АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-39046/2020

Нижний Новгород

01 октября 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 23.09.2021.

Полный текст решения изготовлен 01.10.2021.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе

cудьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-719) 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

с  участием 

истца – ФИО2 (паспорт),

представителей 

от истца: ФИО3 (доверенность от 24.11.2020),

от третьих лиц – ФИО4: ФИО5 (доверенность от 04.10.2017), 

ФИО6: ФИО7 (доверенность от 02.11.2020) 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 

(ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к муниципальному образованию «Балахнинский муниципальный район 

Нижегородской области» 

в лице администрации Балахнинского муниципального округа 

Нижегородской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании сделки недействительной,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО4, Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), государственное бюджетное учреждение «ФКП Росреестра», общество с ограниченной ответственностью "АТАК",

и  установил: 

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному образованию «Балахнинский муниципальный район Нижегородской области» в лице администрации Балахнинского муниципального района Нижегородской области о признании недействительным договора купли-продажи от 18.10.2016 № 93/5 земельного участка с кадастровым номером 52:16:0050406:29, заключенного между муниципальным образованием «Балахнинский муниципальный район Нижегородской области», ФИО2, ФИО8, ФИО9, ФИО4, в части приобретения ФИО2 2125/10000 долей в праве собственности на указанный участок, а также о применении последствий недействительности сделки в данной части в виде возврата названной части имущества в муниципальную собственность и возврата ответчиком ФИО2  114 071 рубля 55 копеек выкупной стоимости.

Исковые требования основаны на статьях 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и мотивированы несоответствием сделки в указанной части действующему законодательству, поскольку земельный участок, расположенный в территориальной зоне инженерно-транспортной инфраструктуры – городские улицы, не мог быть отчужден в частную собственность в связи с наличием прямого законодательного запрета.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО4, Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), государственное бюджетное учреждение «ФКП Росреестра», общество с ограниченной ответственностью "АТАК".

Суд произвел замену ответчика на его правопреемника – муниципальное образование «Балахнинский муниципальный округ Нижегородской области» в лице администрации Балахнинского муниципального округа Нижегородской области (далее – Администрация).

В судебном заседании истец и его представитель поддержали уточненные требования.

В письменном отзыве Администрация иск не признала, подтвердила нарушение действующего законодательства при отчуждении участка в частную собственность, указала на дальнейшую невозможность использования участка для муниципальных нужд под размещение автовокзала, указала на отсутствие у ФИО2, осужденного в совершении преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, законного интереса в оспаривании сделки. 

В судебном заседании представитель ФИО10 указала на необоснованность иска, невозможность его удовлетворения в связи с оспариванием сделки только в части и в связи с нахождением на земельном участке объекта недвижимости (торгового центра), находящегося в частной долевой собственности, который неразрывно связан с участком, заявила о пропуске срока исковой давности.

В письменном отзыве на иск, дополнении к нему и в судебном заседании представители ФИО6 сочли иск не подлежащим удовлетворению в связи с невозможностью признания договора купли-продажи от 18.10.2016 № 93/5 недействительным в оспоренной части, так как в рассмотренном случае можно говорить о недействительности сделки в целом, однако все ее участники в участию в деле в качестве ответчиков не привлечены, проведена в установленном законом порядке государственная регистрация права собственности; заявила о пропуске ФИО2 срока исковой давности.

С учетом пояснений участвующих в деле лиц и суд поставил на обсуждение вопрос о привлечении к участию в деле в качестве соответчиков остальных участников договора купли-продажи от 18.10.2016 № 93/5 – ФИО8, ФИО9, ФИО4

Истец и его представитель выразили несогласие относительно указанного предложения, настаивали на рассмотрении иска, предъявленного только к муниципальному образованию.

С учетом указанных обстоятельств суд рассмотрел дело по предъявленному иску.

Суд удовлетворил ходатайство Кадастровой палаты о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Иные участвующих в деле лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, не обеспечили явку представителей. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела и заслушав участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к следующему.

