ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А75-20971/2022

16 мая 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2023 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3718/2023) администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа А75-20971/2022 (судья Чешкова О.Г.) по исковому заявлению публичного акционерного общества «Федеральная сетевая компания – Россети» (ИНН: 

<

***>, КПП: 773101001) к Администрации города Сургута (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 11.03.2022 № 18,

при участии в судебном заседании представителей:

от Администрации города Сургута – ФИО2 (доверенность от 29.12.2022 № 656),

от публичного акционерного общества «Федеральная сетевая компания - Россети» -ФИО3 (доверенность от 26.12.2022 № 281-22),

установил:

публичное акционерное общество «Федеральная сетевая компания – Россети» (далее – истец, Общество, ПАО «Россети») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Администрации города Сургута (далее – ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий возникших при заключении договора аренды земельного участка от 11.03.2022 № 18 с кадастровым номером 86:10:0101000:667:

Изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции: 

«1.1. «Арендодатель» передает, а «Арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный в территориальной зоне ОД.10, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Сургут, Восточный промрайон, Нижневартовское шоссе, именуемый в дальнейшем «Участок». Категория земель «Участка» - земли населенных пунктов; Кадастровый номер «Участка» - 86:10:0101000:667; Площадь «Участка» - с 11.03.2022 по 27.10.2022 - 61707 кв. метров, с 28.10.2022 - 61715 кв. метров». 

Изложить пункт 1.4 договора в следующей редакции:

«1.4. Разрешенное использование «Участка»: для размещения Комплекса оборудования и производственно-технологических объектов в составе: «Производственная база в г.Сургуте», включающая объекты производственного назначения с кадастровыми номерами 86:10:0101034:74, 86:10:0101034:75, 86:10:0101034:77, 86:10:0101034:78, 86:10:0101034:82, 86:10:0101034:83, 86:10:0101034:84, 86:10:0101034:85, 86:10:0101034:87, 86:10:0101034:89, 86:10:0101034:90, 86:10:0101004:193, 86:10:0101034:277, 86:10:0101034:278, 86:10:0101034:279, 86:10:0101198:555, 86:10:0000000:905, 86:03:0000000:125726, 86:03:0000000:125727, 86:03:0000000:125728, 86:03:0000000:125730, 86:03:0000000:133564 

В соответствии с общедоступными данными Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (публичной кадастровой карты) «Участок» расположен: 

- в границах охранной зоны транспорта. Зона охраны искусственных объектов. Реестровый (учетный) номер 86:10-6.380; 

- в границах охранной зоны транспорта. Зоны охраны искусственных объектов. Реестровый (учетный) номер 86:10-6.359; 

- в границах охранной зоны транспорта. Зоны охраны искусственных объектов. Реестровый (учетный) номер 86:10-6.366; 

- частично в границах охранной зоны транспорта. Зоны охраны искусственных объектов. Реестровый (учетный) номер 86:10-6.360; 

- частично в границах охранной зоны транспорта. Зоны охраны искусственных объектов. Реестровый (учетный) номер 86:10- 6.370; 

- в границах зоны с особыми условиями использования территории. Зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. Зона охраны природных объектов. Реестровый (учетный номер) 86:10-6.421; 

- частично в границах охранной зоны инженерных коммуникаций. Зона охраны искусственных объектов. Реестровый (учетный номер) 86:10-6.14.».

Изложить пункт 6.6 договора в следующей редакции: 

«6.6. «Арендатор» имеет преимущественное право на заключение Договора на новый срок на основании п.3 ст.35 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ, в порядке, установленном ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Изложить приложение к договору в редакции предложения 1 к заявлению.

Решением от 21.02.2023, с учетом определений от 04.03.2023, от 13.03.2023 об исправлении опечаток, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, урегулировал разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора аренды земельного участка от 11.03.2022 № 18 с кадастровым номером 86:10:0101000:667. 

Изложил пункт 1.1 договора в следующей редакции: 

«1.1. «Арендодатель» передает, а «Арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный в территориальной зоне ОД.10, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Сургут, Восточный промрайон, Нижневартовское шоссе, именуемый в дальнейшем «Участок». 

