АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-19293/2022

г. Ставрополь

15 июня 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2023 года.

Решение  изготовлено  в полном объеме 15 июня 2023 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Русановой В.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление

общества с ограниченной ответственностью «Казачий Хутор», ст. Лысогорская,                                  ОГРН 

<

***>,

к министерству имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь,                         ОГРН 

<

***>,

правительству Ставропольского края, г. Ставрополь,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: государственное казенное учреждение Ставропольского края «Земельный фонд Ставропольского края», г. Ставрополь,

при участии прокуратуры Ставропольского края,

о признании незаконным отказа от 11.10.2022 № 7604, об обязании предоставить в собственность земельный участок с кадастровым номером 26:25:081501:8,

при участии представителя общества с ограниченной ответственностью «Казачий Хутор» ФИО2 доверенность от 10.10.2022, представителя министерства имущественных отношений Ставропольского края Киви А.Э., доверенность от 27.04.2021 № 7718/09, представителя государственного казенного учреждения Ставропольского края «Земельный фонд Ставропольского края» Киви А.Э., доверенность от 24.01.2023 № 74, прокурора Беланова В.В., удостоверение ТО № 037909 от 18.05.2021, в отсутствие правительства Ставропольского края,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Казачий Хутор», ст. Лысогорская (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь (далее – министерство), правительству Ставропольского края (далее – правительство СК) о признании незаконным решения об отказе, изложенное в письме от 11.10.2022 № 7604 в предоставлении без проведения торгов в собственность земельного участка с кадастровым номером 26:25:081501:8, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием сельскохозяйственного производства, площадью 96 617 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, Георгиевский район, ст. Лысогорская, ул. Советская, 89, обязании устранить нарушенное право.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное казенное учреждение Ставропольского края «Земельный фонд Ставропольского края», г. Ставрополь (далее – Земельный фонд).

Заявление основано на праве предоставления обществу без проведения торгов предоставления земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным пунктами 6, 9 части 2 статьи 39.6, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Представитель общества настаивал на заявленных требованиях в полном объеме, по доводам, изложенным в заявлении, ссылался, в том числе на представленное в судебное заседание заключение от 31.05.2023 № 041/1-23 строительно-технической экспертизы земельного участка.

Возражения минимущества края, Земельного фонда и прокуратуры основаны на нормах подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), части 1 статьи 30 Закона Ставропольского края от 09.04.2015 № 36-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» (далее - Закон № 36-кз), согласно которым право приватизации на земельный участок сельскохозяйственного назначения испрашиваемой площадью запрещен, что площадь исправшиваемого земельного участка несоразмерна расположенному на нем строению.

Представители  минимущества края, Земельного фонда и прокуратуры в судебном заседании настаивали на доводах, изложенных в отзывах, просили суд отказать обществу в удовлетворении требований, отклоняя, в том числе доводы общества, основанные на заключении от 31.05.2023 № 041/1-23 строительно-технической экспертизы земельного участка, а также утверждение общества, что длительные арендные отношения являются основанием к возникновению права приобретения в собственность спорного земельного участка.

Правительство СК, надлежащим образом  извещенное о времени и месте слушания дела, в судебное заседание представителей не направляло, мотивированного отзыва не представляло, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляло.

Суд в соответствии со статьями 123, 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) считает возможным рассмотреть данный спор в отсутствие представителя правительства СК по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав пояснения представителей общества, минимущества края, земельного фонда и прокуратуры, исследовав материалы дела, дав правовую оценку представленным доказательствам, находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с договором аренды от 14.07.2011 № 274, заключенным на основании постановления администрации Георгиевского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация) от 14.07.2011 «О предоставлении в аренду земельного участка обществу» между администрацией и обществом в аренду передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:25:081501:8, общей площадью 96 617 кв.м, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Ставропольский край, 

<

...> (далее – земельный участок).

Срок действия договора – по 30.06.2060.

Указанный договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 16.09.2011, запись государственной регистрации                                       № 26-26-08/013/2011-631.

На земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости:

-   птичник, назначение - нежилое, площадью 136,3 кв.м, с кадастровым номером 26:25:000000:4355;

-   птичник, назначение - нежилое, площадью 82,5 кв.м, с кадастровым номером 26:25:000000:4422;

-   бытовое помещение, назначение - нежилое, площадью 58,8 кв.м, с кадастровым номером 26:25:000000:4354;

-   автодороги, назначение - сооружение, площадью 4 090.9 кв.м, с кадастровым номером 26:25:000000:4414.

02 июня 2022 года общество обратилось в Министерство имущественных отношений Ставропольского края с заявлением, в котором просило предоставить ему в собственность без проведения торгов земельный участок на основании пунктов 6, 9 части 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса.

В письме 11.10.2022 № 7604 министерство сообщило об отказе в предоставлении земельного участка в собственность.

Основанием для отказа явилась несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади объектов, находящихся в собственности общества.

Не согласившись с указанным выше отказом, общество обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании отказа недействительным и восстановлении нарушенного права путем предоставления земельного участка в собственность.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В настоящее время миниимущества края осуществляет полномочия органов местного самоуправления муниципальных и городских округов Ставропольского края по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения, в силу положений статьи 2 и 3 Закона Ставропольского края от 07.12.2020 № 138-кз «О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ставропольского края и органами государственной власти Ставропольского края», пункта 1 Положения о министерстве имущественных отношений Ставропольского края, утвержденного постановлением Губернатора Ставропольского края от 06.03.2012 № 137.

Согласно статье 27 Земельного кодекса земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 2 статьи 1 Закона № 101-ФЗ закреплено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией   Российской   Федерации,    Земельным   кодексом,   Гражданским кодексом Российской Федерации, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации (пункт 4 статьи 1 Закона № 101-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 19.1 Закона № 101-ФЗ в случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона субъектом Российской Федерации не принят закон, обеспечивающий его реализацию, на территории такого субъекта Российской Федерации приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная пунктом 4 статьи 1 указанного Федерального закона, осуществляется с 01.01.2004.

В то же время в пункте 2 статьи 19.1 Закона № 101-ФЗ предусмотрено, что нормы указанной статьи действуют до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации, регулирующего данные правоотношения.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Ставропольского края, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован Законом № 36-кз.

В силу части 1 статьи 30 Закона № 36-кз приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Ставропольского края, осуществляется с 1 января 2052 года.

Частью 2 статьи 30 Закона № 36-кз установлены исключения из правила, определены земельные участки, на приватизацию которых не распространяется мораторий установленный частью 1 статьи 30 Закона № 36-кз. Это относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом.

Судом установлено, что земельный участок, за приватизацией которого обратилось общество, не относиться ни к одному из вышеперечисленных земельных участков, указанных в части 2 статьи 30 Закона № 36-кз, а, следовательно, подлежит приватизации с 01.01.2052.

Аналогичные выводы содержатся в определение Верховного Суда РФ от 29.05.2020                    № 308-ЭС20-6615 по делу № А63-1349/2019.

Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Ставропольского края, находящихся в публичной собственности, по основанию, предусмотренному пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, возможна только по истечении действия моратория, установленного краевым законодательством (Законом № 36-кз в редакции Закона № 3-кз).

Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2018    № 19-АПГ18-3 оставлено без изменения решение Ставропольского краевого суда от 21.02.2018, которым отказано в удовлетворении заявления главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (далее – глава хозяйства) о признании недействующим пункта 5 статьи 1 Закона № 3-кз.

В названном определении указано, что оспариваемым Законом и последующим регулированием положения Закона № 36-кз приведены в соответствие с нормами пунктов 4 и 5 статьи 1 Закона № 101-ФЗ. Доводы главы хозяйства о том, что отмена нормы, устанавливающей начало приватизации земельных участков для отдельных категорий лиц ранее 2052 года, осуществлена с нарушением компетенции субъекта Российской Федерации и способствует возникновению правовой неопределенности в регулировании отношений, связанных с приобретением участков из земель сельскохозяйственного назначения, признаны несостоятельными. Оспариваемый нормативный правовой акт не препятствует реализации прав отдельных категорий лиц на приобретение земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с нормами федерального законодательства. Определение же срока начала приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не только не свидетельствует о превышении субъектом Российской Федерации компетенции по данному вопросу, но и согласуется с пунктом 4 статьи 1 Закона № 101-ФЗ. Приватизация земельных участков и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исключительно в порядке, установленном федеральным законодательством, в том числе и Законом № 101-ФЗ. Полномочия субъекта Российской Федерации по обороту земель сельскохозяйственного назначения ограничены и выражаются только в установлении момента (даты) приватизации, вопросы приватизации вне зависимости от этой даты урегулированы федеральным законодательством, которое имеет прямое действие.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса.

