АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-139/2020

«28» мая 2021 г.        г. Краснодар

Резолютивная часть решения суда изготовлена «24» мая 2021 г.

Полный текст решения суда изготовлен «28» мая 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Любченко Ю.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевченко А.Н.,  

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ООО «Инесса» к администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности

по встречному исковому заявлению администрации муниципального образования город Краснодар к ООО «Инесса» о сносе самовольной постройки,

при участии в судебном заседании:

от истца (ответчика по встречному иску): ФИО1, ФИО2, доверенности в деле,

от ответчика (истца по встречному иску): ФИО3, доверенности в деле,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Инесса» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – ответчик, администрация) с требованиями:

1) признать за ООО «Инесса» право собственности на объект незавершённого строительства – нежилое здание, расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 151, литер «Б», «Б1», этажность 4 (в том числе 1 цокольный этаж), площадью 396,9 кв.м, кадастровый номер 23:43:0304055:1001;

2) указать, что решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для государственного кадастрового учета изменений и государственной регистрации права собственности за ООО «Инесса» на объект незавершённого строительства – нежилое здание, расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 151, литер «Б», «Б1», этажность 4 (в том числе 1 цокольный этаж), площадью 396,9 кв.м, кадастровый номер 23:43:0304055:1001 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (уточненные требования).

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась со встречным исковым заявлением к ООО «Инесса» с требованиями:

1) об обязании ООО «Инесса» снести самовольно возведенный трехэтажный (в том числе один цокольный этаж) объект капитального строительства площадью 396,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0304058:44 по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 151, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу (в случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет с взысканием с ответчика необходимых расходов);

2) о взыскании с ООО «Инесса» в соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) неустойки в случае неисполнения судебного акта в размере 20 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная с момента истечения месячного срока со дня вступления решения об обязании снести самовольно возведенный трехэтажный (в том числе один цокольный этаж) объект капитального строительства площадью 396,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0304058:44 по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 151, в законную силу до даты исполнения решения в полном объеме.

Представитель общества в судебное заседание явился, первоначальные требования просил удовлетворить, во встречных отказать.

Представитель администрации в судебное заседание явился, первоначальные требования не признал, встречные просил удовлетворить, также заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым администрация просит суд:

 1) обязать ООО «Инесса» снести самовольно возведенное четырёхэтажное (в том числе с цокольным этажом) нежилое здание, состоящее из литер «Б» и литер «Б1», сложной конфигурации в плане, расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 151 общей площадью 396,9 кв.м, площадью застройки 135 кв.м в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу (в случае если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока истец вправе совершить эти действия за свой счет с взысканием с ответчика необходимых расходов);

2) взыскать с ООО «Инесса» в соответствии со статьей 308.3 ГК РФ неустойку в случае неисполнения судебного акта в размере 20 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная с момента истечения месячного срока со дня вступления решения о сносе самовольной постройки по адресу г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 151 в законную силу до даты исполнения решения в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ, Кодекс) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение встречных исковых требований судом принято в порядке статьи 49 АПК РФ.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 17.05.2021 объявлялся перерыв до 21.05.2021 до 15 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание продолжено в указанное время с участием представителей сторон.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришёл к выводу о том, что первоначальные исковые требования являются не обоснованными, встречные исковые требования подлежат удовлетворению в части, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Инесса с 2005 года является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304058:14, категория земель – земли поселений – для эксплуатации зданий и сооружений кафе, площадь 1030 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, что подтверждается записью регистрации № 23-23-01/258/2005-157 от 15.08.2005.

Также ООО «Инесса» на основании договора аренды земельного участка № 4300019663 от 24.12.2012, заключенного с администрацией принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304058:44, площадью 103 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов для строительства кафе, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Карасунская, 151.

Договор аренды заключен на 10 лет с 19.12.2012 до 19.12.2022, что подтверждается записью регистрации № 23-23-01/061/2013-312 от 20.03.2013.

Ранее указанный земельный участок предоставлялся ООО «Инесса» в аренду сроком на 5 лет на основании Постановления главы муниципального образования город Краснодар № 1821 от 31.10.2007.

На территории вышеуказанных земельных участков расположено кафе «Белая: береза» принадлежащее обществу, и состоящее из следующих объектов недвижимости:

1) нежилые помещения 1-го этажа № 1, № 2 здания с террасой литера «А, а», общей площадью 142,3 кв.м, кадастровый номер 23:43:0303066:1624, адрес: 

<

...> округ, ул. Карасунская/Карасунская Набережная, право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 23-АК № 001949 от 13.07.2011;

2) нежилые помещения № 3, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8, № 9, 1-го этажа здания литер «А1», общей площадью 105,2 кв.м, кадастровый номер 23:43:0304055:1014, адрес: 

<

...> округ, ул. Карасунская Набережная/Карасунская, право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 23-АК № 055875 от 13.07.2011;

3) нежилое здание – бар, назначение нежилое, литер «Б», общей площадью 13 кв.м, кадастровый номер 23:43:0304055:1001, адрес: 

<

...>, право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 23-АК № 001928 от 13.07.2011.

08.08.2008 обществом было получено разрешение на строительство № RU 23306000-822-р, согласно которому обществу разрешена реконструкцию объекта капитального строительства кафе «Белая береза». Срок действия разрешения до 08.01.2010.