Категория земель «Участка» - земли населенных пунктов; Кадастровый номер «Участка» - 86:10:0101000:667; Площадь «Участка» - с 11.03.2022 по 27.10.2022 - 61707 кв. метров, с 28.10.2022 - 61715 кв. метров». 

Изложил пункт 6.6 договора в следующей редакции: 

«6.6. «Арендатор» имеет преимущественное право на заключение Договора на новый срок на основании п.3 ст.35 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ, в порядке, установленном ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Изложил приложение 1 к Договору в редакции предложенной истцом.

Приложение к договору аренды

 земельного участка № 18 от 

«11» марта 2022 г.

Расчет арендной платы за земельный участок

земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, предоставленный в аренду без торгов для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей)

(федерального, регионального или местного значения) на 2022 год

 

г.Сургут

Арендатор

ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» (ФСК)

№ и дата карточки

№18 от 11.03.2022 г.

Кадастровый номер ЗУ

86:10:0101000:667

Вид разрешенного использования

Под объекты производственного назначения инженерно-лабораторный корпус, пристроенное нежилое здание (сооружение 1), АРМ-2 теплая стоянка (сооружение 3), теплый арочный склад (сооружение 5), склад УТК-1, бокс №1, теплая арочная стоянка, здание УСР 3, 2 УСР 3, АЗС (сооружение 13), здание мойки и диагностики, нежилое здание (сооружение 15), водопроводная насосная станция, дизельная, инженерные сети, очистные сооружения, сети электроснабжения, сети теплоснабжения № 1, дороги и площадки

№ группы вида

разрешенного

использования

9

Кадастровая стоимость (КС),

ру&

Площадь

земельного

участка,

кв.м

Размер

кадастрово

й

стоимости 1 кв. метра ЗУ, руб. кв.м

С, руб за кв.м

И-

2019,

%

И-

2020,

%

И-

2021,

%

И-

2022,

%

А, руб.

Период расчета

Количес тво дней аренды в году

Сумма арендной платы за количество дней в 2022 году, руб.

196 039 436,58

51707

3176,94

3,15

4,30

3,00

3,70

4,00

225 205,30

11.03.2022

27.10.2022

231

142 527,19

196 064852,10

51715

3176,94

3,15

4,30

3,00

3,70

4,00

225 205,30

28.10.2022

31.12.2022

65

40 105,05

 

Реквизиты для перечисления арендной платы и пени (с 01.01.2021)

Получатель: Управление федерального казначейства по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута л/с 

<

***>). ИНН 

<

***>. КПП 860201001. Номер счета получателя средств (номер казначейского счета) №03100643000000018700 (указывается в поле «17» платежного поручения). Банк получателя. РКЦ г.Ханты-Мансийска// УФК по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре г.Ханты-Мансийск. Номер счета банка получателя средств (номер банковского счета, входящего в состав единого казначейского счета (ЕКС) №40102810245370000007 (в обязательном порядке указывается в поле «15» платежного поручения)

БИК 007162163. ОКТМО 71876000.

КБК 04011105012040000120.

В назначении платежа обязательно указать номер и дату договора, вид платежа (арендная плата или пеня)

Обозначения:

А - сумма годовой арендной платы 

С - ставка арендной платы 

И- размер уровня инфляции

 

Расчет арендной платы за земельный участок произведён в соответствии с:

 

*Земельным кодексом Российской Федерации;

*постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 .№582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности Российской Федерации»;

*пунктом 2 Приказа Министерства экономического развития РФ от 22.09.2011 №507 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей)»;

*Федеральными законами от 29.11.2018 №459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов»;

*Федеральными законами от 02.12.2019 №380-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов»;

*Федеральными законами от 08.12.2020 №385-ФЗ «О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов»;

*Федеральными законами от 06.12.2021 №390-ФЗ «О федеральном бюджете на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов».

 

Остальные пункты договора приняты в редакции администрации города Сургута.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией и ПАО «Федеральная сетевая компания - Россети» при заключении договора аренды земельного участка от 11.03.2022 № 18 с кадастровым номером 86:10:0101000:667, изложив пункт 6.6 договора аренды и приложение к договору в редакции Администрации города Сургута, в следующей редакции:

«6.6 «Арендатор» не имеет преимущественного права на заключение Договора на новый срок»;

Приложение к договору аренды

 земельного участка

 от «11» марта 2022 г. № 18

Расчет арендной платы за земельный участок

земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, предоставленный в аренду без торгов на 2022 год

 

г. Сургут

Арендатор

ПАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы"

№ и дата карточки

№ 1191/22-014 от 16.02.2022 г.

Кадастровый номер ЗУ

86:10:0101000:667

Вид разрешенного использования

под объекты производственного назначения: инженерно-лабораторный корпус, пристроенное нежилое здание (сооружение 1), АРМ-2 теплая стоянка (сооружение 3), теплый арочный склад (сооружение 5), склад УТК-1 (сооружение 6), бокс №1 (сооружение 7), теплая арочная стоянка (сооружение 8), здание УСР 3 (сооружение 11), 2 УСРЗ (сооружение 12), АЗС на 500 заправок в смену (сооружение 13), здание мойки и диагностики (сооружение 14), нежилое здание (сооружение 15), водопроводная насосная станция (сооружение 16), дизельная (сооружение 17), инженерные сети, очистные сооружения, сети электроснабжения, сети теплоснабжения №1, дороги и площадки

№ группы вида

разрешенного

использования

9

 

Кадастровая стоимость

(КС), руб.

Площадь земельного участка, кв.м

Размер кадастровой стоимости 1 кв. метра ЗУ, руб./кв.м

С,%

Кп

И-2017,

%

И-2018,

%

И-2019,

%

И-2020,

%

И-2021,

%

И-2022,

%

А, руб

Период расчета

Кол-во

дней

аренды

Сумма арендной платы за количество дней в 2022 году, руб.

196 039 436,58

61707

3 176,94

3,00

0,70

4,00

4,00

4,30

3,00

3,70

4,00

5 158 970,54

11.03.2022

27.10.2022

231

3 264 992,31

1% 064 852,10

61715

3 176,94

3,00

0,70

4,00

4,00

4,30

3,00

3,70

4,00

5 159 639,37

28.10.2022

31.12.2022

65

918 839,89

 

 

Итого:

4 183 832,20

Ведущий экономист отдела договорных

и арендных отношений департамента

имущественных и земельных отношений 

Администрации города Сургута

Реквизиты для перечисления арендной платы и пени (с 01.01.2021)

Получатель: Управление федерального казначейства по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута л/с 

<

***>). ИНН 

<

***>. КПП 860201001. Номер счета получателя средств (номер казначейского счета) №03100643000000018700 (указывается в поле «17» платежного поручения). Банк получателя. РКЦ г.Ханты-Мансийска// УФК по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре г.Ханты-Мансийск. Номер счета банка получателя средств (номер банковского счета, входящего в состав единого казначейского счета (ЕКС) №40102810245370000007 (в обязательном порядке указывается в поле «15» платежного поручения)

БИК 007162163. ОКТМО 71876000.

КБК 04011105012040000120.

В назначении платежа обязательно указать номер и дату договора, вид платежа (арендная плата или пеня)

Обозначения:

А - сумма годовой арендной платы 

С - ставка арендной платы 

Кп - коэффициент переходного периода 

И - размер уровня инфляции

 

Расчёт арендной платы за земельный участок произведён в соответствии с:

* Земельным кодексом Российской Федерации;

* постановлением Правительства ХМАО-Югры от 02.12,2011 № 457-п "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов";

* Федеральным законом от 19.12.2016 № 415-ФЗ "О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов";

* Федеральным законом от 05.12.2017 № 362-ФЗ "О федеральном бюджете на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов";

* Федеральным законом от 29.11.2018 № 459-ФЗ "О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов";

* Федеральным законом от 02.12.2019 № 380-ФЗ "О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов";

* Федеральным законом от 08.12.2020 № 385-ФЗ "О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов";

* Федеральным законом от 06.12.2021 № 390-ФЗ "О федеральном бюджете на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов";

* постановлением Правительства ХМАО-Югры от 07.08.2015 № 249-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и признании утратившими силу некоторых постановлений Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры";

* постановлением Администрации города Сургута от 16.01.2012 № 65 "О коэффициентах переходного периода в отношении земельных участков земель населённых пунктов, расположенных в границах городского округа город Сургут, государственная собственность на которые не разграничена".

