ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 www.21aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А83-3076/2021

город Севастополь

29 августа 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22.08.2022

В полном объёме постановление изготовлено 29.08.2022

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Сикорской Н.И., Тарасенко А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от Администрации города Ялта Республики Крым - ФИО2, представитель по доверенности от 27.04.2022 № 2841/02.1-42;

от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым - ФИО2, представитель по доверенности от 11.01.2022                       № 03-19/6;

от общества с ограниченной ответственностью «Секунда» - ФИО3, представитель по доверенности от 01.03.2022 № 3; ФИО4, представитель по доверенности от 01.03.2022 № 5,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Секунда» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 08.06.2022 по делу № А83-3076/2021

по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью «Секунда»,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Администрации города Ялта Республики Крым,

общества с ограниченной ответственностью «ЦЕНТРИНВЕСТ»,

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Секунда» (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:010123:362, площадью 3 847 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, город Ялта, в районе ул. Парковый проезд, дом 8, заключённого между МО ГО Ялта в лице ДИЗО Администрации города Ялта Республики Крым и ООО «Секунда» 15 февраля 2017 года.

Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком с 2008 года обязанности по договору аренды земельного участка в части строительства объекта, для которого был предоставлен данный участок, что, по мнению истца, является существенным нарушением условий договора аренды земли и основанием для его расторжения в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 08.06.2022 года по делу                      № А83-3076/2021, заявленные требования удовлетворены.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что материалами дела подтверждается фактическое неиспользование ответчиком спорного земельного участка по его назначению в период с 2008 года и по настоящее время. Доказательств невозможности освоения данного земельного участка, как и доказательств существования объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному освоению земельного участка и строительству объекта Обществом не представлено, в связи с чем суд первой инстанции счел исковые требования Департамента подлежащими удовлетворению.

Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО «Секунда» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального права.

По мнению апеллянта, суд первой инстанции не дал надлежащей правовой оценки необходимости возведения берегоукрепительных и противооползневых сооружений для дальнейшего возведения на арендуемом земельном участке объектов недвижимого имущества, а также неправомерно отказал ответчику в удовлетворении ходатайства о назначении по делу строительно-технической экспертизы, с целью выяснения указанных обстоятельств. Суд необоснованно отказал в приостановлении производства по данному делу до рассмотрения Ялтинским городским судом Республики Крым судебных актов по делам № 12-378/2021 и дела № А83-1308/2021. Истец не представил доказательств вручения ответчику предупреждения о необходимости исполнения обязательств по договору аренды и предложения о его расторжении. Акт осмотра (обследования) земельных участков составленный ДИЗО 15.05.2020 года, ответчик считает незаконным, поскольку обследование проводилось с нарушением требований ФЗ от 26.12.2008 года № 294-ФЗ, а также нормативных правовых актов Республики Крым и Администрации города Ялта, регламентирующих порядок осуществления муниципального земельного контроля.

Также апеллянт указывает, что с 2008 года им разрабатывалась проектная документация, проводились работы по строительству противооползневого сооружения, реконструкции и возведению берегоукрепительных сооружений, которые были окончены 27.10.2017 года, было установлено ограждение строительной площадки, расширены подъездные пути, изготовлены каркасы для устройства свайного поля.

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым представил отзыв на апелляционную жалобу, просит отказать в её удовлетворении, решение суда первой инстанции оставить без изменений, по тем основаниям, что в соответствии с пунктом 6.5. договора аренды земельного участка от 04.06.2008 года установлено, что срок освоения участка составляет пять лет с момента заключения договора и его государственной регистрации, в связи с чем, ООО «Секунда» было обязано освоить земельный участок не позднее 10.06.2013 года.

В нарушение обязательств установленных пунктом 6.5. договора аренды земельного участка от 04.06.2008 года, ответчик с 2008 года и по настоящее время спорный участок не освоил, что подтверждается также пунктом 1.3. договора аренды земельного участка от 15.02.2017 года заключённого с ответчиком в порядке переоформления прав, в соответствии с которым, на земельном участке объекты недвижимого имущества отсутствуют.

Также истец ссылается на то, что 15 мая 2020 года сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта было произведено обследование фактического использования земельного участка площадью 3 847 кв.м., с кадастровым номером 90:25:010123:362, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, в районе ул. Парковый проезд, д.8, по результатам которого установлено, что строения на земельном участке отсутствуют. Земельный участок находится в 100 метровой береговой зоне. На момент осмотра строительные работы не производились.

