АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-05

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru

 

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03- 1345/2018

г. Барнаул

26 сентября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2018 года

 

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Винниковой А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании  дело  по исковому заявлению ФИО2, с. Боровлянка Ребрихинского района Алтайского края, к обществу с ограниченной ответственностью «Боровлянское», ст. Ребриха Ребрихинского района Алтайского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения от 09.12.2011,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, г. Барнаул; 2) конкурсного управляющего ООО «Боровлянское» ФИО3, г. Новосибирск; 3) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Альтаир - Агро» ФИО4, 

<

...>) публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Алтайского отделения                  № 8644,

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца - ФИО5 по доверенности от 19.02.2018, паспорт, 

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом, 

от третьих лиц:

от ПАО «Сбербанк России» в лице Алтайского отделения № 8644 – ФИО6 по доверенности от 06.03.2017 №329-Д,  паспорт,

от иных третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом,  

 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Боровлянское» о расторжении договора аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения от 09.12.2011, кадастровый номер 22:36:040001:1081, площадью 244 007 кв.м., земли колхоза «имени XII Партсъезда», примерно в 8,2 км отс. Боровлянка по направлению на восток, рабочий участок № 84-1, заключенный между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Альтаир -Агро», и прекращении обременения в виде права аренды земельного участка общества с ограниченной ответственностью «Боровлянское». 

Исковые требования со ссылкой на статьи 12, 309, 310, 450, 452, 606, 614, 615, 619Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3, 22, 27, 65 Земельного кодекса Российской Федерации мотивированы наличием задолженности по арендной плате в период с 2014 года по 2017 года, что является существенным нарушением условий договора и основанием для расторжения договора. Кроме того, в нарушение земельного законодательства ООО «Боровлянское» с 2016 года не использует земельный участок по целевому назначению.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, конкурсный управляющий ООО «Боровлянское» ФИО3, конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Альтаир -Агро» ФИО4, публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Алтайского отделения № 8644.

Конкурсный управляющий ООО «Боровлянское» ФИО3 в письменном отзыве на иск просила в иске отказать со ссылкой на  статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. До подачи иска истцом корректных требований об уплате арендных платежей не заявлялось, право аренды включено в конкурсную массу и подлежало реализации в целях расчетов с кредиторами. Конкурсный управляющий ООО «Боровлянское» ФИО3 указала, что по факту поступления требований от ФИО2 в адрес управляющего об оплате задолженности по арендной плате, денежные средства перечислены арендодателю, что подтверждается платежным поручением № 40 от 06.04.2018. Таким образом, при условии что права и законные интересы арендодателя восстановлены, расторжение договора аренды будет способствовать исключительно причинению вреда правам кредиторов ООО «Боровлянское».

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в письменном отзыве указало, что согласно актуальным сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного земельного участка зарегистрировано право собственности ФИО2 на основании договора дарения от 19.02.2009. В отношении указанного объекта недвижимости 16.12.2011 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирована аренда на основании договора аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения от 09.12.2011 между истцом и ООО «Боровлянское». 20.02.2014 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирована сделка на основании договора № 39п от 10.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося на праве общей долевой собственности, из категории земель сельскохозяйственного назначения от 09.12.2011 между ООО «Альтаир-Агро» и ООО «Боровлянское».

Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Альтаир -Агро» ФИО4 в письменном отзыве просил в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Сообщил, что решением Арбитражного суда Алтайского края от 22.06.2016 ООО «Альтаир-Агро» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4 В нарушение требований пункта 2 статьи 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» руководитель должника не обеспечил передачу   конкурсному управляющему договоров аренды земельных участков, договоров субаренды земельных участков, регистры бухгалтерского учета, в которых должны быть отражены хозяйственные операции по аренде земельных участков у физических лиц (начисления, оплаты). Мероприятия по истребованию у бывшего руководителя ООО «Альтаир-Агро» документации проводятся, но пока безрезультатно. Сведения о заключении между ООО «Альтаир-Агро» и ООО «Боровлянское» договоров аренды, субаренды земельных участков у конкурсного управляющего отсутствуют. Считает, что поскольку в Едином государственном реестре недвижимости 16.12.2011 зарегистрировано обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 22:36:040001:1081 на основании договора аренды от 09.12.2011 в пользу ООО «Боровлянское», то между ООО «Альтаир-Агро» и ФИО2 договор аренды не заключался, а, следовательно, договор субаренды не заключался между ООО «Альтаир-Агро» и ООО «Боровлянское».

