АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-14014/2023

г. Краснодар

07 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 октября 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Джеван» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (руководитель, паспорт), ФИО2 (по заявлению представляемого, сделанному в судебном заседании), в отсутствие представителей истца – администрации муниципального образования Туапсинский район Туапсе (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Джеван» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2024 по делу № А32-14014/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования Туапсинский район (далее – администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Джеван» (далее – общество) о расторжении договора от 29.03.2019 № 3300008447 аренды земельного участка кадастровым номером 23:33:0104001:602 площадью 393 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н. Туапсинский, с. Лермонтово, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под объектами коммунального обслуживания (далее – договор аренды, земельный участок), о понуждении к осуществлению сноса (демонтажа) расположенного на земельном участке некапитального объекта, к возврату земельного участка по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2024, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. Земельный участок предоставлен по договору аренды без проведения торгов в целях коммунального обслуживании. Общество использует земельный участок не по целевому назначению. Существенное нарушение условий договора аренды выражено в самовольном возведении на земельном участке металлической конструкции (навеса), не относящейся к объектам электроснабжения, водоснабжения и водоотведения. Общество было своевременно уведомлено о выявленных нарушениях. Администрацией соблюден претензионный порядок урегулирования спора.

Общество, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2024 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Выводы о нарушении обществом целевого использования земельного участка ошибочны. Расположенная на земельном участке металлическая конструкция не является объектом капитального строительства, не требовала получения разрешения на ее размещение, используется для складирования предметов коммунального обслуживания, не предназначена для использования в иной деятельности. Администрация не представила доказательства использования обществом металлической конструкции для иной хозяйственной деятельности в противоречие условиям договора аренды. Общество не привлекалось к административной ответственности за использование земельного участка не по целевому назначению. На земельном участке, предназначенном для коммунального обслуживания, установлена трансформаторная подстанция. Общество могло устранить выявленное нарушение и перенести металлическую конструкцию на смежный земельный участок, находящейся у него в собственности, с сохранением договорных отношений. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащим отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления администрации муниципального образования Туапсинский район от 29.03.2019 № 448 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили без проведения торгов договор аренды земельного участка до 29.03.2068 исключительно для размещения объектов электро-, водоснабжения и водоотведения. В качестве разрешенного использования земельного участка указано коммунальное обслуживание (пункт 1.1). Арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке принимать решение о досрочном расторжении договора аренды в случае допущения арендатором существенных нарушений условий договора. К таковым отнесены использование земельного участка не по целевому назначению, осуществление строительства до оформления разрешительной документации (пункты 3.2.5, 4.1). Арендатор обязан не допускать иной вид застройки (пункт 4.1.7) и строительство объектов до оформления разрешения на строительство в установленном порядке (4.1.13). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 05.04.2019 (запись с номером регистрации 23:330104001:602-23/013/2019-2).

В результате осуществленного администрацией 13.09.2022 осмотра установлено, что в границах земельного участка расположена металлическая конструкция (навес). Данное обстоятельство нашло отражение в акте осмотра от 13.09.2022 № 1603 с фотоматериалами.

В претензионном письме от 27.09.2022 № 3779/22-092 администрацияуведомила общество о выявленных нарушениях, предложила  расторгнуть договор аренды. Претензия оставлена обществом без ответа.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

В пункте 3 постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили право суда на самостоятельную правовую квалификацию заявленных требований. Аналогичный подход ранее приводился в постановлении от 16.11.2010 № 8467/10, в котором Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отметил, что при разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска. Определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. Суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, а также подлежащие применению нормы законодательства. При заявлении не применимых в сложившейся ситуации требований, при незаявлении уместного при приводимых заявителем и установленных судом фактических обстоятельствах иска, при юридической оценке сторонами фактов, противоречащей нормативным положениям, суд вправе решить спор, исходя из иной правовой квалификации отношений. Аналогичные разъяснения даны в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки на стадии подготовки дела к судебному разбирательству обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Нормами статьи 168 Гражданского кодекса к ничтожным отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к этим нормам в пунктах 74, 75 постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, совершенная в противоречие установленному законом явно выраженному запрету, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Под последними понимаются интересы неопределенного круга лиц.

Ничтожный договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В определении от 08.04.2010 № 456-О-О Конституционным Судом Российской Федерации отмечена особенность правового регулирования ничтожных сделок, обусловленная характером соответствующих сделок, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

В силу статей 450, 619 Гражданского кодекса договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя при существенном нарушении его условий арендатором (когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату). До подачи такого иска арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения нарушений в разумный срок.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). Отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора заключается в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

По общему правилу в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукционов. Лишь в прямо установленных случаях допускается заключение такого договора без проведения торгов. В пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса приведен исчерпывающий закрытый перечень случаев заключения договоров аренды земельных участков без проведения торгов. Подпунктом 4 данного пункта допускается предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, водоснабжения, водоотведения.

В судебной практике сформирован и поддерживается правовой подход, согласно которому для размещения объекта электро-, водоснабжения, водоотведения как самостоятельного объекта недопустимо получение земельного участка в аренду без проведения торгов. В отсутствие объектов, для электро-, водоснабжения, водоотведения которых требуется размещение планируемого объекта, такой способ предоставления публичного земельного участка признается направленным на обход установленной земельным законодательством публичной процедуры, а заключенный таким образом договор аренды – нарушающим публичные интересы и, в этой связи, ничтожным. Предоставление в аренду без проведения торгов публичного земельного участка с указанием его разрешенного использования для коммунального обслуживания необоснованно расширяет перечень объектов, приведенный в подпункте 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Параметры и характеристики объекта электро-, водоснабжения, водоотведения должны быть приведены заявителем и подлежат учету на этапе образования и предоставления земельного участка в целях определения соразмерности его площади (подпункт 6 пункта 1 статьи 39.15 Земельного кодекса).

Суды не установили наличие (отсутствие) объектов, для электро-, водоснабжения, водоотведения которых у общества возникла потребность в аренде земельного участка, вид объекта электро-, водоснабжения, водоотведения, планируемого к размещению на земельном участке, его вспомогательное или самостоятельное назначение, соразмерность площади земельного участка эксплуатационным потребностям не только расположенных в границах земельного участка объектов, но и запланированных к размещению. Договору аренды не дана оценка с точки зрения соответствия процедуры его заключения нормативно установленному порядку предоставления в аренду публичных земель, его возможной направленности на обход установленной земельным законодательством публичной процедуры, противоречия публичным интересам и, в этой связи, ничтожности. Вывод о ничтожности договора аренды должен был послужить самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о его расторжении.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам содержащиеся в решении и постановлении выводы судов первой и апелляционной инстанций. В таком случае суд кассационной инстанции уполномочен на отмену данных судебных актов и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2024 по делу № А32-14014/2023 отменить. Дело № А32-14014/2023 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин