АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4571/2024

25 октября 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи  Гребенщиковой  В.А.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Новиковой С.Н.

при участии:

от ОАО «Центр геологических исследований»: ФИО1, представитель по доверенности б/н от 25.12.2023

от департамента имущественных и земельных отношений Магаданской области: ФИО2, представитель по доверенности от 07.12.2023                        № 4199/23-4

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Центр геологических исследований»

на решение от 12.04.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2024

по делу №  А37-3659/2023 Арбитражного суда Магаданской области

по иску акционерного общества «Центр геологических исследований» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 685000, 

<

...> Магаданки, д. 15) 

к департаменту имущественных и земельных отношений Магаданской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 685000, 

<

...>) 

о признании пункта 2.1 договора недействительным, об определении условия договора             

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Центр геологических исследований» (далее – АО «ЦГИ», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с иском к департаменту имущественных и земельных отношений Магаданской области (далее – департамент, уполномоченный орган,  ответчик) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.10.2022 № 296 в части цены выкупа; определить условия данного договора, изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Стоимость имущества по настоящему договору составляет 8 773 333,33 руб. (без НДС). Оплата стоимости имущества осуществляется в рассрочку, период которой составляет 5 лет до 10.09.2027 согласно измененному графику внесения платежей (приложение № 1 к договору)».

Решением Арбитражного суда Магаданской области от 12.04.2024, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2024, в иске отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, АО «ЦГИ» просит указанные судебные акты отменить, принять новое решение об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель со ссылкой на подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) приводит доводы о том, что в рассматриваемом случае обязанность по уплате налога на добавленную стоимость (НДС) при реализации имущества отсутствует как у продавца, так и покупателя, следовательно, оснований для включения НДС в состав цены выкупаемого имущества, подлежащей уплате покупателем продавцу, не имеется. Обращая внимание на пункт 12 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), указывает, что исходя из отчета об оценке от 19.08.2022 № 3024, из которого прямо следует, что рыночная стоимость объекта оценки, отраженная в пункте 2.1 договора купли-продажи, определена с учетом НДС и данный налог включен в состав выкупной цены при реализации имущества, что противоречит существу законодательного регулирования рассматриваемых правоотношений.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Магаданской области, представитель АО «ЦГИ» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, с которыми не согласился представитель департамента.

Изучив материалы дела, проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, заслушав в судебном заседании объяснения присутствовавших в нем лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288        АПК РФ оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, по результатам несостоявшегося аукциона, оформленного протоколом от 18.05.2020 № 1, между областным государственным бюджетным учреждением «Магаданский областной эксплуатационный центр» (далее – ОГБУ «МОЭЦ») и АО «ЦГИ» (арендатор) заключен договор аренды от 29.05.2020 № 731 в отношении нежилого помещения, являющегося государственной собственностью Магаданской области и находящегося в оперативном управлении ОГБУ «МОЭЦ», общей площадью 959,3 кв.м, кадастровый номер 49:09:03:0129:718, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, сроком действия с 01.06.2020 по 31.05.2025.

АО «ЦГИ» направило в адрес департамента заявление                             от 09.09.2020 № 3209/20 о намерении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Получив согласие ОГБУ «МОЭЦ» на изъятие из оперативного управления указанного объекта, на основании дополнительного соглашения от 11.01.2021 № 1/731 арендодатель заменен по договору на департамент.

10.06.2022 арендатор вновь обратился к арендодателю с письмом          № 1406/22 о выкупе нежилого помещения.

Установив соответствие заявителя требованиям статьи 3 Закона             № 159-ФЗ, уполномоченный орган с учетом подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Центр ОМЭК» (далее – ООО «Центр ОМЭК») отчета об оценке от 19.08.2022 № 3024 письмом от 30.08.2022         № 2920/23-1 предложил арендатору в целях принятия решения об условиях приватизации государственного имущества в срок до 02.09.2022 письменно подтвердить предложение по порядку оплаты и сроках рассрочки либо предложить другие условия в рамках действующего законодательства.

Письмом от 31.08.2022 № 2208/22 АО «ЦГИ» уведомило департамент о своем согласии с оценкой и готовности приобрести арендуемое помещение в рассрочку сроком на 5 лет с ежемесячной выплатой равными долями, указав на то, что стоимость выкупаемого имущества по договору в соответствии с отчетом об оценке составляет 8 773 333,33 руб.

