АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-53016/2020

г. Краснодар

23 июня 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 306232035600032) – ФИО2 (доверенностьот 03.03.2022), от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «Культурно-просветительская цирковая компания "Дельфинарий Лазаревский"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 30.12.2021), индивидуальных предпринимателей ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 – ФИО8 (доверенности от 30.12.2021), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2022 по делу № А32-53016/2020, установил следующее.

ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «КПЦК "Дельфинарий Лазаревский"» (далее – общество), ИП ФИО4,ИП ФИО5, ИП ФИО6, ИП ФИО7 о взыскании 666 666 рублей 66 копеек задолженности по договору аренды нежилых помещений от 01.11.2019 № 1/19, 42 456 рублей 62 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных на 01.11.2021, с указанием, что данное решение является основанием для требования с общества в пользу ИП ФИО1 оставшейся части задолженности в размере 933 333 рублей 34 копеек, после принятия судебного решения по настоящему делу, в срок до 01.01.2023, ежемесячно, равными платежами в размере 66 666 рублей 66 копеек; признании договора от 01.11.2019 № 1/19 прекратившим срок действия с 01.10.2020; возложении на общество обязанности по освобождению арендованных помещений и передаче их по акту в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; взыскании судебных расходов (т. 3, л. д. 10).

Решением от 16.12.2021 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что арендованные помещения находятся в общей долевой собственности, поэтому, распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности. Сторонами не оспаривается, что соглашение относительно порядка владения и пользования, распоряжения спорным имуществом отсутствует, такой порядок в судебном порядке не определен. Собственник доли в имуществе вправе заключать договор аренды данного имущества, расторгать его или заявлять арендатору возражения относительно пролонгации договора аренды на новый срок только с согласия остальных собственников долей в праве на имущество. Сама по себе возможность получения дохода от использования спорных помещений, находящихся в долевой собственности, соразмерно своей доле в праве, не предоставляет право одному собственнику осуществлять единоличные распорядительные действия в отношении общего имущества в целом. Согласие всех собственников на отказ от заключения нового договора аренды спорных помещений, от продления аренды по истечении срока не достигнуто. Ввиду отсутствия доказательств тому, что истцу выделена в натуре его доля в спорном имуществе, а также доказательств, подтверждающих, что участниками долевой собственности заключено соглашение о порядке пользования объектом аренды, предусматривающее право одного из сособственников расторгать договор или заявлять арендатору возражения относительно продления договора на новый срок, суд пришел к выводу, что без согласия других сособственников ИП ФИО1 не вправе заявлять отказ от заключения договора на новый срок либо от продления. Возражения против возобновления договора аренды выразил только истец, остальные лица – настаивали на продолжении арендных отношений. Поскольку после истечения срока аренды общество продолжило пользоваться спорным имуществом в отсутствие согласованной воли всех сособственников на прекращение договорных отношений, постольку в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и пункта 4.2 договора действие его возобновилось на неопределенный срок. Также суд установил, что общество отнесено к организациям, в наибольшей степени пострадавших от введения ограничений вследствие пандемии. Основной вид деятельности ответчика по сведениям Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) в области исполнительских искусств (код по ОКВЭД 90.01), который поименован в перечне, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» (далее – постановление № 434; перечень). После введения 26.03.2020 полного запрета на проведение и посещение мероприятий общество не имело возможности использовать арендуемое имущество. (режим продлен до 12.05.2021). Ответчик направлял истцу требование о заключении дополнительного соглашения о снижении арендной платы, полученное адресатом 19.08.2020, однако, доказательства согласования сторонами уменьшения арендной платы не представлены. Ввиду ограничений работа дельфинариев возможна при условии заполнения зрительских мест не более 50% от проектной мощности и соблюдения социальной дистанции (не менее 1,5 – 2 м). Учитывая конкретные обстоятельства данного дела, связанные с приостановлением предусмотренной договором деятельности в арендуемом помещении, суд пришел к выводу о возможности снижения арендной платы до 10% за период с 27.03.2020 по 11.06.2020; до 50 % за период с 12.06.2020 по 26.03.2021. Истец альтернативный расчет (с учетом отнесения ответчика к организациям, в наибольшей степени пострадавших от введения ограничительных мер), не представил, доводы ответчика документально не опроверг. Оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на долг по арендной плате, не имеется на основании пункта «в» части 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – постановление № 439).

Постановлением апелляционного суда от 28.02.2022 решение от 16.12.2021 оставлено без изменения. Апелляционная коллегия поддержала выводы суда первой инстанции, указав, что невозможность использования сданного в аренду имущества, связанная с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности на соответствующей территории, указывается в качестве необходимого условия для уменьшения арендной платы по правилам части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), которая распространяется на всех арендаторов. При этом такое право не ставится в зависимость от приостановления деятельности арендатора или невозможности пользоваться арендованным имуществом, поскольку является дополнительной мерой поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства ряда отраслей в условиях ухудшения экономической ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Если арендодатель докажет, что арендатор не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения сложившейся ситуации, и его требования (возражения на иск) являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, – суд может применить положения пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). В зависимости от обстоятельств дела, с учетом характера и последствий недобросовестного поведения суд может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или в части. Материалы настоящего дела не содержит каких-либо доказательств недобросовестности поведения общества, такие доказательства в суд первой инстанции не представлены.

