АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

                                              

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А23-4522/2020

28 января  2025 года

город Калуга

Резолютивная часть постановления оглашена 22 января  2025 года.

Полный текст постановления изготовлен  28 января 2025 года.

 Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Ипатова А.Н.

Андреева А.В.

ФИО1

судей

при участии в заседании:

от заявителя жалобы:

от ФИО2:

от иных лиц, участвующих в деле: 

ФИО3- представитель, 

доверенность от 24.07.2024;

не явились, извещены надлежаще;

            рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Калужской области от 18.03.2024 и постановление Двадцатого  арбитражного апелляционного суда от 08.08.2024 по делу  №А23-4522/2020,

                                                       УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Калужской области от 20.11.2020  в отношении общества с ограниченной ответственностью «Рика» введено наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО4

Решением Арбитражного суда Калужской области от 11.06.2021 общество с ограниченной ответственностью «РИКА» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 04.12.2021.

Определением суда от 29.11.2022 конкурсным управляющим должника ООО «Рика» утвержден ФИО5. 

Определением Обнинского городского суда от 22.08.2023 по делу N 9-358/2023 исковое заявление о понуждении заключения договора возвращено.

ФИО2 обратился 23.10.2023 в Арбитражный суд Калужской области с заявлением о понуждении заключить договор аренды, в котором просит обязать ООО «Рика» заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 40:27:030503:158 общей площадью 957 кв. м. с ФИО2, на условиях, предусмотренных проектом договор аренда.

Определением Арбитражного суда Калужской области от 18.03.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцатого  арбитражного апелляционного суда от 08.08.2024 в удовлетворении заявления ФИО2 об урегулировании разногласий, возникших в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Рика» в части понуждения заключения договора аренды - отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, ФИО2 обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ФИО2 поддержала доводы кассационной жалобы, просила ее удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились. Дело рассмотрено без их участия в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя заявителя, судебная коллегия кассационной инстанции считает необходимым определение суда области и апелляционное постановление оставить без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ФИО2 и ООО «Рика» заключен договор аренды земельного участка от 01.02.2011 с кадастровым номером 40:27:030503:89, общей площадью 1 890 кв. м, согласно которому на момент передачи участка объектов недвижимости на нем не имеется - п. 1.2 договора. При этом земельный участок предоставлен обществу для строительства многоэтажной стоянки (4-этажной автостоянки открытого типа (холодный паркинг) - п. 1.1 договора.

Срок аренды установлен 11 (одиннадцать) месяцев.

ООО «Рика» ввело в эксплуатацию объект: 4-этажной автостоянки открытого типа (холодный паркинг) 14.12.2011 - разрешение на ввод в эксплуатацию NRU 40302000-39 выдано администрацией г. Обнинск.

Регистрация права собственности за ООО «Рика» произведена 26.12.2012, 4-этажная автостоянка открытого типа (холодный паркинг), назначение нежилое, 5этажный (подземных этажей -1), общая площадь 13 779,4 кв. м, кадастровый номер 40:27:030503:153, адрес: 

<

...> д.

Согласно справке-заключению от 02.09.2020 N 2 ООО «Агро40» при проведении кадастровых работ выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером 40:27:030503:158, принадлежащему ФИО2, располагается часть объекта капитального строительства с кадастровым номером 40:27:030503:153 (4-этажная автостоянка открытого типа (холодный паркинг), расположенный по адресу: 

<

...> д.

Общая площадь застройки объекта капитального строительства 3 202,5 кв. м, площадь застройки части данного здания, расположенного на участке 40:27:030503:158 составляет 802 кв. м, что подтверждено схемой расположения здания на земельном участке.

Земельный участок с кадастровым номером 40:27:030503:158, почтовый адрес: Калужская область, г. Обнинск, принадлежит на праве собственности ФИО2, общая площадь 957 кв. м.

Согласно сведениям, указанным в кадастровом паспорте земельного участка, следует, что из земельного участка с кадастровым номером 40:27:030503:89, общей площадью 1 890 кв. м, образованы два земельных участка: 40:27:030503:157, 40:27:030503:158.

20.02.2023 в адрес конкурсного управляющего ООО «Рика» было направлено предложение о заключении договора аренды земельного участка и требование об оплате задолженности за пользование земельным участком. Указанные документы получены конкурсным управляющим ФИО5 21.02.2023, однако ответ на предложение не поступил, действия по заключению договора аренды и оплате задолженности им предприняты не были.

В связи с чем, заявитель обратился в суд с требованием о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Данный договор, по мнению заявителя, защитит права ФИО2 и не ограничит его в реализации своего права собственности.

Отказывая в удовлетворении требований ФИО2, руководствуясь ст. 60 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон N 127-ФЗ), ст. 421 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в пункте 38 разъяснил, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным Федеральным законом или добровольно принятым обязательством.

В статье 272 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества (пункт 1).

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок (пункт 2).

Положение абзаца второго пункта 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации направлено на обеспечение баланса прав и законных интересов как собственника земельного участка, так и собственника недвижимости, под размещение которой был предоставлен указанный участок (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 22.01.2014 N 209-О).

По смыслу пункта 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием возникновения права собственника недвижимости требовать признания права на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, является предъявление соответствующего требования собственником земельного участка (абзацы первый и второй пункта). В отсутствие подобного требования действует положение статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем иному лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. В силу пункта 2 статьи 287.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник сооружения, находящегося на участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться им в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению.

Тем самым, в отсутствие требования собственника земельного участка к собственнику недвижимости об освобождении земельного участка от недвижимости и приведении данного участка в первоначальное состояние, стороны свободы в заключении договора (аренды, сервитута, купли-продажи, безвозмездного пользования и т.д.), а собственник земельного участка не может быть принужден к продаже земельного участка. Иного из закона не следует.

В настоящем случае подобных требований заявителем не заявлено и каких-либо препятствий в доступе к недвижимому имуществу судами не установлено, и сам заявитель на подобные препятствия не ссылался. Собственник объекта недвижимости при прекращении договора аренды не лишается права пользования частью участка, необходимой для обслуживания и эксплуатации такого объекта.

Кроме того, заявитель не лишен права взыскания неосновательного обогащения в виде арендной платы за пользование земельным участком, которое он реализует (в Обнинском городском суде рассматривается дело о взыскании неосновательного обогащения).

Судами также отмечено, что выбор способа защиты гражданских прав осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного права или реальной защите законного интереса. В противном случае право на заявленный иск в рамках конкретного дела у истца отсутствует.

Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права и обосновать каким образом заявленные требования приведут к восстановлению нарушенных прав.

Положениями п. 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положениями ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу пункта 6 статьи 11.4 ЗК РФ объект действующего договора аренды земельного участка сохранился в измененных границах, и образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечет автоматического прекращения арендных правоотношений.

Раздел земельного участка предоставляет арендатору определенные права, но не является самостоятельным основанием для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков, в том числе в случаях, когда правовое основание и режим использования арендуемого земельного участка после его раздела не изменились.

Судами также указано на следующее.

Согласно статье 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В настоящем случае пунктом 2.1 договора установлено, что срок его действия 11 месяцев.

По смыслу статьи 621 ГК РФ, заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в подпунктах 31, 32 информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», следует, что по смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора, что, соответственно, прекращает действие предыдущего договора.

Таким образом, при отсутствии возражений сторон, договор аренды после окончания своего действия считается пролонгированным каждые 11 месяцев путем заключения договора на новый срок (новых договоров), при этом арендатор продолжал использование арендованного имущества.

Заявителем при предъявлении требования об обязании заключить договор аренды не представлено доказательств передачи объекта недвижимости от арендатора арендодателю, писем о расторжении договора и иных доказательств, свидетельствующих о прекращении договора от 01.02.2011.

Согласно статье 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество. В силу статьи 622 ГК РФ арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за пользование имуществом после истечения срока действия договора, если арендатор не исполнил своевременно обязанность по возврату имущества.

Таким образом, в силу ст. 622 ГК РФ обязанность по возврату участка из аренды возложена на арендатора.

Поскольку в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств освобождения участка и возврата его по акту арендодателю, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявления ФИО2 об урегулировании разногласий, возникших в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Рика» в части понуждения заключения договора аренды.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая оценка, с которой соглашается суд округа, оснований для переоценки не имеется.

Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Калужской области от 18.03.2024 и постановление Двадцатого  арбитражного апелляционного суда от 08.08.2024 по делу  №А23-4522/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                   А.Н. Ипатов

Судьи                                                                                                  А.В. Андреев 

                                                                                                             ФИО1