Как указывает истец в первоначальном иске, он произвел реконструкцию кафе «Белая береза», а именно нежилого здания, литер «Б», с кадастровым номером 23:43:0304055:1001, но из-за отсутствия денежных средств, реконструкция была выполнена в меньшем объеме, чем позволяло разрешение на строительство. Согласно техническому паспорту здания по адресу 

<

...> от 04.02.2019 площадь литера «Б» изменилась и стала составлять 396,9 кв.м, литер «Б», состоит из 3-х этажей и l-го цокольного (литер «Б1»). В здании находятся нежилые помещения № 1-31. Здание подключено к центральному водоснабжению, электричеству, имеется автономная канализация. Истец обратился в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар (далее –департамент) за получением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства кафе «Белая береза». Ответом от 04.12.2019 № 29/14048-1 истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. Указанное послужило основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. 

По правилам частей 1, 2 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяется на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Согласно указанной выше норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Выдача разрешения на строительство (реконструкцию) не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункт 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ). 

Виды работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, определены в приказе Министерства регионального развития России от 30.12.2009 № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» (далее – Перечень). 

В соответствии с названным Перечнем к видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, относятся работы по разборке (демонтажу) зданий и сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей, монтаж элементов конструкций надземной части зданий и сооружений, в том числе колонн, рам, ригелей, ферм, балок, плит, поясов, панелей стен и перегородок (пункт 2.1, 7.2 раздела III).

Согласно пункту 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Согласно пункту 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (реконструкцию). В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В противном случае обращение может носить формальный характер, а при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

По первоначальному иску истец указывает, что он своими силами и за счет собственных средств производил реконструкцию кафе «Белая береза», а именно нежилого здания, литер «Б», с кадастровым номером 23:43:0304055:1001.

Общество обратилось в департамент за получением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства кафе «Белая береза» и ответом от 04.12.2019 № 29/14048-1 обществу было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта.

Возражая на первоначальные требования, администрация заявила требования о сносе самовольно возведённого четырёхэтажного (в том числе с цокольным этажом) нежилого здания, сложной конфигурации в плане, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 151 общей площадью 396,9 кв.м, площадью застройки 135 кв.м.

Встречные требования администрации основаны на том, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304058:44 расположен трехэтажный капитальный объект с цокольным этажом, возведенный с отклонением от вышеуказанной разрешительной документации (разрешение на строительство № RU 23306000-822-р).

Администрация предполагает, что в отношении спорного объекта присутствует квалифицирующий признак самовольной постройки – возведение объекта капитального строительства без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений.

В связи с чем, спорный объект является самовольным строением и в соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ подлежит сносу осуществившим его лицом либо за его счет.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи14 Федерального закона № 131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения. 

Пунктом 3 статьи 8 ГрК РФ, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон об организации местного самоуправления) к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа.

В соответствии со статьей 72 ЗК РФ органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель.

Согласно пункту 1 статьи 37 Закона об организации местного самоуправления местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения.

Из приведенных норм права следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за использованием земель, строительством и соблюдением порядка размещения движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация, как орган местного самоуправления.

Статьей 125 ГК РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу право предъявить настоящее исковое заявление.

В соответствии со статьей 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 ГрК РФ  разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство выдается в целях осуществления контроля за выполнением требований градостроительной документации. Исходя из градостроительного законодательства, к градостроительной документации относятся правила землепользования и застройки, градостроительный регламент, а также иные документы по планировке территории. Градостроительная документация содержит сведения, обязательные для учета при проектировании строительства и реконструкции объектов, в частности архитектурных объектов. Например, в градостроительном регламенте указываются виды разрешенного использования земельных участков, предельные (максимальные и (или) минимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов, ограничения использования земельных участков. Все эти требования градостроительной документации необходимо соблюдать при проектировании строительства и реконструкции архитектурных объектов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 ГрК РФ, пунктом 6 статьи 2 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», пунктом 1 статьи 26 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» застройка земельных участков осуществляется на основании разрешения на строительство, оформленного в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в строгом соответствии с градостроительным планом земельного участка и требованиями технических регламентов.

Согласно статье 55 Гр РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» или Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщики, наименования которых содержат слова «специализированный застройщик», также могут обратиться с указанным заявлением с использованием единой информационной системы жилищного строительства, за исключением случаев, если в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется через иные информационные системы, которые должны быть интегрированы с единой информационной системой жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 ГрК РФ к объектам капитального строительства относятся объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). 

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 № 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 и 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по исковому заявлению о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Как установлено судом, общество с 2005 года является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304058:14, расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждается записью регистрации № 23-23-01/258/2005-157 от 15.08.2005.

Также обществу на основании договора аренды земельного участка № 4300019663 от 24.12.2012, заключенного с администрацией принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304058:44, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Карасунская, 151.

Указанный договор аренды заключен на 10 лет с 19.12.2012 до 19.12.2022, что подтверждается записью регистрации № 23-23-01/061/2013-312 от 20.03.2013.

Департаментом ООО «Инесса» выдано разрешение на реконструкцию (строительство) от 08.08.2008 № RU 23306000-822-p, «Реконструкция кафе «Белая береза» на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0304058:0014 и 23:43:0304058:0044 по ул. Карасунская, 149, 151 в городе Краснодаре площадью застройки 633 кв.м, этажностью 2.