 

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указано следующее: объекты недвижимости ответчика не являются объектами системы электроснабжения, они не объединены в единый технологический комплекс электросетевого хозяйства, не используются как единый объект для непосредственного производства и передачи электрической энергии; истцом необоснованно заявлено о принадлежности объектов недвижимости к Единой национальной (общероссийской) электрической сети (далее - ЕНЭС); суд первой инстанции необоснованно принял при расчете арендной платы специальный порядок, установленный Приказом Минэкономразвития России (далее - Минэнерго РФ) от 22.09.2011 № 507 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей)» (далее – Приказ № 507), исключительно на факте нахождения объектов недвижимости ответчика в Реестре ЕНЭС; внесение объектов электросетевого хозяйства в Реестр ЕНЭС носит рекомендательный характер, ведение указанного Реестра осуществляется истцом, имеет справочное значение, и не может рассматриваться в качестве способа фиксации правового режима объектов электросетевого хозяйства;       наличие объекта в Реестре ЕНЭС не может являться правовой основой для расчета размера арендной платы по специальному порядку или без применения специального порядка, установленного Приказом № 507; истец не представил доказательств того, что производственная база в городе Сургуте предназначена для хранения аварийного резерва и спецтехники, необходима для поддержания бесперебойной работы высоковольтных линий электропередач и подстанций классом напряжения свыше 220 кВ, а также для оперативного устранения аварийных ситуаций; истец не наделен правом на заключение нового договора аренды без проведения торгов, спорный земельный участок может быть предоставлен истцу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

ПАО «Россети» в представленных суду апелляционной инстанции письменных возражениях на апелляционную жалобу не согласилось с доводами жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

К письменным возражениям, в качестве опровержения доводов, приведенных в апелляционной жалобе, приложены дополнительные доказательства (копии): трудовые договоры от 12.07.2021 № 46, от 01.11.2005 № 51, от 09.02.2009 № 32, с дополнительными соглашениями и изменениями к ним; положение о Службе диагностики от 30.04.2020; положение об Отделе метрологического обеспечения филиала ПАО «ФСК ЕЭС» - Центральное ПМЭС от 14.05.2020; положение о службе механизации и транспорта от 12.08.2020.

Указанные документы в порядке абзаца второго части 2 статьи 268 АПК РФ приобщены к материалам дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции изменить, апелляционную жалобу – удовлетворить; представитель ПАО «Россети» поддержал возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, в обоснование исковых требований истец указал, что получил от Администрации оферту договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101000:667 (далее – участок) от 11.03.2022 № 18 (далее - договор) под объекты производственного назначения: инженерно-лабораторный корпус, пристроенное нежилое здание (сооружение 1), АРМ-2-теплая стоянка (сооружение 3), теплый арочный-склад (сооружение5), склад УТК-1 (сооружение 6), бокс №1 (сооружение 7), теплая арочная стоянка (сооружение 8), здание УСР 3 (сооружение 11), 2 УСРЗ (сооружение 12), АЗС на 500 заправок в смену (сооружение 13), здание мойки и диагностики (сооружение 14), нежилое здание (сооружение 15), водопроводная насосная станция (сооружение 16), дизельная (сооружение 17), инженерные сети, очистные сооружения, сети электроснабжения, сети теплоснабжения № 1, дороги и площадки.

Согласно пункту 1.1 проекта договора, арендодатель передает, а арендатор принимает аренду земельный участок, расположенный в территориальной зоне ОД. 10, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Сургут, Восточный промрайон, Нижневартовское шоссе, именуемый в дальнейшем «Участок». 

Категория земель «Участка» - земли населенных пунктов 

Кадастровый номер «Участка» - 86:10:0101000:667 

Площадь «Участка» - 61707 кв. м. 

