Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-8836/2025

08 сентября 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 20 августа 2025 года. Полный текст решения изготовлен 08 сентября 2025 года. 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Ким Е.В.,  

при ведении протокола судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:  

истец: ФИО2, 

ответчики: 1) фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области, 2) публично-правовая компания "Фонд развития территорий",  

третье лицо: арбитражный управляющий ООО "МОНТАЖСТРОЙ" ФИО3,  

о взыскании 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 20.08.2025, 

установил:

ФИО2 обратился в Жуковский районный суд Калужской области к Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области (далее – Фонд) о взыскании денежных средств в размере 2 532 575 руб., убытков в размере 4 027 425 руб.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен арбитражный управляющий ООО "МОНТАЖСТРОЙ" ФИО3.  

В судебном заседании 02.09.2024 Жуковского районного суда Калужской области в порядке ст. 40 ГПК РФ в качестве соответчика привлечена публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее – Фонд развития территорий).  

В судебном заседании 01.10.2024 Жуковского районного суда Калужской области в порядке ст. 39 ГПК РФ принял уточненные исковые требования о взыскании с фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области и публично-правовой компании "Фонд развития территорий" в пользу ФИО2 денежные средства в размере 2 532 575 руб., убытков в размере 4 027 425 руб.  

Жуковский районный суд Калужской области в судебном заседании 01.11.2024 в порядке ст. 39 ГПК РФ принял уточненные исковые требования о солидарном взыскании с фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области и публично-правовой компании "Фонд развития территорий" в пользу ФИО2 денежные средства в размере 2 532 575 руб., убытков в размере 4 027 425 руб.  

Определением Жуковского районного суда Калужской области от 27.12.2024 дело передано по подсудности в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.  

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.02.2025 исковое заявление принято к производству.  

В судебном заседании представитель Истца поддержал исковые требования, просил взыскать солидарно с ответчиков:  

- денежные средства в размере 2 532 575 руб., уплаченные по договору цессии от 27.11.2017,  

- 4 027 425 руб. – убытки, причиненные ответчиками в связи с неисполнением обязательств.  

Фонд возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, представили письменные позиции.  

Арбитражный суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершил предварительное судебное заседание в порядке статей 136 - 137 АПК РФ, перешел к рассмотрению искового заявления по существу.  

Исследовав материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд установил следующие обстоятельства.  

22.05.2017 между ООО «МонтажСтрой» (Застройщик) и ООО «ЛенОблСтрой» (Дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ДУ-22-05-2017-10 (далее – Договор).  

Согласно условиям Договора застройщик обязался в предусмотренный Договором срок с привлечением подрядных организаций построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: 

<

...> участок № 75, кадастровый номер: 47:15:0107004:99 и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику – двухкомнатную квартиру, имеющую следующие характеристики : площадь 50,50 кв.м, месторасположение квартиры: этаж 5/5, секция (подъезд) 8, условный номер (индекс) 79, строительные оси: С/Э-19/20.  

Долевой взнос по Договору составил 2 171 500 руб. 

27.11.2017 между ООО «МонтажСтрой» (Застройщик), ООО «ЛенОблСтрой» (Дольщик 1) и ФИО2 (Дольщик 2) заключен договор цессии, в соответствии с которым Дольщик 2 становится стороной по Договору на следующих условиях: с согласия Застройщика Дольщик 1 передает, а Дольщик 2 принимает на себя все права и обязанности по Договору долевого участия. На момент заключения договора цессии Дольщик 1 исполнил финансовое обязательство перед Застройщиком.  

Цена по договору цессии составила 2 532 575 руб. 

ФИО2 свои обязательства по договору цессии исполнил в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными документами.  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2020 по делу № А56-80283/2019 ООО «МонтажСтрой» признано  

несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО3.  

24.03.2020 ФИО2 в адрес конкурсного управляющего было направлено заявление о включении в реестр требований кредиторов ООО «МонтажСтрой» о передаче вышеуказанного объекта долевого строительства.  

08.07.2020 конкурсный управляющий ФИО3 уведомила ФИО2 о том, что его требование включено в реестр требований о передаче жилых помещений.  

