме 51 920 руб. 00 коп.

Исходя из условий спорного договора, пунктом 2.5 предусмотрено право истца - арендодателя изменить размер арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения ставок земельного налога в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными документами.

В числе прочих, в обязанности арендодателя входит своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора (п. 4.2.3 договора).

Как усматривается из материалов настоящего дела, арендодатель своим правом на изменение арендной платы за 2015 и 2016 года не воспользовался, каких-либо уведомлений об изменении арендной платы не направлял.

В тоже время, исходя из положения пункта 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011  № 73, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

   Как усматривается из судебного акта по делу №А08-10422/2014, судом была назначена экспертиза в связи с изменением ставок налога  и направлением арендодателем уведомления об изменении арендной платы арендатору. Однако в рамках указанного дела  размер арендной платы был рассчитан с учетом экспертного заключения, в котором  рыночная стоимость годовой (и месячной) арендной платы спорного земельного участка была рассчитана с 01.09.2014 до конца года, то есть только за  2014 год.

Таким образом, истец в рамках  дела №А08-10422/2014, уточнив требования с учетом проведенной экспертизы, согласился с расчетом арендной платы, исходя из её рыночной стоимости. 

В рамках рассмотрения настоящего спора была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости арендной платы земельного участка за спорный период - за 2015 и 2016 год.

Согласно заключению эксперта №28/08-17 от 28.08.2017:

рыночная стоимость арендной платы за 2015 год за пользование земельным участком, площадью 2 809 кв.м. земли населенных пунктов для эксплуатации АЗС, месторасположение: Белгородская обл., Белгородский р-н, п. Новосадовый, кадастровый номер 31:15:0802001:01026 составляет 583 870,31 руб. с учетом НДС, в месяц –                    48 655, 86 руб. с учетом  НДС;

рыночная стоимость арендной платы за 2016 год за пользование земельным участком, площадью 2 809 кв.м. земли населенных пунктов для эксплуатации АЗС, месторасположение: Белгородская обл.. Белгородский р-н, п. Новосадовый, кадастровый номер 31:15:0802001:01026 составляет 593 847,32 руб. с учетом НДС, в месяц –                      49 487, 28 руб. с учетом  НДС.

Таким образом, рыночная стоимость арендной платы указанного земельного участка за спорный период изменилась (суд исходит из порядка определения размера арендной платы в рамках дела №А08-10422/2014).

Вместе с тем, суд  принимает во внимание, что оценка заключения судебной экспертизы, являющегося одним из доказательств по делу, входит в компетенцию непосредственно арбитражного суда (статьи 64, 65, 67, 68, 71, 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.

Истец возражений порочащих экспертное заключение не заявил. Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы эксперта, истцом в материалы дела не представлено.

Согласно ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

При таких обстоятельствах, суд признает экспертное заключение №28/08-17 от 28.08.2017  надлежащим доказательством по делу. 

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку судом в рамках рассмотрения настоящего спора установлено, что рыночная стоимость арендной платы за 2015 год за пользование спорным земельным участком составляет 583 870,31 руб. с учетом НДС, в месяц – 48 655, 86 руб. с учетом  НДС и рыночная стоимость арендной платы за 2016 год за пользование спорным земельным участком составляет 593 847,32 руб. с учетом НДС, в месяц – 49 487, 28 руб. с учетом  НДС, то суд исходит из указанного размера арендной платы.

При таких обстоятельствах, размер арендной платы за 2015 и 2016 годы в общей сумме составил 1 111 334 руб. 96 коп. с учетом частичной оплаты арендной платы ответчиком в размере 66 382 руб. 67 коп.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат частичному удовлетворению в размере в 1 111 334 руб. 96 коп.

На основании ст. 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина (оплаченная истцом) и расходы за проведение судебной экспертизы (оплачены ответчиком) возлагаются судом на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.  

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 70, 102, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация»  удовлетворить частично.

            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Курскоблнефтепродукт» в пользу акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность в размере   1 111 334 руб. 96 коп. и расходы по плате государственной пошлины в размере 23 360  руб. 00 коп.

           В удовлетворении остальной части иска отказать.

            Взыскать с акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Курскоблнефтепродукт» расходы за проведение судебной экспертизы в размере  2 026 руб. 50 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                            Н.А. Песнина