ООО «Инесса» за счет собственных средств произвело реконструкцию кафе «Белая береза», а именно нежилого здания, литер «Б», с кадастровым номером 23:43:0304055:1001.

Согласно техническому паспорту здания по адресу 

<

...> от 04.02.2019 площадь литера «Б» изменилась и стала составлять 396,9 кв.м, литер «Б», состоит из 3-х этажей и l-го цокольного (литер «Б1»).

ООО «Инесса» обратилось в департамент за получением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства кафе «Белая береза».

Ответом от 04.12.2019 № 29/14048-1 департамент отказал ООО «Инесса» в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Указанный отказ обжалован не был.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014 также указано, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д., а также соответствие самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам.

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, о признании права собственности на самовольную постройку (реконструкцию), суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В целях выяснения обстоятельств по настоящему делу, определением суда от 21.09.2020 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Новая экспертиза» ФИО4, ФИО5

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

«1. Определить  технико-экономические  показатели  зданий  –  литер  «Б»,  «Б1», расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0304058:44 по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 151 и на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0304058:14 по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 151 (далее по тексту – спорные объекты)?

2. Установить в границах каких земельных участков расположены спорные объекты, определить отступы от границ земельных участков, от смежных объектов, с предоставлением графического и схематического изображения, определить процент застройки земельных участков?

3. Соответствуют  ли  спорные  строения  проектной,  технической  документации  и разрешению на строительство от 08.08.2008 № RU233306000-822-р? Если не соответствуют, указать, в чем оно заключается и возможно ли приведение объектов в соответствие с разрешением на строительство от 08.08.2008 № RU233306000-822-р?

4. Соответствуют ли спорные объекты требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, Генеральному плану муниципального образования город Краснодар, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения)? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.

5. Соответствуют ли спорные объекты требованиям, в части расположения в охранных зонах инженерных коммуникаций и водоохраной зоне «Карасун» (постановление главы муниципального образования город Краснодар № 1821 от 31.10.2017)? Не нарушены ли возведением объектов, условия соблюдения режима использования земельных участков, расположенных в охранных зонах инженерных коммуникаций и водоохраной зоне «Карасун»?

6. Создает ли строительно-техническое состояние объектов угрозу жизни и здоровью граждан?».

В процессе проведенного исследования экспертами по первому вопросу установлено, что  технико-экономические показатели исследуемого объекта следующие: объект исследования – четырехэтажное нежилое здание, состоящее из двух литера – литер «Б» и литер «Б1», сложной конфигурации в плане, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 151; в соответствии с проектной документацией – кафе «Белая береза».

Объект представляет собой четырехэтажное (с цокольным этажом) нежилое здание: общая площадь – 396,9 м2, согласно данным технической документации, в сопоставлении с данными натурного осмотра; площадь застройки зданием – 135 м2 по данным натурного осмотра; этажность – 4; количество этажей – 4; конструктивная схема здания – монолитный железобетонный каркас с диафрагмами жесткости; покрытие кровли – металлопрофиль; кровельная система – металлический каркас; водосточная система с кровли – организованная с желобами; водосточные трубы – установлены на фасаде; фундаменты здания – не обследовались, по причине недоступности (находятся в толще грунта); согласно данным технической документации  – бетонные; наружные стены – кирпичные, монолитные железобетонные; перегородки – кирпичные; окна – металлопластиковые, витражные; двери внутренние – отсутствуют; двери наружные – металлопластиковые; наружная отделка стен – штукатурка и покраска; внутренняя отделка стен и перегородок – в помещении № 18 штукатурка и покраска, в остальных помещениях частично отштукатурены; отделка полов – в помещении № 18 линолеум, в остальных помещениях отсутствует; отделка потолков – в помещении № 18 подвесной потолок, в остальных помещениях отсутствует; отопление – отсутствует; вентиляция – канальная, приточная и вытяжная; не подключена; водоотведение – отсутствует; водоснабжение – отсутствует; электроснабжение – объект не присоединен к электрическим сетям; кондиционирование воздуха – канальные и кассетные сплит-системы, установлены, но не подключены к электрическим сетям; год постройки согласно данным технического паспорта здания по состоянию на 04.02.2019 – 2018. По фактическому, техническому состоянию конструктивных элементов здания дефекты не обнаружены, следовательно, конструктивная целостность и безопасность находится в удовлетворительном работоспособном состоянии (2-я категория технического состояния), согласно классификации, принятой в «Рекомендациях по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам».

Экспертами по второму вопросу установлено, что объект экспертизы – четырехэтажное (с цокольным этажом) нежилое здание расположено на двух земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0304058:14 и 23:43:0304058:44. При этом установлены следующие отступы от границ земельных участков: на земельном участке с  кадастровым номером 23:43:0304058:14: с северо-восточного фасада – 1,38 м; на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0304058:44: с северо-западного фасада – 0,21 м; с юго-восточного фасада – 0,23 м; с юго-западного фасада – 0,01 м. Расстояние между объектом экспертизы и соседним зданием (литер «А») – 3,93 м. Также установлено: с юго-восточного фасада, объект экспертизы пересекает границы земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0304058:44 и 23:43:0304058:14 и длина части здания, находящаяся вне границ составляет 3,25 м; площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304058:44 – 103 м2; площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304058:14 – 1030 м2; площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304058:44 – 90 м2; процент застройки земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304058:44 – 87%; площадь застройки занятая исследуемым зданием на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0304058:14 – 40 м2; процент застройки земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304058:14 – установить не представляется возможным, так как на этом земельном участке также расположены другие объекты недвижимости, не являющиеся объектами исследования.

