Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-8593/2017

г. Владивосток

30 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления оглашена 23 ноября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 ноября 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.С. Шевченко,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Систем Бизнес Групп», 

апелляционное производство № 05АП-6846/2017 

на решение от 15.08.2017 

судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-8593/2017 Арбитражного суда Приморского края 

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью «Систем Бизнес Групп» 

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае 

об урегулировании разногласий,  

при участии:

от истца: до перерыва и после - ФИО2, по доверенности от 20.11.2017 сроком действия на 3 года, паспорт;

от ответчика: до перерыва и после - ФИО3, по доверенности № 03-8583 от 25.10.2017 сроком действия на 1 год, служебное удостоверение, после перерыва - ФИО4, по доверенности № 03-5346 от 29.06.2017 сроком действия на 1 год, служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Систем Бизнес Групп»  (далее по тексту – истец, ООО «Систем Бизнес Групп») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее по тексту – ответчик, Территориальное управление) об урегулировании разногласий, возникших между ООО «Систем Бизнес Групп» и Территориальным управлением при заключении договора № 8-26/640 от 20.06.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:10281, имеющим местоположение: 

<

...>, площадью 820 кв.м, путем принятия пунктов 1.1., 2.1., 3.5., 4.2.2., 4.2.3. в следующей редакции: 

-п. 1.1 указанного договора в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет Арендатору на основании решения Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-6676/2015, вступившего в законную силу 11.08.2015, постановления ОСП по Фрунзенскому району Владивостокского городского округа УФССП по Приморскому краю о возбуждении исполнительного производства от 09.12.2015 № 34828/15/25005-ИП, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 25:31:010211:10281, адрес местоположения: 

<

...> дом. 5, площадью 820 кв.м, являющийся федеральной собственностью, с видом разрешенного использования: для закрепления существующей территории для целей эксплуатации и обслуживания ДОС-штаба (далее - Участок), в границах, указанных в копии кадастрового паспорта Участка, прилагаемого к настоящему Договору и являющегося его неотъемлемой частью, согласно Приложению № 1 к настоящему Договору. Сведения о сформированных частях и обременениях Участка указаны в копии кадастрового паспорта Участка, прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью». 

- п.2.1. «Срок аренды Участка устанавливается 3 (три) года с даты государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю. 

- п.2.2. - Исключить. 

-п.3.5. «Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после государственной регистрации настоящего Договора аренды земельного участка, может изменяться в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором зарегистрирован настоящий договор аренды». 

- п.4.2.2. «На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора. Арендодатель должен заблаговременно письменно уведомить Арендатора о своем намерении осмотреть участок». 

- п. 4.2.3. «На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, только в том случае если сможет документально подтвердить взаимосвязь между убытками и хозяйственной деятельностью арендатора»; 

2. Исключить из текста договора № 8-26/640 от 20.06.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:10281, имеющий местоположение: 

<

...>, площадью 820 кв.м. п. 8.2. и п. 2.2., а также приложение № 2 к договору аренды земельного участка № 8-26/640 от 20.06.2016г. исключить в части: «стоимость платы за фактическое использование земельного участка в пределах срока исковой давности с 20.06.2013. по 20.06.2016 составляет: 4 А51-8593/2017 1. (22 164,17 руб. / 30 дн.) х 11 да. = 8 126,70 руб. с 20.06.2013г. по 30.06.2013 (за 11 дней) 2. (265 970 руб. /12 мес.) х 35 мес. - 775 745,83 руб. с 01.07.2013 по 31.05.2016 (за 35 месяцев) 3. (22 164,17 руб. / 30 дн.) х 20 да. = 17 776,11 руб. с 01.06.2016 по 20.06.2016 (за 20 дней) ИТОГО за период с 20.06.2013 по 20.06.2016 = 8 126,70 руб. + 775 745,83 руб. + 14 776,11 руб. = 798 648,64 руб.»