Как видно из документов, на основании распоряжения Правительства Нижегородской области от 22.08.2011 № 1658-р в муниципальную собственность Балахнинского муниципального района передано здание автостанции и земельный участок с кадастровым номером 52:16:0050406:29расположенные по адресу: 

<

...>.

Администрация издала распоряжение от 05.10.2011 № 2046р о передаче автостанции в хозяйственное ведение МУП "МП Балахнинское ПАП" (далее – Предприятие).

С целью реконструкции автостанции администрация города Балахны распоряжением от 12.10.2012 № 481-р утвердила градостроительный план неделимого земельного участка с кадастровым номером 52:16:0050406:29, расположенного в территориальных зонах Т-1 (городские и районные улицы города), ИОК (границы охраняемого культурного слоя), ИРЗ (границы регулирования застройки и хозяйственной деятельности)

На основании распоряжения Администрации от 10.07.2013 № 1227-р, заявлений Предприятия и Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Администрации в ЕГРН внесены сведения об изменении наименования здания "автостанция" на "административно-хозяйственное" и его общей площади.

Администрация распоряжением от 17.12.2013 № 2556-р выдала согласие на заключение инвестиционного договора с целью реконструкции и капитального ремонта нежилого здания (автостанции), находящегося в хозяйственном ведении Предприятия, по результатам конкурса.

Предприятие подписало договор с ООО "АЙКО-инжиниринг" на разработку проектной документацию на строительство двухэтажного здания торгового центра по адресу 

<

...>.

По результатам проведенного конкурса (протокол от 12.03.2014) Предприятие в лице директора ФИО11 и ООО "Петрол-НН" (инвестор) в лице директора ФИО2 заключили инвестиционный договор на реконструкцию и капитальный ремонт нежилого здания, по результатам которого в муниципальную собственность подлежали передаче 15 процентов от площади помещений реконструированном объекте. 

ООО "Петрол-НН" заключило с ФИО2, ФИО8, ФИО12-вым А.Л. и ФИО10 договор от 29.10.2014 соинвестирования в реконструкции и капитальном ремонте объекта.

В ноябре 2014 года Предприятием получено согласие Администрации на изменение части территориальной зоны Т-1, в границах которой расположен земельным участком с кадастровым номером 52:16:0050406:29, на территориальную зону О-1 (обществено-деловая) в целях реконструкции нежилого здания для дальнейшего размещения в нем торгового центра с условием дальнейшей возможности оказания Предприятием услуг автостанции.

Администрация издала распоряжение от 05.12.2014 № 404-р о подготовке соответствующих изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования город Балахна на основании обращения Предприятия

По данному вопросу 15.01.2015 и 17.02.2015 проведены публичные слушания.

Согласно протоколу от 17.04.2015 № 1 комиссия по подготовке правил землепользования и застройки Нижегородской области и иным вопросам землепользовании и застройки Нижегородской области сочла целесообразным внесение изменений в генеральный план городского поселения города Балахна в части  изменения функционального зонирования с зоны "жилые улицы, магистральные улицы городского значения" на зону "территория общественно-деловых, коммерческих центров и подцентров, торговых центров, основные пешеходные связи" для размещения на территории существующей автостанции торгового центра при условии размещения парковочных мест в границах существующих красных линий рассматриваемой территории.

Положительное заключение негосударственной экспертизы № 77-1-4-0833-14 проектной документации получены в ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз" 31.12.2014.

На основании указанной проектной документации Предприятие получило разрешение на реконструкцию № RU52503101-505.

ООО "Петрол-НН", ФИО2, ФИО8, ФИО9 и ФИО10 заключили дополнительное соглашение от 31.03.2016 к договору соинвестирования, в соответствии с которым стоимость капитальных вложений определена в размере 61 622 350 рублей 78 копеек, доли участия соинвесторов признаны равными, установлены порядок и сроки внесения денежных средств, срок выполнения ремонтных работ установлен с 01.04.2014 по 22.07.2016.

На заседании градостроительного совета Администрации 03.06.2016 согласован проект благоустройства территории "Двухэтжный торговый центр. Автостанция".

