АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-30762/2021

г. Новосибирск

06 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 06 мая 2022 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО5, г. Новосибирск, ИНН: 

<

***>  

к администрации Новосибирского района Новосибирской области, г. Новосибирск 

третьи лица: 1) администрация Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, 2) жилищно-строительный кооператив «Солнечный», ИНН: 

<

***>, 3)  акционерное общество «Региональные электрические сети», 4) публичное акционерное общество «Мегафон» Сибирский филиал 5) ФИО2,

о признании права собственности на нежилое здание - магазин, общей площадью 284,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:19:112001:9605, находящееся по адресу: Новосибирская область, Мочищенский сельсовет, 

<

...>,

при участии в  судебном заседании представителей:

от истца: ФИО3, по доверенности от 12.11.2018 (срок доверенности 5 лет), диплом №ВСБ0977038 от 31.03.2004, паспорт,

от ответчика: ФИО4, по доверенности №103 от 17.12.2021, диплом №107008 0007721 от 21.06.2019, служебное удостоверение,

от третьих лиц: 1) не явился, извещен, 2) не явился, извещен, 3) не явился, извещен,  4) не явился, извещен, 5)  не явился, извещен,

                                                            у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО5 (ИП ФИО5, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к администрации Новосибирского района Новосибирской области о признании права собственности на нежилое здание - магазин, общей площадью 284,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:19:112001:9605, находящееся по адресу: Новосибирская область, Мочищенский сельсовет, 

<

...>.

Суд в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, Жилищно-строительный кооператив «Солнечный» (ЖСК «Солнечный»), акционерное общество «Региональные электрические сети» (АО «РЭС»), а также ФИО2.

От ЖСК «Солнечный» и ФИО2 в материалы дела поступили отзывы, в которых указанные третьи лица, являющиеся смежными землепользователями истца, возражений относительно сохранения здания на земельном участке с кадастровым номером 54:19:112001:9605  не заявили.

Администрация Новосибирского района Новосибирской области с исковыми требованиями не согласилась, считает, что истец не доказал соответствие расположения спорного здания на земельном участке с кадастровым номером 54:19:112001:9605  Правилам землепользования и застройки Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области.

На удовлетворении исковых требований истец настаивает, полагает, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается соответствие построенного здания необходимым требованиям Технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также соответствие размещения здания на земельном участке Правилам землепользования и застройки Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности предъявленных  требований, при этом суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ  заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ  признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

 Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса РФ); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ). В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

 Следовательно, исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: наличие у истца права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка; соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил; отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

 Согласно    части   1   статьи   65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

 В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, на основании полученных в соответствии с законом доказательств.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

Истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:19:112001:11982, находящийся по адресу: Новосибирская область Новосибирский район, с/с Мочищенский, п. Озерный, что подтверждается Выпиской из ЕГРН.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:19:112001:9605, принадлежащем истцу на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка №24/8219 от 04.10.2019 года и договором уступки прав по договору аренды земельного участка №24/8219 от 04.10.2019 от 14.12.2020. Земельный участок предоставлен истцу для завершения строительства нежилого здания. Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет разрешенный вид использования: магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров.

Объект незавершенный строительством приобретен на основании договора купли-продажи от 12.02.2021, заключенного  истцом с ФИО6. На момент приобретения объект представлял собой нежилое здание без окон,  дверей, внешней и внутренней отделки, отсутствовали коммуникации, процент завершенности 80%.

В 2021 году  истцом за счет собственных сил и средств завершено строительство нежилого здания магазина. 

Общая площадь здания составила 284,6 кв.м, что подтверждается техническим паспортом объекта. 

Постановлением администрации Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области нежилому зданию присвоен почтовый адрес: Новосибирская область, Новосибирский район, сельское поселение Мочищенский сельсовет, 

<

...> здание №32.

После завершения строительных и отделочных работ истец осуществил подключение к зданию необходимых для эксплуатации здания коммуникаций, заключил договоры с поставщиками услуг, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. 

Администрацией Новосибирского района Новосибирской области истцу 05.10.2021 было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания, ввиду непредставления документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. 

Таким образом, объект является самовольной постройкой. 