Экспертами по третьему вопросу установлено, что объект исследования не соответствует данным проектной и технической документации, а также сведениям разрешения на строительство № RU233306000-822-р от 08.08.2008.

При сравнении фактического состояния объекта исследования со сведениями проектной (рабочей) документации «Архитектурные решения», экспертами выявлены следующие несоответствия, касающиеся конструктивных решений.

В плане цокольного этажа в осях 1/1-1/4 (пристраиваемой части) конфигурация 2-х подсобных помещений не совпадает с фактической, а именно: месторасположение окон и наружных дверей, стен и перегородок; расстояние между зданиями литер «Б»,«Б1» и литер «А» (ширина переходной галереи), указанное в плане (3540 мм) не совпадает с фактическим (3930 мм); расположение лестницы в плане цокольного этажа не совпадает с фактическим;  сечение колонн указанное в плане первого этажа (500 мм) не совпадает с фактическим (400 мм).

При сравнении фактического состояния объекта исследования со сведениями технического паспорта нежилого здания литер «Б»,«Б1», экспертами выявлены следующие несоответствия: в плане цокольного этажа конфигурация «помещения 9» не соответствует фактической -  фактическая конфигурация представлена в иллюстрации 3; в плане первого этажа размеры «помещения 18» не соответствуют фактическим (так, например, ширина комнаты, согласно техническому паспорту составляет – 7,35 м, а по результатам инструментального обследования – 8,06 м); в плане второго этажа по данным технического паспорта высота «помещения 27» не соответствует фактической; согласно техническому паспорту высота потолка – 2,90 м, по результатам инструментального обследования высота составляет 3,37 м.

При сравнении фактического состояния объекта исследования со сведениями разрешения на строительство № RU233306000-822-р от 08.08.2008, экспертами выявлены следующие несоответствия: фактическая этажность здания – 4 этажа; по данным разрешения на строительство № RU233306000-822-р от 08.08.2008 этажность составляет – 2 этажа.

Экспертами по четвертому вопросу установлено, что объект исследования соответствует требованиям в части сейсмобезопасности, строительным нормам и правилам, а также требованиям, предъявляемым к зданиям, расположенным в охранных зонах искусственных объектов – «охранной зоны линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации» и водоохранных зонах, в частности водоохраной зоне озера Карасун. Однако не соответствует градостроительным нормам и правилам.

Также выявлены устранимые отступления от санитарно-гигиенических норм и правил в части обеспечения тепловой защиты здания и нормативной внутренней среды помещений. Однако данные отступления экспертам не представляется возможным котировать как нарушения, ввиду того, что объект не введен в эксплуатацию и не завершен строительством. При этом проектная документация предусматривает устройство инженерных систем, предназначенных для обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения посредством снабжения водными и энергетическими ресурсами эксплуатируемых объектов. Исследуемое здание в эксплуатацию не введено – отсутствуют постоянные рабочие места; хозяйственная деятельность не ведется. Тем не менее, выявленные отступления следует устранить перед вводом в эксплуатацию.

Аналогично выявлены устранимые отступления от положений по обеспечению пожарной безопасности объекта строительства, которые экспертам не представляется возможным котировать как нарушения, ввиду того, что объект не введен в эксплуатацию и не завершен строительством – отсутствуют постоянные рабочие места; хозяйственная деятельность не ведется. В данном случае отсутствие каких-либо элементов обеспечения противопожарной защиты, не может котироваться экспертами как нарушение противопожарных требований. Однако эксперты дали в экспертом заключении рекомендации по устранению данных нарушений, с целью обеспечения противопожарной безопасности на объекте в случае его эксплуатации.

Рекомендации экспертов – для обеспечения пожарной безопасности необходимо: произвести установку систем обнаружения пожара (сигнализации и оповещения людей при пожаре); произвести установку площадки на входе (выходе) с юго-западного фасада объекта экспертизы; размеры входной площадки перед дверью должны быть не менее 1,5 ширины открывающегося наружу полотна двери; также размеры должны учитывать требования СП59.13330; произвести установку ограждений открытых балконов, высотой не менее 1,2 м; произвести установку ограждений лестничных маршей с перилами, высотой не менее 1,2 м; произвести обработку несущих металлических конструкций огнезащитными составами с доведением до нормативного предела огнестойкости, согласно таблице 21 ФЗ-123 от 22.07.2008.

Эксперты также указали, что процент нарушений предельно допустимых параметров строительства определить не представляется возможным, ввиду ряда факторов, основным из которых является тот факт, что исследуемое здание находится в стадии незавершенного строительства, а также по причине невозможности установления некоторых существенных показателей – процента застройки земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304058:14; функциональных особенностей; производственных мощностей и пр. эксперт указал, что возможно лишь обобщенное критериальное отображение конкретных нарушений тех или иных норм и правил, в соответствии с положениями федерального законодательства РФ, а также нормативной и практической базы знаний.

