АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А63-948/2019

г. Ставрополь

06 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2019 года

                                               Мотивированное решение изготовлено 06 июня 2019 года 

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Батурина В.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Теслицкой Е.В., рассмотрев в заседании суда исковое заявление общества с ограниченной ответственностью строительное управление «Стройград-1», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> к комитету градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, администрация города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> о признании права собственности на объект недвижимости, нежилое здание, гаражный комплекс с входящими в состав нежилыми помещениями, расположенный по адресу: 

<

...>, при участии в судебном заседании представителя истца ФИО1 по доверенности от 23.04.2018, представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 22.05.2019, в отсутствие третьих лиц (извещены), 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью строительное управление «Стройград-1», г. Ставрополь (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к комитету градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь (далее – комитет градостроительства, ответчик), третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, администрация города Ставрополя, г. Ставрополь о признании права собственности на объект недвижимости, нежилое здание, гаражный комплекс с входящими в состав нежилыми помещениями, расположенный по адресу: 

<

...>. 

В обоснование исковых требований указано, что общество за счет собственных средств совместно со строительством многоквартирного жилого дома осуществило строительство объекта недвижимости – гаражного комплекса для комфортного размещения автомобильного транспорта собственниками многоквартирного дома на земельном участке, переданном обществу по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта). Поскольку оконченный строительством объект недвижимости соответствует требованиям градостроительных норм, не нарушает права и законные интересы иных лиц, истец на основании положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации просит признать на него право собственности.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 29.08.2017 между обществом  (арендатор) и администрацией города Ставрополя (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта) №6478. 

Согласно пункту 1.1 арендодатель предоставил для завершения строительства, а арендатор принял в аренду для завершения строительства земельный участок из земель населенных  пунктов с кадастровым номером 26:12:031002:396, местоположение: 

<

...> в квартале 209, вид разрешенного использования земельного участка: строительство многоквартирного жилого дома (4-9 этажей) (вид разрешенного использования земельного участка соответствует коду (числовому обозначению) видов разрешенного использования земельного участка – 2.6, предусмотренного классификатором видов разрешенного использования) в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлимой частью, общей площадью 5 918 кв.м. 

Срок аренды участка устанавливается на 3 года с 29.08.2017 по 28.08.2020 (пункт 2.1 договора аренды).

На указанном земельном участке обществом было осуществлено строительство многоквартирного жилого дома и этот дом в установленном порядке введен в эксплуатацию.  

Согласно пункту 2.6, классификатора видов разрешенного использования, размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенные на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок; размещение подземных гаражей и наземных автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15 % от общей площади дома.

25.06.2018 общество обратилось в комитет градостроительства администрации города Ставрополя с запросом о предоставлении информации о необходимости получения разрешения на строительство объектов гаражного комплекса по ул. Достоевского, 52А. 

Комитет градостроительства администрации города Ставрополя в ответе на запрос №06/1-04/2-1/35555 от 05.07.2018 указал, что разрешение на строительство гаражного комплекса по ул. Достоевского, 52А не требуется, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 10 закона Ставропольского края от 18.06.2012 №53-кз «О некоторых вопросах регулирования отношений в области градостроительной деятельности на территории Ставропольского края», разрешение на строительство гаража на застроенной многоквартирными жилыми домами территории не требуется, применительно к которой утверждена документация по планировке территории, при наличии разрешения от собственников помещений в многоквартирном жилом доме, при условии соблюдения требований градостроительного плана земельного участка многоквартирного жилого дома. 

Общество на основании указанного письма Комитета градостроительства администрации города Ставрополя №06/1-04/2-1/35555 от 05.07.2018  на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031002:396 без получения разрешения на строительство в 2018 году осуществило строительство объекта недвижимости – гаражного комплекса для комфортного размещения автомобильного транспорта собственниками многоквартирного дома.

В соответствии с технической документацией, вновь созданный объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031002:396 по адресу: 