Решением от 15.08.2017 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить.  В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что оспаривает редакцию ответчик, в первую очередь, по причине того, что данная редакция возлагает не арендатора обязанность оплачивать арендную плату за период, предшествующий заключению договора аренды и фактической передачи земельного участка, следовательно, возложение дополнительной финансовой обязанности на истца нарушает права и интересы последнего. Также указывает, что момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) и для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды не должен включаться в срок аренды.  Полагает, что поскольку спорный земельный участок до настоящего момента не передан, акт приема-передачи не подписан, то и обязательства по оплате арендной платы у арендодателя не могут возникнуть с 11.08.2015, как указывает ответчик. Считает, что принятие пункта 3.5 договора аренды в редакции истца не привело бы к нарушению прав, поскольку момент заключения данного договора совпадает с моментом государственной регистрации права аренды. Полагает, что пункт 4.2.2 договора аренды в редакции истца способствует защите его охраняемых законом прав на владение и пользование предметом аренды (земельным участком), а не дублирующий административный регламент. Отмечает, что ответчик злоупотребляет своими правами, поскольку своевременно не исполнил решение Арбитражного суда Приморского края по делу №А51-6676/2015 от 07.05.2015. Кроме того, отмечает, что суд первой инстанции не учел, что в редакции договора арендодателя имеется множество нестыковок по вопросу начала срока аренды и соответственно начала ее оплаты.

Рассмотрение апелляционной жалобы в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ)  откладывалось в судебное заседание 21.11.2017.

В судебном заседании апелляционной инстанции 21.11.2017 через канцелярию суда поступило ходатайство истца о приобщении к материалам дела проекта мирового соглашения, направленного в адрес ответчика.

Судебная коллегия,  руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, приобщила к материалам дела указанные документы, поскольку они представлены во исполнение определения Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017. 

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возражал.

Суд, руководствуясь статьей 163 АПК РФ, объявил перерыв в судебном заседании до 23.11.2017. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле,  уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания. 

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания тем же секретарем судебного заседания при участии тех же представителей, а также представителя ответчика ФИО4, по доверенности № 03-5346 от 29.06.2017 сроком действия на 1 год, служебное удостоверение. 

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители ответчика на доводы апелляционной жалобы возражали.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что на основании Государственного акта на право пользования землей от 24.04.1992 серии А-I № 405914 войсковой части 95475 согласно решению земельной комиссии Находкинского городского совета от 05.02.1992 № 260 в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельный участок площадью 0,20 га в обозначенных на плане границах для закрепления существующей территории в районе 9/с № 3 пер. Школьный № 5. 

По договору купли-продажи высвобождаемого недвижимого военного имущества на аукционе от 26.03.2007 № 169, заключенному со Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества», Индивидуальный предприниматель ФИО5 приобрела здание ДОС/штаба (инв. № 6) общей площадью 202 кв.м, 1935 года постройки военного городка № 67, расположенное по адресу 

<

...>. 

Согласно пункту 1.2 указанного договора земельный участок закрепляется за объектом продажи в соответствии с нормами градостроительства и предоставляется победителю торгов в соответствии с требованиями действующего законодательства и приобретается самостоятельно покупателем на основании договора купли-продажи имущества и плана продажи. 

Впоследствии объект, сохранившийся в результате физического износа (здание ДОС-штаба) в размере 43% (лит. А), инвентарный номер 05:414:001:010437620, назначение не определено, условный номер 25-25-18/053/2007-125, расположенный по адресу 

<

...>, приобретен в результате сделки ООО «Систем Бизнес Групп», о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 16.02.2012 серии 25-АБ № 738067. 

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 25.02.2014 по делу № А51-35382/2013, объект недвижимости, принадлежащий заявителю, находится на земельном участке площадью 820 +/-10 кв.м, с кадастровым номером 25:31:010211:10281, по адресу 

<

...>, с видом разрешенного использования «для закрепления существующей территории для целей эксплуатации и обслуживания объекта».