Экспертами по пятому вопросу установлено, что в Постановлении главы муниципального образования г. Краснодар № 1821 от 31.10.2017 описаны требования, предъявляемые непосредственно к земельным участкам, на которых размещен объект исследования. Какие-либо сведения об исследуемом объекте строительства данный документ не содержит. В связи с этим, провести сравнение фактического состояния объекта экспертизы с данными упомянутого документа не представляется возможным. Экспертами отмечено, что объект соответствует нормам и правилам, регламентирующим условия размещения зданий в охранных зонах линий связи и радиофикации, а также соответствие требованиям, предъявляемым к объектам строительства, размещенным в водоохраной зоне «озера Карасун».

Экспертами по шестому вопросу установлено, что объект исследования имеет устранимые нарушения противопожарных требований, которые в случае образования аварийной или чрезвычайной ситуации влекут к формированию угрозы жизни и здоровью людей. Однако объект экспертизы является зданием незавершенного строительством, то есть неэксплуатируемым, вследствие чего можно заключить, что на момент проведения экспертного исследования угроза жизни и здоровью отсутствует, но, в случае ввода в эксплуатацию рассматриваемого объекта, имеется, при определенных обстоятельствах, например, пожаре. С целью исключения угрозы жизни и здоровью людей, эксплуатация исследуемого объекта до устранения выявленных нарушений – не рекомендуется; для поддержания нормативной безопасности объекта в случае его эксплуатации следует устранить ранее выявленные нарушения противопожарных норм и правил.

Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Вопрос о проведении дополнительной и повторной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле. Вместе с тем суд не связан их мнением и решает вопрос, о необходимости назначения такой экспертизы, исходя из обстоятельств дела.

Судом было установлено, что экспертами ООО «Новая экспертиза» не был дан конкретный ответ на третий вопрос суда в определении от 21.09.2020.

В экспертном заключении № 05-21 от 21.01.2021 эксперты указали, что спорный объект не соответствует данным проектной и технической документации, а также сведениям разрешения на строительство от 08.08.2008 № RU233306000-822-р.

Вместе с тем вопрос возможности приведения объектов в соответствие с разрешением на строительство от 08.08.2008 № RU233306000-822-р экспертами не исследовался.

С учетом установленных нарушений в экспертном заключении № 05-21 от 21.01.2021, указанное заключение судом не могло быть принято как доказательство, основанное на всестороннем и полном исследовании.

Изучив представленные в материалы дела экспертное заключение, составленное по результатам назначенной судом экспертизы, суд пришел к выводу о наличии оснований предусмотренных статьей 87 АПК РФ для назначения по делу дополнительной экспертизы.

Определением суда от 16.03.2021 была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Новая экспертиза» ФИО4, ФИО5

Перед экспертами поставлен следующий вопрос:

«1. Соответствуют ли спорные строения проектной, технической документации и разрешению на строительство от 08.08.2008 № RU233306000-822-р? Если не соответствуют, указать, в чем оно заключается и возможно ли приведение объектов в соответствие с разрешением на строительство от 08.08.2008 № RU233306000-822-р? Если возможно, то указать какие мероприятия необходимо выполнить?».

В процессе проведенного исследования экспертами установлено, что объект исследования не соответствует данным проектной и технической документации, а также сведениям разрешения на строительство № RU233306000-822-р от 08.08.2008.

При сравнении фактического состояния объекта исследования со сведениями проектной (рабочей) документации «Архитектурные решения», экспертами выявлены следующие несоответствия, касающиеся конструктивных решений. В плане цокольного этажа в осях 1/1-1/4 (пристраиваемой части) конфигурация 2-х подсобных помещений не совпадает с фактической, а именно: месторасположение окон и наружных дверей, стен и перегородок. Расстояние между зданиями литер «Б»,«Б1» и литер «А» (ширина переходной галереи), указанное в плане (3540 мм) не совпадает с фактическим (3930 мм). Расположение лестницы в плане цокольного этажа не совпадает с фактическим. Сечение колонн указанное в плане первого этажа (500 мм) не совпадает с фактическим (400 мм).

При сравнении фактического состояния объекта исследования со сведениями технического паспорта нежилого здания литер «Б»,«Б1», экспертами выявлены следующие несоответствия. В плане цокольного этажа конфигурация «помещения 9» не соответствует фактической. Фактическая конфигурация представлена в иллюстрации 2 в 9 разделе. В плане первого этажа размеры «помещения 18» не соответствуют фактическим. Так, например, ширина комнаты, согласно техническому паспорту составляет – 7,35 м, а по результатам инструментального обследования – 8,06 м. В плане второго этажа по данным технического паспорта высота «помещения 27» не соответствует фактической. Согласно техническому паспорту высота потолка – 2,90 м, по результатам инструментального обследования высота составляет 3,37 м.

При сравнении фактического состояния объекта исследования со сведениями разрешения на строительство № RU233306000-822-р от 08.08.2008, экспертами выявлены следующие несоответствия. Фактическая этажность здания – 4 этажа; по данным разрешения на строительство № RU233306000-822-р от 08.08.2008 этажность составляет – 2 этажа. Объект исследования имеет частичный заступ за земельные участки, указанные в разрешении на строительство, и часть здания расположена на территории общего пользования.