Пунктом 1.4 проекта договора предусмотрено, что разрешенное использование «Участка»: под объекты производственного назначения: инженерно-лабораторный корпус, пристроенное нежилое здание (сооружение 1), АРМ-2 теплая стоянка (сооружение 3), теплый арочный склад (сооружение 5), склад УТК-1 (сооружение 6), бокс №1 (сооружение 7), теплая арочная стоянка (сооружение 8), здание УСР 3 (сооружение 11), 2 УСРЗ (сооружение 12), АЗС на 500 заправок в смену (сооружение 13), здание мойки и диагностики (сооружение 14), нежилое здание (сооружение 15), водопроводная насосная станция (сооружение 16), дизельная (сооружение 17), инженерные сети, очистные сооружения, сети электроснабжения, сети теплоснабжения №1, дороги и площадки. Приведенное описание целей использования «Участка» является окончательным. Изменение названных условий использования «Участка» не допускается. 

В соответствии с общедоступными данными Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (публичной кадастровой карты) «Участок» расположен: в границах охранной зоны транспорта. Зона охраны искусственных объектов. Реестровый (учетный) номер 86:10-6.380; в границах охранной зоны транспорта. Зона охраны искусственных объектов. Реестровый (учетный) номер 86:10-6.359; в границах охранной зоны транспорта. Зона охраны искусственных объектов. Реестровый (учетный) номер 86:10-6.366; частично в границах охранной зоны транспорта. Зона охраны искусственных объектов. Реестровый (учетный) номер 86:10-6.360; частично в границах охранной зоны транспорта. Зона охраны искусственных объектов. Реестровый (учетный) номер 86:10-6.370;в границах зоны с особыми условиями использования территории. Зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. Зона охраны природных объектов. Реестровый (учетный) номер 86:10-6.421; частично в границах охранной зоны инженерных коммуникаций. Зона охраны искусственных объектов. Реестровый (учетный) номер 86:10-6.14. 

Согласно пункту 6.6 проекта договора арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок. 

В соответствии с пунктом 4.2 проекта договора размер арендной платы на 2022 год указан в Приложении, являющемся неотъемлемой частью Договора. 

Согласно Приложению к договору, годовая арендная плата рассчитана в соответствии с Постановлением Правительства ХМАО-Югры от 02.12.2011 № 457-п (далее – Постановление № 457) и составляет 5 158 970,54 руб. Администрацией при расчете применена ставка 3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Изучив содержание договора, истец направил Администрации подписанный договор с протоколом разногласий от 20.04.2022. 

Ответчик, не приняв редакцию истца, представил протокол урегулирования разногласий от 20.05.2022. 

Истец направил ответчику протокол согласования разногласий от 25.05.2022.

В свою очередь ответчик направил истцу протокол урегулирования разногласий от 15.07.2022. 

Истец направил протокол согласования разногласий от 18.08.2022. 

Ответчик направил протокол урегулирования разногласий от 06.10.2022 (получено истцом 10.10.2022).

Таким образом, стороны не урегулировали возникшие разногласия. 

Разногласия касаются размера ставок арендной платы, применяемых при передаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственность на которые разграничена. 

В соответствии с пунктом 4.2 проекта договора размер арендной платы на 2022 год указан в Приложении, являющемся неотъемлемой частью договора. 

Истец полагает, что Приложение к договору, устанавливающее размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101000:667, должно быть принято в редакции Общества, поскольку комплекс оборудования и производственно-технологических объектов в составе: «Производственная база в г. Сургут», расположенный по адресу: 

<

...> отнесен к ЕНЭС и включен в реестр объектов электросетевого хозяйства, входящих в ЕНЭС.

Истец указал, что производственная база в городе Сургуте предназначена для хранения аварийного резерва и спецтехники, необходимой для поддержания бесперебойной работы высоковольтных линий электропередач и подстанций классом напряжения свыше 220 кВ (7 подстанций классом напряжения 500 кВ, 21 подстанция классом напряжения 220 кВ, 21 высоковольтная линии электропередач классом напряжения 500 кВ, 52 высоковольтных линии электропередач классом напряжения 220 кВ), а также для оперативного устранения аварийных ситуаций. 

Кроме того, на территории производственной базы производится обучение персонала и отработка навыков работы сотрудников с высоковольтным оборудованием. 

