АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-9645/2016

г. Ставрополь

06 июня 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена18 мая 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме06 июня 2017 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1 (до перерыва) и помощником судьи Пузановой В.В. (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Агро-Русь», ОГРН 

<

***>, с. Арзгир,

 к сельскохозяйственному производственному кооперативу колхозу имени Николенко, ОГРН 

<

***>, с. Родниковское Арзгирского района, 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Парижская коммуна», ОГРН 1022603221893, Буденновский район, с. Преображенское, 

о расторжении договора субаренды земельного участка от 25.02.2014 № 5,

при участии представителя истца ФИО2 по доверенности от 24.12.2015 и представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 16.08.2016, в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Агро-Русь» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к СПК колхозу имени Николенко (далее – кооператив, колхоз) о расторжении договора субаренды земельных участков от 25.02.2014 № 5.

Кооператив иск не признал, просил отказать в удовлетворении требований.

ООО «Парижская коммуна» в отзыве указало, что исковые требования подлежат удовлетворению. ООО «Агро-Русь» является стороной по договору субаренды, поэтому именно оно правомочно обращаться с требованием о расторжении договора субаренды.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Между администрацией Арзгирского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация) и Родниковским хуторским казачьим обществом Ставропольского окружного казачьего общества Терского войскового казачьего общества (арендатор, далее – казачье общество) на основании заявления казачьего общества и постановления администрации от 26.11.2010 № 504 было заключено четыре договора аренды земельных участков.

Так, по договору аренды от 14.12.2010 № 9 казачьему обществу предоставлен для сельскохозяйственного производства земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения общей площадью 243 га пашни с кадастровым номером 26:10:100203:11. Срок договора аренды определен с 26.11.2010 по 25.11.2059. Участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 14.12.2010. На основании соглашения от 14.06.2011 о перенайме казачье общество передало свои права и обязанности по договору аренды обществу. Соглашение зарегистрировано 07.10.2011.

По договору аренды от 14.12.2010 № 9/1 казачьему обществу предоставлен для сельскохозяйственного производства земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения общей площадью 483,30 га пашни с кадастровым номером 26:10:100202:46. Срок договора аренды определен с 26.11.2010 по 25.11.2059. Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.12.2010. На основании соглашения от 14.06.2011 о перенайме казачье общество передало свои права и обязанности по договору аренды обществу. Соглашение зарегистрировано 08.10.2011. 

По договору аренды от 14.12.2010 № 9/2 казачьему обществу предоставлен для сельскохозяйственного производства земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения общей площадью 93,20 га пашни с кадастровым номером 26:10:100206:9. Срок договора аренды определен с 26.11.2010 по 25.11.2059. Участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 14.12.2010. На основании соглашения от 14.06.2011 о перенайме казачье общество передало свои права и обязанности по договору аренды обществу. Соглашение зарегистрировано 08.10.2011. 

По договору аренды от 14.12.2010 № 9/4 казачьему обществу предоставлен длясельскохозяйственного производства земельный участок из земель сельскохозяйственногоназначения фонда перераспределения общей площадью 494,20 га пашни с кадастровым номером 26:10:100206:10. Срок аренды определен с 26.11.2010 по 25.11.2059. Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.12.2010. На основании соглашения от 14.06.2011 о перенайме казачье общество передало свои права и обязанности по договору аренды обществу. Соглашение зарегистрировано 08.10.2011. 

Кроме того, между администрацией (арендодатель) и главами КФХ (арендаторы) были заключены следующие договоры аренды земельных участков:

- по договору от 13.05.2009 № 26 на основании заявления главы КФХ ФИО4 и постановления администрации от 16.05.2008 № 199 главе КФХ ФИО4 предоставлен для сельскохозяйственного производства земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения общей площадью 253,60 га пашни с кадастровым номером 26:10:100202:1. Срок аренды определен с 16.05.2008 по 15.05.2033. Участок передан по акту приема-передачи от 13.05.2009. На основании соглашения от 23.06.2011 глава КФХ ФИО4 передала права и обязанности по договору аренды обществу. Соглашение зарегистрировано 07.10.2011.  