Приведение объекта исследования в соответствие с разрешением на строительство № RU23306-822р от 08.08.2008 в части этажности – возможно, и заключается в демонтаже 2-го и 3-го этажей исследуемого здания. Приведение объекта исследования в части расположения относительно разрешенных земельных участков – возможно, и заключается в проведении межевания территории. Также экспертами отмечается, что демонтаж этажей при приведении объекта исследования в соответствие с разрешением на строительство № RU23306-822р от 08.08.2008 в части этажности, возможно, повлечет за собой потерю несущей способности и целостности объекта. При проведении демонтажных работ создается риск полного или частичного обрушения конструкций в процессе воздействия на них вибраций и иных нагрузок от строительных процессов, оборудования и техники, а в следствии – вероятность возникновения угрозы жизни и здоровью граждан. При демонтаже этажей исследуемого здания обязательна разработка проекта организации демонтажных работ. Для разработки проектной документации, необходим допуск СРО. Негосударственное судебно-экспертное учреждение ООО «Новая экспертиза», которой было поручено выполнение данной судебной строительно-технической экспертизы, не имеет членства в саморегулируемых организациях, следовательно, на основании Федеральных законов Российской Федерации, не имеет право производить разработку проектной документации, а в данном случае «Проект организации работ по демонтажу».

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 АПК РФ.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленные суду заключения экспертов подписаны экспертами, удостоверены печатью экспертного учреждения и соответствуют установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом не установлено.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Оценив заключение эксперта в совокупности с другими доказательствами, содержащимися в материалах дела, суд не находит оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта, а также сомневаться в правильности выводов, сделанных экспертом.

На основании вышеизложенного, заключения экспертиз, выполненное экспертами ООО «Новая экспертиза» ФИО4, ФИО5 принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Частью 14 статьи 1 ГрК РФ установлено, что изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов является реконструкцией объектов капитального строительства.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.

Согласно положениям статьи 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, ГрК РФ, Федеральными законами от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-ОО, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях.

Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

В силу части 7 статьи 52 ГрК РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в соответствии с настоящим Кодексом, в том числе в порядке, предусмотренном частями 3.8 и 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса.

Согласно требованиям ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

Лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (пункт 3 статьи 25 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом норм градостроительного законодательства в случае, если изменения проектной документации затрагивают конструктивные характеристики (площадь объекта, размеры геометрической фигуры здания в осях, строительный объем, площадь застройки и другие), характеристики надежности и безопасности зданий, то необходимо получение нового разрешения на строительство. Если происходит изменение технико-экономических характеристик и качественных характеристик объектов, которые могут повлиять на его надежность и безопасность, необходимо получение нового разрешения на строительство.

На основании пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ﻿положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Судом установлено, что спорный объект соответствует требованиям в части сейсмобезопасности, строительным нормам и правилам, а также требованиям, предъявляемым к зданиям, расположенным в охранных зонах искусственных объектов – «охранной зоны линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации» и водоохранных зонах, в частности водоохраной зоне озера Карасун.

Вместе с тем, спорный объект, на которое было выдано разрешения на строительство (реконструкцию) № RU233306000-822-р от 08.08.2008 ему не соответствует. 

Так судом установлено, что фактическая этажность здания – 4 этажа; по данным разрешения на строительство № RU233306000-822-р от 08.08.2008 этажность составляет – 2 этажа.

Также спорный объект исследования имеет частичный заступ за земельные участки, указанные в разрешении на строительство, и часть здания расположена на территории общего пользования.

Судом установлено, что общество обращалось в департамент за получением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства кафе «Белая береза» и ответом от 04.12.2019 № 29/14048-1 департамент отказал обществу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

В свою очередь указанный отказ департамента обжалован не был.

Поскольку оформление прав на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который не должен подменять процедуру оформления исходно-разрешительной документации‚ установленную градостроительным законодательством, истцам по такой категории дел надлежит доказывать соблюдение всех условий, предусмотренных статьей 222 ГК РФ для признания права на объект самовольного строительства в судебном порядке.

Так как судом установлено, что реконструкция спорного объекта произведена без получения разрешения на реконструкцию, в результате реконструкции изменилась площадь объекта, спорное имущество обладает признаками самовольной постройки по смыслу пункта 1 статьи 222 ГК РФ.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 ГК РФ в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

Напротив, согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Ответчиком не представлены доказательства наличия препятствий для использования административного порядка на изменение характеристик помещений (спорного объекта), а также доказательства отсутствия возможности приведения спорного помещения в первоначальный вид в соответствие с разрешением на строительство № RU233306000-822-р от 08.08.2008.

Факт самовольного проведения реконструкции и наличие в законодательстве возможности сохранения помещения в измененном реконструированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, не являются достаточными основаниями для удовлетворения заявления, и не могут освобождать заявителя от обязанности соблюдать установленный порядок получения необходимых разрешений.

В связи с тем, что судом установлено, что спорный объект недвижимости был реконструирован ответчиком не в соответствии с разрешением на строительство, кроме того, объект является незавершенный строительством, что прямо указано в экспертном заключении, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначальных требований о признании права собственности.