ПАО Сбербанк в лице Алтайского отделения № 8644 в письменном отзыве на иск просил в удовлетворении исковых требований, поскольку доказательств наличия существенного нарушения договора истцом не представлено, текущие платежи по арендной плате конкурсным управляющим на основании требований об оплате ФИО2 оплачены, возражений в адрес конкурсного управляющего не поступало. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Конкурсный управляющий ООО «Боровлянское» ФИО3, конкурсный управляющий ООО «Альтаир -Агро» ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Арбитражный суд считает возможным на основании частей  3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчика и третьих лиц.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ПАО Сбербанк в лице Алтайского отделения № 8644 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился по основаниям, приведенным в отзыве на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителя истца и третьего лица, суд считает, что исковые требования не  подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельного участка, находящегося в собственности, из категории земель сельскохозяйственного назначения, от 09.12.2011, заключенным между ФИО2 (арендодатель) и ООО «Альтаир-Агро» (арендатор), ООО «Альтаир-Агро» передан в пользование на праве аренды земельный участок, из категорий земель сельхозяйственного назначения с кадастровым номером: 22:36:040001:1081, общей площадью 244 007 кв.м., расположенный по адресу: Алтайский край, Ребрихинский район, земли колхоза «имени XII Партсъезда», примерно в 8,2 км.от с. Боровлянка по направлению на восток, рабочий участок № 84/1, (далее - земельный участок).

В соответствии с пунктом 1.2 настоящий договор заключен сроком на пятнадцать лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.  16.12.2011 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

10.02.2014 ООО «Альтаир-Агро» по договору № 39п  передало ООО «Боровлянское» (новый арендатор) права и обязанности по договору аренды земельного участка от 09.12.2011.

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 31.05.2016 по делу № А03- 8559/2016 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Боровлянское».

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 24.01.2017 ООО «Боровлянское» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

16.12.2017 ФИО2 в адрес должника направила претензию с требованием о погашении задолженности по арендной плате и возмещению затрат по налоговым платежам и расторжении договора аренды, установив девятидневный срок с момента получения последним претензии.

ФИО2 обращалась в Ребрихинский районный суд Алтайского края с аналогичным исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка. Определением Ребрихинского районного суда Алтайского края от 15.06.2018 в принятии искового заявления ФИО2 к ООО «Боровлянское» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, указав, что заявленное требование должно быть рассмотрено Арбитражным судом Алтайского края.

Обращаясь в Арбитражный суд Алтайского края с настоящим требованием, ФИО2 указала на нарушение ее интересов в связи с наличием задолженности по арендной плате за период с 2014 по 2017 годы.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абзац второй пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

По правилам статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В части 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из их относимости и допустимости.

Согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.6 договора аренды арендная плата за земельный участок может устанавливаться в денежной или натуральной формах. За пользование земельном участком арендатор обязуется вносить арендную плату либо в денежной форме в размере 6 000 рублей в год либо в натуральной форме в виде пшеницы фуражной – 5 ц., отходов – 5ц., соломы – 30 ц., сахара – 25 кг., растительного масла – 5л. в год. Арендная плата исчисляется с 01 января 2012 года. Арендная плата вносится Арендатором не позднее 30 октября текущего года, в течение которого земельный участок использовался по назначению, путем передачи наличных денежных средств арендодателю.  Изменение арендной платы и порядка ее внесения осуществляется по соглашению сторон с учетом темпов инфляции, но не чаще одного раза в год, оформляется дополнительным соглашением к договору, которое вступает в силу со дня его подписания сторонами. Выплату налоговых и иных платежей за земельный участок принимает на себя арендатор.

Пунктом 7.2 договора аренды предусмотрено право досрочного расторжения договора по требованию арендодателей в случаях, когда арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Учитывая условия спорного договора, положения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», указанный истцом период задолженности с 2014 по 2017 годы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, срок уплаты арендной платы наступил  30.10.2014, 30.10.2015, 30.10.2016, 30.10.2017, из которых, согласно статье 5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», арендная плата, срок уплаты которой наступил до 31.05.2016 (даты принятия к производству Арбитражным судом Алтайского края заявления о признании ООО «Боровлянское» несостоятельным (банкротом) по делу № А03-8559/16), относится к реестровой задолженности: два платежа сроком уплаты 30.10.2014, 30.10.2015, соответственно, после 31.05.2016 – к текущим платежам и удовлетворяются преимущественно перед требованиями, включенными в реестр требований кредиторов, в рассматриваемом случае, к текущим платежам относится арендная плата, срок уплаты которой наступил 30.10.2016, 30.10.2017.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам, в газете «Знамя труда» № 8 от 24.02.2018 конкурсный управляющий ООО «Боровлянское» ФИО3 опубликовала объявление о погашении текущих платежей по договорам аренды с пайщиками земельных участков за период с 31.05.2016 по 2017 год.

