Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс) 

http://www.my.arbitr.ru/ http://www.altai.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А02-1429/2020

19 ноября 2020 года

город Горно-Алтайск

Резолютивная часть объявлена 17.11.2020. Полный текст решения изготовлен 19.11.2020.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Кириченко Е. Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания Суразовой Е.Г., рассмотрел в судебном заседании после перерыва материалы дела по исковому заявлению Первого заместителя Прокурора Республики Алтай (ОГРН 1020400749566, ИНН 0411005358, ул. Чорос-Гуркина Г.И., д. 25, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) к Исполнительно-распорядительному органу местного самоуправления- администрация города Горно-Алтайска; обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙИНДУСТРИЯ" (ОГРН 1030400726938; 1160400050150, ИНН 0411112575; 0411175007, пр-кт. Коммунистический, д. 18, г. Горно-Алтайск, Респ. Алтай; ул. Промышленная, д. 2, кв. 8, г. Горно-Алтайск, Респ. Алтай) 

о признании недействительным пункта 4.3.1 договора аренды участка №3358 от 14.05.2018 года в части слов «с письменного согласия Арендодателя».

В судебном заседании после перерыва участвуют представители:

от истца – ФИО2, помощник Прокурора (доверенность от 17.01.2020 года, сроком на 3 года);

от ответчика Исполнительно-распорядительный орган местного самоуправления- администрация города Горно-Алтайска; Общество с ограниченной ответственностью "СТРОЙИНДУСТРИЯ" – ФИО3, по доверенности №416 от 28.02.2020, сроком на один год; диплом 265/152-04-14 от 23.04.2014;

от ответчика ООО «СТРОЙИНДУСТРИЯ» – не явились, уведомлены.

Суд установил:

Первый заместитель Прокурора Республики Алтай обратился в Арбитражный суд Республики Алтай с исковым заявлением к Исполнительно-распорядительному органу местного самоуправления - администрации города Горно-Алтайска (далее – Администрация, ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙИНДУСТРИЯ» (далее – ООО «СТРОЙИНДУСТРИЯ», ответчик) о признании недействительным пункта 4.3.1 договора аренды участка №3358 от 14.05.2018 года в части слов «с письменного согласия Арендодателя».

В исковом заявлении указано, что 14.05.2018 года между Исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления - администрацией города Горно-Алтайска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СТРОЙИНДУСТРИЯ» (арендатор) был заключен договор №3358 на аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 14305 кв.м., с кадастровым номером 04:01:011308:1146, (земли населенных пунктов), расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

...>, сроком на 5 лет и 7 месяцев (с 14.05.2018 по 31.12.2025). 

Считая пункт 4.3.1 указанного договора не соответствующим требованиям действующего законодательства, Первый заместитель Прокурора Республики Алтай обратился в суд с исследуемым иском.

Исковые требования обоснованы ссылками на положения статей 168, 180, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 27, 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее – Закон о прокуратуре).

Определением от 25.09.2020 исковое заявление было принято к производству.

Администрация в нарушение статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменного отзыва на иск не представила, в судебном заседании 10.11.2020 представитель Администрации указал на необходимость включения спорного пункта в договор аренды в связи с заключением с ООО «СТРОЙИНДУСТРИЯ» специального инвестиционного контракта №2 от 28.04.2018, согласно пункту 6 статьи 3 которого инвестор обязался использовать земельный участок под реализацию инвестиционного проекта исключительно в целях его реализации. В период срока действия специального инвестиционного контракта передача земельного участка (части земельного участка) в пользование третьих лиц без согласия Администрации не допускается.

В судебном заседании 10.11.2020 судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв.

ООО «СТРОЙИНДУСТРИЯ» в нарушение статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменного отзыва на иск не представило, в предварительное и настоящее судебное заседание после перерыва представителя не направило, надлежащим образом общество было уведомлено о времени и месте его проведения. Дополнительно определения суда размещены в картотеке арбитражных дел в сети интернет.