Представленные ответчиком документы относительно иных объектов, не предусмотренных спорным договором - «Реконструкция берегоукрепительных сооружений пляжа «Солнечный», «Многофункциональный комплекс по ул. Парковый проезд 8, 8А, 10-12, 13, 15, 15А» и «Строительство гостиничного комплекса «Апарт-Отель», не имеют отношения к рассматриваемому спору, поскольку находятся на иных земельных участках, не являющихся предметом спорного договора.

Таким образом, по мнению ДИЗО города Ялта Республики Крым, ответчик на протяжении 14-ти лет, начиная с 2008 года и по настоящее время, предоставленный ему для строительства центра водного туризма земельный участок не освоил, что является существенным нарушением условий договора аренды от 15.02.2017 года и основанием для его расторжения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Между Муниципальным образованием городской округ Ялта в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым и ООО «Секунда» 15 февраля 2017 года заключён договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, в районе ул. Парковый проезд, д.8, зарегистрированный в установленном порядке 04.10.2017 года № 90:25:010123:362-90/090/2017-3.

Указанный договор был заключён в порядке переоформления (приведения в соответствие) ранее заключённого договора между Ялтинским городским советом и ЧП «Секунда» аренды от 04.06.2008 года.

Согласно договору аренды земли от 04.06.2008 года, заключённому между Ялтинским городским советом и ЧП «Секунда», предприятию был предоставлен земельный участок площадью 3847 кв.м., расположенный по адресу: Украина, Автономная 

<

...> для строительства и обслуживания Центра водного туризма, сроком на 49 лет (зарегистрирован в Госкомземе Украины - 10.06.2008), срок освоения земельного участка в соответствии с пунктом 6.5 - пять лет с момента заключения договора и его государственной регистрации.

Сведения о земельном участке с присвоенным кадастровым номером 90:25:010123:362, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 28.01.2015 года, как о ранее учтённом объекте недвижимости, на основании вышеуказанного договора аренды.

На основании постановления Администрации города Ялта Республики Крым от 30.12.2016 года № 5672-п, земельному участку установлен вид разрешенного использования «Туристическое обслуживание (код 5.2.1)», «Гостиничное обслуживание (код 4.7)». Данные факты установлены в судебных актах по делу № А83-1308/2021.

В соответствии с п. 1.1 Договора от 15.02.2017 года, Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 3 847 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, в районе ул. Парковый проезд, д. 8, кадастровый номер 90:25:010123:362, в границах, указанных в кадастровом паспорте.

Согласно пункту 1.3 договора, на земельном участке объекты недвижимого имущества отсутствуют.

Вид разрешённого использования земельного участка: «Туристическое обслуживание» (код 5.2.1), «Гостиничное обслуживание» (код 4.7). Категория земель. «Земли населенных пунктов» (п.1.2 Договора).

Договор заключён сроком до 09.06.2057 года (п. 2.1 Договора).

Согласно п. 4.1.3 договора, Арендодатель имеет право требовать от Арендатора надлежащего исполнения обязательств, предусмотренных п. 4.4 Договора.

В соответствии с п.4.4.3 Договора, Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Согласно п. 4.4.4 Договора, Арендатор обязан приступить к освоению земельного участка не позднее трёх лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации Договора.

Как указано в подпункте «д»  пункта 4.1.5., в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, письменно уведомив об этом Арендатора за месяц до наступления такого события, в случае неиспользования (неосвоения) Участка, в установленные договором сроки и порядке.

Основанием для расторжения договора, предусмотренным разделом 6,  является, требование Арендодателя в одностороннем порядке в связи с неисполнением Арендатором п. 4.1.5 Договора.

Указанный земельный участок передан арендатору 15.02.2017 года на основании акта приёма-передачи.

15 мая 2020 года сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта было     произведено обследование фактического использования земельного участка площадью 3 847 кв.м., с кадастровым номером 90:25:010123:362, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, в районе ул. Парковый проезд, д. 8, по результатам которого составлен акт осмотра земельного участка. Осмотром установлено, что по вышеуказанному адресу расположен земельный участок общей площадью 3 847 кв.м. Строения на земельном участке отсутствуют. Земельный участок находится в 100 метровой береговой зоне. Собственником данных строений на основании свидетельства о праве собственности является ООО «Секунда». На момент осмотра строительные работы не производились.

Поскольку Арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями Договора, Департамент обратился к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка и предложением о расторжении договора аренды земельного участка от 07.12.2020 за исх. № 03-19/3134.

Не освоение с 2008 года арендуемого ответчиком земельного участка послужило основанием для обращения ДИЗО Администрации г. Ялта в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на неё, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влёчет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При этом, обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Так, в суде первой и апелляционной инстанций ДИЗО указывало на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что строительство объекта на земельном участке в установленные сроки не осуществлено, при этом ответчиком не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность осуществления строительных работ на арендованном земельном участке на протяжении более 14-ти лет.

При этом, истец ссылается на положения части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации в соответствии которой, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 2 статьи 46 ЗК РФ, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 кодекса.

Как правильно указал суд первой инстанции одним из таких оснований, указанных в п.п. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ, является ненадлежащее использование земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Судом апелляционной инстанции установлено, что спорный договор аренды земельного участка от 15.02.2017 года действует до 09.06.2057 года.

По мнению апеллянта, при переоформлении договора была изменена цель предоставления участка и объект строительства, поскольку в обращении о переоформлении участка им было указано  - с целевым назначением «Строительство и обслуживание многофункционального комплекса», а договор был переоформлен. Так же ответчик полагает, что указанное обстоятельство подтверждается заключённым между Администрацией города Ялта Республики Крым, ООО «Секунда» и ООО «Центринвест» 27.12.2006 года договором о сотрудничестве.

Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, согласно п. 1.1.1 договора, предметом и его целью являются взаимные обязательства сторон в процессе эксплуатации, подготовки к реконструкции и строительству, проведения реконструкции существующих и строительства новых противооползневых и берегоукрепительных сооружений пляжа «Солнечный» путём строительства Центра водного туризма с инфраструктурой к нему для проведения благоустройства территории г. Ялты и приведения его в соответствие с современными архитектурными, градостроительными требованиями, придания городу привлекательного вида, с указанием характеристик Центра.

В дальнейшем, дополнительным соглашением № 2 от 16.08.2016 года к указанному договору, стороны внесли изменения в пункт 1.1.1 договора о сотрудничестве, предусмотрев строительство Многофункционального комплекса по ул. Парковый проезд, 8, 8А, 10, 11, 12, 13, 15, 15А.

Судебная коллегия считает указанные выше доводы ответчика несостоятельными, поскольку при переоформлении договора в порядке закона № 38-ЗРК стороны приводят его в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, оставляя неизменными существенные условия договора такие как площадь участка и цель его предоставления, а следовательно, указание в обращении иной цели использования участка не свидетельствует об изменении этого условия при переоформлении договора.

Указанное выше подтверждается постановлением Администрации г. Ялты от 30.12.2016 года № 5672-п, на основании которого переоформлен договор, с указанием на то, что ООО «Секунда» обращалась за переоформлением права на земельный участок площадью 3847 кв. м., расположенный по адресу РК, г. Ялта, в районе ул. Парковой проезд, д. 8, для строительства и обслуживания центра водного туризма.

Суд первой инстанции правильно указал, что для изменения цели использования земельного участка, в том числе объекта строительства, предусмотрен иной порядок, нежели, изменения в договоре о сотрудничестве. При продолжении арендных отношений Арендодатель заинтересован в освоении земельного участка, путём осуществления действий, направленных в соответствии с условиями договора, на строительство Центра водного туризма.

В тоже время, ни суду первой, ни апелляционной инстанций, доказательств освоения спорного земельного участка в материалы дела не представлено.

Из акта осмотра земельного участка от 15 мая 2020 года следует, что на земельном участке, площадью 3 847 кв.м., с кадастровым номером 90:25:010123:362, расположенном по адресу: Республика Крым, г. Ялта, в районе ул. Парковый проезд, д.8, строения отсутствуют. Земельный участок находится в 100 метровой береговой зоне. На момент осмотра строительные работы не производились.

Учитывая возражения ответчика по данному акту, суд первой инстанции обязал стороны провести совместный осмотр объекта, по результатам которого составить акт, признав явку лиц, участвующих в деле, на осмотр обязательной.