Конкурсный управляющий ООО «Боровлянское» ФИО3 в письменном отзыве на исковое заявление указала, что по факту поступления требований ФИО2 об оплате образовавшейся задолженности по арендной плате. Платежным поручением № 40 от 06.04.2018 денежные средства перечислены арендодателю.

Применительно к настоящему обособленному спору, требование ФИО2 о расторжении договора аренды, заключенного сроком до 2026 года, арбитражный суд квалифицирует в качестве сделки по одностороннему отчуждению из конкурсной массы принадлежащего должнику права аренды земельного участка, что согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2015 № 308- ЭС15-11405.

Из материалов настоящего дела следует, что ФИО2 не заявляла об отказе от договора аренды в течение достаточно длительного времени; требование о расторжении договора аренды было направлено в адрес арендатора только после открытия в отношении ООО «Боровлянское» процедуры конкурсного производства и реализации права аренды на торгах и публикации в газете «Знамя труда» № 8 от 24.02.2018 о погашении текущих платежей по договорам аренды с пайщиками земельных участков за период с 31.05.2016 по 2017 год.

Осуществление в отношении должника процедур, применяемых в деле о банкротстве, носит открытый характер; осуществление в отношении должника процедуры конкурсного производства означает доказанность признака его неплатежеспособности и наличие кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника.

Из материалов дела также усматривается, что право аренды земельного участка включено в конкурсную массу; его рыночная стоимость, определенная на основании отчета оценщика, составляет 42 787 руб.

Доводы истца об отсутствии оснований для включения права аренды в конкурсную массу не могут быть приняты во внимание судом, поскольку согласно общему правилу пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, подлежит включению в конкурсную массу.

При этом право аренды земельного участка является специфическим активом, возможность включения которого в конкурсную массу зависит от того, вправе ли должник распорядиться указанным правом без согласия собственника имущества.

По смыслу правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500, имущественные права аренды, которыми должник не вправе распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы без его воли другому лицу лишь на том основании, что арендатор признан несостоятельным должником. Эти права могут быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, или по договору, который не содержит ограничений для передачи права аренды.

В рассматриваемом случае, договор аренды заключен сроком на пятнадцать лет и согласно пункту 2.4.9 договора аренды арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду или пользование третьим лицам и не содержит условий, предусматривающих необходимость получения согласия арендодателя (собственника земельного участка) на распоряжение правом аренды земельного участка.

Согласно пункту 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельного кодекса Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Принимая во внимание погашение текущей задолженности по арендной плате конкурсным управляющим ООО «Боровлянское» ФИО3 на основании направленного в адрес последней требования истца, правомерного включения права аренды земельного участка в конкурсную массу общества, арбитражный суд первой инстанции приходит выводу о том, что основания, предусмотренные пунктом 7.2 договора для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, отсутствуют.

Квалифицируя правоотношения сторон, исходя из условий договора о его предмете, исследовав содержание спорного договора аренды, и все имеющиеся доказательства, а также действия сторон, связанные с исполнением данного договора аренды, арбитражный суд приходит к выводу о том, что расторжение договора в одностороннем порядком с арендатором, находящимся в стадии конкурсного производства, право аренды которого включено в конкурсную массу, направлено на безвозмездное изъятие актива из конкурсной массы, в связи с чем отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Аналогичная правовая позиция содержится в Определении Верховного суда  Российской Федерации от 14.02.2018 по делу № 301-ЭС17-23008, постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.06.2018  №Ф04-1721/2018 по делу №А03-19165/2016, от 12.04.2018 по делу № А02-1623/2017.

Ссылка истца на невыполнение обществом посевных и мелиоративных работ, предусмотренных условиями спорного договора аренды, в связи с чем земельный участок может быть принудительно изъят у собственника в судебном порядке, арбитражным судом отклоняется как необоснованная, поскольку надлежащих и достоверных доказательств в материалы дела истцом не представлено.

В целях правовой определенности арбитражный суд полагает возможным отметить, что указанная позиция по аналогичному делу (оценка содержания договора аренды и фактические обстоятельства дела) отражена в постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2018 № А03-3367/2018.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины на истца, поскольку судебный акт вынесен не в их пользу.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции могут быть обжалованы в порядке кассационного производства в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно -Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления обжалуемых решения суда, постановления в законную силу.

 

Судья                                                                                                                    А.Н. Винникова