В кассационной жалобе ИП ФИО1 просит решение от 16.12.2021 и постановление апелляционного суда от 28.02.2022 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Податель жалобы указывает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, за исключением договоров аренды, заключаемых на срок менее одного года. Договор аренды нежилых помещений от 01.11.2019 № 1/19 не был в установленном порядке зарегистрирован, так как заключался на срок менее года. Автоматическая пролонгация договора (бессрочная либо на ограниченный срок) условиями договора не предусмотрена. Пунктом 4.2 договора от 01.11.2019 № 1/19 закреплено лишь «преимущественное право арендатора на заключение договора аренды помещения на новый срок после истечения срока действия настоящего договора». Новый договор аренды помещения между сторонами не заключался, не заключалось и дополнительное соглашение о продлении срока действия договора. Вывод суда первой инстанции о возможности автоматической пролонгации договора необоснован, противоречит условиям самого договора аренды. Суд отказал в удовлетворении устного ходатайства истца о предоставлении акта сверки взаимных расчетов сторон по договору, истребованного в целях фиксации поступления платы арендатора по договору остальным четырем арендодателям. Фиктивное исполнение договора, незаинтересованность в установлении экономически обоснованной арендной платы и аффилированность трех арендодателей из пяти подтверждена материалами дела. Не приняты во внимание доводы, подтверждающие преднамеренное нарушение законных прав и экономических интересов истца как одной из сторон по договору от 01.11.2019 № 1/19. Общая стоимость годовой арендной платы, подлежащей уплате истцу, составляет по условиям договора 2 млн рублей. Во исполнение своих обязательств арендатор уплатил лишь 400 тыс. рублей (платежным поручением от 06.08.2020 № 188 – 150 тыс. рублей и платежным поручением от 17.08.2020 № 198 – 250 тыс. рублей). Исходя из предусмотренной договором арендной платы, задолженность арендатора перед ИП ФИО1 по договору за 2020 год составила 1 млн 600 тыс. рублей. С учетом уменьшения размера подлежащей уплате истцу стоимости аренды, непогашенная задолженность перед истцом составляет 848 357 рублей 39 копеек.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, подчеркнув, что истец подменяет согласованное в договоре преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок и предусмотренную в законе конструкцию продления договора аренды на неопределенный срок. Снижение арендной платы с 27.03.2020 по 11.06.2020 в 10 раз является разумным. Снижение арендной платы на 50% во второй период разрешенного использования (не более чем на 50%) с 12.06.2020 по 26.03.2021 обоснованно определено судами. Деятельность общества по эксплуатации арендуемых помещений была полностью прекращена с 27.03.2020 до 11.06.2020 (полный запрет на проведение культурно-развлекательных мероприятий), ограничена минимум на 50% с 12.06.2020 по настоящее время. Обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору. Довод об аффилированности арендодателей и арендатора не является юридически значимым для рассмотрения настоящего дела, поскольку не имеет правого значения выяснение расчетов общества с другими сособственниками. Учитывая факт полной выплаты обществом истцу арендной платы за первый период аренды (исходя из сроков, установленных договором), с учетом права на ее уменьшение и рассрочку, полную оплату истцу за второй период аренды, исходя из сроков, установленных договором), выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

ИП ФИО4, ИП ФИО5, ИП ФИО6, ИП ФИО7 в отзыве на кассационную жалобу указали на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность судебных актов, согласившись с размером снижения арендной платы. Ни арендодатели, ни арендатор не высказали намерение о прекращении договора аренды по истечении срока его действия, он считается перезаключенным на новый срок. Возражать против пролонгации могут только все сособственники, как единый арендодатель, истец не уполномочен принимать решения о расторжении договора от имени всех собственников. При заключении договора аренды все участники долевой собственности, в том числе истец, выразили волю на передачу имущества. Предприниматели не возражали против отсрочки внесения арендной платы и снижения ее размера.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали позиции своих доверителей.

Изучив материалы дела, доводы, кассационной жалобе и отзывов, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 01.11.2019 ИП ФИО4 (арендодатель-1), ИП ФИО5 (арендодатель-2), ИП ФИО6 (арендодатель-3), ИП ФИО7 (арендодатель-4), ИП ФИО1 (арендодатель-5) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений № 1/19, по условиям которого в пользование арендатора переданы помещения общей площадью 1528,9 кв. м, по адресу: г. Сочи, 

<

...>.

Согласно пункту 4.1 договора срок аренды установлен до 01.10.2019 (11 месяцев).