- по договору аренды от 02.04.2007 № 35, заключенному на основании заявления главы КФХ ФИО5 и постановления администрации от 15.03.2007 № 73, главе КФХ   ФИО5 предоставлен для сельскохозяйственного производства земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения общей площадью 1087,67 га пашни с кадастровым номером 26:10:0:0163. Срок аренды определен с 15.03.2007 по 14.03.2032. Участок передан по акту приема-передачи от 02.04.2007. По соглашению от 27.07.2009 глава КФХ ФИО5 передал права и обязанности арендатора по договору аренды главе КФХ ФИО4 Соглашение зарегистрировано 27.08.2009. На основании соглашения от 23.06.2011 глава КФХ ФИО4 передала права и обязанности по договору аренды обществу (соглашение зарегистрировано 07.10.2011).  По соглашению от 30.09.2015 № 1 права и обязанности ООО «Агро-Русь» по договору аренды от 02.04.2007 № 35 переданы обществу с ограниченной ответственностью «Парижская коммуна» (соглашение зарегистрировано 08.10.2015).

- по договору аренды от 07.09.2009 № 39, заключенному с главой КФХ ФИО6 на основании его заявления и постановления администрации от 02.09.2009 № 319, названному главе КФХ предоставлен для сельскохозяйственного производства земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения общей площадью 238,5 га пашни с кадастровым номером 26:10:100203:2. Срок аренды определен с 02.09.2009 по 01.09.2054. Участок передан по акту приема-передачи от 07.09.2009. На основании соглашения от 23.06.2011 глава КФХ ФИО6 передал права и обязанности по договору аренды обществу. Соглашение зарегистрировано 03.10.2011. 

25 февраля 2014 года ООО «Агро-Русь» и СПК колхоз имени Николаенко заключили договор субаренды № 5, по условиям которого арендатор (ООО «Агро-Русь») передает субарендатору (СПК колхоз имени Николенко) за плату в субаренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения со следующими кадастровыми номерами: 26:10:100202:1 общей площадью пашни 253,6 га (участок №1); 26:10:100203:2 общей площадью пашни 238,5 га (участок № 2); 26:10:100202:46 общей площадью пашни 483,3 га (участок №3); 26:10:100206:9 общей площадью пашни 93,20 га (участок № 4); 26:10:100206:10 общей площадью пашни 494,20 га (участок № 5); 26:10:100203:11 общей площадью пашни 243 га (участок №6); а также земельный участок с кадастровым номером 26:10:0:0163 общей площадью пашни 1087,67 га, состоящий из обособленных земельных участков 26:10:100206:5 площадью 120,71 га (участок № 7), 26:10:100102:22 площадью 214,72 га (участок № 8), 26:10:100202:3 площадью 262,6 га (участок № 9) и 26:10:100207:47 площадью 142,1 га (участок № 10).

Из условий данного договора следует, что на земельных участок №№ 1,2,3,4,5 на момент подписания договора арендатором посеяна пшеница, право собственности на которую переходит субарендатору (пункт 1.8 договора). 

На земельном участке № 6 на момент подписания договора засеяна пшеница право собственности на которую остается у арендатора. Субарендатор приступает к любым работам на данном участке после сбора с него пшеницы арендатором (пункт 1.9 договора). 

Пунктом 1.12 договора определено, что земельные участки арендатором переданы субарендатору в момент подписания договора, в связи с чем отдельного акта приема- передачи не составлялось. 

Разделом 2 договора определены оплата и порядок расчетов. 

Так, согласно пункту 2.1 за посевы озимой пшеницы на участках 1-5 (пункт 1.8 договора) субарендатор передает арендатору оплату единовременно в натуральной форме в виде 2 600 тонн пшеницы в течение 10 дней с момента заключения данного договора. Передача пшеницы осуществляется на условиях самовывоза. 

В срок до 01.04.2014 субарендатор возмещает арендатору стоимость арендной платы 972,43 га земли за 2,3,4 кварталы 2014 года в размере 152 631,90 руб. (пункт 2.2).

Согласно пункту 2.3 договора за переданные в субаренду земельные участки субарендатор уплачивает арендатору ежегодно плату в натуральной форме до 31 августа текущего года в следующем размере: 330 тонн пшеницы за 2014 год, 631 тонна пшеницы за каждый последующий год.