Письмом от 12.09.2022 № 3063/23-1 в адрес заявителя уполномоченный орган направил копию распоряжения от 02.09.2022 № 628/23 «Об условиях приватизации государственного имущества Магаданской области» и проект договора купли-продажи, в которых отражена цена продажи подлежащего приватизации имущества в размере 10 528 000 руб. - без НДС, проинформировав со ссылкой на подпункт 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ арендатора, что цена сделки будет равна рыночной стоимости имущества размере 10 528 000 руб.

В ответном письме от 12.09.2022 № 2409/22 общество сообщило о согласии с проектом договора и необходимости исправления нескольких технических ошибок.

Как следствие этому, между сторонами заключен договор купли-продажи от 11.10.2022 № 296 в отношении указанного недвижимого имущества, в оспариваемом пункте 2.1 которого стоимость имущества указана в размере 10 528 000 руб. (без НДС); оплата осуществляется в рассрочку, период которой составляет 5 лет, до 10.09.2027, которая согласно пункту 2.2 договора выплачивается ежемесячно, равными долями, согласно графику внесения платежей (приложение № 1 к договору).

Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 17.10.2022 покупателю, за которым 19.10.2022 зарегистрировано право собственности на него.

31.10.2022 департаментом издано распоряжение № 738/23 «Об исключении объекта недвижимого имущества, учтенного в составе казны Магаданской области, из реестра государственного имущества Магаданской области».

АО «ЦГИ», полагая, что на основании отчета об оценке ООО «Центр ОМЭК» от 19.08.2022 № 3024 в стоимость имущества по договору от 11.10.2022 № 296 включен НДС, в претензии от 23.10.2023 № 3210/23 предложило департаменту во внесудебном порядке внести в договор изменения в части цены в размере 8 773 333,33 руб., в ответ на которое последний отказал (письмо от 21.11.2023 № 3954/23-1), указав, что указанный договор подписан без протокола разногласий и подлежит исполнению без изменения его условий.

Неурегулирование спорной ситуации явилось поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

В пункте 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 1 статьи 168 ГК РФ закреплено, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

К числу операций, не признаваемых объектом налогообложения, отнесены операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ  (подпункт 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ, введен Федеральным законом        от 28.12.2011 № 395-ФЗ).

Из содержания статьи 3 Закона № 159-ФЗ следует, что возмездное отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 8 Закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (абзац первый статьи 12 Закона                        № 135-ФЗ).

 

В пункте 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Исследовав договор от 08.08.2022 № 3027 на проведение работ по оценке рыночной стоимости объекта приватизации, техническое задание к нему и непосредственно отчет об оценке ООО «Центр ОМЭК» от 19.08.2022            № 3024, учитывая при этом, что при оценке рыночной стоимости объекта оценки оценщиком указано на то, что проведенный анализ, расчеты позволяют сделать следующий вывод «стоимость объекта, определенная методом прямого сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода, составляет: 10 528 000 рублей», суд первой инстанции, не усмотрев оснований для признания его недостоверным доказательством, противоречащим требованиям Закона № 135-ФЗ и стандартам оценки, обоснованно заключил, что приведенная в данном отчете рыночная стоимость объекта, подлежащего приватизации, фактически определена без учета НДС. 

Установив, что при заключении договора купли-продажи АО «ЦГИ»  изначально высказало возражения относительно условия о цене продажи помещения, ссылаясь на подпункт 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ, однако, впоследствии в письме от 12.09.2022 № 2409/22 сообщило департаменту о согласии с договором и подписало его без разногласий, учитывая исполнение сделки, суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями пунктов 70, 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при отсутствии в материалах дела доказательств включения НДС в цену реализуемого имущества, примененную сторонами в договоре купли-продажи, признал заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Констатация судом апелляционной инстанции факта того, что рыночная стоимость (10 528 000 руб.) объекта определена оценщиком с учетом НДС, без оценки отчета об оценке в целом, как это было установлено судом первой инстанции, не повлияла на итоговый вывод об отказе в иске.

Принимая во внимание достижение согласия сторон о цене при заключении договора, соблюдение правил о рыночной стоимости цены сделки, а также возможности истца оспорить предлагаемую ему цену перед заключением договора в порядке статей 445, 446 ГК РФ, доводы заявителя кассационной жалобы нельзя признать обоснованными.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.04.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2024 по делу № А37-3659/2023 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                             в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                       В.А. Гребенщикова

 

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.Н. Новикова