АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

01 марта 2018 года

Дело №

А56-61466/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 марта 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Сергеевой И.В.,                  Чуватиной Е.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Вишневской М.В. (доверенность от 28.12.2017 № 122561-42), от общества с ограниченной ответственностью «Автопродикс» Филина Г.Г. (доверенность              от 18.12.2017), 

рассмотрев 21.02.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области                        от 22.06.2017 (судья Галенкина К.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 (судьи Горбик В.М.,                Кашина Т.А., Полубехина Н.С.) по делу № А56-61466/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Автопродикс», место нахождения: 196158, Санкт-Петербург, Московское ш., д. 11, корп. 1, ОГРН 1037865015033, ИНН 7840008015 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным выраженного в письме от 20.06.2016 № 65883-32 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), в приобретении в собственность земельного участка площадью 17 996 кв.м с кадастровым номером 78:10:0555201:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Руставели, участок 1 (северо-восточнее пересечения с пр. Луначарского); об обязании Комитета подготовить, подписать и направить в адрес заявителя в 10-дневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу проект договора купли-продажи указанного земельного участка по цене 22 175 481 руб. 02 коп.

Применительно к правилам статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью «Автоцентр Гражданский», место нахождения: 195220, Санкт-Петербург,                     пр. Непокоренных, д. 49, лит. А, пом. 11-Н, ОГРН 1117847136351, ИНН 7804459566 (далее – ООО «Автоцентр Гражданский»), и Комитет по градостроительству и архитектуре, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 2, ОГРН 1037843022524, ИНН 7830000994.

Решением суда от 22.06.2017 требования Общества удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                     от 31.10.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на несоразмерность испрашиваемого земельного участка площади объекта недвижимости, принадлежащего заявителю; на неверное определение экспертом площади земельного участка, необходимого для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости; испрашиваемый в собственность участок был сформирован на основании проекта планировки, совмещенного с проектом межевания, и его площадь была определена с учетом размещения объекта розничной торговли большей площади, чем фактически расположенный объект.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета; арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Диамант Инжиниринг» (далее – ООО «Диамант Инжиниринг»; арендатором) заключен договор от 27.12.2010 № 04-ЗК03085(Т) аренды на инвестиционных условиях 2 земельных участков: площадью 17 996 кв.м с кадастровым номером 78:10:5552А:4 (в настоящее время 78:10:0555201:4), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Руставели, участок 1 (северо-восточнее пересечения с проспектом Луначарского), и площадью 5690 кв.м. с кадастровым номером 78:10:5552А:5 (в настоящее время 78:10:0555201:5), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Руставели, участок 3 (северо-восточнее пересечения с проспектом Луначарского).

Земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи                     от 27.12.2010. Договор зарегистрирован в установленном порядке 29.01.2011.

Согласно пункту 1.2 договора аренды земельный участок с кадастровым номером 78:10:0555201:4 предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального торгово-развлекательного комплекса, а земельный участок с кадастровым номером 78:10:0555201:5 - для проектирования и строительства многоуровневого гаража-стоянки.

На основании распоряжения Комитета от 06.04.2012 № 674-рз Комитет (арендодатель), ООО «Диамант Инжиниринг» (арендатор) и ООО «Автоцентр Гражданский» (правопреемник) заключили дополнительное соглашение                       от 09.04.2012 № 1, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды от 27.12.2010 № 04-ЗК03085(Т) в полном объеме перешли к                ООО «Автоцентр Гражданский».

Государственная регистрация указанного соглашения произведена 10.08.2012.

На основании указанного договора аренды и дополнительного соглашения к нему, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию                от 07.08.2014 № 78-1104в-2014 за ООО «Автоцентр Гражданский» зарегистрировано право собственности на возведенное в рамках реализации инвестиционного проекта нежилое здание - многофункциональный торгово-развлекательный комплекс по продаже автомобилей площадью 3935,8 кв.м с кадастровым номером 78:10:0555201:1063 по адресу: Санкт-Петербург,                    ул. Руставели, д. 55, корп. 1, лит. А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.10.2014 серии 78-АЗ № 589853. 

Впоследствии указанный объект был приобретен Обществом по договору купли-продажи от 26.11.2014 № 1, заключенному с ООО «Автоцентр Гражданский»; переход права собственности к Обществу зарегистрирован 01.12.2014, что подтверждается соответствующим свидетельством о государственной регистрации права от 01.12.2014 серии 78-АЗ № 601070.

Данное здание расположено на земельном участке 17 996 кв.м с кадастровым номером 78:10:0555201:4.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 30.11.2015 о предоставлении ему в собственность за плату указанного земельного участка; к данному заявлению Общество приложило необходимые документы.