Порядок внесения арендной платы определен в пункте 5.4 договора и включает в себя выплату за 2020 год не позднее 30 июля 2020 года (аванс): арендодатель-1 получает 20/100 частей от общего размера выплаты, что составляет 2 млн рублей; арендодатель-2 получает 5/100 частей от общего размера выплаты, что составляет 500 тыс. рублей; арендодатель-3 получает 10/100 частей от общего размера выплаты, что составляет 1 млн рублей; арендодатель-4 получает 5/100 частей от общего размера выплаты, что составляет 500 тыс. рублей; арендодатель-5 получает 10/100 частей от общего размера выплаты, что составляет 1 млн рублей; остаток за 2020 год не позднее 31 августа 2020 года: арендодатель-1 получает 20/100 частей от общего размера выплаты, что составляет 2 млн рублей; арендодатель-2 получает 5/100 частей от общего размера выплаты, что составляет 500 тыс. рублей; арендодатель-3 получает 10/100 частей от общего размера выплаты, что составляет 1 млн рублей; арендодатель-4 получает 5/100 частей от общего размера выплаты, что составляет 500 тыс. рублей; арендодатель-5 получает 10/100 частей от общего размера выплаты, что составляет 1 млн рублей.

Помещения принадлежат истцу и ответчикам на праве общей долевой собственности, доли распределены следующим образом: ФИО4 – 40/100 доли, ФИО6 – 20/100 доли, ФИО5 – 10/100 доли, ФИО1 – 20/100 доли, ФИО7 – 10/100 доли в праве общей долевой собственности.

Истец указывает на то, что, исходя из причитающейся ему доли в праве общей долевой собственности на помещения, арендная плата за использование принадлежащей доли в праве составила 2 млн рублей за весь период аренды, при этом порядок оплаты в соответствии с условиями договора определен следующим образом: 1 млн рублей в срок до 30.07.2020, 1 млн рублей в срок не позднее 31.08.2020, тогда как выплачено 400 тыс. рублей (150 тыс. рублей платежным поручением от 06.08.2020 № 188 и 250 тыс. рублей платежным поручением от 17.08.2020 № 198).

5 октября 2020 года в адрес арендатора направлена претензия с требованием в семидневный срок, с момента получения, погасить задолженность по арендной плате, уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, а также освободить помещения и передать их арендодателям по акту. Одновременно в адрес остальных собственников направлено уведомление об отказе истца от заключения нового договора аренды. Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием обращения истца с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе сдавать его в аренду.

Если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей долевой собственности (пункт 1 статьи 244 Гражданского кодекса), при этом каждый из них не вправе нарушать право собственности другого лица.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Особенности регулирования взаимоотношений по договору аренды недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее – Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, установлены Законом № 98-ФЗ.

Арендатор по такому договору вправе требовать заключения дополнительного соглашения об отсрочке внесения арендной платы за 2020 год, изменять по соглашению с арендодателем размер арендной платы в любое время в течение 2020 года, требовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием названных организационных решений (части 2, 3 статьи 19 Закона № 68-ФЗ).

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее – Обзор № 2), при ответе на вопрос 5 разъяснено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре № 2 (вопросы 3 – 6), арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Приведенные положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора от обязательства по внесению арендной платы.

Оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды указали, что предприниматели владеют переданными в аренду помещениями на праве общей долевой собственности, при этом их доли в натуре не выделены, порядок пользования общим имуществом не установлен, участники долевой собственности совместно выступают на стороне арендодателя в договоре от 01.11.2019 № 1/19. Доказательств тому, что истцом выделена в натуре его доля из общего имущества, а равно, что участниками долевой собственности заключено соглашение о порядке пользования объектом аренды, включающее право одного из собственников требовать расторжения договора, в материалах дела не имеется. Возможность получения дохода от использования имущества, находящегося в долевой собственности, в части своей доли не предоставляет право одному собственнику осуществлять единоличные распорядительные действия в отношении всего имущества. Сособственники – ответчики возражали относительно прекращения спорного соглашения, указав, что имеют намерение на продление арендных отношений, арендованные помещения продолжают находиться в фактическом пользовании общества, в связи с чем спорный договор считают продленным на неопределенный срок. Установив, что деятельность общества включена в перечень отраслей, которые в наибольшей степени пострадали в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, принимая во внимание затруднительность использования объекта аренды в спорном периоде, судебные инстанции пришли к выводу о наличии правовых оснований для снижения размера арендной платы с 27.03.2020 по 11.06.2020 до 10%, за период с 12.06.2020 по 26.03.2021 до 50%, что признано судами соответствующим балансу соблюдения прав и интересов сторон. Вследствие распространения на общество положений постановления № 439 требование истца о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы признано необоснованным.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2022 по делу № А32-53016/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

24 июня 2022 года

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Т.Н. Драбо

В.Е. Епифанов