До начала настоящего судебного заседания от общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙИНДУСТРИЯ» каких-либо заявлений, ходатайств в суд не поступало.

Суд, выслушав доводы представителей истца и Администрации, определил продолжить судебное заседание после перерыва в отсутствие указанного представителя согласно статьям 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в ходе настоящего заседания на исковых требованиях настаивал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, дополнительно просил освободить от уплаты государственной пошлины ответчика ООО «СТРОЙИНДУСТРИЯ».

Представитель Администрации считает возможным удовлетворить исковые требования.

Исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Как установлено судом 14.05.2018 года между сторонами был заключен договор на аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №3358, по условиям которого Исполнительно-распорядительный органом местного самоуправления - администрация города Горно-Алтайска (арендодатель) предоставил, а ООО «СТРОЙИНДУСТРИЯ» (арендатор) приняло в аренду на период с 14.05.2018 по 31.12.2025 года земельный участок из категории земель земли населенных пунктов, площадью 14305 кв.м., с кадастровым номером 04:01:011308:1146, расположенный по адресу: 

<

...>, для производственной деятельности.

Данный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке (дата регистрации 18.05.2018).

Полагая, что отдельные положения указанного договора противоречат земельному законодательству, Первый заместитель Прокурора обратился в суд с исследуемым  иском.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии с пунктом 4 статьи 27, пунктом 3 статьи 35 Закона о прокуратуре прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поскольку спорный договор аренды регулирует правоотношения сторон в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, и одной стороной договоров является орган местного самоуправления, требования прокурором заявлены в пределах правомочий, предусмотренных статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 4 статьи 421 выше указанного Кодекса установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Обращаясь в Арбитражный суд Республики Алтай в интересах неопределенного круга лиц, Прокурор указал на недействительность пункта 4.3.1 в части слов «с письменного согласия Арендодателя» спорного договора.

Пункт 4.3.1 договора аренды содержит положения о праве арендатора сдавать участок (его часть) в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу на срок действия инвестиционного контракта только с письменного согласия арендодателя. 

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, в соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, совершение сделок с земельными участками, в том числе, сдача в субаренду земельных участков, регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодексов Российской Федерации.

Согласно положениям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

На основании пункта 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. 

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 указанного Постановления права и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу исключительно с согласия от арендодателя. 

Заключения между сторонами специального инвестиционного контракта №2 от 28.04.2018 не может являться основанием для включения в договор аренды земельного участка пункта, противоречащего указанным выше нормам законодательства. Включение в договор данных условий снижает объем прав арендатора, как участника гражданских правоотношений и противоречит приведенным выше нормам права, нарушает права субъектов предпринимательской деятельности на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона. 

При таких обстоятельствах, условие договора в отношении передачи арендуемого земельного участка в субаренду только с письменного согласия арендодателя (пункт 4.3.1) является ничтожным.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах пункт 4.3.1 в части слов «с письменного согласия Арендодателя» спорного договора нарушают императивно установленное право арендатора и противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу чего на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующие условия являются ничтожными.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (часть 1 статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации). В данном случае, недействительность рассмотренных условий пункта 4.3.1 в части слов «с письменного согласия Арендодателя…» не влияет на действительность договора в оставшейся части.

На основании вышеизложенного исковые требования Первого заместителя Прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец и Администрация освобождены от уплаты государственной пошлины при участии в деле в качестве истца и ответчика. Оснований для возложения на второго ответчика расходов по уплате госпошлины суд не усматривает, поскольку условия договора аренды были разработаны ответчиком – Исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления - администрацией города Горно-Алтайска и ущемляли права арендатора.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным пункт 4.3.1 договора аренды участка №3358 от 14.05.2018 года в части слов «с письменного согласия Арендодателя».

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

Решение может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

                                  Е.Ф. Кириченко