АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-14180/2020

г. Ярославль

12 марта 2021 года

Резолютивная часть решения принята 10 марта 2021 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Тепениной Ю.М. 

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания ФИО1, 

помощником судьи Загребневой Е.В., 

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  

общества с ограниченной ответственностью "Сокмас" 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью "Итлан" 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 17 562 917,98 руб., 

и встречное исковое заявление 

общества с ограниченной ответственностью "Итлан" 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью "Сокмас" 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о зачете стоимости неотделимых улучшений имущества,

при участии:

от истца по первоначальному иску – ФИО2 (представитель по доверенности от 29.05.2020, диплом от 12.07.2018 № 24628), ФИО3 (директор), 

от ответчика по первоначальному иску – ФИО4 (представитель по доверенности от 01.09.2020, диплом от 29.06.2007 № 23158),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сокмас" (далее по тексту – ООО "Сокмас") обратилось с иском в суд к обществу с ограниченной ответственностью "Итлан" (далее по тексту – ООО "Итлан") о взыскании 9 034 458,99 руб. задолженности по арендной плате.

Определением суда от 26.01.2021 принято встречное исковое заявление ООО "Итлан" о зачете стоимости неотделимых улучшений имущества в размере 6 677 342 руб., рассмотрение встречного иска назначено совместно с первоначально заявленным.

В ходе рассмотрения спора истец по первоначальному иску неоднократно уточнял исковые требования, в окончательной редакции просил взыскать с ООО "Итлан" 17 562 917,98 руб., в том числе 9 034 458,99 руб. задолженности по арендной плате, 8 528 458,99 руб. пени за период с 14.07.2020 по 03.03.2021 с продолжением начисления по день фактического исполнения обязательства.

Позиция ответчика по первоначальному иску сводится к следующему. 

Начиная с 2014 г. ООО "Итлан" произвело в занимаемых помещениях и в самом здании неотложные ремонтные капитальные работы и неотделимые улучшения на сумму 6 677 342 руб. Данные работы носили обязательный характер, так как их невыполнение серьезно препятствовало использованию помещений арендатором по целевому назначению. Работы выполнялись с согласия и по поручению ООО "Сокмас". Ответчик по первоначальному иску, руководствуясь положениями п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ, считает, что сумма неотделимых улучшений должна быть зачтена в счет арендной платы, после проведения зачета задолженность ООО "Итлан" перед ООО "Сокмас" составит 2 357 116,99 руб. Кроме того, данный участник процесса указал, что истцом неверно определен размер арендной платы, по расчету ООО "Итлан" общий размер арендной платы не может превышать 8 082 193,99 руб. По мнению ООО "Итлан" пени за период, имеющий место после расторжения договора, не подлежали начислению. Ответчиком по первоначальному иску представлен контррасчет санкций на сумму 269 897,42 руб. и заявлено о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

ООО "Сокмас", возражая против удовлетворения встречного иска, указало, что ООО "Итлан" никогда не обращалось за получением разрешения на проведение каких-либо строительных работ, сметы на проведение работ арендатором не согласовывались сторонами в нарушение положений п. 2.3.11 договора. Кроме того, согласно доводам истца по первоначальному иску, по предъявленным требованиям за 2014-2017 г. пропущен срок исковой давности. Дополнительно данный участник спора пояснил, что пени за соответствующий период начислены правомерно, поскольку задолженность образовалась до прекращения арендных отношений, оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ ООО "Сокмас" не усматривает. В ходе судебного разбирательства (03.03.2021) представитель ООО "Сокмас" указал, что ранее заявленное ходатайство об оставлении встречного искового заявления без рассмотрения не поддерживает.

В судебном заседании, состоявшемся 03.03.2021, объявлялся перерыв до 10.03.2021 до 10 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание продолжено без участия представителей сторон.

Судом в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований ООО "Сокмас".

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между сторонами были заключены следующие договоры:

1. Договор аренды нежилого помещения № 1 от 28.12.2018, согласно условиям которого арендодатель (ООО "Сокмас") предоставляет, а арендатор (ООО "Итлан") принимает во временное пользование объекты нежилого фонда: производственные и офисные помещения, расположенные по адресу: ул. Щепкина, д. 14 для использования под выпуск научно-технической продукции (п.1.1 договора).

Помещения переданы ООО "Итлан" по акту приема-передачи 01.01.2019.

Согласно п. 1.2 площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 1 330 кв.м.

В силу п. 2.3.8 арендатор обязуется не производить никаких перестроек в помещении (перепланировка, переоборудование, отделимые и неотделимые улучшения, установка решеток, ОПГС и прочее), функциональных изменений назначения помещений без письменного разрешения арендодателя.

Арендатор обязуется обеспечивать эксплуатацию и текущий ремонт в арендуемых помещениях внутренних инженерных сетей своими силами и за свой счет. Расходы арендатора на поддержание арендованного имущества в надлежащем состоянии не являются основанием для снижения арендной платы (п. 2.3.10), а также проводить при необходимости капитальный ремонт помещений в счет арендной платы при письменном согласовании смет на проведение работ с арендодателем (п. 2.3.11).