Частью 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии со статьей 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 14); площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

Анализ приведенных правовых норм в их неразрывной совокупности позволяет сделать вывод о том, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта, то есть напрямую зависит от характера и объемах его деятельности при эксплуатации как объекта недвижимости, так и соответствующего земельного участка.

Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса, для отказа в предоставлении земельного участка.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414 установлено, что предоставление в собственность публичного земельного участка занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса).

Соответственно, предоставление в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов в ситуации, когда площадь предоставленного земельного участка существенно превышает площадь расположенного на нем здания при отсутствии потребности в нем, может быть квалифицировано как нарушение органом публичной власти требований части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции в той мере, в какой имело место отчуждение имущества публично-правового образования в обход конкурентных процедур (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409).

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок категории земель  сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием сельскохозяйственного производства, площадью 96 617 кв.м.

В заявлении общества от 02.06.2022 о продаже без проведения торгов земельного участка указана цель использования земельного участка для сельскохозяйственного производства, а не для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Как установлено из материалов дела и не оспаривается сторонами, на земельном участке, площадью 96 617 кв.м находятся объекты недвижимости: птичники с кадастровыми номерами 26:25:000000:4355 площадью 136,3 кв.м, 26:25:000000:4422 площадью 82,5 кв.м, 26:25:000000:4354 площадью 58,8 кв.м (бытовое помещение), 26:25:000000:4414 площадью 4090,9 кв.м (автодорога), общей площадью 4368,5 кв.м, принадлежащие обществу на праве собственности.

В обоснование площади земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания названных выше объектов обществом представлено заключение от 31.05.2023                      № 041/1-23 строительно-технической экспертизы земельного участка (далее – заключение строительно-технической экспертизы).

При исследовании в соответствии со статьей 71 АПК РФ названное заключение судом отклонено как обосновывающее площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов собственности общества, на основании следующего.

Эксперту обществом поставлены следующие вопросы: Какую площадь земельного участка с кадастровым номером 26:25:081501:8 фактически занимают следующие расположенные на нем объекты:

-           здание производственного корпуса;

-           птичники № 1 и № 2;

-           бытовое здание;

-           автомобильная дорога;

-           посадки сельскохозяйственных культур.

Какая площадь земельного участка с кадастровым номером 26:25:081501:8   необходима для использования расположенных на нем объектов (вышеперечисленных)?

Из содержания вопросов следует, что в исследуемую экспертом площадь земельного участка включены не только объекты недвижимости, но и посадки сельскохозяйственных культур, площадью 72 600 кв.м, которые не являются объектами недвижимости в смысле, придаваемом статьей 39.20 Земельного кодекса для приоритетного приобретения права собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В связи с чем выводы заключения строительно-технической экспертизы о том, что для полноценного функционирования и использования расположенных на земельном участке  объектов, возможности использования земли в соответствии с ее назначением, с учетом сложившегося порядка пользования земельным участком, необходима площадь земельного участка 96 617 кв.м, что соответствует общей площади земельного участка с кадастровым номером 26:25:081501:8, в данном деле не имеют правового значения, более того, подтверждают, что для полноценного функционирования и использования расположенных на земельном участке объектов недвижимости (за исключением посадок сельскохозяйственных культур, площадью 72 600 кв.м), весь земельный участок обществом не используется.

Соответственно, обществом площадь земельного участка 96 617 кв.м, необходимая для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости, не обоснована.

Требования общества удовлетворению не подлежат.

Иные доводы сторон, не повлияли на существо рассматриваемого дела, в связи с чем не подлежали оценке суда.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

требования общества с ограниченной ответственностью «Казачий Хутор», ст. Лысогорский,                                  ОГРН 

<

***>, оставить без удовлетворения.

            Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

         Судья                                                                                                               В.Г.  Русанова