ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-1273/2023

Дело № А41-56859/22

20 февраля 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2023 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Погонцева М.И.,

судей Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протоколу судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 09.12.2022 по делу № А41- 56859/22, принятое судьей Таранец Ю.С., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к АО «Трест Мособлстрой № 6» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании по договору аренды от 14.09.2016 № 6593 задолженности за период с 01.04.2020 по 31.03.2022 в размере 129275,27 руб., неустойки за период с 01.04.2020 по 31.03.2022 в размере 197870,95 руб., о расторжении договора аренды от 14.09.2016 № 6593, об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:10626, 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АО "Трест Мособлстрой N 6" (далее - ответчик) с требованиями о взыскании по договору аренды от 14.09.2016 N 6593 задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.03.2022 в размере 129275,27 руб., неустойки за период с 01.04.2020 по 31.03.2022 в размере 197870,95 руб., о расторжении договора аренды от 14.09.2016 N 6593, об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:10626. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.12.2022 по делу № А41-56859/22 исковые требования удовлетворены частично: с АО "Трест Мособлстрой N 6" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области по договору аренды от 14.09.2016 N 6593 взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.03.2022 в размере 129 275,27 руб., неустойка за период с 01.04.2020 по 31.03.2022 в размере 197870,95 руб. 

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального и нарушением норм процессуального права.

07.02.2023 в материалы дела от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность обжалуемого судебного акта.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель АО «Трест Мособлстрой № 6» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды от 14.09.2016 N 6593 земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:10626. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. 

В силу пункта 2.1 договора срок договора установлен с 14.09.2016 по 01.10.2039. 

В соответствии с разделом 3 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2019 ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала. 

Пунктом 5.3 договора в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Претензией от 21.06.2022 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды и предложил досрочно расторгнуть договор. 

Поскольку задолженность по договору аренды не погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующими обстоятельствами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Как усматривается из материалов дела, договором аренды и дополнительными соглашениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ). 

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены. 

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 01.04.2020 по 31.03.2022 составляет 129275,27 руб. 

Ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены. Следовательно, задолженность по арендной плате в размере 129275,27 руб. правомерно взыскана.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 06.01.2019 по 15.01.2019 в сумме 299,50 руб. 

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств. 

Судом первой инстанции установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было. 

Судом первой инстанции расчет начисления пеней, представленный истцом, правомерно признан верным. 

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды от 14.09.2016 N 6593.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец направил в адрес ответчика претензию, в которой указал необходимость принятия мер по освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования. Ответчик факт получения претензии не отрицает.

При данных обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды от 14.09.2016 N 6593 явилось нарушение сроков внесения арендной платы и неиспользование земельного участка по целевому назначению.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом. 

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). 

Арбитражный суд отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. 

Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п. 

Досрочное расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. 

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. 

Кроме того, согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". 

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельные участки предоставлены под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений. 

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования. 

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что между муниципальным образованием "Одинцовский район" Московской области, ОАО "Трест Мособлстрой N 6" (инвестор) и Министерством строительного комплекса Московской области заключен инвестиционный контракт от 12.10.2004 N 02 на строительство объектов недвижимости в пос. Лесной городок Одинцовского района Московской области. 

Согласно дополнительному соглашению N 11 к указанному инвестиционному контракту в рамках третьей очереди строительства осуществляется, в том числе, разработка, согласование и утверждение рабочего проекта жилого дома, позиция по генеральному плану N 5 (далее - "Жилой дом"). 

На основании постановления Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 14.09.2016 N 5472 между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 14.09.2016 N 6593 земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:10626. 

Начиная с 2016 года ответчиком проводились работы по подготовке проектной документации, на основании полученных от Администрации Одинцовского городского округа Московской области в 2017 и 2019 годах градостроительных планов земельного участка. 

Между сторонами заключено дополнительное соглашение от 27.05.2019 к договору аренды, в соответствии с которым изменен вид разрешенного использования земельного участка на среднеэтажную жилую застройку, дошкольное, начальное, среднее и общее образование. 

Постановление Администрации Одинцовского городского округа Московской области от 30.12.2021 N 4880 в Правила землепользования и застройки территории (части территории) Одинцовского городского округа Московской области, за исключением территории бывшего городского округа Звенигород Московской области, внесены изменения. 

Поскольку начальный проект строительства жилого дома предполагал девять надземных этажей, ответчиком в 2022 году внесены изменения в проектную документацию, согласно которым объектом строительства является: "Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями", высотностью в 7 надземных этажей, получен новый градостроительный план земельного участка. 

Министерством жилищной политики Московской области вынесено решение от 12.05.2022 об отказе в предоставлении государственной услуги "Выдача разрешения на строительство". 

В целях устранения оснований отказа ответчиком предприняты следующие меры: 

- получены технические условия на подключение (технологическое присоединение) к газораспределительной сети; 

- заключены договоры с ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Московской области" (далее - "Центр гигиены") на лабораторные исследования уровня шумов и получение экспертного заключения. 

Ответчик 15.07.2022 обратился к Главе Одинцовского городского округа Московской области с просьбой согласовать схему границ земель или части земельного участка на кадастровом план территории, на которых планируется размещение элементов и (или) объектов благоустройства, отражающей контур земельного участка (для элементов (объектов) благоустройства) в соответствии с согласованной Администрацией схемой планировочной организации. 

Решением администрации от 01.09.2022 отказано в предоставлении государственной услуги "Выдача разрешения на размещение объектов, которые могут быть размещены на землях или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена". В обоснование отказа администрация сослалась на несоответствие испрашиваемого земельного участка утвержденной схеме представленного свидетельства о согласовании АГО. 

При данных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что ответчик осваивает земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060103:1100 в соответствии с видом разрешенного использования. 

Ответчик имеет интерес в реальном исполнении договора, ответчиком предпринимаются действия по освоению земельного участка, а своевременному использованию земельного участка по целевому назначению препятствуют объективные обстоятельства, в том числе, существенные изменение характеристик переданного в аренду имущества. 

Кроме того, ответчиком к отзыву на апелляционную жалобу, приложено платежное поручение от 23.12.2022 № 1440 на сумму 558 307, 91 руб., подтверждающее оплату задолженности по договору аренды земельного участка № 6593 и платежное поручение от 25.12.2022 № 25.12.2022 на сумму 380 929, 29 руб., подтверждающее оплату пени по договору аренды земельного участка № 6593.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно указано, что в настоящем случае не имеется достаточных правовых оснований для расторжения договора аренды.

Расторжение договора аренды от 14.09.2016 N 6593 признается судом несоразмерной мерой ответственности нарушенному обязательству. 

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09.12.2022 года по делу №А41-56859/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.  

 

Председательствующий cудья

М.И. Погонцев 

 

Судьи

                                                    С.А. Коновалов                                                                      

 

                                                    Л.В. Пивоварова