На территории производственной базы размещены химическая, электротехническая высоковольтная и метрологическая лаборатории, на которых производятся обязательные испытания электрооборудования подстанций, силовых агрегатов, электрических кабелей и линий электропередачи, выявляются повреждения кабельного хозяйства, поверки счетчиков, трансформаторов тока и напряжения, анализ проб трансформаторного масла с целью диагностики работоспособности трансформаторного оборудования. В отсутствие перечисленного комплекса обслуживающих работ, осуществляемых на производственной базе, эксплуатация подстанций и линий электропередач в целях передачи электроэнергии не представляется возможной. 

Производственная база в городе Сургуте огорожена, имеет пропускную систему и не используется лицами, которые не относятся к деятельности Общества.

По мнению истца, при расчете размера арендной платы должны быть учтены нормы пункта 4 статьи 39.7 и пункта 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также Приказа № 507 в соответствии с которыми для расчета стоимости арендной платы на земельные участки, занятые объектами связи, подлежит применению ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности и которые предоставлены для размещения объектов электроэнергетики, либо занятые такими объектами (пункт 1).

При этом, в пункте 2 Приказа № 507 указано, что ставка арендной платы, установленная пункте 1, не должна превышать предельных ставок арендной платы соответствующих земельных участков. Такой предельной ставкой для расчета годового размера арендной платы, по мнению истца, является ставка 3 руб. 15 коп. за квадратный метр. 

С учетом изложенного, истец считает, что ответчиком неверно применены нормы материального права при определении размера арендной платы, просит урегулировать возникшие разногласия, изложив Приложение к Договору, устанавливающее размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101000:667 в редакции Общества (приложение 1 к исковому заявлению).

Истец также выразил несогласие с редакцией пункта 1.4 договора, предложенной ответчиком, поскольку разрешенное использование земельного участка не соответствует действительности.

ПАО «Россети» указало, что объекты, располагающиеся на участке, входят в состав производственной базы в городе Сургуте, вид разрешенного использования – «для размещения Комплекса оборудования и производственно-технологических объектов в составе «Производственная база в г. Сургут».

Кроме того, истец просил указать наименование объектов на основании и в соответствии с Реестром объектов электросетевого хозяйства, входящих в ЕНЭС, поскольку Администрацией наименование объектов указано на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

Истец, как собственник объектов, полагает, что имеет право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, со ссылкой на нормы статьи 35 ЗК РФ и статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). 

Истец также указал, что Росреестром 26.07.2022 выявлена реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101000:667 (далее – ЗУ 667). 

28.10.2022 Росреестр внес изменения в сведения ЕГРН о местоположении границ ЗУ 667 путем корректировки координат характерных точек границ ЗУ 667, что повлекло за собой увеличение площади земельного участка на 8 кв.м. 

Ввиду сложившейся невозможности урегулировать возникшие разногласия во внесудебном порядке истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 421, 422, 425, 445, 446, 606, 608, 621 ГК РФ, статей 35, 39.2, 39.7, 39.8, 39.20 ЗК РФ, Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» (далее – Закон № 35-ФЗ), постановлений Правительства Российской Федерации от 26.01.2006 № 41 «О критериях отнесения объектов электросетевого хозяйства к единой национальной (общероссийской) электрической сети» (далее – Постановление № 41), от 28.10.2003 № 648 «Об утверждении Положения об отнесении объектов электросетевого хозяйства к единой национальной (общероссийской) электрической сети и о ведении реестра объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть» (далее – Постановление № 648), от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582), приказами Минэнерго РФ от 02.07.2010 № 308 «Об утверждении формы реестра объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть, и регламента деятельности рабочей группы по отнесению объектов электросетевого хозяйства к единой национальной (общероссийской) электрической сети» (далее – Приказ № 308), от 24.03.2014 № 134 «Об отнесении объектов электросетевого хозяйства к единой национальной (общероссийской) электрической сети и включении в реестр объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть» (далее – Приказ № 134), Приказом № 507, учитывая, что в ходе судебного разбирательства стороны согласовали редакцию пункта 1.1 договора, установив, что объекты включены в Реестр объектов электросетевого хозяйства, входящих в ЕНЭС, в связи с чем при расчете годовой арендной платы подлежит применению предельная ставка, установленная Приказом № 507 в размере 3 руб. 15 коп. за квадратный метр, соответственно, в части расчета арендной платы принял условие договора, изложенное в Приложении к договору, предложенное истцом. 

