АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-23978/19

13 декабря 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   11 декабря 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            13 декабря 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Пипник Т.Д. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

            рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Донская земельная компания"  ИНН 

<

***>  ОГРН  

<

***>

            к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП 304616429400140

            о расторжении договора от 16.11.2005, об обязании передать земельный участок свободным

третьи лица - Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, ООО "ЮБА "Юрос" ИНН 

<

***>

при участии:

            от истца – представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2019,

            от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 15.07.2019;

от третьего лица ООО "ЮБА "Юрос" – представитель ФИО3 по доверенности от 04.09.2019

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Донская земельная компания" обратилось в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с требованием о расторжении договора от 16.11.2005, об обязании передать земельный участок свободным. 

           В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме. 

           Ответчик представил отзыв на исковое заявление, против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на отсутствие договора с истцом. Кроме того, ответчик просил оставить иск в части расторжения договора без рассмотрения. Посокльку предложения о его расторжении во внесудебном порядке он не получал.

            ООО "ЮБА "Юрос" исковые требования поддержало.

Судом по ходатайству сторон слушание дела неоднократно откладывалось в целях устранения спора во внесудебном порядке.

            Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

            Между Администрацией г. Ростова-на-Дону и ИВП "Оазис" был заключен договор аренды земли № 4354 от 12.10.1994, в соответствии с которым арендатору предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б, Садовая. 70.

            В соответствии с мировым соглашением от 19.04.2000 арендатором по договору стало ООО "ЮБА "Юрос". 

            Между ООО ЮБА "Юрос" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен Типовой договор о передаче в пользование торгово-остановочного комплекса № 61_27_2 от 16.11.2005, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял для осуществления торговой деятельности земельный участок в составе торгово-остановочного комплекса общей площадью 140 кв. м по адресу: 

<

...>, на срок до 10.10.2042.        

           На основании договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 5/15 от 02.07.2015 и дополнительного соглашения № 3 от 05.04.2016 к договору аренды земельного участка № 4354 от 12.10.1994, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 4354 от 12.10.1994 с 08.10.2015 были переданы обществу с ограниченной ответственностью "ДОНСКАЯ ЗЕМЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ".

           На этом основании к истцу перешли права и обязанности арендодателя по Типовому договору о передаче в пользование торгово-остановочного комплекса № 61_27_2 от 16.11.2005.

            Согласно п. 2.2.7 договора, арендатор обязан передавать торгово-остановочный комплекс в аренду третьим лицам только при согласовании с арендодателем.

            В целях проверки выполнения обязательств договора комиссией ООО «ДОНЗЕМКОМ» 10.04.2019 был проведен осмотр земельного участка в составе торгово-остановочного комплекса по адресу: 

<

...>, в результате которого установлены многочисленные нарушения действующего договора, в том числе установлено, что комплекс передан в аренду третьим лицам без согласования с арендодателем (установлено осуществление предпринимательской деятельности ИП ФИО5 и ИП ФИО6).

            В адрес ответчика истцом направлялись уведомления об устранении нарушений (исх. № 136-04-00/19 от 12.04.2019, исх. № 142-04-00/19 от 29.04.2019). Однако нарушения не были устранены, что подтверждается актами осмотра земельного участка от 29.04.2019, 20.05.2019, 14.06.2019.

Согласно п. 2.2.4. договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме производить оплату арендной платы в соответствии с Приложением № 2 к Типовому договору.

            Истец утверждает также, что ответчик ненадлежащим образом исполняет данное обязательство, в связи с чем задолженность по оплате арендной платы составляет 207 655 рублей 67 копеек за период с 01.05.2017 по 18.06.2019.

             В соответствии с п. 4.2. договора, в случае длительного (более двух месяцев) уклонения от исполнения обязательств арендатором по настоящему договору арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть Типовой договор.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что эти отношения регулируются параграфом 3 главы  34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации и общими нормами названной главы.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.  

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

Согласно положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Перечень оснований, дающих арендодателю право на досрочное расторжение договора, определен статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен обязательный досудебный порядок урегулирования сторонами вопроса об изменении или расторжении договора. Согласно указанной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор; требование о расторжении договора в суде.

С учетом приведенных правовых положений направление истцом ответчику претензий с требованием об оплате задолженности и устранения иных нарушений и указанием на намерение расторгнуть договор в случае ее неудовлетворения, не может быть расценено судом как соблюдение досудебного порядка расторжения договора аренды.

В материалах дела отсутствуют доказательства направления ответчику предложения о расторжении договора. Более того, о факте замены арендодателя ответчик был надлежащим образом извещен лишь при рассмотрении данного дела, в связи с чем суд принял как обоснованный его довод о том, что письма и претензии от истца не были связаны для него с исполнением спорного договора.

При этом, как установлено судом, иска о взыскании арендной платы к ответчику ни первоначальным, ни новым арендодателем не предъявлялось, о перерасчете размера платы его не извещали, а периодические платежи в установленной договором сумме ответчик вносит, в том числе – до момента рассмотрения настоящего спора.

При этом, полагая возможным спор о взыскании денежных средств, суд находит недопустимым в рамках данного дела исследование и установление факта наличия  и размера долга по арендной плате с тем, чтобы не предрешать возможный спор. Вместе с тем, имея интерес к восстановлению нарушенного права истец мог с таким иском обратиться.

Неизвещение ответчика о смене арендодателя безусловно квалифицируется судом как ненадлежащее поведение кредиторов (первоначального и нового) в рамках исполнения договора.

Проанализировав изложенное, суд пришел к выводу о необходимости возложения на истца процессуальных последствий описанных действий (бездействия), в том числе - отсутствия предложения о расторжении договора до предъявления настоящего иска.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявление подлежит оставлению без рассмотрения, если после его принятия к производству суд установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Тот факт, что  истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора, установленный законом,  влечет  оставление иска в части требования о расторжении договора без рассмотрения.

Поскольку на момент рассмотрения дела спорный договор не расторгнут, не прекратил свое действие, следует признать, что ответчик занимает земельный участок на законном основании, в связи с чем в настоящее время отсутствуют основания для удовлетворения иска в части обязания ответчика  освободить и возвратить земельный участок. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

           Руководствуясь статьями 110, 148, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования в части расторжения договора от 16.11.2005 оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.