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ в редакции ФЗ от 26.07.2018). Обстоятельства, исключающие в силу статьи 222 ГК РФ снос самовольной постройки, непосредственно связаны с признанием права собственности на этот объект в судебном порядке за правообладателем земельного участка при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Как разъяснено в пункте 26  совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что истец предпринял меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако, в выдаче такого разрешения ему было отказано, в связи с чем единственной правовой возможностью введения объекта в гражданский оборот является признание права в судебном порядке.

В силу п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", абз. 3 п. 22 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации  и Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации  от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установление наличия (отсутствия) угрозы жизни и здоровью граждан имеет существенное правовое значение для разрешения спора о сносе спорной постройки. Наличие такой угрозы доказывается истцом по иску о сносе самовольной постройки, однако суду следует назначить по этому делу судебную экспертизу с целью определения того, соблюдались ли при строительстве спорной постройки требования градостроительных и санитарно-гигиенических норм. Если же ответчик ссылается на пропуск исковой давности, то он должен доказать, что возведенная им постройка соответствует указанным требованиям.

 При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сослался на п. 3 ст.222 ГК РФ, в силу которого безопасность самовольной постройки является императивным требованием для признания права собственности на нее.

В соответствии с действующей редакцией п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

     -если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

     -если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ);

     -если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела усматриваются обстоятельства, свидетельствующие о наличии условий для признания права собственности истца на самовольную постройку.

Объект незавершенного строительства истец приобрел по договору купли-продажи 12.02.2021 у ФИО6. С целью завершения строительства и признания права собственности на объект капитального строительства, истец достроил здание магазина, при этом сохранил первоначальную площадь объекта и изменил этажность - вместо двухэтажного здания было выстроено одноэтажное. Здание магазина возведено на имеющемся фундаменте в границах земельного участка, что подтверждается заключением кадастрового инженера и градостроительном планом земельного участка.

Договор аренды земельного участка между ФИО6 и администрацией Новосибирского района Новосибирской области был заключен 04.10.2019. Разрешенный вид использования - магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров. Участок предоставлен для завершения строительства нежилого здания (п. 1.2. договора аренды земельного участка). На участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:19:112001:11982. Степень готовности объекта незавершенного строительства 80% (п. 1.3 договора аренды). Дата присвоения кадастрового номера объекту незавершенного строительства, согласно выписке из ЕГРН - 12.03.2019 года. Таким образом, из имеющих материалов видно, что на момент заключения договора аренды объект незавершенного строительства уже был расположен на земельном участке в существующих границах.

Доводы ответчика о том, что на территории земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:9605 ранее был расположен объект незавершенного строительства площадью 283,2 м2, который был истцом демонтирован и возведен новый объект в иных границах, в подтверждение чего ответчиком представлен ситуационный план, судом отклоняются по следующим основаниям.

На ситуационном плане по состоянию на 06.2021,  представленном ответчиком, в левой половине земельного участка просматривается незавершенный объект, а справа от него видны фундаменты незавершенного объекта строительства. Общая площадь зарегистрированного объекта незавершенного строительства (включая фундаментные блоки) составляет 283,2 м2.

Далее, по состоянию на 08.2021 отражен объект, расположенный в тех же границах участка, но с достроенной частью фундаментной площадки и общей площадью 284,2 м2.

Таким образом, ситуационный план, предоставленный ответчиком, подтверждает, что спорный объект является не вновь построенным, а достроенным объектом незавершенного строительства на том же месте и в тех же границах земельного участка, как и ранее зарегистрированный в ЕГРН объект незавершенного строительства.

Ответчиком заявлено, что земельный участок граничит с охранной зоной «ВОЛП» (волокно – оптическая линия передач) Новосибирск-Кемерово с ответвлением на Томск.

        В действительности заявленная ответчиком кабельная линия, указанная в акте полевого обследования от 23.11.2021,как «ВОЛП»,  фактически является кабельной линией АО «Мегафон», что подтверждается выпиской ЕГРН.

При строительстве объекта на соседнем земельном участке с кадастровым номером 54:19:112001:12329 собственнику земельного участка были выданы технические условия ТУ№ 061/20 по переустройству кабельной линии.