 В декабре 2014 года ООО «Систем Бизнес Групп» обратилось к ответчику с заявлением о предоставлении названного земельного участка в аренду, указав, что намерено восстановить объект недвижимости, находящийся на нем. 

Письмом от 16.03.2015 № 08-2336 Территориальное управление отказало в предоставлении участка, сославшись на отсутствие доказательств нахождения земельного участка в федеральной собственности, в то время как Территориальное управление уполномочено распоряжаться земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации. 

Посчитав, что отказ в предоставлении земельного участка не соответствует закону и нарушает права и законные интересы ООО «Систем Бизнес Групп» оспорило его в судебном порядке. 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.05.2015 по делу № А51-6676/2015, оставленным без изменений постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2015, постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.11.2015, отказ Территориального управления, оформленный письмом от 16.03.2015 № 08-2336, в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:10281, признан незаконным, суд обязал Территориальное управление осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:10281 в трех экземплярах, их подписание и направление для подписания ООО «Систем Бизнес Групп» в 30-дневный срок. 

Территориальное управление направило в адрес истца договор от 20.06.2016 № 8-26/640 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:10281, подписанный со стороны арендодателя. 

Предложенная ответчиком редакция договора содержала, в том числе, следующие условия: 1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору на основании решения Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-6676/2015, вступившего в законную силу 11.08.2015, постановления Отдела судебных приставов по Фрунзенскому району Владивостокского городского округа Управления Федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю о возбуждении исполнительного производства от 09.12.2015 № 34828/15/25005-ИП, а Арендатор принимает в аренду, являющийся федеральной собственностью, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 25:31:010211:10281, имеющий местоположение: 

<

...>, площадью 820 кв.м с видом разрешенного использования: для закрепления существующей территории (далее -Участок), в границах, указанных в копии кадастрового паспорта Участка, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью, находящийся у Арендатора в фактическом пользовании с 16.02.2012 (с даты государственный регистрации права собственности ООО «Систем Бизнес Групп» на объект), согласно Приложению № 1 к настоящему Договору. 

2.1. Срок аренды Участка устанавливается с 11.08.2015 по 10.08.2018. 2.2. Условия настоящего Договора распространяются на отношения, возникшие с 11 августа 2015 года. 

3.3. Арендная плата за первый подлежащий оплате период вносится в течение 20 дней с момента подписания Договора. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является платежное поручение с отметкой банка, предоставляемое Арендатором в адрес Арендодателя. Оплата производится по безналичному расчету.

3.5. Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения настоящего Договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен настоящий Договор аренды. 

3.6. Арендная плата изменяется в связи с изменением рыночной стоимости земельного» участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. 

4.2. Арендодатель имеет право на: 4.2.2. беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора (пункт 4.2.2). 

4.2.3 на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. 

8.2. Стороны пришли к соглашению, что плата за фактическое использование земельного участка, в пределах срока исковой давности, с 20.06.2013 по 20.06.2016 года составляет 798 648,64 руб. (семьсот девяносто восемь тысяч шестьсот сорок восемь рублей 64 коп.) и вносится путем перечисления на реквизиты, указанные в п.3.2 Договора, в течение 20 дней с момента подписания Договора. Реквизиты сторон: Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Систем Бизнес Групп» 690001, 

<

...> ИНН/КПП 2536210765/253601001, ОГРН 

<

***>. 

Кроме того, согласно приложению № 2 к договору рассчитана стоимость платы за фактическое использование земельного участка: Стоимость платы за фактическое использование земельного участка в пределах срока исковой давности с 20.06.2013 по 20.06.2016 составляет: 1.(22 164,17 руб. / 30 дн.) х 11 да. = 8 126,70 руб. с 20.06.2013 по 30.06.2013 (за 11 дней) 2.(265 970 руб. /12 мес.) х 35 мес. = 775 745,83 руб. с 01.07.2013 по 31.05.2016 (за 35 месяцев) 9 А51-8593/2017 3.(22 164,17 руб. / 30 дн.) х 20 дн. = 14 776,11 руб. с 01.06.2016 по 20.06.2016 (за 20 дней) ИТОГО за период с 20.06.2013 по 20.06.2016 = 8 126,70 руб. + 775 745,83 руб. + 14 776,11 руб. = 798 648,64 руб. 