По встречным требованием о сносе самовольной постройки судом установлено, что приведение спорного объекта в соответствие с разрешением на строительство № RU23306-822р от 08.08.2008 в части этажности – возможно, и заключается в демонтаже 2-го и 3-го этажей исследуемого здания. Приведение спорного объекта также в части расположения относительно разрешенных земельных участков – возможно, и заключается в проведении межевания территории.

Суд отмечает, что снос недвижимого имущества является крайней мерой, поскольку устранение последствий нарушения прав должно быть соразмерно самому нарушению и не может нарушать права лица – собственника такого строения либо третьих лиц, а поэтому по смыслу закона, такая мера может быть применена только в случае, если будет установлено, что сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, и эти нарушения являются неустранимыми и существенными.

Эксперты отметили, что при демонтаже этажей спорного здания обязательна разработка проекта организации демонтажных работ и для разработки проектной документации, необходим допуск СРО.

Таким образом, в рассматриваемом случае, спорный объект возможно привести в соответствие с разрешением на строительство № RU233306000-822-р от 08.08.2008, путем демонтажа 2-го и 3-го этажей.

Доказательства того, что спорный объект не может быть приведен в состояние с разрешением на строительство № № RU233306000-822-р от 08.08.2008, в материалах дела отсутствуют (статья 65 АПК РФ).

Суд, отмечает, что факт самовольного проведения строительных работ, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, не являются достаточными основаниями для отказа в удовлетворении требований администрации, так как не могут освобождать ответчика от обязанности соблюдать установленный порядок получения необходимых разрешений.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В данном случае ответчик не мог не осознавать, что при проведении строительных работ, изменении площади здания и его строительного объема, нарушает действующее законодательство.

Лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Способом восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к самовольно реконструируемым объектам является приведение их технических характеристик в первоначальное состояние.

Судом установлено, что снос (демонтаж) 2-го и 3-го этажей спорного здания допустим.

В силу части 2 статьи 170 АПК РФ, суд вправе вынести решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований.

В силу части 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, судом установлено, что действуя разумно и добросовестно, ответчик имел возможность оформить разрешительную документацию на реконструкцию объекта, как до начала реконструкции, так и во время проведения строительных работ.

Непринятие своевременных мер к получению предусмотренной градостроительным законодательством разрешительной документации и отсутствие объективных препятствий к легальному осуществлению реконструкции является самостоятельным и достаточным основанием к удовлетворению иска администрации в части приведения объекта капитального строительства площадью 396,9 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0304058:44 и с кадастровым номером 23:43:0304058:14 по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 151, в соответствие с разрешением на строительство от 08.08.2008 № RU233306000-822-р путем демонтажа 2-го и 3-го этажей.

Данная мера соразмерна самому нарушению, не создает дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В свою очередь администрация, настаивая на сносе всего объекта, не обосновала достаточным образом свои требования, с учетом того, что разрешение на строительство от 08.08.2008 № RU233306000-822-р не было отменено выдавшим его органом, недействительным (незаконным) в установленном порядке не признано, спорный объект введен в гражданский оборот законно и на основании выданного разрешения.

Суд также отмечает, что спорный объект имеет устранимые нарушения противопожарных требований, спорный объект является зданием незавершенного строительством, то есть неэксплуатируемым, вследствие чего угроза жизни и здоровью в данный момент отсутствует.

Доводы экспертов о том, что демонтаж этажей при приведении объекта в соответствие с разрешением на строительство № RU23306-822р от 08.08.2008 в части этажности, возможно, повлечет за собой потерю несущей способности и целостности объекта, судом отклоняются на основании следующего.

Как указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2016 № 18-КГ16-82, обеспечение безопасного способа демонтажа, в том числе оплата стоимости таких работ, которые исключали бы применение машин и механизмов, негативно влияющее на соседние здания, например за счет увеличения доли ручного труда, а равно проведение работ по сохранению конструкции основного здания должны быть возложены на должника.

В представленном заключении отсутствует вывод о невозможности демонтажа строения таким способом. Экспертом указано на наличие угрозы  при производстве демонтажа самовольной постройки, однако факт наличия угрозы не свидетельствует о невозможности демонтажа, а влечет лишь вывод о необходимости привлечения специалистов к проектированию и исполнению демонтажа поэлементным способом и путем привлечения ручного труда с поэлементным разбором частей строения. 

По мнению суда, общеизвестно и не требует никакого доказывания, что снос либо демонтаж любого строения всегда угрожает жизни и здоровью граждан, смежным строениям и создает определенные неудобства. Между тем, факт наличия угрозы не свидетельствует о невозможности сноса (демонтажа), а влечет лишь вывод о необходимости привлечения независимых компетентных специалистов к сложному проектированию и фактическому исполнению сноса (демонтажа). Обязанность по обеспечению разработки сложных технических решений по безопасному сносу самовольной постройки не может и не должна возлагаться или перекладываться на суд (аналогичный правовой подход изложен в постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2020 № 15АП-6111/2020 по делу № А32-46964/2015, от 06.10.2020 № 15АП-14580/2020 по делу № А32-14807/2018, от 17.01.2021 № 15АП-20269/2020 по делу № А32-1850/2018, от 20.01.2021 № 15АП-22353/2020 по делу № А32-40002/2017). 

Кроме того, обществу необходимо учитывать, что обеспечение безопасного способа демонтажа (сноса) самовольно возведенного объекта, исключающего возможность причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу третьих лиц (в том числе, за счет увеличения доли ручного труда и стоимости оплачиваемых работ), возлагаются именного на него.

