﻿﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6453/19 

Екатеринбург

18 ноября 2019 г.

 

Дело № А60-70705/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Рябовой С. Э., Татариновой И. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гончарука Дмитрия Владимировича (далее – предприниматель Гончарук Д.В., ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.03.2019 по делу № А60-70705/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от  19.06.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

предприниматель Гончарук Д.В. (паспорт);

представитель Администрации города Екатеринбурга (далее – Администрация, истец) – Дианова Е.С. (доверенность от 23.07.2019 № 496/05/01-12/0111).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю Гончаруку Д.В. о взыскании задолженности в сумме 317 457 руб. 34 коп. за период с июля по декабрь 2016 года, апрель 2018 года, неустойки в сумме 992 532 руб. 75 коп. за периоды с 11.08.2015 по 28.09.2018, с 24.07.2015 по 02.02.2016. (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, открытое акционерное общество «Гранд сервис строй» (далее – общество «Гранд сервис строй»).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.03.2019 исковые требования удовлетворены, суд взыскал с предпринимателя Гончарука Д.В. в пользу Администрации задолженность в сумме 317 457 руб. 34 коп., неустойку в сумме 992 532 руб. 75 коп., судебные расходы в сумме 76 руб. 40 коп.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от  19.06.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Гончарук Д. В., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции изменить, в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки отказать. По мнению заявителя, в соответствии с положениями пункта 54-3 Закона Свердловской области от 07.07.20104 № 18-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области» у Администрации отсутствовали правовые основания для заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена без соответствующего соглашения с уполномоченным органом о предоставлении такого участка в аренду, однако суду указанное соглашение не представлено. Предприниматель Гончарук Д.В. не согласен с площадью земельного участка, с учетом которой рассчитана арендная плата, поскольку большая часть участка занята кучами кирпичной глины, кроме того, заявитель ссылается на  необоснованное отклонение судами ходатайства о проведении землеустроительной экспертизы для установления фактической площади участка, занимаемой зданиями и необходимой для их эксплуатации. По мнению заявителя, судами не дана надлежащая правовая оценка уведомлению от 18.07.2014, поступившему от общества «Гранд сервис строй», в рамках которого оно отказалось от права аренды на земельный участок. Ссылаясь на положения статьи 4 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 99 «Модельного Земельного кодекса для стран-участников СНГ», заявитель считает, что договор аренды является расторгнутым с 18.07.2014. Предприниматель Гончарук Д.В. указывает, что Администрация после получения уведомления об отказе от права аренды земельного участка должна была расторгнуть названный договор в разумный срок и заключить новый с лицами, фактически использующими земельный участок. По мнению заявителя, несоблюдение Администрацией правил международного договора не является основанием для признания договора аренды земельного участка от 02.04.2007 действующим. Предприниматель обращает внимание, что оспариваемое дополнительное соглашение от 17.02.2016, имеющее ссылку на условиях расторгнутого в одностороннем порядке арендатором договора аренды земельного участка от 02.04.2007, является недействительным в силу ничтожности. Таким образом, по мнению заявителя, истец не имеет право на договорную неустойку, вместе с тем на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация  просит оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Гончарука Д.В. – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0012 заключен договор аренды от 02.04.2007 № 6-808 со сроком действия с 01.01.2006 по 31.12.2020 для эксплуатации существующих зданий и сооружений кирпичного завода.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости на помещения с кадастровыми номерами 66:41:0000000:65600 площадью 365,1 кв. м и 66:41:0000000:65615 площадью 687,7 кв. м зарегистрировано право собственности Гончарука Д.В. (регистрационные записи от 06.04.2010 № 66-66-01/204/2010-345, от 28.06.2010 № 66-66-01/426/2010-192 соответственно). Названные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0605013:0012.

Администрация, ссылаясь на неисполнение ответчиком его обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 02.04.2007 № 6-808 (в редакции дополнительных соглашений от 30.11.2007 № 1, от 01.04.2008 № 2, от 08.04.2010 № 3, от 10.05.2011 № 4, от 13.11.2012 № 5, от 29.04.2013 № 6, от 17.02.2016, от 07.02.2017, от 17.02.2017) за период с июля 2016 года по декабрь 2016 года, апрель 2018 года, в результате чего образовалась задолженность, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно пункту 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) (далее – постановление Пленума от 17.11.2011 № 73), по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, материалами дела подтверждено, что предпринимателю Гончаруку Д.В. на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0605013:0012, в отношении которого предыдущим собственником был заключен договор аренды от 02.04.2007 № 6-808 со сроком действия с 01.01.2006 по 31.12.2020.

