АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А39-3313/2020

город Саранск02 февраля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 02 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи  Макеевой С.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Городская Коммунальная Служба" (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Формат А" (Республика Мордовия, г.Саранск, р.

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН1328013010)   

об обязании устранить недостатки  многоквартирных жилых домов,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление 27",

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности от 11.01.2021,

от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности от 03.02.2020, 

от третьего лица: ФИО4 – представителя по доверенности от 13.11.2019,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Городская Коммунальная Служба"  (далее –Управляющая компания, истец) обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Формат А" (далее – ООО СЗ "Формат А", ответчик) об обязании устранить недостатки строительства многоквартирных жилых домов.

Заявление мотивировано тем, что ответчиком возведены жилые дома № 19 и № 19Б по ул.Кирова г.Саранска. Истец является управляющей организацией. После введения домов в эксплуатацию обнаружены ряд недостатков строительства, противоречащих проектной документации. Просит обязать ответчика устранить обнаруженные недостатки.

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал. Просил обязать ответчика устранить деформацию отмостков, оборудованных по периметру домов; привести скат отлива парапета домов в соответствие с требованиями проектной документации; отремонтировать тротуарные дорожки в придомовой территории; привести в соответствие с требованиями законодательства расположение крышек колодцев, расположенных в придомовых территориях; устранить дефекты асфальтобетонного покрытия вокруг жилых домов (проседание, трещины); устранить трещины в плитах межэтажных перекрытий; привести в соответствие с требованиями законодательства отделку стен подъездов и мест общего пользования; устранить несоответствие документации откосов оконных проемов, выполненных из ПВХ панелей; демонтировать стяжки на техническом этаже домов с последующим нанесением новой стяжки; оштукатурить откосы в помещении котельной; оштукатурить технический этаж; оборудовать дома системой АСКУПЭ в соответствии с проектной документацией; оборудовать приямки для установки автоматических дренажных насосов д.19Б по ул.Кирова г.Саранска (в д.19 приямки не предусмотрены проектом); привести в соответствие с требованиями рабочей документации оголовки вентканалов.

Ответчик в судебном заседании иск не признал. Указал, что недостатки строительства допущены подрядной организацией - Обществом с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление 27".  

Представитель третьего лица указал о необоснованности заявленных требований. 

Из материалов дела следует, что ответчик является застройщиком жилых многоквартирных домов № 19 и № 19Б по ул.Кирова г.Саранска (далее дом № 19 и дом № 19Б).

Разрешение на строительство домов выдано 16.08.2016 (д.19Б) и 20.12.2016 (д.19). 

Фактически строительство домов осуществлялось Обществом с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление 27" (далее – СМУ 27, третье лицо) на основании договоров строительного подряда от  27.02.2017 (д.19Б) и от 07.09.2016 (д.19) .

Акты приемки объектов капительного строительства подписаны ответчиком и третьим лицом 10.11.2017 (д.19) и 15.11.2017 (д.19Б). 

Работы приняты ответчиком без замечаний и оплачены, что участвующими в деле лицами не оспаривается. 

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию д.19Б выдано 07.12.2017, д.19 – 24.11.2017. 

09.01.2018 между Управляющей компанией и ООО СЗ "Формат А" заключены договоры управления многоквартирными домами №№ 19 и 19Б, определен перечень работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов.  

Квартиры в домах приобретены гражданами на основании договоров купли-продажи и договоров участия в долевом строительстве. 

Собственники помещений в указанных многоквартирных домах заключили с истцом договоры управления многоквартирным домом: д. 19 – договор от 14.03.2018, д.19Б – договор от 12.04.2018.

В процессе эксплуатации домов обнаружены недостатки качества выполненных строительных работ, что подтверждено представленными истцом в обоснование иска Актами экспертных исследований № 36 от 19.09.2019 и № 55 от 23.10.2019. 

Претензия с требованиями устранить недостатки строительства, обнаруженные в период гарантийного срока, оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ). Данный закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого участия, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого участия построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ).

В пределах гарантийного срока устанавливается презумпция вины застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленные в пределах гарантийного срока. 

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (часть 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ). 

Действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам. Вместе с тем по смыслу приведенных норм гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его. 

Таким образом, именно застройщик, имеющий определенные гарантийные обязательства, несет перед собственниками помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома, осуществленного в порядке Закона № 214-ФЗ. От данной обязанности застройщик не может быть освобожден, что императивно установлено пунктом 4 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, согласно которому условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. 

Из буквального толкования приведенной нормы следует, что гарантийный срок установлен на объект долевого строительства и не связан с собственником этого объекта или стороной договора (контракта) долевого участия в строительстве.

В настоящем случае, факт наличия недостатков строительства установлен материалами дела (переписка сторон, претензии) и ответчиком не оспаривается.  

Для установления причин обнаруженных недостатков по делу назначена судебная строительная экспертиза в ООО «Титул».