Согласно п. 2.3.1 арендатор принимает объект в аренду на условиях оплаты из расчета 495 руб. за 1 кв.м., включая НДС 20%.

Арендатор перечисляет арендную плату авансом не позднее 5 числа расчетного месяца (п. 3.2).

В соответствии с п. 6.1 арендатор в случае задержки любого из платежей в сроки, установленные договором, уплачивает пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

2. Договор аренды нежилого помещения № 1 от 20.01.2020 на идентичных условиях.

3. Договор аренды нежилого помещения № 2 от 28.12.2018, на аналогичных условиях, за исключением п. 1.2: площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 250 кв.м., а также п. 3.1: стоимость арендной платы составляет 25 500 руб. в месяц.

4. Договор аренды земельного участка от 28.12.2018, по условиям которого арендодатель (ООО "Сокмас") предоставляет арендатору (ООО "Итлан") во временное владение и пользование часть земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 350 кв.м., а арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату (п. 1.1).

Согласно п. 3.1 арендная плата составляет 25 500 руб. за каждый полный или неполный календарный месяц, в т.ч. НДС 20%.

Арендатор обязан ежемесячно уплачивать арендную плату до 5 числа текущего месяца (п. 3.2).

5. Договор аренды земельного участка от 20.01.2020, на аналогичных с договором аренды земельного участка от 28.12.2018 условиях.

27.03.2020 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 20.01.2020 № 1.

По данным акта сверки взаимных расчетов между ООО "Сокмас" и ООО "Итлан" (том 1 л.д. 35) по состоянию на 31.12.2019 задолженность в пользу ООО "Сокмас" составляет 9 034 458,99 руб.

Также по утверждению ООО "Итлан", в период с 2014 г. данным юридическим лицом в занимаемых помещениях и в здании произведены неотложные ремонтные капитальные работы и неотделимые улучшения в общей сумме 6 677 342 руб., а именно:

1. Ремонтные работы в помещениях 1 этажа по Договору № 1 от 04.01.2018 на общую сумму 176 100 руб., оплаченные платежным поручением № 70 от 25.01.2018;

2. Ремонт помещений 2 и 3 этажей по договору № 22 от 08.07.2016 на общую сумму 499 000 руб., оплаченные частично платежным поручением № 504 от 01.09.2016,

3. Ремонт мягкой кровли административного здания по Договору № 24 от 30.10.2015 на общую сумму 160 380 руб., оплаченные платежным поручением № 393 от 17.12.2015;

4. Ремонтные работы здания проходной, пристройки между АБК и производственными зданиями, пристройки к производственному зданию по договору № 16 от 08.07.2014 на общую сумму 5 841 862 руб.. оплаченные платежными поручениями № 524 от 25.12.2014, № 522 от 25.12.2014, № 523 от 25.12.2014, № 2 от 03.02.2015, № 30 от 19.02.2015, № 57 от 04.03.2016, № 119 от 24.04.2015, № 121 от 27.04.2015, № 451 от 05.11.2014, № 428 от 20.10.2014, № 291 от 14.07.2014, № 150 от 30.04.2015, № 120 от 24.04.2015.

Согласно пояснения представителя ООО "Итлан", ремонтные работы по неотделимым улучшениям и по капитальному ремонту зданий согласовывались с участником ООО "Сокмас" ФИО5 В подтверждение проведенных ремонтных работ ответчик по первоначальному иску представил договоры строительного подряда, локальные сметные расчеты, акты о приемке выполненных работ, платежные поручения об оплате работ.

Поскольку в добровольном порядке ответчик по первоначальному иску задолженность не погасил, ООО "Сокмас" обратилось с иском в суд. Указывая, что ООО "Сокмас" обязано произвести зачет неотделимых улучшений в счет арендной платы, истец по встречному иску обратился в суд со встречным иском.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные доказательства, суд исходит из следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту– ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, в том числе из договоров и иных сделок как предусмотренных законом, так и хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В рассматриваемой ситуации факт нарушения сроков внесения арендной платы, а также наличие задолженности по арендной плате у ООО "Итлан" подтверждены материалами дела. 

Расчет суммы долга не противоречит положениям договоров и включает задолженность по уплате арендных платежей в общем размере  9 034 458,99 руб. Соответствующая сумма отражена в акте сверки взаимных расчетов между ООО "Сокмас" и ООО "Итлан" (том 1 л.д. 35) по состоянию на 31.12.2019 (во взаимосвязи с актами от 26.12.2019 № 25,  31.12.2019 № 26, том 2 л.д. 21, 22). Контррасчет ООО "Итлан" проверен и не принят судом, с учётом пояснений представителей ООО "Сокмас", не опровергнутых ответчиком по первоначальному иску и основанных на материалах дела. 

С учетом изложенного, требования истца о взыскании долга по арендной плате в заявленной сумме являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Согласно п. 3.1 договоров № 1 от 28.12.2018, № 1 от 20.01.2020, № 2 от 28.12.2018 арендатор в случае задержки любого из платежей в сроки, установленные договором, уплачивает пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Основываясь на доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы, суд считает требования о взыскании пени за просрочку арендных платежей обоснованными, а расчеты не противоречащими положениям договора (п. 3.1) и гражданского законодательства.

Возражения ООО "Итлан" со ссылкой на положения статьи 453 ГК РФ о том, что пени за период, имеющий место после расторжения договора, не подлежат начислению, подлежат отклонению.

Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (пункт 4 статьи 425 ГК РФ).

В пункте 68 Постановления Пленума ВС РФ N 7 разъяснено, что окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 3 и пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора", условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение после расторжения договора либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения, сохраняют свое действие и после расторжения договора. При расторжении договора сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Платежи по договору за период, предшествовавший расторжению договоров, в полном объеме бывшим арендатором не внесены, поэтому возникла ответственность по уплате неустойки.

Условия о том, что расторжение договоров аренды влечет прекращение обязательств сторон, в соответствующих договорах не предусмотрено.

Таким образом, вопреки доводам ООО "Итлан", неустойка продолжает обеспечивать обязательство до момента его исполнения вне зависимости от даты расторжения договора сторонами.

С учётом изложенного, контррасчёт неустойки, представленный ООО "Итлан" не может быть положен в основу решения по настоящему спору.

Рассмотрев ходатайство ответчика по первоначальному иску об уменьшении размера пени в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Аналогичное положение содержится в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7).

Как разъясняется в абзаце 1 пункта 71 Постановления N 7, неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии обоснованного заявления со стороны ответчика, являющегося или коммерческой организацией, или индивидуальным предпринимателем, или некоммерческой организацией при осуществлении ею приносящей доход деятельности.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях N 263-О от 21.12.2000, N 154-О от 22.04.2004, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

В деле отсутствуют доказательства наличия у кредитора негативных последствий, наступивших в связи с просрочкой оплаты долга, соответствующих размеру заявленной неустойки.

Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, исходя из принципа соразмерности, суд приходит к выводу о том, что заявленная ко взысканию неустойка в размере (0,5%) является явно несоразмерной последствиям нарушенного обязательства и подлежит снижению до 0,2%. Сумма неустойки с применением ставки 0,2% составит 3 974 261,89 руб. Оснований для дальнейшего снижения неустойки, в том числе с учётом периода просрочки, отсутствия доказательств явной несоразмерности неустойки, рассчитанной с применением ставки 0,2%, суд не усматривает.

Требование истца о дальнейшем продолжении пени подлежит удовлетворению с учётом разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Рассмотрев встречное исковое заявление, суд исходит из следующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязанностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды, является проведение текущего ремонта арендуемого имущества, обязанность по проведению капитального ремонта законом возлагается на арендодателя. При этом обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена договором на арендатора.

Расходы арендатора на капитальный ремонт, проведенный без согласия арендодателя, не возмещаются, если арендатор не доказал необходимость проведения ремонта (в связи с ненадлежащим состоянием арендуемого имущества).

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Названная норма допускает возможность согласования в договоре иных условий, связанных с компенсацией расходов по проведению капитального ремонта.

В пункте 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В рассматриваемом случае стороны в договорах (пункты 2.3.8, 2.3.10, 2.3.11) предусмотрели обязанность арендатора не производить никаких перестроек в помещении (перепланировка, переоборудование, отделимые и неотделимые улучшения, установка решеток, ОПГС и прочее), функциональных изменений назначения помещений без письменного разрешения арендодателя, а также проводить капитальный ремонт помещений в счет арендной платы при письменном согласовании смет на проведение работ с арендодателем. Аналогичные условия, касающиеся взаимоотношений сторон по данному вопросу содержались в договорах за предыдущие периоды.

Принимая во внимание приведенные нормы права, взаимоотношения сторон и фактические обстоятельства дела, суд не усматривает оснований для удовлетворения встречных исковых требований ООО "Итлан". В данном случае указанным участником спора документально не подтверждена, как необходимость проведения соответствующих работ, так и их согласование с ООО "Сокмас". 

С учётом разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ, приведённым в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", и результатов рассмотрения настоящего спора, с ООО "Итлан" в доход федерального бюджета подлежат взысканию 110 815 руб. государственной пошлины.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью "Итлан"  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) в пользу  общества с ограниченной ответственностью "Сокмас"  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) 13 008 720,88 руб., в том числе 9 034 458,99 руб. задолженности по арендной плате, 3 974 261,89 руб. пени за период с 14.07.2020 по 03.03.2021.

Продолжить начисление пени на сумму задолженности 8 528 458,99 руб. из расчета 0,2 % за каждый день просрочки за период с 04.03.2021 по день фактического исполнения обязательства.

В удовлетворении остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Сокмас" отказать.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Итлан"  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) в доход федерального бюджета 110 815 руб. государственной пошлины. 

Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Тепенина Ю.М.