Кроме того, судом согласовано условие договора, изложенное в пункте 6.6 в редакции, предложенной истцом, поскольку положения земельного и гражданского законодательства предоставляют собственнику объекта недвижимости претендовать на преимущественное право заключения договора аренды на новый срок. 

В части пункта 1.4 суд пришел к выводу, что редакция, предложенная истцом не мотивирована и не основана на нормах права, в связи с чем части пункта 1.4 принял редакцию ответчика.

Таким образом, суд первой инстанции удовлетворил требования истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора аренды земельного участка от 11.03.2022 № 18, только в части пунктов 1.1, 6.6, Приложения к договору. 

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В договоре должны быть согласованы все существенные условия, указанные в качестве таковых в законе (статья 432 ГК РФ).

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии со статьей 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Возникшие между сторонами при заключении договора разногласия, не разрешенные в порядке пунктов 1 - 3 статьи 445 ГК РФ, стороны вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По общему правилу, в определении условий договора, не противоречащих действующему законодательству, стороны свободны.

Определение условий договора судом является исключением из этого правила и вынужденным вторжением суда в договорную дискрецию сторон в целях установления правовой определенности в их отношениях и стабильности гражданского оборота, но в такой ситуации суду следует максимально соблюдать баланс прав и интересов сторон договора и устанавливать его условия, выравнивая положение сторон и соблюдая паритет преференций и ограничений их прав и обязанностей, соответствующих законодательству.

В настоящем случае разногласия сторон на стадии рассмотрения дела в суде первой инстанции сводились в установлении наименования «Участка», его категории и площади (пункт 1.1 договора), вида разрешенного использования и расположения (пункт 1.4 договора), наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 6.6 договора), а также размера ставок арендной платы и расчета арендной платы за земельный участок на 2022 год (Приложение к договору).

Доводов и возражений относительно выводов суда первой инстанции о согласовании сторонами в ходе судебного разбирательства редакции пункта 1.1 договора, предложенной истцом, и принятии пункта 1.4 договора в редакции ответчика, податель жалобы не заявил. Оснований для переоценки выводов, изложенных в обжалуемом решении в указанной части, у суда апелляционной инстанции не имеется.

На стадии рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции разногласия сторон заключаются в определении: имеет ли арендатор преимущественное право на заключение договора на новый срок (пункт 6.6 договора), а также размере ставок арендной платы и расчете арендной платы за земельный участок на 2022 год (Приложение к договору).

В отношении пункта пункт 6.6 договора, суд апелляционной инстанции поддерживает выводу суда первой инстанции о том, что истец обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, как собственник объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 621 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В пункте 1 статьи 35 ЗК РФ указано, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 3 статьи 35 ЗК РФ, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Исходя из подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса, на праве оперативного управления. Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Данное положение является реализацией основополагающего принципа земельного законодательства, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из материалов дела следует, что объекты производственного назначения: инженерно-лабораторный корпус, пристроенное нежилое здание (сооружение 1), АРМ-2 теплая стоянка (сооружение 3), теплый арочный склад (сооружение 5), склад УТК-1 (сооружение 6), бокс №1 (сооружение 7), теплая арочная стоянка (сооружение 8), здание УСР 3 (сооружение 11), 2 УСРЗ (сооружение 12), АЗС на 500 заправок в смену (сооружение 13), здание мойки и диагностики (сооружение 14), нежилое здание (сооружение 15), водопроводная насосная станция (сооружение 16), дизельная (сооружение 17), инженерные сети, очистные сооружения, сети электроснабжения, сети теплоснабжения №1, дороги и площадки, принадлежат истцу на праве собственности. Доказательств обратного, Администрация в материалы дела не представила.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции верно согласовал условие договора, изложенное в пункте 6.6, в редакции предложенной истцом.

В отношении редакции Приложения к договору, в котором установлены размер ставок арендной платы и расчет арендной платы за земельный участок на 2022 год, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В силу пункта 4 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 кодекса, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении участков, находящихся в федеральной собственности. 

Исходя из содержания подпункта 2 статьи 49 ЗК РФ к названным объектам, в том числе относятся объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения.

В силу пункта 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением № 582, арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения, в частности, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.