Из материалов дела усматривается, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области в лице Департамента земельных отношений, закрытым акционерным обществом «Промкомплекс» и предпринимателем Гончаруком Д.В. заключено дополнительное соглашение от 17.02.2016 к договору аренды земельного участка от 02.04.2007 № 6-808, в соответствии с условиями которого ответчик включен в число новых арендаторов земельного участка.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установив факт вступления ответчика в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора путем подписания дополнительного соглашения от 17.02.2016, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что при установлении порядка и условий пользования земельным участком, а также порядка и сроков внесения арендной платы подлежат применению условия договора аренды от 02.04.2007 № 6-808. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт владения и пользования предпринимателем Гончаруком Д.В. спорным земельным участком на основании договора аренды от 02.04.2007 № 6-808, вместе с тем учитывая отсутствие доказательств, свидетельствующих о внесении арендной платы за пользование имуществом в полном объеме (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 19 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области».

На основании изложенного, проверив представленный истцом расчет  задолженности по внесению арендной платы за период с июля 2016 года по декабрь 2016 года, апрель 2018 года (с учетом уточнения) и признав его арифметически правильным, учитывая, что контррасчет задолженности по арендной плате со стороны ответчика не представлен, какие-либо разногласия по примененным в расчетах ставкам арендной платы и коэффициентам не установлены, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя Гончарука Д.В. задолженности по арендной плате в сумме 317 457 руб. 34 коп.

Нарушение ответчиком обязательств по внесению платы по договору аренды влечет обоснованность требований о взыскании договорной неустойки.

Согласно статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь вышеизложенным, а также учитывая положения пункта 3.1 договора, предусматривающие, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от величины задолженности по арендной плате за каждый день просрочки, установив факт ненадлежащего исполнения  ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы, исполнение которых обеспечено неустойкой, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя Гончарука Д.В. неустойки за нарушение договорных обязательств.

При этом проверив представленный истцом расчет пени за периоды с 11.08.2015 по 28.09.2018, с 24.07.2015 по 02.02.2016 и признав его арифметически правильным, учитывая отсутствие контррасчета со стороны ответчика, суды первой и апелляционной инстанций взыскали с ответчика неустойку в сумме 992 532 руб. 75 коп.

Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии у Администрации правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также об отсутствии полномочий у Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области на подписание дополнительного соглашения от 17.02.2016, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку с учетом 

Соглашения о взаимодействии в сфере администрирования неналоговых доходов от 31.03.2014, заключенным между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Администрацией города Екатеринбурга, а также положениями Закона Свердловской области от 24.11.2014 № 98-ОЗ (ред. от 19.12.2016) «О перераспределении отдельных полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципального образования «город Екатеринбург» и органами государственной власти Свердловской области и о внесении изменений в Закон Свердловской области «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области».

Отклоняя доводы заявителя кассационной жалобы о несогласии с площадью земельного участка, используемого ответчиком, суд апелляционной инстанции исходил из положений постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП, предусматривающих формулу для определения размера арендной платы, если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

На основании изложенного, расчет арендной платы, произведенный исходя из доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, признан судами правильным.

Отклоняя ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы, суды первой и апелляционной инстанций с учетом положений статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно установили, что в рассматриваемом случае при наличии арендных правоотношений в отношении спорного земельного участка оснований для назначения землеустроительной экспертизы не имеется, между тем вопрос о площади земельного участка может быть разрешен при постановке вопроса о разделе земельного участка в соответствующей процедуре.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что договор аренды является расторгнутым с 18.07.2014 - с момента направления уведомления общества «Гранд сервис строй» об отказе от права аренды на земельный участок, подлежат отклонению.

Из системного толкования положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации,  пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»  следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При этом указанные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

При изложенных обстоятельствах судом апелляционной инстанции обоснованно указано, что уведомление предыдущего собственника объектов недвижимости от 18.07.2014 не может являться основанием для прекращения арендных правоотношений. Более того, судами принято во внимание, что волеизъявление ответчика на вступление в договор аренды выражено путем подписания дополнительного соглашения от 17.02.2016.

Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы положения Модельного Земельного кодекса для стран-участников СНГ не подлежат применению к правоотношениям сторон, исходя из предмета международного договора, его сферы действия, заключенного договора и обстоятельств рассматриваемого спора.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149. 

 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.03.2019 по делу № А60-70705/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от  19.06.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гончарука Дмитрия Владимировича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

 

Председательствующий                                             Н.Г. Беляева 

 

Судьи                                                                          С.Э. Рябова 

 

                                                                                      И.А. Татаринова