В пункте 3.2.1 договора в числе обязанностей субарендатора указано на своевременное внесение субарендатором арендной платы за пользование земельным участком.

Данный договор заключен сроком на 10 лет до 26.02.2024. 

Договор субаренды от 25.02.2014 № 5 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.03.2014 за номером 26-0-1-73/2001/2014-190.

Претензией от 23.06.2015 (фактически имеет место опечатка: вместо 2016, указан -2015) истец просил ответчика исполнить обязательства, указанные в пункте 3.2.1 договора о своевременном внесении арендной платы в срок до 01.07.2016 в сумме 2 071 476,44 руб. Претензия получена ответчиком 29.06.2016, на что указывает штамп колхоза на экземпляре претензии, представленной в материалы дела, и ответчик в своем ответе от 21.07.2016.

В ответе от 21.07.2016 ответчик пояснил, что во исполнение пункта 2.1 договора субаренды сторонами заключен договор уступки прав требования от 25.02.2014, пункт 3.2.1 договора субаренды предполагает наличие обязанности колхоза перед обществом, а не перед администрацией, по пунктам 2.2. и 2.3 договора субаренды обязанность исполняется надлежащим образом.

Уведомлением, полученным ответчиком 04.08.2016 (вх. № 117), истец просил ответчика в срок до 20.08.2016 передать земельные участки по спорному договору субаренды с подписанием актов приема-передачи и соглашения о расторжении договора, ссылаясь на существенные нарушения условий договора субаренды колхозом.

В ответе от 18.08.2016 ответчик указал, что общество не имеет право на расторжение договора во внесудебном порядке, а также обратил внимание, что истцом не соблюден претензионный порядок ввиду не указания в уведомлении от 04.08.2016 в чем именно выраженно нарушение условий договора.

Ссылаясь на нарушение пунктов 2.1, 2.3, 3.2.1 договора истец обратился в суд настоящим иском.

Обосновывая исковые требования нарушением ответчиком пункта 3.2.1 договора субаренды, истец неверно трактует названный пункт договора, как обязанность ответчика вносить арендную плату по основным договорам аренды арендодателю – администрации Арзгирского муниципального района. Буквальное понимание выражений и расположение данного пункта в тексте договора субаренды (в разделе 3, регламентирующем общие обязанности субарендатора) не позволяет интерпретировать данный пункт подобным образом. При этом ответчик возражает против подобного толкования, в связи с чем оснований для внесения иной платы, нежели указанных в разделе 2 договора субаренды, не имеется.

Согласно представленным в дело выпискам из Единого государственного реестра недвижимости арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 26:10:100203:11, 26:10:100202:46, 26:10:100206:9, 26:10:100206:10, 26:10:100202:1, 26:10:100203:2 является ООО «Агро-Русь», арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:10:000000:163 является ООО «Парижская коммуна». 

Также на основании договора субаренды от 25.02.2014 № 5 в государственный реестр прав внесена запись о субарендаторе земельных участков с кадастровыми номерами 26:10:100203:11, 26:10:100202:46, 26:10:100206:9, 26:10:100206:10, 26:10:100202:1, 26:10:000000:163, 26:10:100203:2 - СПК колхозе им. Николенко, который использует названные участки.

Судом установлено наличие оплаты в размере 152 631,90 руб. за 2, 3, 4 кварталы 2014 года (пункт 2.2 договора субаренды), поставки ответчиком в адрес истца по товарным накладным от 26.06.2014 № 84, от 22.07.2015 № 68, от 09.07.2016 № 123 пшеницы количестве 219 760 кг, 631 000 кг, 615,04 тонн соответственно (во исполнение пункта 2.3 договора).