24.02.2021 Фонд обратился в суд в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «МонтажСтрой» с заявлением о намерении стать приобретателем прав на объекты незавершенного строительства по адресу: 

<

...> участки № 73 (кадастровый номер 47:15:0107004:93) и № 75, (кадастровый номер: 47:15:0107004:99), и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.  

Определением суда от 02.07.2021 по обособленному спору № А56-80283/2019/з.30 заявление о намерении удовлетворено, имущество и обязательства застройщика в отношении указанных объектов переданы Фонду.  

21.07.2021 Фондом и конкурсным управляющим ФИО3 заключен договор передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика.  

20.08.2021 Фондом и конкурсным управляющим ФИО3 подписан акт приема-передачи названных объектов.  

23.04.2024 ФИО2 направил в адрес Фонда претензию с требованием предоставить квартиру схожую по характеристикам с начислением компенсации за изменение площади либо произвести выплату компенсации.  

Письменным ответом на претензию от 24.05.2024 Фонд сообщил ФИО2, что обязательства перед ним по передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры, общей площадью 50,5 кв.м., строительный номер- 79, секция 8, этаж 5/5 в многоквартирном доме по адресу: Ленинградская область, Сосновоборский городской округ, 

<

...> участок № 75, кадастровый номер: 47:15:0107004:99 в соответствии с Договором № ДУ-22-05-2017-10 от 22.05.2017 и Договором цессии от 27.11.2017 г. конкурсным управляющим Фонду не передавались.  

Оставление претензии без исполнения послужило основание для обращения ФИО2 в суд с рассматриваемым иском.  

В качестве подтверждения понесенных убытков истцом предоставлено заключение о средней рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Ленинградская обл., Сосновоборский городской округ, 

<

...> секция 8, 5 этаж (Объект незавершенного строительства) по состоянию на 24 апреля 2024 года, согласно которому стоимость квартиры по состоянию на 24.04.2024 составляет 6 559 766,50 руб.  

С учетов того, что сумма уплаченная по договору цессии составляет 2 532 575 руб., убытки понесенные ФИО2, связанные с ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств по передаче квартиры составили 4 027 425 руб.  

В силу части 1 статьи 4 Закона о долевом участии по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную  

договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.  

Положениями статьи 11 Закона о долевом участии допускается уступка прав (требований) по договору участия в долевом строительстве.  

В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации данный Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.  

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машиномест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.  

С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается (пункт 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве).  

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей (абзац 2 пункта 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве).  

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машиномест и нежилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.  

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей (абз. 1,2 пункта 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве).  

Согласно абзацам 1 и 3 пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель).  

В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машиномест и нежилых помещений.  

Таким образом, учитывая, что права (требования) ФИО2 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) были включены в реестр требований ООО «Монтажстрой», учитывая положения абзацев 1 и 3 пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, Фонду перешли права (требования) ФИО2  

В связи с изложенным, учитывая, что права (требования) истца перешли Фонду, при этом Фонду определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и  

Ленинградской области от 02.07.2021 по делу № А56-80283/2019-з.30 передано имущество (имущественные права) и обязательства ООО «Монтажстрой», включая права на аренду земельного участка, проектную, рабочую, исполнительскую и иную документацию (в том числе, по договору № 42-ОБСИИ-ЛО/ПМ от 28.06.2021, договору подряда № 42-ПР-ЛО/СЭС от 28.06.2021, договору № 42-ТЗСК-ЛО/МС от 06.04.2021), в отношении двух объектов незавершенного строительства по адресу: 

<

...> участки № 73 (кадастровый номер 47:15:0107004:93) и № 75 (кадастровый номер 47:15:0107004:99), – у Фонда возникла обязанность по передаче соответствующей квартиры истцу.  

Между тем указанная обязанность со стороны Фонда не исполнена. 

В связи с этим, у Фонда имеется обязанность по возврату денежных средств, уплаченных за спорное помещение.  

Доводы Фонда о том, что указанное помещение было передано ему как свободное от прав третьих лиц, не нашли своего подтверждения и в любом случае не могут быть основанием для освобождения его от обязанности по передачи квартиры, так как Фонд принял на себя обязательства застройщика по спорным объектам.  

Кроме того, суд принимает во внимание, что Фонд в судебных заседаниях в арбитражном суде выражал готовность предоставить ФИО2 жилое помещение с аналогичными характеристиками, признавая за собой данную обязанность.  

Представитель Истца пояснил, что в настоящее время он приобрел аналогичную квартиру и такой необходимости нет, в связи с чем настаивает на своем требовании о взыскании денежных средств и возмещении убытков.  

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.  

В силу ст. 15 ГК РФ Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).  

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 393 ГК РФ убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.  

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения (пункт 3 статьи 393 ГК РФ).  

Истец предоставил в материалы дела заключение от 24.04.2024 о средней рыночной стоимости, подготовленное оценочной компанией ООО «ДОКА-М», согласно которому стоимость квартиры, расположенной по адресу: РФ, Ленинградская обл.,  

Сосновоборский городской округ, 

<

...> секция 8, 5 этаж (Объект незавершенного строительства) по состоянию на 24 апреля 2024 года составляет 6 560 000 (Шесть миллионов пятьсот шестьдесят тысяч) рублей. Данное заключение сторонами не оспаривалось.  

Жилищные права граждан относятся к одним из конституционно значимых (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации) и находящихся под особой государственной защитой (статья 2, часть 1 статьи 7 Конституции Российской Федерации). Эти права в значительной степени реализуются через участие граждан в жилищном строительстве. В свою очередь как следует из части 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище.  

Во исполнение указанных конституционных гарантий, а также для решения социальных проблем, возникших в жилищном строительстве с привлечением средств граждан, государство на федеральном уровне создало публично-правовую компанию "Фонд развития территорий", осуществляющую функции и полномочия, связанные с защитой прав и законных интересов граждан-участников строительства (физических лиц, имеющих к застройщику требования о передаче жилого помещения или денежное требование в соответствии с Законом о банкротстве).  

Фонд предназначен для реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан-участников строительства. Осуществляя возложенные на него полномочия, Фонд, помимо прочего, производит за счет своего имущества выплаты, финансирует мероприятия по завершению строительства многоквартирных домов (статьи 2, 3 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").  

Для решения аналогичных задач на региональном уровне в соответствии со статьями 21.1 - 21.3 Закона об участии в долевом строительстве создаются и функционируют Фонды субъектов Российской Федерации.  

Таким образом, в правоотношениях, возникших из участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, фонды выполняют прежде всего публичную функцию по разрешению вопросов о жилищных правах граждан. По существу, посредством участия фондов в этих правоотношениях, государство оказывает добровольную помощь гражданам в реализации их жилищных прав, что полностью соответствует гарантиям, провозглашенным в статьях 2, 7, 40 Конституции Российской Федерации.  

Обязанность Фонда по выплате компенсации не ограничивает участников данного в праве разрешить данный вопрос иными способами, например, посредством отступного или новации (статьи 409, 414 ГК РФ), в том числе и за счет аналогичных жилых помещений, на которые ранее претендовал истец. Однако это возможно только в добровольном порядке по взаимному согласию сторон и без претензий на эти же объекты иных участников строительства.  

В соответствии с ч.3 ст. 21.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ урегулирование обязательств застройщика в соответствии с частью 1 настоящей статьи может также осуществляться Фондом субъекта Российской Федерации за счет денежных средств, предоставляемых Фондом в соответствии со статьей 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании  

"Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".  

Финансирование текущей деятельности Фонда субъекта Российской Федерации осуществляется за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, являющегося учредителем Фонда субъекта Российской Федерации (ч.8 ст. 21.1 Федерального закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).  

В силу п.1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.  

В силу ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.  

В данном случае имеет место неделимость предмета обязательства по ДДУ, а именно передачи жилого помещения, чего сделано не было.  

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

решил:

Взыскать солидарно с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области (ИНН 

<

***>) и публично-правовой компании "Фонд развития территорий" (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 денежные средства, уплаченные по договору цессии от 27.11.2017 в размере 2 532 575 руб., убытки в размере 4 027 425 руб.  

Взыскать солидарно с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области (ИНН 

<

***>) и публично-правовой компании "Фонд развития территорий" (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 55 800 руб.  

 Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.  

Судья Ким Е.В.