<

...>, в квартале 209 имеет следующие характеристики: нежилое здание, гаражный комплекс с входящими в состав нежилыми помещениями: №94, общей площадью 17,6 кв.м.;  №95, общей площадью 18,3 кв.м.;  №96, общей площадью 18,3 кв.м.;  №97, общей площадью 18,1 кв.м.;  №98, общей площадью 18,5 кв.м.;  №99, общей площадью 18,7 кв.м.;  №100, общей площадью 18,9 кв.м.;  №101, общей площадью 19,1 кв.м.;  №102, общей площадью 18,9 кв.м.;  №103, общей площадью 42,3 кв.м.;  №104, общей площадью 32,5 кв.м.;  №105, общей площадью 17,5 кв.м.; №106, общей площадью 17,4 кв.м.; №107, общей площадью 17,3 кв.м.; №108, общей площадью 17,2 кв.м.; №109, общей площадью 17,3 кв.м.; №110, общей площадью 17,2 кв.м.; №111, общей площадью 17,2 кв.м.; №112, общей площадью 17,3 кв.м.; №113, общей площадью 17,3 кв.м.; №114, общей площадью 17,3 кв.м.; №115, общей площадью 17,3 кв.м.; №116, общей площадью 17,3 кв.м.; №117, общей площадью 17,3 кв.м.

По окончании строительных работ в 2018 году общество обращалось в Управление Росреестра по Ставропольскому краю. 

Решениями №26-0-1-133/3012/2018-1984, 26/133/013/2018-2440 от 08.11.2018 обществу было отказано в регистрации права собственности на заявленный объект недвижимого имущества, в том числе в связи с отсутствием разрешения на строительство гаражного комплекса.   

В целях устранения сомнений и проверки доводов сторон на основании ходатайства истца по делу было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы.

 В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью  «Судебно-экспертная служба «ЭкспертПро» №088/19 от 01.06.2019 объект исследования, нежилое здание - гаражный комплекс по адресу: 

<

...>, в квартале 209, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031002:396  общей площадью 492,4 кв.м. имеет ориентировочную степень готовности 100%, является объектом капитального строительства, так как имеет ж/б фундамент и иные строительные конструкции обеспечивающие эксплуатационную пригодность в течении длительного срока.

На момент обследования требования, установленные ПЗЗ города Ставрополя для зоны «Ж-3» в части возможности размещения гаражных комплексов индивидуального автотранспорта, соответствия предельным параметрам градостроительного регламента выполнены, нарушения отсутствуют.

В результате технического обследования была составлена таблица физического износа здания. Общий физический износ здания составил величину - 15%. Такой процент износа соответствует оценке состояния здания как удовлетворительно, что характеризует здание следующим образом: значительных повреждений и деформаций нет, на момент обследования значительный ремонт не требуется. Несущие элементы здания: фундаменты, стены, перекрытия находятся в удовлетворительном работоспособном состоянии.

На момент осмотра здание соответствует нормативным требованиям строительно-технической документации (СНиП, СП, ГОСТ), в том числе полностью соответствует требованиям СП 113.13330.2012 Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* (с Изменением №1) и СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (с Поправкой, с Изменением № 1) предъявляемым к индивидуальным стоянкам автотранспортных средств, соответствует экологическим требованиям, санитарно-эпидемиологическим нормам (СанПиН), требованиям норм пожарной безопасности, не оказывает негативного влияния на окружающую среду, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не приводит к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц, в рамках параметров надежности строительных конструкций. В виду организации площадки размещения в отдалении от близлежащих объектов капитального строительства не оказывает негативного влияния на эксплуатацию соседних строений.

Выполненные строительно-монтажные работы по возведению гаражного комплекса в полном объеме соответствуют проектным решениям представленной проектной документации, как по организации района строительства, так и по объемно-планировочным решениям и общей конструктивной схеме.

В виду организации площадки размещения объекта в отдалении от близлежащих объектов капитального строительства, также организацию на прилегающей и близлежащей территории проездов (проходов), в том числе для специализированной техники, не оказывает негативного влияния на эксплуатацию соседних строений. В рамках параметров надежности строительных конструкций не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не приводит к нарушению прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.

Заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Судебно-экспертная служба «ЭкспертПро» №088/19 от 01.06.2019 также установлено, что исследуемый объект расположен на одном земельном участке с построенным многоквартирным домом и по функциональной принадлежности предусмотрен для обслуживания нужд по хранению личного автомобильного транспорта жильцов многоквартирного дома, что отвечает параметрам использования земельного участка в разрезе жилых зон.  Расстояние от стены объекта капитального строительства до красной линии улицы Достоевского, существенно больше 5 метров, по длинной стороны жилого дома более 20 метров, до границы близлежащего земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:1121 более 3 метров. 

Таким образом, судом установлено, что заявленный объект недвижимого имущества возведен в соответствии с письмом Комитета градостроительства администрации города Ставрополя №06/1-04/2-1/35555 от 05.07.2018, расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031002:396, переданном обществу для завершения строительства, а также отсутствие нарушений градостроительных норм и правил, допущенных при создании заявленного объекта (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие в требуемых случаях надлежащей утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности. 