Кроме того в дело представлены товарные накладные № 194 от 19.09.2014 и № 292 от 30.09.2016. В судебном заседании представитель ответчика пояснила, что по товарной накладной № 194 от 19.09.2014 (110 240 кг пшеницы) товары фактически истцу от СПК колхоза им. Николенко не были переданы, в дальнейшем стороны подписали товарную накладную № 1 от 11.02.2015 о покупке колхозом у общества того же количества зерна с указанием более высокой цены, которую колхоз перечислил обществу платежными поручениями № 339 от 21.05.2015 на сумму 400 024 руб. и № 224 от 31.03.2015 на сумму 300 000 руб. По товарной накладной № 292 от 30.09.2016 зерно в количестве 15 960 тонн на сумму 111 720 руб. также фактически истцу от колхоза не были переданы, в дальнейшем стороны подписали товарную накладную № 3 от 30.09.2016 о покупке колхозом у общества того же количества зерна с указанием той же стоимости. Одновременно общество выставило колхозу счет-фактуру № 3 от 30.09.2016 на ту же сумму и направило письмо с просьбой часть субарендной платы в размере 15 960 кг выплатить согласно указанного счета. Платеж осуществлен платежным поручением № 912 от 28.10.2016.

Представитель истца в ходе судебного разбирательства по вопросу подписания накладных указал, что стоимость товаров по товарным накладным № 194 от 19.09.2014 и № 292 от 30.09.2016 фактически перечислена деньгами, то есть подтвердил изложенные выше пояснения ответчика.

Истцом фактически наличие платежей, предусмотренных пунктом 2.3 договора, не оспаривается, но он указывает на просрочку исполнения обязательств, что является  нарушением условий договора.

Согласно пункту 2.1 за посевы озимой пшеницы на участках 1-5 (пункт 1.8 договора) субарендатор передает арендатору оплату единовременно в натуральной форме в виде 2 600 тонн пшеницы в течение 10 дней с момента заключения данного договора. Передача пшеницы осуществляется на условиях самовывоза

В день заключения договора субаренды, т.е. 25.02.2014, ООО «Агро-Русь» (цедент), СПК колхоз имени Николенко (должник), а также СПК «Россия» (цессионарий) заключили договор уступки прав требований, по условиям которого ООО «Агро-Русь» (цедент) уступило, а СПК «Россия» (цессионарий) за плату приняло право требования к СПК колхозу имени Николенко (должник) о передаче озимой пшеницы, возникшее из договора субаренды № 5 от 25.02.2014, заключенного между цедентом и должником. 

Согласно пункту 1.3 договора уступленное право переходит к цессионарию с момента подписания договора уступки прав требований.

Размер платы за уступленное право требования составляет 2 580 тонн озимой пшеницы. Пунктом 4.1 договора его стороны определили, что СПК колхоз имени Николенко (должник) обязуется передать озимую пшеницу в количестве 2 600 тонн ООО «Торговый дом «Олигарх» на условиях самовывоза в счет погашения задолженности СПК «Россия» перед ООО «Торговый дом «Олигарх» по решению суда от 01.11.2013 по делу А63-8698/2013.

В договоре стороны также указали, что с момента передачи колхозом озимой пшеницы ООО «Торговый дом «Олигарх» задолженность СПК «Россия» перед кредитором считается погашенной.

В подтверждение факта поставки пшеницы в адрес ООО «Торговый дом «Олигарх» представлены товарные накладные от 30.06.2014 № 117, от 15.03.2014 № 27, от 14.03.2014 № 25, от 12.03.2014 № 25, от 19.03.2014 № 23, от 18.03.2014 № 23, от 17.03.2014 № 22, от 12.03.2014 № 18, от 11.03.2014 № 17, от 06.03.2014 № 12, от 05.03.2014 № 11, от 04.03.2014 № 9, от 03.03.2014 № 8, от 28.02.2014 № 6, от 27.02.2014 № 5, от 10.03.2014 № 14, от 07.03.2014 № 13, а также письмо за подписью директора  ООО «Торговый дом «Олигарх» с указанием на получение озимой пшеницы по перечисленным товарным накладным от ответчика.