Принимая во внимание что кабельная линия АО «Мегафон» попадает в пятно застройки объекта незавершенного строительства и опираясь на ТУ№ 061/20, на земельном участке с кадастровым номером 54:19:112001:9605 истцом были проведены работы по переустройству кабельной линии с предъявлением работ собственнику линии и получена справка об отсутствии замечаний по защите линии связи.

Таким образом, отсутствуют ограничения в возведении здания в заявленных границах.

Ответчиком заявлено, что при строительстве объекта были нарушены минимальные отступы от границ земельных участков 3 метра, а так же разрешенный процент застройки (минимальный – 10%, максимальный – 50%).

Между тем, из дела следует, что предыдущему собственнику объекта ФИО6, был выдан Градостроительный план на застройку земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:9605, согласно которого предоставлены минимальные отступы от границ земельного участка с учетом посадки объекта незавершенного строительства. Так, в пункте 2.3 Градостроительного плана обозначены минимальные предельные размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок. 

Согласно п. 2 минимальный отступ до границ земельного участка, за пределами которого запрещено строительство зданий, строений, сооружений составляет 3 метра. Минимальный отступ не устанавливается при условии согласования с правообладателем смежного земельного участка. В соответствии с указанной нормой, в материалы дела представлены согласия правообладателей смежных земельных участков.

На градостроительном плане отражено расположение объекта незавершенного строительством с кадастровым номером54:19:112001:11982, где четко видно, что расстояние до границ земельного участка со стороны дороги составляет менее одного метра.

Согласно стр. 6 Градостроительного плана на данном земельном участке разрешено строительство нежилых объектов (иных объектов) с минимальным процентом застройки – 20% и максимальным процентом застройки - 70%.

Таким образом, земельный участок общей площадью -  500 м2, застройка - 284,2 м2, (284,2/500*100=56,84%), что полностью соответствует разрешенному диапазону застройки от 20% до 70%.

Таким образом, построенный объект соответствует своему функциональному назначению и разрешенном виду использования земельного участка.

В соответствии с заключением кадастрового инженера контур нежилого здания магазина полностью находится в границах земельного участка 54:19:112001:9605. Размещение нежилого здания на указанном земельном участке соответствует Правилам застройки и землепользования, так как разрешенный вид использования земельного участка соответствует фактическому, также соответствует минимальная площадь застройки земельного участка, предусмотренная  для нежилого здания.

Согласно заключению о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций, выполненному ООО «ЭКБ СТИНЭКС», функциональное назначение помещений в здании соответствует разрешенному использованию земельного участка и объектов капитального строительства; общее фактическое состояние основных строительных конструкций нежилого здания «Магазин», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:19:112001:9605 по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Мочищеский сельсовет, 

<

...>, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и позволяет эксплуатировать указанный объект по назначению.

Кроме того, в материалы дела представлены заключения о соответствии построенного здания требованиям пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. Законченное строительством здание источником повышенной пожарной опасности по отношению к соседним зданиям не является, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни здоровью граждан.

Таким образом, совокупностью представленных в материалы дела документов подтверждается, что состояние строительных конструкций объекта оценивается как работоспособное, инженерные системы (электроснабжение, водоснабжение, канализация) эксплуатационно пригодны и находятся в работоспособном состоянии, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций, а также инженерных систем и оборудования объекта удовлетворительное (исправное), завершенный строительством объект может эксплуатироваться без ограничений, объект источником повышенной пожарной опасности по отношению к соседним зданиям не является, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует противопожарным нормам и правилам, а также соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, следовательно, единственным правовым препятствием для введения объекта в гражданский оборот является отсутствие у истца разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Поскольку по делу доказаны условия, необходимые для признания за истцом права собственности на самовольную постройку, заявленные ИП ФИО5. требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по делу следует отнести на ИП ФИО5., поскольку предъявление настоящего иска в суд обусловлено действиями самого истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

признать за индивидуальным предпринимателем ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) право собственности на нежилое здание – магазин, общей площадью 284, 6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:19:112001:9605, находящееся по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Мочищенский сельсовет, 

<

...>. 

Судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной по иску, отнести на индивидуального предпринимателя ФИО5. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через  Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                      И.В. Лузарева