В письме от 20.06.2016 № 65883-32 Комитет сообщил об отказе в передаче земельного участка в собственность, ссылаясь на то, что на этом  участке помимо принадлежащего заявителю на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером 78:10:0555201:1063 расположена трансформаторная подстанция, построенная в 2014 году ООО «Автоцентр Гражданский»; государственный кадастровый учет в отношении этого объекта не осуществлялся; право собственности на него за кем-либо не зарегистрировано.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, ссылаясь на то, что оно имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, который передан в пользование по договору аренды и на котором находится принадлежащий ему объект недвижимости, а отказ Комитета в данном случае является незаконным.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 39.3, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –                 ГК РФ), а также правовой позицией, сформулированной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации      от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», статьей 1-1 Закона Санкт-Петербурга                          от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее - Закон № 59-19), установил, что Общество обладает исключительным правом на приватизацию спорного земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему многофункциональный торгово-развлекательный комплекс (по продаже автомобилей); иных объектов недвижимости помимо здания с кадастровым номером 78:10:0555201:1063 на спорном участке не имеется; трансформаторная подстанция является движимым имуществом и размещена исключительно в целях электроснабжения названного здания; на основании экспертного заключения с учетом назначения здания и его площади, а также особенностей его эксплуатации площадь испрашиваемого участка является соразмерной и не превышает необходимую для целей использования находящегося на нем объекта недвижимости. В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности оспариваемого отказа Комитета и удовлетворил требования Общества в полном объеме.

Суда апелляционной инстанции согласился с указанными выводами суда.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 201 Кодекса основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, согласно которому уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В таком решении должны быть указаны все основания отказа.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов перечислены в статье 39.16 ЗК РФ.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на спорном земельном участке находится принадлежащий Обществу на праве собственности объект недвижимости, в частности нежилое здание - многофункциональный торгово-развлекательный комплекс (по продаже автомобилей) площадью 3935,8 кв.м с кадастровым номером 78:10:0555201:1063.

Земельный участок площадью 17 996 кв.м, на котором расположено данное здание, сформирован на основании и в соответствии с проектом планировки территории, совмещенным с проектом межевания, который был утвержден постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 27.06.2006              № 801 (с последующими изменениями, внесенными  постановлением Правительства Санкт-Петербурга  от 15.08.2012 № 856).  Он был предоставлен в аренду ООО «Автоцентр Гражданский» по договору от 27.12.2010                   № 04-ЗК03085(Т). 

С момента государственной регистрации (01.12.2014) права собственности на здание с кадастровым номером 78:10:0555201:1063 к Обществу перешли и права арендатора участка площадью 17 996 кв.м по договору аренды земельного участка от 27.12.2010 № 04-ЗК03085(Т).

Указанные обстоятельства в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ свидетельствуют о наличии у Общества как собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, на котором он расположен.

  Суды, всесторонне и полно исследовав и надлежащим образом по правилам статьи 71 АПК РФ оценив собранные по делу документы, установив, что Общество как собственник объекта недвижимости имеет право на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится данный объект, а отказ Комитета в реализации данного права не соответствует требованиям действующего законодательства, правомерно посчитали оспариваемый отказ незаконным и удовлетворили заявление Общества.

При этом суды оценили указанное в оспариваемом решении Комитета такое основание, как  наличие на испрашиваемом земельном участке иного объекта недвижимости (трансформаторной подстанции), который принадлежит иному лицу и признали, что приведенные Комитетом доводы не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. Так, согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 24.01.2017 на данном земельном участке расположен только один объект недвижимости, а именно, принадлежащее Обществу на праве собственности здание с кадастровым номером 78:10:0555201:1063.

Кроме того, на основании заключения от 11.07.2016 № 16/4-СТЭ, подготовленного специалистом общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» Геншафтом С.Г., а также документов, представленных акционерным обществом «Санкт-Петербургские электрические сети», суды первой и апелляционной инстанций установили, что расположенная на спорном участке блочная трансформаторная подстанция не является капитальным строением и объектом недвижимого имущества; предназначена исключительно для целей электроснабжения здания с кадастровым номером 78:10:0555201:1063 и относится к движимому имуществу.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ Комитет не представил объективные, достоверные и достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что данная трансформаторная подстанция относится к недвижимому имуществу по смыслу части 1 статьи 130 ГК РФ и что она принадлежит не Обществу, а иному лицу.

В ходе судебного разбирательства Комитет, возражая против заявленных требований, ссылался на то, что достаточным основанием для отказа в передаче в собственность Общества спорного участка является не указанная в оспариваемом отказе несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для функционирования и использования расположенного на нем объекта недвижимости.

Для проверки  данного довода суд первой инстанции определением              от 09.03.2017 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Производственное предприятие «Радиант» Тихоновой М.В. Согласно заключению данного эксперта от 05.05.2017, площадь земельного участка, которая необходима для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости,  составляет 17 996 кв.м с учетом назначения принадлежащего Обществу здания и особенностей его эксплуатации и вида хозяйственной деятельности, осуществляемой заявителем.

Суды, оценив указанное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с представленными в материалы дела документами, приняли его в качестве допустимого доказательства.

Данное экспертное заключение носит последовательный, мотивированный характер и соответствует иным имеющимся в материалах дела доказательствам. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом конкретных обстоятельств данного спора, назначения и эксплуатационных особенностей находящегося на земельном участке здания торгово-развлекательного центра по продаже автомобилей, а также необходимости обеспечения размещения на земельном участке площадки для хранения новых автомобилей, предназначенных для продажи, машино-мест для хранения индивидуального и грузового автотранспорта (стоянки), контрольно-пропускного пункта, проездов и тротуаров, элементов благоустройства, неразрывно и технологически связанных с деятельностью по продаже автомобилей, суды, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе и названное заключение эксперта                    от 05.05.2017, пришли к обоснованному выводу о том, что в данном случае площадь спорного земельного участка, необходимая для функционирования и использования расположенного на нем объекта, составляет 17 996 кв.м.

На основании данных кадастрового паспорта от 28.01.2015 № 78/201/15-16380 судами установлено, что кадастровая стоимость испрашиваемого земельного участка составляет 88 701 924 руб. 08 коп.

Как следует из положений пунктов 2, 6 статьи 1-1 Закона № 59-19 (в редакции, действовавшей на момент получения Комитетом заявления Общества о выкупе земельного участка), цена земельных участков при выкупе собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений составляет 25% от кадастровой стоимости земельных участков.

Применив положения названного Закона, суды пришли о обоснованному выводу о том, что выкупная цена спорного участка составляет 22 175 481 руб. 02 коп.

Из содержания кассационной жалобы следует, что Комитет не оспаривает установленную судами выкупную цену испрашиваемого участка.

При таком положении суды первой и апелляционной инстанций, правильно применив нормы действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, обоснованно признали, что Комитет не доказал наличия оснований для отказа в предоставлении Обществу в собственность за плату испрашиваемого земельного участка, в связи с чем удовлетворили заявленные требования в полном объеме.

Довод Комитета об отсутствии у Общества преимущественного права на выкуп земельного участка со ссылкой на то, что площадь принадлежащего ему объекта недвижимости меньше площади, установленной проектом планировки с проектом межевания территории, был подробно исследован судами и получил надлежащую правовую оценку, оснований не согласиться с которой у суда кассационной инстанции оснований не имеется.

Из материалов дела следует, что принадлежащий Обществу объект недвижимости соответствует характеристикам и параметрам застройки, установленным проектом планировки с проектом межевания территории, как в части функционального назначения объекта капитального строительства (объект розничной торговли со встроенными помещениями досуга и развлечений), так и в части установленной максимальной общей площади объекта капитального строительства (площадь здания не превышает 11 800 кв.м). 

Разрешенный вид использования испрашиваемого земельного участка связан с основным видом деятельности заявителя и не противоречит фактическому использованию земельного участка.

В нарушение требований статей 65, 200 АПК РФ Комитет не представил доказательств обратного.

Ссылки подателя жалобы на то, что при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, эксперт неправомерно учел площадь открытой площадки для хранения предназначенных для продажи новых автомобилей, а также площадь проездов, расположенных на территории спорного участка, и неверно определил минимально-допустимую площадь его озеленения, что привело к необоснованному увеличению площади участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего Обществу объекта, отклоняются кассационным судом.

В ходе судебного разбирательства Комитет, считая заключение эксперта недопустимым доказательством, не заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы и не привел документально подтвержденных доводов в опровержение выводов эксперта. Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ он не представил доказательства, которые подтверждали бы наличие существенных нарушений при составлении заключения и могли бы повлиять на выводы эксперта. Экспертное заключение мотивировано, отражает все перечисленные в статье 86 АПК РФ сведения, влияющие на выводы.

Более того, доводы Комитета со ссылкой на имеющиеся у него замечания к экспертному заключению не принимаются кассационным судом и в связи с тем, что фактически заявитель не оспаривает обстоятельства, установленные судами, а его доводы сводятся к выражению несогласия с названным заключением эксперта. Между тем в силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание кассационным судом, поскольку сводятся к несогласию с выводами судов об отсутствии обстоятельств, влекущих отказ в реализации преимущественного права Общества на выкуп спорного земельного участка. Однако несоответствия данных выводов имеющимся в деле доказательствам суд кассационной инстанции не усматривает.

Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, которые могли повлиять на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется. 

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.11.2017 приостановлено исполнение решения от 22.06.2017 по настоящему делу до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции.

Поскольку производство по кассационной жалобе завершено, суд на основании статьи 283 АПК РФ отменяет принятое приостановление исполнения обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 по делу № А56-61466/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 22.06.2017 по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа                         от 27.11.2017, отменить.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

И.В. Сергеева

Е.В. Чуватина