При этом общие правила демонтажа зданий и сооружений приведены в постановлении Госстроя России от 17.09.2002 № 123 «О принятии строительных норм и правил Российской Федерации «Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство. СНиП 12-04-2002».

Рассматривая требования администрации о взыскании судебной неустойки ежедневно, до полного исполнения решения суда в сумме 20 000 руб., суд руководствуется следующим. 

В соответствии с пунктами 28 – 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки, в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Денежные средства, присуждаемые истцу на случай неисполнения судебного акта, определяются в твердой денежной сумме, взыскиваемой единовременно, либо денежной сумме, начисляемой периодически; возможно также установление прогрессивной шкалы. Суд определяет момент, с которого соответствующие денежные средства подлежат начислению.

Так, возможно начисление денежных средств с момента вступления решения в законную силу либо по истечении определенного судом срока, который необходим для добровольного исполнения судебного акта (часть 2 статьи 174 АПК РФ). 

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ). 

Таким образом, действующее законодательство, исходя из вышеуказанных разъяснений, позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта. 

Из разъяснений высшей судебной инстанции следует, что размер ответственности должен быть обременительным для должника, стимулирующим к исполнению решения незамедлительно с момента объявления резолютивной части судебного акта о присуждении неустойки.

Установление щадящего размера ответственности позволит неисправному должнику и в дальнейшем избегать исполнения решения, что противоречит самому смыслу нормы о присуждении неустойки.

Ответственность в посильном для должника размере может явиться основанием для формирования у него ложного мнения о возможности неисполнения вступившего в законную силу судебного акта вообще либо неограниченно длительное время. 

Определяя размер ответственности, суд, наряду с указанным выше, принимает во внимание то обстоятельство, что судебный акт вынесен, в том числе в интересах жителей муниципального образования, то есть в публичных интересах. 

При таких обстоятельствах суд считает необходимым установить ответственность предпринимателя за неисполнение судебного акта в следующем размере. 

Администрацией предъявлена к взысканию неустойка за неисполнение ответчиком судебного акта в размере 20 000 руб.

Принимая во внимания тот факт, что неисполнение судебного акта является недопустимым, учитывая, что определение размера компенсации должно стимулировать ответчика к исполнению, суд пришел к выводу о возможности определения размера компенсации в размере 20 000 руб. ежедневно, до полного исполнения решения суда.

Присужденная неустойка в сумме 20 000 руб. не превышает разумных пределов и стимулирует ответчика к исполнению решения суда. Кроме того, обоснованных возражений по снижению отыскиваемой судебной неустойки обществом не было заявлено.

Согласно части 3 статьи 174 АПК РФ арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом в своей совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, принимая во внимание конкретные и фактические обстоятельства дела, достаточны для вывода об отказе в встречных требований общества и удовлетворении встречных требований частично путем приведения спорного объекта в соответствие с разрешением на строительство.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.06.2020 по делу № А32-15240/2019 и в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 308-ЭС20-13192 от 03.09.2020 по тому же делу.

Судебные расходы по первоначальному и встречному иску, состоящие из расходов по государственной пошлине, и расходов по проведению судебной экспертизы, подлежат отнесению на общество в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ.

Судом при рассмотрении настоящего дела исследованы подлинники и (или) надлежаще заверенные копии представленных письменных доказательств.

В силу части 1 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются с депозитного счета суда по выполнении ими своих обязанностей.

Принимая во внимание, что  экспертная организация выполнила судебную  экспертизу в рамках настоящего дела и представила экспертное заключение в суд, в соответствии со статьями 107, 109, 110 АПК РФ денежные средства в размере 90 000 руб. подлежат выплате (перечислению).

Суд на основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

По первоначальным требованиям.

Первоначальные исковые требования оставить без удовлетворения.

Возвратить ООО «Инесса» из федерального бюджета госпошлину в сумме 33 811 руб., излишне уплаченную по платежному поручению № 516 от 14.10.2019.

По встречным исковым требованиям.

Обязать ООО «Инесса» привести объект капитального строительства площадью 396,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0304058:44 и с кадастровым номером 23:43:0304058:14 по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 151, в соответствие с разрешением на строительство от 08.08.2008 № RU233306000-822-р путем демонтажа 2-го и 3-го этажей.

В случае если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет с взысканием с ответчика необходимых расходов.

Взыскать с ООО «Инесса» в пользу Администрации муниципального образования город Краснодар неустойку в случае неисполнения судебного акта в размере 20 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная после истечения месячного срока со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении оставшейся части иска отказать. 

Взыскать с ООО «Инесса» в доход федерального бюджета Российской Федерации сумму госпошлину в размере 6 000 руб.

Взыскать с ООО «Инесса» в пользу ООО «Новая экспертиза» денежные средства в размере 30 000 руб. в качестве оплаты судебной экспертизы.

  Осуществить перечисление денежных средств с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края ООО «Новая экспертиза» в размере 60 000 руб. на расчетный счет по следующим реквизитам: ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 616401001, Банк получателя: ПАО КБ «Центр-инвест» г. Ростов-на-Дону, счет № 30101810100000000762, БИК 046015762, счет № 40702810500000015259.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья                                                                                                                                  Ю.В. Любченко