Должностным лицом Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта Республики Крым ФИО5, представителем Администрации города Ялта ФИО2, в присутствии представителей ООО "Секунда" ФИО4, ФИО3, произведено обследование фактического использования земельных участков по адресу: РК, 

<

...>, по результатам которого составлен акт, в соответствии с которым установлено, что земельный участок огорожен некапитальным ограждением, на участке находятся металлические конструкции и иные материалы, на момент проведения осмотра земельного участка калитка для доступа на территорию была открыта. Земельный участок не освоен и не облагорожен. Строительные работы на участке не ведутся. За границей земельного участка, с восточной стороны, расположены гидротехнические берегоукрепительные сооружения, с западной и юго-западной стороны, за границей земельного участка проходит подпорная стена, однако частично имеется наложение подпорной стены на земельный участок (8,6м2 и 12,1 м2), что подтверждается заключением МУП «Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро» МО ГО Ялта Республики Крым (исх. № 12/9 от 18.05.2022). Через осматриваемый земельный участок сквозные проезды/проходы отсутствуют.

Акт подписан лицами, проводившими осмотр, при этом указано, что ФИО4 и ФИО3 от подписи отказались.

Кроме того, на судебный запрос Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру письмом от 03.02.2022 года № 5545/2018 сообщил, что сведения о расположении на земельном участке с кадастровым номером 90:25:010123:362 по адресу: Республика Крым, г. Ялта, в районе улицы Парковый проезд, 8, объектов недвижимого имущества, в ЕГРН отсутствуют, в связи с чем, факт того, что на спорном земельном участке строительство не начато, подтверждено материалами дела.

Доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок не освоен до настоящего времени в связи с тем, что обществом не получена разрешительная документация на строительство, являются несостоятельными, поскольку спорный договор был заключён между сторонами в порядке переоформления (приведения в соответствие) ранее заключенного между Ялтинским городским советом и ЧП «Секунда» договора аренды от 04.06.2008 года, цель предоставления – для строительства и облуживания Центра водного туризма, срок освоения земельного участка в соответствии с пунктом 6.5 - пять лет с момента заключения договора и его государственной регистрации.

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, ответчик осуществлял правомочия арендатора в отношении спорного земельного участка начиная с 2008 года (на протяжении 14 лет), однако до настоящего момента разрешительная документация им не получена, объект строительства в установленном порядке не возведен, его строительство не начато.

При этом, обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором, установлена статьей 42 ЗК РФ.

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Получение застройщиком-арендатором разрешения на строительство является, обязательным условием возведения объектов капитального строительства (к которым в силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, иными словами, объекты недвижимого имущества в смысле абзаца первого пункта 1 статьи 130 ГК Российской Федерации) и, соответственно, одним из факторов надлежащего выполнения им своих обязательств по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе в части сроков начала и окончания строительства.

Положения норм действовавшего на территории Республики Крым до 18.03.2014 законодательства Украины, регулирующих градостроительную деятельность, в частности, Закон Украины № 1187-XIV «Об архитектурной деятельности» и № 3038-VI от 17.02.2011 «О регулировании градостроительной деятельности» аналогичны порядку, действующему в Российской Федерации, и предписывали необходимость получения соответствующих документов, таких как: исходные данные, разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных законом, ее экспертизы; утверждение проектной документации, а после этого выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов с последующей регистрацией право собственности на объект градостроительства.

Судом апелляционной инстанции установлено, что с 2018 года ООО «Секунда» неоднократно обращалось в государственные органы и учреждения по вопросу застройки земельного участка (письма от 24.01.2018 № 3, от 15.05.2018 № 15/05/18-1, 12.02.2019             № 12/02/19-1, 28.02.2019 № 28/02/2019-1, 28.02.2019 № 28/02/19-1, 04.04.2019 04/04/19-1, 08.04.2019 № 08/04/19-1, 08.04.2019 08/04/19-1, 08.04.2019 № 08- 04/19-2, 11.04.2019 № 11-04/19/1, 11.04.2019 № 08/04/19-2, 23.04.2019 № 23/04/14-2, 25.04.2019 № 25-04/19-7, 26.06.2019 № 26-06/19-1), производило изыскательные работы по освоению земельного участка (технические отчеты от 2019 года № 23.10-1/19-ИЭИ, № 23.10-3/19-ИГИ, № 23.10-2/19-ИГМИ, № 71/19- СМР), однако указанные обращения относятся к строительству 11-ти этажного гостиничного комплекса «Апарт-отель» в границах береговой полосы, то есть в непосредственной близости от уреза воды, что установлено в деле №А83-1308/2021.

Доказательства того, что ответчик разработал проектную документацию и обращался в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство объекта - Центра водного туризма, не представлено.