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее. Вместе с тем пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статье 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство.

По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт, которые будут произведены без получения разрешения, представляют собой самовольное строительство, то есть устанавливают факт самовольной постройки.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

По смыслу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию  не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2011 №14057/10 по делу №А32-11090/2008-22/116) при доказанности соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, градостроительных регламентов, строительных, экологических и иных правил, нормативов.

В рассматриваемом случае отсутствие у застройщика (общества) разрешения на строительство обусловлено позицией, изложенной в письме Комитета градостроительства администрации города Ставрополя №06/1-04/2-1/35555 от 05.07.2018. 

Так Комитет градостроительства администрации города Ставрополя в ответе на запрос №06/1-04/2-1/35555 от 05.07.2018 указал, что разрешение на строительство гаражного комплекса по ул. Достоевского, 52А не требуется, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 10 закона Ставропольского края от 18.06.2012 №53-кз «О некоторых вопросах регулирования отношений в области градостроительной деятельности на территории Ставропольского края», разрешение на строительство гаража на застроенной многоквартирными жилыми домами территории не требуется, применительно к которой утверждена документация по планировке территории, при наличии разрешения от собственников помещений в многоквартирном жилом доме, при условии соблюдения требований градостроительного плана земельного участка многоквартирного жилого дома. В материалы дела представлены разрешения собственников помещений в многоквартирном жилом доме на раздел земельного участка и образование нового объекта недвижимости, полученные во исполнение письма Комитета градостроительства администрации города Ставрополя №06/1-04/2-1/35555 от 05.07.2018. 

В статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В материалы дела предоставлены доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Судебно-экспертная служба «ЭкспертПро» №088/19 от 01.06.2019, проведенной в рамках рассмотрения настоящего дела, подтверждающие соблюдение при строительстве указанных норм.

Таким образом, материалами дела подтверждается наличие у истца необходимых условий, позволяющих признать право собственности на созданный объект недвижимости: наличие прав на земельный участок, занятый заявленной постройкой, допускающих строительство; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка (заключение судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Судебно-экспертная служба «ЭкспертПро» №088/19 от 01.06.2019, письмо Комитета градостроительства администрации города Ставрополя №06/1-04/2-1/35555 от 05.07.2018); соблюдение градостроительных регламентов, строительных и иных правил, нормативов. Изложенное подтверждается представленными в материалы дела надлежащими доказательствами.

При рассмотрении данного дела судом также установлены обстоятельства  отсутствия спора с третьими лицами на заявленные объекты недвижимости. 

С учетом изложенного, требования истца о признании права собственности подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и учитывая, что установленный порядок строительства, ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности был нарушен по зависящем от общества причинам (обстоятельствам), расходы по государственной пошлине относятся на истца. 

Руководствуясь статьям 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 12, 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации,  суд 

Р  Е  Ш  И  Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью строительное управление «Стройград-1», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> удовлетворить.

Признать право собственности за обществом с ограниченной ответственностью строительное управление «Стройград-1», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> на объект недвижимости, расположенный по адресу:  

<

...>, в квартале 209, гаражный комплекс с входящими в состав нежилыми помещениями: №94, общей площадью 17,6 кв.м.;  №95, общей площадью 18,3 кв.м.;  №96, общей площадью 18,3 кв.м.;  №97, общей площадью 18,1 кв.м.;  №98, общей площадью 18,5 кв.м.;  №99, общей площадью 18,7 кв.м.;  №100, общей площадью 18,9 кв.м.;  №101, общей площадью 19,1 кв.м.;  №102, общей площадью 18,9 кв.м.;  №103, общей площадью 42,3 кв.м.;  №104, общей площадью 32,5 кв.м.;  №105, общей площадью 17,5 кв.м.; №106, общей площадью 17,4 кв.м.; №107, общей площадью 17,3 кв.м.; №108, общей площадью 17,2 кв.м.; №109, общей площадью 17,3 кв.м.; №110, общей площадью 17,2 кв.м.; №111, общей площадью 17,2 кв.м.; №112, общей площадью 17,3 кв.м.; №113, общей площадью 17,3 кв.м.; №114, общей площадью 17,3 кв.м.; №115, общей площадью 17,3 кв.м.; №116, общей площадью 17,3 кв.м.; №117, общей площадью 17,3 кв.м.

Настоящее решение служит основанием для регистрации в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю права собственности на указанные объекты недвижимости.  

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                             В.А. Батурин