Заключением эксперта № 56/20 от 12.08.2020 и дополнительным заключением эксперта № 110/20 от 04.12.2020 установлено, что качество выполненных строительно-монтажных работ общедомового имущества в домах №№ 19 и 19Б по ул.Кирова г.Саранска частично не соответствует проектно-сметной документации: отмостка, тротуары, проезды и стоянки домов соответствуют требованиям рабочей документации альбом 4/2016-02-ГП и п.6.25 СП 82.13330.2016 «Благоустройство территории» Актуализированная редакция СНиП III-10-75, но не соответствует п.4.17, п.6.25 СП 82.13330.2016 «Благоустройство территории» Актуализированная редакция СНиП III-10-75; отделка фасадов зданий не соответствуют требованиям рабочей документации альбом 4/2016-02-АР3, альбом 4/2016-02-АС4 и СП 293.1325800.2017 и СП 17.13330.2011; отделка мест общего пользования зданий не соответствуют п.7.5.5, п.8.14.1 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87, п.8.3 СП 29.13330.2011 «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88»; отделка технического этажа не соответствует проекту альбома 4/2016-АР3, 4/2016-АС; отделка котельной не соответствует проекту альбома 4/2016-АР3; устройство оголовков вентканалов не соответствует проекту альбома 4/2016-АС. Причинами несоответствия является отклонение от технологии производства работ, отклонение фактически выполненных работ работам, указанным в проектной документации, и эксплуатационный характер ряда недостатков выполненных работ.

Стоимость восстановительного ремонта на устранение выявленных недостатков и нарушений по дому № 19 составляет 391 060 рублей, по дому № 19Б – 928 523 рубля (заключение эксперта от 12.08.2020) и 465 рублей 77 копеек (заключение эксперта от 04.12.2020).

Оценив экспертные заключения по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с представленными доказательствами, с учетом пояснений эксперта по результатам проведенных исследований, данных в судебном заседании, суд приходит к выводу об отсутствии оснований ставить под сомнение экспертные заключения, поскольку они являются логичными и соответствуют материалам дела. 

Суд учитывает, что экспертизы проведены специальным экспертным учреждением, заключения составлены квалифицированным специалистом, имеющим специальные познания в данной области. Экспертные заключения соответствуют требованиям закона, содержат подробное описание проведенных исследований, а сделанные в результате их выводы мотивированы. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что ряд первоначально перечисленных истцом в иске недостатков носит эксплуатационный характер, принимая во внимание в связи с этим обоснованное уточнение  истцом исковых требований, суд частично удовлетворяет требования истца об устранении недостатков работ, а именно считает необходимым обязать ответчика устранить деформацию отмостков, оборудованных по периметру домов; привести скат отлива парапета домов в соответствие с требованиями проектной документации; отремонтировать тротуарные дорожки в придомовой территории; привести в соответствие с требованиями законодательства расположение крышек колодцев, расположенных в придомовых территориях; устранить дефекты асфальтобетонного покрытия вокруг жилых домов (проседание, трещины); устранить трещины в плитах межэтажных перекрытий; привести в соответствие с требованиями законодательства отделку стен подъездов и мест общего пользования; демонтировать стяжки на техническом этаже домов с последующим нанесением новой стяжки; оштукатурить откосы в помещении котельной; оштукатурить технический этаж; оборудовать приямки для установки автоматических дренажных насосов в д.19Б по ул.Кирова г.Саранска; привести в соответствие с требованиями рабочей документации оголовки вентканалов, выполнив указанные работы в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Требование истца об обязании ответчика устранить несоответствие откосов оконных проемов удовлетворению не подлежит ввиду следующего. 

В судебном заседании установлено, что в соответствии с проектной документацией откосы оконных проемов домов должны быть оштукатурены. Фактически откосы выполнены из ПВХ панелей. Данные виды работ с учетом замены материала выполнены третьим лицом в полном объеме, приняты застройщиком без замечаний и оплачены. Претензий к качеству данного вида работ ни собственниками помещений в многоквартирных домах, ни управляющей организацией, ни застройщиком не предъявлялось.  

Все вышеперечисленные обстоятельства участвующими в деле лицами не оспариваются.

 В соответствии со статьями 1, 9, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей, в своем интересе и по своему усмотрению. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что с учетом специфики правоотношений сторон, учитывая отсутствие доказательств непригодности использования по назначению окон с отделкой откосов из ПВХ панелей, суд приходит к выводу, что демонтаж откосов с последующей их штукатуркой нерационален, приведет к необоснованным убыткам ответчика. Доказательств злоупотребления правом со стороны ответчика и третьего лица в суд не представлено. Вместе с тем выполнение откосов из ПВХ панелей не нарушает прав ни одного из лиц, участвующих в деле, ни собственников помещений в многоквартирных домах. Применение иного материала для отделки откосов не повлияло на конструктивную и иную безопасность объектов, способствовало улучшению качества выполненных работ. Указанные обстоятельства по существу ни одним из участвующих в деле лиц не опровергались и отрицательных имущественных последствий для сторон не повлекли.

Требования истца в части возложения на ответчика обязанности оборудовать дома системой АСКУПЭ в соответствии с проектной документацией удовлетворению не подлежит ввиду следующего. 

АСКУПЭ представляет собой распределенную автоматизированную систему, состоящую из совокупности измерительных и программно-технических средств, осуществляющих в автоматическом режиме регистрацию, сбор, обработку и хранение данных в течение трех лет коммерческого и технологического учета энергоресурсов (механизм учета коммунальных ресурсов с единым диспетчерским и финансовым центрами).

Материалами дела установлено, что дом № 19Б по ул.Кирова г.Саранска оборудован автоматизированной системой контроля учета за потреблением энергоресурсов (АСКУПЭ), что подтверждается Актом о приемки выполненных работ (КС-2) и Справкой о стоимости выполненных работ и затрат (КС-3), подписанными ответчиком и третьим лицом без замечаний. Работы приняты и оплачены. 

В Акте о приемки выполненных работ (КС-2) по дому № 19 сведения об устройстве системы АСКУПЭ отсутствуют. 

Доказательств того, что установка указанной системы в д.19 предусмотрена проектной документацией, в материалы дела не представлено. 

Вместе с тем, доказательств отсутствия указанной системы на объектах в материалы дела также не представлено.  

Оба спорных объекта (дома №№ 19 и 19Б) приняты приемочной комиссией ответчика без замечаний, исполнительная документация ответчиком получена. В актах приемки объектов капительного строительства указано о приемке коммуникаций холодного водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и связи городскими эксплуатационными организациями. 

Объекты введены в эксплуатацию и переданы застройщиком Управляющей организации (09.01.2018). При этом замечаний относительно отсутствия систем АСКУПЭ на объектах от истца не поступило. В перечень работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов включены работы по осмотру внутридомовых инженерных коммуникаций и конструктивных элементов и ежемесячное сервисное обслуживание общедомовых приборов учета.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие ненадлежащее качество выполняемых истцом работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества домов, в том числе по обслуживанию общедомовых приборов учета.

Материалами дела установлено, что недостатки качества выполненных строительных работ выявлены в период эксплуатации объектов, что подтверждается претензиями, адресованными застройщиком (истцом) третьему лицу (от 30.08.2018, 06.09.2018, 01.10.2018, 14.01.2019). При этом ни одна из претензий не содержит сведений об отсутствии на объектах систем АСКУПЭ. Представленные истцом в обоснование иска Акты досудебных экспертных исследований № 36 от 19.09.2019 и № 55 от 23.10.2019 упомянутой информации также не содержат. 

Впервые истцом упомянуто об отсутствии систем АСКУПЭ на объектах лишь в претензии от 08.11.2019. Вместе с тем, документального подтверждения данного обстоятельства истцом не представлено. Факт отсутствия данных документов подтвержден в судебном заседании представителем истца. Доказательств, подтверждающих отсутствие указанной системы в домах на момент ввода объектов в эксплуатацию и передачи домов на обслуживание Управляющей организации, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в суд не представлено.  

Таким образом, оснований для возложения на ответчика обязанности по оборудованию домов системой АСКУПЭ не имеется. 

Довод ответчика о том, что недостатки строительных работ допущены  подрядной организацией, осуществившей строительство домов (третьим лицом), правового основания для разрешения настоящего спора не имеет. Ответчик не лишен права на обращение в суд с самостоятельным иском к третьему лицу о защите своих прав в установленном законом порядке, ссылаясь на иные правовые основания.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

При подаче иска истцом была оплачена госпошлина в сумме 6000 рублей. Указанные расходы подлежат возмещению ответчиком.

На основании изложенного, и, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд

р е ш и л:

исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Городская Коммунальная Служба" удовлетворить частично.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Формат А" (Республика Мордовия, г.Саранск, р.

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН1328013010) устранить недостатки многоквартирных домов, расположенных по адресу: 

<

...>:

- устранить деформацию отмостков, оборудованных по периметру домов;

- привести скат отлива парапета домов в соответствие с требованиями проектной документации;

- отремонтировать тротуарные дорожки в придомовой территории;

- привести в соответствие с требованиями законодательства расположение крышек колодцев, расположенных в придомовых территориях;

- устранить дефекты асфальтобетонного покрытия вокруг жилых домов (проседание, трещины);

- устранить трещины в плитах межэтажных перекрытий;

- привести в соответствие с требованиями законодательства отделку стен подъездов и мест общего пользования;

- демонтировать стяжки на техническом этаже домов с последующим нанесением новой стяжки;

- оштукатурить откосы в помещении котельной;

- оштукатурить технический этаж;

- оборудовать приямки для установки автоматических дренажных насосов д.19Б по ул.Кирова г.Саранска;

- привести в соответствие с требованиями рабочей документации оголовки вентканалов.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Формат А" (Республика Мордовия, г.Саранск, р.

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН1328013010) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Городская Коммунальная Служба" (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяС.Н. Макеева