Ссылка апеллянта на то, что между Администрацией города Ялта Республики Крым, ООО «Секунда» и ООО «Центриневст» 27.12.2006 года (в редакции дополнительного соглашения от 16.08.2016) был заключен договор о сотрудничестве, в соответствии с которым им выполнялись работы по реконструкции пляжа Солнечный, что повлекло, в том числе, большое вложение денежных средств не может быть признана обоснованной, поскольку данное обстоятельство не имеет правового значения для правильного рассмотрения данного спора.

Выполнение работ по реконструкции берегоукрепительных сооружений пляжа Солнечный не влияет на выполнение обязательств по освоению и застройке спорного земельного участка, не приостанавливало выполнение таких обязательств и не может рассматриваться в качестве доказательств объективной причины невыполнения обязательств по спорному договору.

Меры, направленные на подготовку проектной документации для строительства объекта, являются лишь подготовительными к строительству и не могут рассматриваться в качестве подтверждения добросовестности арендатора (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30.11.2017 по делу № А84-423/2017). Иной подход приводит к возможности считать всякое бездействие и любые действия арендатора участка, предоставленного для строительства, вплоть до получения разрешения на строительство, правомерными, а использование земельного участка надлежащим, что является недопустимым.

Приобретая права и обязанности по договору аренды, арендатор мог и должен был оценить возможность освоения земельного участка в сроки, указанные в договоре аренды, с учётом того, что земельный участок предоставлялся не только для проектирования, но и для строительства, что подразумевает под собой окончание строительства в указанный в договоре срок (определение Верховного суда РФ от 07.08.2017 года № 309-КГ17-9544).

При таких обстоятельствах, ООО «Секунда» могло и должно было оценить реальную возможность выполнения условий договора в соответствующие сроки с учетом того, что разработка проектной документации входит в срок освоения земельного участка, при этом, располагая сведениями о подлежащем возведению объекте, ответчик не мог заблуждаться в вопросе об объеме и сроках разработки проектной документации, который подлежал учету при формировании условий договора о сроках строительства (постановление АС ЦО от 02.02.2018 года по делу № А84-1546/2017).

Таким образом, начиная с момента заключения договора и по настоящий момент арендатор не предпринимал каких-либо действенных мер по освоению и застройке земельного участка, в частности ответчиком в материалы дела не представлены документы, подтверждающие строительство капитального объекта или принятие мер по своевременному освоению земельного участка, а именно: не было представлено архитектурно-планировочное задание, проектная документация, прошедшая государственную экспертизу в установленном порядке.

Более того, на спорном земельном участке строительство даже не начато с 2008 года.

По мнению судебной коллегии, обращение Общества за переоформлением договора аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации, в отсутствие доказательств строительства объекта или принятия иных мер по освоению земельного участка, в том числе получения исходных данных, необходимых для строительства, не может служить единственным основанием для вывода о том, что апеллянтом предпринимались надлежащие меры к освоению земельного участка.

Вместе с тем, расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе. Продемонстрированные обществом темпы освоения земельного участка влекут невозможность достижения целей заключения договора даже в течение всего срока его действия.

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии порока в поведении арендатора и, соответственно, о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.

Доводы апеллянта о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора являются несостоятельными, поскольку в материалах дела имеется претензия от 07.12.2020 года за № 03-19/3134 в которой ответчику сообщалось о необходимости исполнения обязательств по договору аренды и содержалось предложение о его расторжении, однако данная претензия была возвращена с отметкой почты за истечением срока хранения и неявкой адресата (почтовый идентификатор: 29860039006313).

Ссылка ответчика на экспертное исследование № 513-С от 19.08.2022 года, представленное в суд апелляционной инстанции, является несостоятельной, поскольку оно изготовлено после принятия обжалуемого решения и в суд первой инстанции не предъявлялось.

Кроме того, данное заключение является субъективным мнением частного лица, составленным на основании соответствующего договора с ООО «Секунда», вследствие чего не может являться доказательством, безусловно подтверждающим достоверность изложенных в нём фактов и сделанных выводов, поскольку такое мнение дано по инициативе стороны ответчика, заинтересованной в исходе судебного разбирательства, что нарушает принципы равноправия и состязательности сторон в арбитражном процессе (часть 3 статьи 8, части 1, 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая всё выше изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 08 июня 2022 года по делу            № А83-3076/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Секунда» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                               И.В. Евдокимов

Судьи                                                                                                                           Н.И. Сикорская

                                                                                                                           А.А. Тарасенко