Во исполнение пункта 5 Правил Приказом № 507 утверждена ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, которые находятся в собственности РФ и предоставлены для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей), либо занятые такими объектами (пункт 1). Пунктом 2 Приказа № 507 предусмотрено, что ставка арендной платы, установленная пунктом 1 Приказа № 507, не должна превышать предельных ставок арендной платы соответствующих земельных участков утвержденных Приказом № 507. 

Такая предельная ставка арендной платы для Ханты-Мансийского автономного округа утверждена в размере 3 руб. 15 коп. за квадратный метр.

Согласно письму Минэкономразвития Российской Федерации от 03.08.2017 № Д2Зи-4572 «О порядке расчета арендной платы» размер арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и предоставленных для размещения объектов электроэнергетики, рассчитывается в соответствии с порядком определения арендной платы, установленным уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления, но не может превышать предельной ставки арендной платы, установленной Приказом № 507 для конкретного субъекта Российской Федерации.

Ограничение размера арендной платы связано с особым характером объектов электроэнергетики. Рассматриваемое положение, по существу, представляет собой специальную льготу, установленную в целях сдерживания роста цен на продукцию и услуги субъектов естественных монополий. Введение данного положения вызвано необходимостью осуществления государственного контроля для обеспечения защиты экономических интересов потребителей указанной продукции и услуг от повышения тарифов, создания недискриминационных и стабильных условий деятельности производителей этой продукции и услуг и тем самым согласования интересов производителей и потребителей, поскольку арендные платежи влияют на размер устанавливаемых тарифов, включая тарифы на электроэнергию и теплоэнергию (постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

В соответствии со статьей 3 Закона № 35-ФЗ, объекты электроэнергетики определены как имущественные объекты, непосредственно используемые в процессе производства, передачи электрической энергии, оперативно-диспетчерского управления в электроэнергетике и сбыта электрической энергии, в том числе объекты электросетевого хозяйства; объекты электросетевого хозяйства определены как линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для обеспечения электрических сетей и осуществления передачи электрической энергии оборудование.

В данном случае на земельном участке расположены следующие объекты: инженерно-лабораторный корпус, АРМ-2 теплая стоянка, теплый арочный склад, склад УТК-1, бокс №1, теплая арочная стоянка, здание УСР 3, УСРЗ, АЗС на 500 заправок в смену, здание мойки и диагностики, нежилое здание, водопроводная насосная станция, дизельная, инженерные сети, очистные сооружения, сети электроснабжения, сети теплоснабжения №1, дороги и площадки.

Указанные объекты входят в состав Комплекса оборудования и производственно-технологических объектов: «Производственная база в г.Сургут».

Кроме того, комплекс оборудования и производственно-технологических объектов в составе: «Производственная база в г. Сургут», отнесен к единой национальной (общероссийской) электрической сети и включен в реестр объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть. «Производственная база в г. Сургуте», включены в реестр объектов электросетевого хозяйства, входящего в ЕНЭС.

Проанализировав трудовые договоры, положения о Службе диагностики от 30.04.2020, об Отделе метрологического обеспечения филиала ПАО «ФСК ЕЭС» - Центральное ПМЭС от 14.05.2020, о службе механизации и транспорта от 12.08.2020, и установив осуществляемую на спорном участке специальную деятельность, а также приняв во внимание, что территория едина и не используется лицами, которые не относятся к деятельности истца, в отсутствие представленных ответчиком доказательств иного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что для расчета годовой арендной платы в отношении спорного участка подлежит применению предельная ставка, установленная Приказом № 507 в размере ставки установленной для Ханты-Мансийского автономного округа - 3 руб. 15 коп. за 1 квадратный метр в год.

Таким образом, доводы подателя жалобы подлежат отклонению, поскольку, предложенный ответчиком расчет арендной платы в Приложении к договору является неверным, так как противоречит нормам, установленным ЗК РФ, Приказу № 507 и Постановлению № 582.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно принял Приложение к договору в редакции истца.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Администрация при подаче апелляционной жалобы не платила государственную пошлину в силу её освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 21.02.2023 по делу №  А75-20971/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

А.С. Грязникова

Судьи

 

Е.Б. Краецкая

 О.А. Сидоренко