/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-3682/2016

г. Краснодар

27 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 ноября 2017 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калашниковой М.Г., судей Андреевой Е.В. и Гиданкиной А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Егиазарян М.В., при участии в судебном заседании, проводимом посредством видеоконференц-связи с Арбитражным судом Республики Северная Осетия-Алания, от администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ИНН 1501002346, ОГРН 1021500578087) – Аккалаевой Л.Ф. (доверенность от 23.12.2016), в отсутствие конкурсного управляющего должника – общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (ИНН 1502047332, ОГРН 1041500202226) – Дзеранова Б.К., иных участвующих в деле о банкротстве лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления г. Владикавказа на определение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 30.06.2017 (судья Базиева Н.М.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 (судьи Сулейманов З.М., Марченко О.В., Казакова Г.В.) по делу                               № А61-3628/2016, установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) «СтройИнвест» (далее – должник) администрация местного самоуправления г. Владикавказа (далее – администрация) обратилась с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника 12 038 115 рублей 50 копеек задолженности по арендной плате и                                      2 148 113 рублей 23 копеек пеней.

Определением от 30.06.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.09.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационное жалобе администрация просит отменить судебные акты, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, суды не приняли во внимание, что на земельном участке находятся не только сданные в эксплуатацию жилые дома; в спорный период земельные участки под многоквартирными домами и коттеджами не были сформированы и поставлены на кадастровый учет.

В судебном заседании представитель администрации повторил доводы, изложенные в жалобе.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, определением от 31.10.2016 принято заявление о признании должника банкротом; определением от 02.02.2017 в отношении должника введена процедура наблюдения; сведения о введении наблюдения опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 18.02.2017; решением от 18.09.2017 должник признан банкротом, в отношении его открыто конкурсное производство.

27 февраля 2017 года администрация обратилась с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника 12 038 115 рублей 50 копеек задолженности по арендной плате с 01.01.2015 по 16.02.2017 и 2 148 113 рублей 23 копеек пеней за несвоевременную уплату арендных платежей. В обоснование заявленного требования администрация сослалась назаключенный с должником договор аренды от 10.07.2006 земельного участка площадью 22,3738 га, с кадастровым номером 15:09:03 02 001:0003, расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Московская – Доватора – Калинина – Х. Мамсурова, предоставленного для использования в целях строительства микрорайона коттеджного типа. Согласно пункту 3.2. договора годовой размер арендной платы составляет 3 579 808 рублей. Договор зарегистрирован в установленном порядке. В соответствии с актом приема – передачи от 10.07.2006 земельный участок передан должнику.

Установление требований кредиторов осуществляется арбитражным судом в соответствии с порядком, определенным статьей 71 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Согласно пункту 1 статьи 71 Закона о банкротстве для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. В силу пункта 2 названной статьи возражения относительно требований кредиторов могут быть предъявлены в арбитражный суд в течение пятнадцати календарных дней со дня истечения срока для предъявления требований кредиторов должником, временным управляющим, кредиторами, предъявившими требования к должнику, представителем учредителей (участников) должника или представителем собственника имущества должника – унитарного предприятия. При наличии возражений относительно требований кредиторов суд проверяет обоснованность требований и наличие оснований для включения указанных требований в реестр (пункт 3 статьи 71 Закона).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что в силу пунктов 3 – 5 статьи 71 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором – с другой стороны. Установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

Суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления администрации, поскольку на земельном участке построены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома и коттеджи, с даты регистрации права собственности на жилое помещение в многоквартирном жилом доме за первым собственником у собственников помещений многоквартирных жилых домов возникло право собственности на весь земельный участок с кадастровым номером 15:09:03 02 001:0003 и с этой же даты прекращен договор аренды земельного участка с должником. 

Суды пришли к правильному выводу о применении при разрешении настоящего обособленного спора положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73), пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подлежащего применения к правоотношениям в спорный период).

В пункте 26 постановления № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

В пункте 67 постановления № 10/22 разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Таким образом, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (соответствующей очереди строительства) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под возведенным объектом и необходимым для его использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.

Суды установили, что администрация выдала пять разрешений на ввод объектов в эксплуатацию на земельном участке с кадастровым номером 15:09:03 02 001:0003: разрешение от 30.12.2011 № RU 15301000-193 на ввод микрорайона коттеджного типа с количеством жилых домов 214 штук; от 27.08.2013 № RU 15301000-61 на ввод                         55-ти квартирного 5-ти этажного дома; от 27.08.2013 № RU 15301000-62 на ввод                         75-ти квартирного 5-ти этажного дома; от 12.07.2016 №15-3-52-2016 на ввод многоквартирного жилого дома третья очередь строительства (корпус 1); от 12.07.2016 №15-3-51-2016 на ввод многоквартирного жилого дома третья очередь строительства (корпус 2). 

Делая вывод о том, что с даты регистрации права собственности на жилое помещение в многоквартирном жилом доме за первым собственником у собственников помещений многоквартирных жилых домов возникло право собственности на весь земельный участок и с этой же даты прекращен договор аренды земельного участка с должником, суды не приняли во внимание следующие обстоятельства. 

Согласно проекту планировки территории земельного участка на нем кроме многоквартирных жилых домов и коттеджей должны располагаться объекты торговли (торговые, административно-деловые центры). В отзыве должник указал на наличие на земельном участке площадей, свободных от строительства, незавершенных строительством объектов, объектов нежилого назначения (стоянка, магазин с офисными помещениями, объекты социального назначения (детские площадки)), а также привел расчет площади участка, необходимой для жилых домов, введенных в эксплуатацию, для иных объектов и площади, не занятой строительством.

Таким образом, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под возведенным объектом и необходимым для его использования; возможность распоряжения публичным собственником прекратилась в отношении земельного участка под домами в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам жилых помещений, и, соответственно, отсутствуют обязательства должника по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятого жилыми домами. 

При наличии на земельном участке свободных от строительства площадей, площадей, занятых недостроенными объектами и объектами нежилого назначения у судов отсутствовали основания для вывода о прекращении договора аренды в отношении всего земельного участка. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что в указанный администрацией период нежилые помещения переданы должником в собственность другим лицам. Доказательств прекращения договора аренды в соответствии с действующим гражданским законодательством в части той территории, на которой расположены нежилые строения, незавершенные строительством объекты и в части незастроенной территории, не представлено.

При таких обстоятельствах судебные акты надлежит отменить ввиду несоответствия выводов судов обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права; дело надлежит направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с отсутствием у суда кассационной инстанции полномочий по исследованию доказательств и установлению обстоятельств в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, установить площадь земельного участка, на которой не осуществлялось строительство, расположены нежилые строения, незавершенные строительством объекты и с учетом указанных обстоятельств определить площадь земельного участка, арендную плату за который должен вносить должник и период ее уплаты; также следует дать оценку доводам должника о неверном применении администрацией при расчете арендной платы коэффициентов; кроме этого суду необходимо установить, входят ли в заявленные администрацией требования текущие платежи с учетом указанного периода расчета задолженности, если входят – установить, в каком размере.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 30.06.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу № А61-3628/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий

М.Г. Калашникова

Судьи

Е.В. Андреева

 

А.В. Гиданкина