Вместе с тем, на основании вышеуказанного договора цессии и, ссылаясь на те же накладные, общество обращалось в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр требований кредиторов СПК «Россия» (дело о несостоятельности (банкротстве) № А63-11876/2014). Однако определением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.01.2016 во включении требований в реестр требований кредиторов было отказано с указанием на то, договор уступки прав требования от 25.02.2014  является незаключенным, поскольку в пункте 1.1 не конкретизировано какой вид обязательства охватывает задолженность колхоза в объёме 2 600 тонн пшеницы – за приобретенные посевы пшеницы по пункту 2.1. договора субаренды либо за субарендное пользование землей по пункту 2.3 договора. Более того, суд указал на недоказанность реальности хозяйственной операции по поставке пшеницы колхозом в адрес ООО «Торговый дом Олигарх» и факта исполнения колхозом условий договора уступки  от 25.02.2014. При этом суд отметил, что колхоз был привлечен к участию в деле, но отзыв и документальное обоснование не представил.

Доказательств передачи истцу пшеницы в количестве 2 600 тонн во исполнение пункта 2.1 договора субаренды, в том числе после вынесения определения от 28.01.2016 по делу № А63-11876/2014, ответчик не представил, а взаимоотношения кооператива с ООО «Торговый дом «Олигарх» с учетом названного определения суда в любом случае не могут рассматриваться как исполнение обязательств колхоза перед обществом.

Таким образом, обязательства ответчика, предусмотренные пунктом 2.1 договора субаренды, не исполнены.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Рассматриваемый договор субаренды по своему характеру является смешанным и включает в себя передачу истцом ответчику земельных участков в аренду с передачей в собственность посевов пшеницы (незавершенного сельскохозяйственного производства).

Предусмотренная пунктом 2.1 договора субаренды плата в виде 2 600 тонн пшеницы является платой за приобретение посевов.

При этом обязательство по оплате посевов является неотъемлемой частью договора и неотделимо от арендных взаимоотношений, поскольку передача приобретаемых в собственность посевов произошла при передаче арендуемых земельных участков.

Нарушение пункта 2.1 договора субаренды следует считать существенным, поскольку он являлся отправным в пользовании арендованным земельным участком, т.к. посевы (оплата которых предусмотрена пунктом 2.1 договора) находились на земельных участках в момент передачи их в субаренду. Кроме того, размер этой платы (2 600 тонн) многократно превышает ежегодную арендную плату субарендатора.

Таким образом истец в значительной степени лишился того, на что рассчитывал при заключении договора субаренды.

В ходе судебного разбирательства ответчик не передал и не изъявил намерений передать указанную плату истцу, а, напротив, ссылался на то, что уже внес ее в рамках исполнения обязательств по договору цессии.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что имеются основания для расторжения договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Поскольку по соглашению от 30.09.2015 № 1 права и обязанности ООО «Агро-Русь» по договору аренды от 02.04.2007 № 35 земельного участка с кадастровым номером 26:10:0:0163 переданы обществу с ограниченной ответственностью «Парижская коммуна», то последнее заменило ООО «Агро-Русь» в договоре субаренды в части указанного земельного участка по правилам пункта 1 статьи 617 ГК РФ.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, а также делимость предмета договора субаренды по арендуемым земельным участкам, исковые требования подлежат удовлетворению в части расторжения договора в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:10:100202:1, 26:10:100203:2, 26:10:100202:46, 26:10:100206:9, 26:10:100206:10, 26:10:100203:11.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 26:10:0:0163 ООО «Агро-Русь» не является надлежащим истцом, поэтому в этой части в иске следует отказать.

При обращении в суд истцом уплачено 6000 руб. государственной пошлины (платежное поручение № 92 от 22.07.2016).

Данные судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца полностью несмотря на частичное удовлетворение иска, поскольку требование носит неимущественный характер (пункт 23 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46).

Руководствуясь указанными правовыми нормами, а также статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор субаренды № 5 от 25.02.2014, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Агро-Русь» и сельскохозяйственным производственным кооперативом колхозом имени Николенко, зарегистрированный управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 14.03.2014 за номером 26-0-1-73/2001/2014-190, в части субаренды земельных участков с кадастровыми номерами 26:10:100202:1, 26:10:100203:2, 26:10:100202:46, 26:10:100206:9, 26:10:100206:10, 26:10:100203:11. 

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать сельскохозяйственного производственного кооператива колхоза имени Николенко в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агро-Русь» 6000 рублей судебных расходов. 

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                                       Э.И. Орловский