16.11.2016 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору аренды земельного участка № 8-26/640 от 20.06.2016, в котором предложил свою редакцию следующих пунктов: 

1.1 Арендодатель предоставляет Арендатору на основании решения Арбитражного суда Приморского края по делу №А51-6676/2015, вступившего в законную силу 11.08.2015, постановления ОСП по Фрунзенскому району Владивостокского городского округа УФССП по Приморскому краю о возбуждении исполнительного производства от 09.12.2015 № 34828/15/25005-ИП, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 25:31:010211:10281, адрес местоположения: 

<

...> дом. 5, площадью 820 кв.м, являющийся федеральной собственностью, с видом разрешенного использования: для закрепления существующей территории для целей эксплуатации и обслуживания ДОС-штаба (далее - Участок), в границах, указанных в копии кадастрового паспорта Участка, прилагаемого к настоящему Договору и являющегося его неотъемлемой частью, согласно Приложению № 1 к настоящему Договору. Сведения о сформированных частях и обременениях Участка указаны в копии кадастрового паспорта Участка, прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью». 

2.1. Срок аренды Участка устанавливается 3 (три) года с даты государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю. 

3.3. Арендная плата за первый подлежащий оплате период вносится в течение 20 дней с момента подписания Договора. Оплата производится по безналичному расчету 3.5. Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после государственной регистрации настоящего Договора аренды земельного участка, может изменяться в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором зарегистрирован настоящий договор аренды. 

4.2.2. На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора. Арендодатель должен заблаговременно письменно уведомить Арендатора о своем намерении осмотреть участок. 

4.2.3. На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, только в том случае если сможет документально подтвердить взаимосвязь между убытками и хозяйственной деятельностью арендатора. Реквизиты сторон: Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Систем Бизнес Групп» 690001, 

<

...> ИНН/КПП 2536210765/253601001, ОГРН 

<

***>, р/с 

<

***> в ф-л ДВ ПАО «Ханты- Мансийский Банк Открытие» г. Хабаровск к/с 301018107081300000645 БИК 040813645. 06.12.2016 ответчик письмом 06.12.2016 № 08-11847 направил истцу протокол согласования разногласий к договору аренды земельного участка. 

В направленном ответчиком протоколе он принял редакцию арендатора по пункту 3.3, реквизитам сторон, остальные пункты оставлены в первоначальной редакции. 

Поскольку с предложенной ответчиком редакцией истец не согласился, последний обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

По смыслу разъяснений пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» договор аренды по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся срока аренды земельного участка, а именно распространения его действия на отношения сторон, возникшие до момента его заключения, поскольку пункт 2.1 договора аренды в редакции ответчика устанавливает обязанность истца вносить арендные платежи с 11.08.2015.

В соответствии с частью 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Из буквального толкования данной нормы права следует, что распространение отношений сторон на период, предшествующий дате заключения договора, является их правом, но не обязанностью.

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих обязанность ответчика распространить арендные отношения на период, предшествующий заключению договора аренды, ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Поскольку соглашение о распространении действия договора аренды на отношения, возникшие до его заключения, между сторонами не достигнуто, применяются общие положения части 1 статьи 425 ГК РФ о том, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, редакция пункта 2.1 договора аренды, предложенная ответчиком, в отсутствие достигнутого между сторонами соглашения, противоречит положениям статьи 425 ГК РФ.

Вместе с тем, при наличии законных оснований право ответчика на получение платы за фактическое использование земельного участка до заключения договора аренды может быть защищено с избранием способов, предусмотренных статьей 12 ГК РФ.

Также апелляционная коллегия не может принять пункт 2.1 договора аренды в редакции истца, в которой указано, что срок аренды участка устанавливается три года с даты государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю, поскольку из пункта 4.3.5 договора следует, что обязанность по регистрации договора, а также дополнительных соглашений к нему возлагается на арендатора, соответственно, в предлагаемой истцом редакции действие договора зависело бы от действий самого истца, что не соответствует общим принципам добросовестности участников гражданского процесса и противоречит условиям ГК РФ.

Также пунктом 3 статьи 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Исходя из этих разъяснений, отсутствие государственной регистрации договора аренды, не препятствует применению к правоотношениям сторон положений ГК РФ о договоре аренды, в том числе, регулирующих вопросы его расторжения и взыскания арендных платежей за время пользования. Значение же факта государственной регистрации состоит только лишь в возможности арендатора противопоставить свои права в отношении арендуемого имущества третьим лицам (абз. 5 п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73).

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что пункт 2.1 договора следует изложить в следующей редакции: «Срок аренды участка устанавливается три года с даты подписания настоящего договора», которая соответствует положениям статьи 425 ГК РФ, поскольку условие данного пункта предполагает, что обязанность по внесению арендных платежей на стороне истца возникает с момента возникновения договорных правоотношений в порядке части 1 статьи 425 ГК РФ.

Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что пункт 2.1 спорного договора аренды подлежит изложению в следующей редакции: «Срок аренды участка устанавливается три года с даты подписания настоящего договора».

При изложенных обстоятельствах, апелляционная коллегия считает, что пункт 1.1 договора аренды следует принять в редакции истца: «Арендодатель предоставляет Арендатору на основании решения Арбитражного суда Приморского края по делу №А51-6676/2015, вступившего в законную силу 11.08.2015, постановления ОСП по Фрунзенскому району Владивостокского городского округа УФССП по Приморскому краю о возбуждении исполнительного производства от 09.12.2015 № 34828/15/25005-ИП, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 25:31:010211:10281, адрес местоположения: 

<

...> дом, 5, площадью 820 кв.м, являющийся федеральной собственностью, с видом разрешенного использования: для закрепления существующей территории для целей эксплуатации и обслуживания ДОС-штаба (далее - Участок), в границах, указанных в копии кадастрового паспорта участка, прилагаемого к настоящему Договору и являющегося его неотъемлемой частью, согласно Приложению № 1 к настоящему Договору. Сведения о сформированных частях и обременениях Участка указаны в копии кадастрового паспорта Участка, прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью», поскольку пункт 1.1 договора аренды в редакции ответчика содержал условие «о нахождении у арендатора земельного участка в фактическом пользовании с 16.02.2012 (с даты государственной регистрации права собственности ООО «Систем Бизнес Групп» на объект)». 

Также апелляционная коллегия исключает из текста договора аренды земельного участка пункт 2.2 и пункт 8.2, а также приложение № 2 к договору аренды земельного участка в части: «стоимость платы за фактическое использование земельного участка в пределах срока исковой давности с 20.06.2013 по 20.06.2016 составляет:

1. (22 164,17 руб. / 30 дн.) х 11 дн. = 8 126,70 руб. с 20.06.2013 по 30.06.2013 (за 11 дней)

2. (265 970 руб. / 12 мес.) х 35 мес. = 775 745,83 руб. с 01.07.2013 по 31.05.2016 (за 35 месяцев)

3. (22 164,17 руб./30 дн.) х 20 дн. = 17 776,11 руб. с 01.06.2016 по 20.06.2016 (за 20 дней)

итого за период с 20.06.2013 по 20.06.2016 = 8 126,70 руб. + 775745,83 руб. + 14 776,11 руб. = 798 648,64 руб.».

