АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-12647/24

17 июля 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена                           09 июля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен                                   17 июля 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Птицыной А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Коммерсант-Дон" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к муниципальному казенному учреждению "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района города Ростова-на-Дону (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании незаконным отказа, об обязании заключить договор купли-продажи, о признании права отсутствующим,

при участии:

от заявителя: представитель не явился,

от ДИЗО города Ростова-на-Дону: представитель ФИО1 по доверенности от 15.01.2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Коммерсант-Дон" обратилось в арбитражный суд с требованием к муниципальному казенному учреждению "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района города Ростова-на-Дону, Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании незаконным отказа, об обязании заключить договор купли-продажи, о признании права отсутствующим.

Заявитель в судебное заседание не явился.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону против удовлетворения заявления возражал по доводам, изложенным в отзыве, полагает выкуп имуещства недопустимым ввиду нахождения его в оперативном управлении МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района города Ростова-на-Дону.

МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района города Ростова-на-Дону отзыв на заявление не представило, о слушании дела извещено 7.05.2024.

 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя ДИЗО города Ростова-на-Дону, суд не нашел оснований к удовлетворению заявленных требований.

Судом установлено, что 02.12.2019 между обществом с ограниченной ответственностью "Коммерсант-Дон" (арендатор) и МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района города Ростова-на-Дону (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности, заключенный по результатам аукционных торгов № 447-2.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет арендатору, на основании проведения протокола проведения открытого аукциона, по извещению от 09.09.2019 № 150819/1043223/02, в аренду за плату нежилое помещение, обшей площадью 83,9 кв. м на 1-м этаже, кадастровый номер: 61:44:0021008:54, лит А, расположенного по адресу; уд. Плужная, 12/29, сроком на 5 лет, для размещения: под офис.

Срок действия договора установлен с 25.09.2019 по 24.09.2024 (п. 1.3 договора).

Как указывает заявитель, с целью реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального недвижимого имущества общество обратилось в Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ссылаясь на наличие оснований по реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Заявитель утверждает, что письмом от 09.02.2024  № 59.30-1713/15 департамент в удовлетворении заявления отказал.

Полагая, что данный отказ департамента является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд со следующими требованиями: признать незаконным отказ департамента в выкупе арендуемого имущества от 09.02.2024 № 59.30-1713/15, об обязании департамента подготовить и направить в адрес заявителя договор купли-продажи, о признании отсутствующим право оперативного управления на нежилое помещение.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц установлен главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8, основанием для принятия решения суда о признании недействительным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления недействительными являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

Основанием для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: несоответствие таких решений закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение ими прав (законных интересов) лица, обратившегося в арбитражный суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом согласно норме пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действия (бездействия) возлагается на соответствующий орган или должностное лицо

Оценивая заявленные требования на предмет соответствия оспариваемого ненормативного акта органа местного самоуправления требованиям действующего законодательства, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, общество является субъектом малого предпринимательства, что не оспорено и не опровергнуто департаментом.

А потому спорные правоотношения сторон подпадают под правовое регулирование Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.06.2008 г.

Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства,  указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации  или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение имущества, является исчерпывающим.

Таким образом, лицо, отвечающее требованиям статей 3, 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», использующее в течение двух и более лет на легитимной договорной основе имущество, находящее, в том числе в муниципальной собственности, и не ограниченное в обороте применительно к положениям пункта  4  статьи 18 Закона, надлежащим образом исполняющее обязанности по внесения арендной платы, имеет преимущественное перед другими лицами право на приобретение такого имущества.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона. Субъект малого и среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи  9 Закона).

Между обществом с ограниченной ответственностью "Коммерсант-Дон" (арендатор) и МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района города Ростова-на-Дону (арендодатель) 02.12.2019 заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности, заключенный по результатам аукционных торгов № 447-2, предметом которого является нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0021008:54.

Указанное нежилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию  город Ростов-на-Дону (дата регистрации права 21.07.2010)  и передано в оперативное  управление МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района города Ростова-на-Дону (дата регистрации права 21.07.2010).

Как указывает заявитель, с целью реализации преимущественного право на приобретение в собственность арендуемого муниципального недвижимого имущества общество обратилось в Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ссылаясь на наличие оснований по реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Заявитель утверждает, что письмом от 09.02.2024  № 59.30-1713/15 департамент в удовлетворении заявления отказал.

Предметом оспаривания в данном случая является, как следует из заявления, отказ департамента в выкупе спорного помещения от  09.02.2024  № 59.30-1713/15.

Вместе с тем, оспариваемое решение от 09.02.2024  № 59.30-1713/15 принято департаментом по результатам рассмотрения заявления об изъятии из оперативного управления МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района города Ростова-на-Дону нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0021008:54, с последующим приобретением преимущественного права выкупа арендуемого имущества ООО «Коммерсант-Дон» по договору аренды от 02.12.2019 № 447-2 и адресовано Администрации Первомайского района Ростовской области.

В реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения заявителю отказано письмом МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района города Ростова-на-Дону от 12.02.2024 № 59.626/751. В обоснование отказа учреждением указано, что принято решение о нецелесообразности изъятия из оперативного управления нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0021008:54.

При этом, обращение Администрации Первомайского района об изъятии из оперативного управления МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района города Ростова-на-Дону спорного нежилого помещения было сопряжено с намерением  последующей передачи помещения обществу в порядке реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем департамент в  письме от 09.02.2024  № 59.30-1713/15 указал, что действие Закона № 159 не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Таким образом, фактически письмом от 09.02.2024  № 59.30-1713/15 департаментом разрешен вопрос об отказе обществу с ограниченной ответственностью "Коммерсант-Дон" в приобретении спорного помещения в собственность в льготном порядке, поскольку отказано в прекращении права оперативного управления, которое выкупу препятствует.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ действие его не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Однако в соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение недвижимого имущества, несмотря на принадлежность этого имущества муниципальному учреждению на праве оперативного управления, только в том случае, если установит, что орган местного самоуправления совершил действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

После принятия в муниципальную собственность 21.07.2010 спорный объект передан в оперативное управление МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района города Ростова-на-Дону, право оперативного управления было зарегистрировано в установленном законом порядке 21.07.2010, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 27). Запись о регистрации права оперативного управления является актуальной.

Таким образом, на момент обращения общества с заявлением спорные объекты закреплены на праве оперативного управления за МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района города Ростова-на-Дону.

Обстоятельство, препятствующее реализации заявителем преимущественного права выкупа занимаемого помещения, возникло не вследствие действий департамента после обращения общества с заявлением о выкупе, поскольку право оперативного управления на данные объекты возникло с 2010 года и было зарегистрировано той же датой, что и право муниципальной собственности.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что в рассматриваемой ситуации в силу пункта 3 части 2 статьи 1 Закона N 159-ФЗ имеется препятствие для приватизации арендуемого имущества. При этом действий департамента, препятствующих выкупу спорного имущества, нарушающих права и законные интересы общества, не установлено.

Таким образом, даже если общество по смыслу статьи 3 Закона N 159-ФЗ формально и относится к числу лиц, имеющих преимущественное право на приобретение помещения в собственность, закрепление помещения на праве оперативного управления за учреждением является препятствием для реализации заявителем преимущественного права на приобретение данного  помещения в собственность.

Согласно статье 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

Запись о регистрации права оперативного управления является актуальной, оснований для признания отсутствующим указанного права заявитель не привел и суда не установил.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Коммерсант-Дон" надлежит отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в порядке  статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесены на заявителя.

Руководствуясь главой 24, статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Пипник Т. Д.