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 11.07.2016.

Распоряжением от 26.07.2016 № 15-11р Администрация утвердила акт от 22.07.2016 об исполнении инвестиционного договора, распределила доли в праве общей долевой собственности: муниципальному образованию  передано 15/100 долей, что соответствует 484,15 квадратного метра нежилых помещений первого этажа № 1 – 20 литера А (15 процентов от общей площади здания); ООО "Петрол-НН" –85/100, что соответствует 2743,55 квадратного метра нежилых помещений нежилых помещений первого этажа № 1 –10, части нежилого помещения № 1, нежилые помещения № 2 – 18 второго этажа литера А1 (85 процентов от общей площади здания).

Предприятие и ООО "Петрол-НН" заключили соответствующее соглашение от 27.07.2016 об определении долей. Объект оценен в 70 000 000 рублей.

ООО "Петрол-НН", ФИО2, ФИО8, ФИО9 и ФИО10 заключили соглашение от 27.07.2016 об определении долей в праве долевой собственности на результат инвестиционной деятельности, по которому каждому из соинвесторов установлена доля в размере 2125/10000.

Предприятие (продавец) и ФИО8 (покупатель) заключили договор от 13.09.2016 купли-продажи 15/100 долей в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером 52:16:0050406:455, принадлежащие муниципальному образованию, за 10 500 000 рублей. Переход права собственности зарегистрирован 16.09.2016.

На основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации муниципальное образование в лице Администрации (продавец), ФИО13, ФИО12-ков В.Л., ФИО9, ФИО10 (покупатели) заключили договор купли-продажи от 18.10.2016 находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 52:16:0050406:29, по которому ФИО8 передавалось 3625/10000 долей в праве общей долевой собственности по цене 194 592 рубля 66 копеек, ФИО9 – 2125/10000 долей в праве собственности по цене 114 071 рубль 55 копеек, ФИО2 – 2125/10000 долей в праве общей долевой собственности по цене 144 071 рубль 55 копеек, ФИО4 – 2125/10000 по цене 114 071 рубль 55 копеек. Право собственности покупателей зарегистрировано 02.11.2016.

ФИО8 (даритель) и ФИО6 (одаряемый) заключили договор дарения от 03.04.2017 3625/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:16:0050406:29 с видом разрешенного использования "для размещения объектов торговли" и 3625/10000 долей в праве собственности на нежилое здание с кадастровым номером 52:16:0050406:455. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена.

ФИО13. ФИО8, ФИО6, ФИО10 (арендодатели) и ООО "Атак" заключили договор аренды от 01.12.2016 части нежилых помещений общей площадью 1676,2 квадратного метра в здании с кадастровым номером 52:16:0050406:455.

Вступившим в законную силу приговором Балахнинского городского суда Нижегородской области от 16.03.2020 ФИО2 признан виновным в совершении преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Согласно приговору ФИО2 с составе преступной группы совершил действия, направленные на незаконное приобретение права на муниципальное имущество – здание автостанции, являющееся объектам транспортной инфраструктуры, и находящийся под ним земельный участок площадью 5418 квадратного метра, расположенного по адресу: 

<

...>, не подлежащее приватизации в силу закона.

ФИО2 посчитал, что договор купли-продажи земельного участка от 18.10.2016  № 93/5 является недействительной сделкой в части отчуждения ему доли в праве общей долевой собственности, совершенной в нарушение законодательного запрета на отчуждения земель общего пользования, которая нарушает его законный интерес в пересмотре вступившего в законную силу приговора, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

На основании статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность за лицом, являющимся собственником зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, закреплено в статьях 39.20, 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 и статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

В частности, в данной статье в числе прочих приведены следующие самостоятельные основания для отказа в предоставлении публичного участка в собственность физических и юридических лиц: указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6); указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (пункт 17).

Понятие документов территориального планирования и требования к их содержанию раскрыты в статьях 9, 14, 18, 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Генеральный план городского округа (часть 3 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации) представляет собой совокупность карт, где обозначены красные линии - существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (пункт 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что следует из части 1 статьи 33 названного кодекса.

Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц (часть 3 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Генеральный план городского округа является одним из документов территориального планирования, которые обязательны для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений (пункт 3 части 1 статьи 18, часть 3 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом городского округа.

На момент приватизации земельного участка с кадастровым номером 52:16:0050406:29 процедура внесения изменений в Правила землепользованиями застройки города Балахны в части изменения территориальной зоны Т-1 (городские улицы), в границах которой расположен этот участок, на территориальную зону О-1 (обществено-деловая) не была завершена. Следовательно, этот участок полностью включал в себя земли общего пользования. Согласно документам территориального планирования до настоящего времени данный участок находится в территориальной зоне Т-1.  Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и участвующими в деле лицами не оспорены.

Ограничение на приватизацию земельных участков в границах территорий общего пользования закреплено в части 8 статьи 27, в пункте 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". 

Нарушение прямого законодательного запрета на приватизацию при заключении договора купли-продажи от 18.10.2016 № 93/5, свидетельствует о недействительности (ничтожности) данной сделки на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как заключенной вопреки указанным императивным нормам и публичным интересам.

Вопрос о возможности признания договора купли-продажи от 18.10.2016 № 93/5 недействительным в части выносился судом на обсуждение в ходе судебного разбирательства, истцу предлагалось уточнить заявленные требования и указать в качестве ответчиков по делу всех сторон сделки. Соответствующими правами, предусмотренными процессуальным законодательством, ФИО2 не воспользовался, в связи с чем несет риск неблагоприятных последствий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки позиции истца данная сделка не могла быть признана недействительной исключительно в испрошенной им части, ибо в остальной части она также не может быть сохранена, в силу неделимости земельного участка с кадастровым номером 52:16:0050406:29, что подтверждено градостроительным планом участка. 

При этом указание судом на ничтожность договора в резолютивной части судебного акта, вынесенного при разрешении настоящего спора по существу, недопустимо в силу того, что все лица, за которыми зарегистрировано право долевой собственности на земельный участок не привлечены по инициативе либо с согласия истца в качестве ответчиков по делу, а суд не вправе выйти за пределы заявленных требований. Вместе с тем, выводы относительно действительности договор купли-продажи от 18.10.2016 № 93/5 подлежат изложению в мотивировочной части судебного акта в силу ничтожности сделки, которая подразумевает ее недействительность не зависимо от признания ее таковой в судебном порядке.

Требование о применении последствий недействительности сделки в части доли ФИО2 также не подлежит удовлетворению при наличии факта неделимости земельного участка, выбытия доли из владения одной стороны договора (ФИО8) к третьему лицу, не являющемуся стороной договора купли-продажи (ФИО6), а также в связи с тем, что удовлетворение данного требования без решения судьбы расположенного на нем объекта недвижимости будет противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Данные обстоятельства также являлись предметом обсуждения в ходе судебного разбирательства.

Представители третьих лиц ФИО6 и ФИО10 заявили о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствие со статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. 

В силу разъяснений, данных в  пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" Исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, поэтому соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

С учетом невозможности применения в данном случае двусторонней реституции, положений статей 398, 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым кредитор вправе требовать возмещения убытков в связи с невозможностью передать принадлежащую ему вещь, суд пришел к выводу о том, что муниципальное образование вправе требовать возмещения убытков, в связи с чем возможно предъявления в будущем подобных требований к покупателям и ФИО6, как к последнему собственнику доли в праве собственности на земельный участок, в связи с чем в данном конкретном случае ФИО10 и ФИО6, вправе заявить о пропуске срока исковой давности.

Сделка оспаривается ее стороной – ФИО2, поэтому течение срока исковой давности следует исчислять с момента ее исполнения с 18.10.2016. ФИО2 обратился с настоящим иском 04.12.2020, то есть с пропуском установленного законом срока.

Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (абзац 2 части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленного иска не найдено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлине подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Т.Н. Назарова