В пункте 3.5 договора в редакции истца предусмотрено, что «Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после государственной регистрации настоящего Договора аренды земельного участка, может изменяться в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором зарегистрирован настоящий договор аренды, тогда как в редакции ответчика предусмотрено, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после государственной регистрации настоящего Договора аренды земельного участка, может изменяться в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен настоящий договор аренды.»

Однако, принимая возложение обязанности по регистрации договора аренды именно на арендатора, удовлетворение требований истца о принятии его редакции спорного пункта может привести к нарушению прав Российской Федерации на получение арендной платы в размере, установленном с учетом соответствующего курса инфляции, в случае уклонения арендатора от своевременной регистрации договора. 

Таким образом, апелляционная коллегия считает, что в данном случае следует принять пункт 3.5 договора аренды в редакции ответчика: «Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения настоящего Договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен настоящий Договор аренды».

Пункт 4.2.2 в редакции истца предполагает заблаговременное письменное уведомление арендатора о своем намерении осмотреть участок, что не может быть принято, в виду следующего. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 утверждено Положение «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» (далее - Положение), в соответствии с пунктом 1 которого Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом (за исключением случаев, когда указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти), функции по организации продажи приватизируемого федерального имущества, реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, функции по реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством Российской Федерации, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений. 

В соответствии с пунктом 5.8 Положения Росимущество осуществляет контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности, иного федерального имущества, закрепленного в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных унитарных предприятий и федеральных государственных учреждений, а также переданного в установленном порядке иным лицам, и при выявлении нарушений принимает в соответствии с законодательством Российской Федерации необходимые меры по их устранению и привлечению виновных лиц к ответственности. 

Согласно пункту 5.17.1 Положения Росимущество осуществляет в установленном порядке в отношении федеральных государственных унитарных предприятий: согласование с учетом предложений федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится федеральное государственное унитарное предприятие, сделок с недвижимым имуществом, закрепленным за предприятием на праве хозяйственного ведения. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития России) от 26.10.2011 № 598 (Зарегистрировано в Министерстве юстиции Российской Федерации 12.12.2011 за номером 22546) утвержден Административный регламент по исполнению Росимуществом государственной функции по проведению проверок использования имущества, находящегося в федеральной собственности (далее - Административный регламент). 

В соответствии с пунктом 3.16 Административного регламента основанием для проведения плановых проверок является план-график проведения проверок, утвержденный распоряжением Росимущества. Утвержденный план-график проверок федерального имущества размещается на официальном сайте Росимущества и официальных сайтах территориальных органов Росимущества в сети «Интернет». 

В порядке, предусмотренном пунктами 3.23, 3.24 Административного регламента о проведении плановой проверки, правообладатель (пользователь) уведомляется структурным подразделением Росимущества, территориального органа Росимущества, ответственным за проведение проверки, не позднее, чем за три рабочих дня до начала ее проведения направляют уведомление правообладателю (пользователю) о проведении проверки посредством направления ему копии приказа (распоряжения) руководителя, заместителя руководителя Росимущества (Руководителя территориального органа Росимущества или его заместителя) о начале проведения плановой проверки заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении или иным доступным способом. О проведении внеплановой проверки правообладатель (пользователь) уведомляется структурным подразделением Росимущества, территориального органа Росимущества, ответственным за проведение проверки, не менее чем за 24 часа до начала ее проведения любым доступным способом. 

Принимая во внимание специальный статус ответчика, являющегося уполномоченным на проведение проверок порядка использования федеральных земель, а также учитывая открытый характер информации о планируемых проверках, отсутствие специального указания на заблаговременное письменное уведомление арендатора о своем намерении осмотреть участок, следует признать, что права и законные интересы истца не нарушаются, следовательно, по мнению коллегии следует принять пункт 4.2.2 договора аренды в редакции ответчика: «На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора».

Также пункт 4.2.3 договора аренды не может быть принят в редакции истца: «Арендатор имеет право на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, только в том случае если сможет документально подтвердить взаимосвязь между убытками и хозяйственной деятельностью арендатора.», поскольку в части 1 статьи 65 АПК РФ указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, соответственно, права истца в случае сохранения редакции ответчика не могут быть нарушены. 

Таким образом, пункт 4.2.3 договора принимается в редакции ответчика:  «На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации».

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Следовательно, разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Отказ в удовлетворении иска является нарушением указанной выше нормы, поскольку в этом случае спор останется неразрешенным. 

Таким образом, вынесение судебного акта об отказе в иске противоречит положениям статьи 173 АПК РФ, что является основанием для отмены решения суда в порядке статьи 

Согласно статье 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Решение суда на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм материального права. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. В силу пункта 5 статьи 110 АПК РФ по данному правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы.

Принимая во внимание результаты рассмотрения спора, судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на ответчика в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.

Однако, согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» в случае, если ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, а истцу, в пользу которого принят судебный акт, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, была предоставлена отсрочка ее уплаты и государственная пошлина истцом не уплачена, государственная пошлина не взыскивается с ответчика, поскольку отсутствуют основания для ее взыскания в федеральный бюджет.

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит взыскать 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.08.2017  по делу №А51-8593/2017  отменить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Систем Бизнес Групп» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае при заключении договора № 8-26/640 от 20.06.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:10281, имеющий местоположение: 

<

...>, площадью 820 кв.м, путем принятия пунктов 1.1, 2.1, 3.5, 4.2.2, 4.2.3, в следующей редакции:

пункт 1.1: «Арендодатель предоставляет Арендатору на основании решения Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-6676/2015, вступившего в законную силу 11.08.2015, постановления ОСП по Фрунзенскому району Владивостокского городского округа УФССП по Приморскому краю о возбуждении исполнительного производства от 09.12.2015 № 34828/15/25005-ИП, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 25:31:010211:10281, адрес местоположения: 

<

...> дом, 5, площадью 820 кв.м, являющийся федеральной собственностью, с видом разрешенного использования: для закрепления существующей территории для целей эксплуатации и обслуживания ДОС-штаба (далее - Участок), в границах, указанных в копии кадастрового паспорта участка, прилагаемого к настоящему Договору и являющегося его неотъемлемой частью, согласно Приложению № 1 к настоящему Договору. Сведения о сформированных частях и обременениях Участка указаны в копии кадастрового паспорта Участка, прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью»;

пункт 2.1: «Срок аренды участка устанавливается три года с даты подписания настоящего договора»;

пункт 3.5: «Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения настоящего Договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен настоящий Договор аренды»;

пункт 4.2.2: «На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора»;

пункт 4.2.3: «На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации».

Исключить из текста договора № 8-26/640 от 20.06.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:10281, имеющего местоположение: 

<

...>, площадью 820 кв.м, пункт 2.2 и пункт 8.2, а также приложение № 2 к договору аренды земельного участка № 8-26/640 от 20.06.2016 исключить в части: «стоимость платы за фактическое использование земельного участка в пределах срока исковой давности с 20.06.2013 по 20.06.2016 составляет:

1. (22 164,17 руб. / 30 дн.) х 11 дн. = 8 126,70 руб. с 20.06.2013 по 30.06.2013 (за 11 дней)

2. (265 970 руб. / 12 мес.) х 35 мес. = 775 745,83 руб. с 01.07.2013 по 31.05.2016 (за 35 месяцев)

3. (22 164,17 руб./30 дн.) х 20 дн. = 17 776,11 руб. с 01.06.2016 по 20.06.2016 (за 20 дней)

итого за период с 20.06.2013 по 20.06.2016 = 8 126,70 руб. + 775745,83 руб. + 14 776,11 руб. = 798 648,64 руб.»

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае в пользу общества с ограниченной ответственностью «Систем Бизнес Групп» 6 000 (шесть тысяч) рублей расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.С. Шевченко

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына