АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-19617/2021

г. Владивосток

24 января 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2023 года. 

Полный текст решения изготовлен 24 января 2023 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Нестеренко Л.П.  при ведении протокола секретарем судебного заседания Сухарь Д.А., 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению «Газпромбанк» (Акционерное общество) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 13.11.2001) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 

<

***>; 2540108490, ОГРН 

<

***>; 1042504382931, дата регистрации 23.12.2004) 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требования относительно предмета спора: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 (в лице законных представителей) 

о признании незаконными действий по регистрации объекта недвижимости и снятию залога (обременения); об обязании отменить регистрацию долевой собственности; обязании отменить регистрацию долевой собственности на объект залога, восстановить право общей совместной собственности; об восстановить обременение (залог),

при участии: от заявителя - ФИО5, доверенность от 21.12.2020 № Д-042-28/503, ФИО6, доверенность от 08.12.2021 № Д-042.28.1/1295,

установил:

«Газпромбанк» (Акционерное общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по регистрации объекта недвижимости 29.06.2021: квартиры № 54 по ул. 2-я Линейная, д.19-Б в г. Владивостоке в части регистрации права собственности ФИО3 (211/10000) и ФИО4 (211/10000), регистрации права общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 вместо права общей совместной собственности на их квартиру, а также по снятию залога (обременения) с части квартиры (844/10000); об обязании отменить регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости в отношении ФИО3 и ФИО4; об обязании отменить регистрацию долевой собственности на объект залога, восстановить право общей совместной собственности ФИО1 и ФИО2; об обязании восстановить обременение (залог) в силу закона в пользу «Газпромбанк» (АО) на весь объект недвижимости: квартиру № 54 по ул. 2-я Линейная, д. 19-Б в г. Владивостоке.

Решением от 22.02.2022, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2022, в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.10.2022 по настоящему делу решение от 22.02.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2022 по делу № А51-19617/2021 в части отказа в удовлетворении требований о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по регистрации права собственности на объект недвижимости – квартиру № 54 по ул. 2-я Линейная, 19Б в г. Владивостоке за ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 в соответствующих долях и об отмене государственной регистрации права собственности указанных лиц оставлено без изменения. В части требований, касающихся снятия залога на спорный объект недвижимости и восстановления данного обременения в ЕГРН, обжалуемые судебные акты отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание, назначенное для нового рассмотрения требования банка об оспаривании действий ответчика по снятию залога (обременения) с части квартиры № 54 по адресу 

<

...> (844/10000), не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в деле имеется ходатайство третьих лиц о рассмотрении дела в их отсутствие. На основании частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Акционерное общество поддержало указанное требование, указав, что с действиями Управления Росреестра по Приморскому краю не согласно, считает, что при регистрации объекта недвижимого имущества ответчик безосновательно исключил долю в размере 844/10000 из состава имущества, обремененного залогом, учитывая, что предметом залога должна выступать квартира в целом.

Управление Росреестра по Приморскому краю в письменном отзыве требование не признал.

Третьи лица по тексту письменного отзыва по существу поддержали требования банковской организации, указали, что в сложившейся ситуации у Газпромбанка возникает право требования досрочного возврата кредита, в связи с чем исковые требования Банка подлежат удовлетворению.

При рассмотрении дела суд установил, что между ООО СЗ «Тим- Групп» и ФИО1 (участник долевого строительства 1), ФИО2 (участник долевого строительства 2) заключен договор участия в долевом строительстве от 25.02.2021 № ЖЖ-03/54-419, в силу пункта 3.2 которого у участника в будущем возникает право собственности на объект долевого строительства - жилое помещение № 419 (условный номер помещения), порядковый номер квартиры 54, состоящая из 1 комнаты, общей площадью 44,16 кв.м., жилой площадью 26,83 кв.м., расположенного на 4 этаже в пределах строительных осей 9-12/А-Д.

В силу пункта 3.1 данного договора застройщик принял на себя обязательства по строительству многоквартирного дома и передаче объекта (помещения) в общую совместную собственность участникам долевого строительства, а участники - по уплате цены договора.

В соответствии с пунктом 4.1. Договора участия в долевом строительстве стоимость объекта долевого строительства составила 4 945 920 руб.

В качестве первоначального взноса сумма в размере 417 215, 48 руб. за счет государственного сертификата на материнский (семейный) капитал Серия MK-I № 0478070, выданный ФИО1, на основании решения ГУ-Отдел ПФР по г. Фокино Приморского края от 28.12.2007 № 57, за счет собственных денежных средств 936 704,52 руб. и средств банковского кредита 3 592 000 руб., предоставляемых ему «Газпромбанк» (Акционерное общество), согласно кредитному договору от 25.02.2021 № 

<

***> на приобретение недвижимости.

С момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, права требования, принадлежащие участнику долевого строительства по договору об участии в долевом строительстве, считаются находящимися в залоге (ипотеке) у Банка в силу закона (п. 5.17. Договора участия в долевом строительстве).

В соответствии с пунктом 5.18. Договора участия в долевом строительстве при регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства одновременно подлежит регистрации залог (ипотека) в пользу Банка, возникающий в силу закона. С момента государственной регистрации ипотеки Объект долевого строительства считается находящимся в залоге Банка.

В соответствии с пунктом 11 Кредитного договора № 

<

***> обеспечением обязательств созаёмщиков по кредитному договору является:

- залог имущественных прав (требования), возникших у ФИО1 и ФИО2 (из Договора участия в долевом строительстве № Ж-03/54-419 от 25.02.2021 до даты государственной регистрации залога (ипотеки) Объекта недвижимости в пользу кредитора;

- залог (ипотека) Объекта недвижимости, приобретенного с использованием кредитных средств, предоставленных в соответствии с условиями Кредитного договор, после государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости и регистрации ипотеки в пользу Кредитора в ЕГРН.

Согласно пункту 12.2. кредитного договора объект недвижимости приобретался в общую совместную собственность созаёмщиков ФИО1 и ФИО2.

В соответствии с пунктом 19.3 Кредитного договора созаёмщики обязаны после предоставления кредитных средств, но не позднее 10 рабочих дней с даты подписания акта приема- передачи Объекта недвижимости предоставить Банку акт приёма-передачи и не позднее 5 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности титульного заёмщика/созаёмщиков на объект недвижимости и ипотеки в пользу кредитора и получения документов в Органе регистрации предоставить Инвестиционный договор, содержащий соответствующие отметки Органа регистрации (пункт 19.3.2. Кредитного договора).

02.03.2021 представитель ООО «Специализированный застройщик «Тим-Групп», ФИО2 и ФИО1 обратились в адрес Управления Росреестра по Приморскому краю с заявлениями о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 25.02.2021 № Ж-03/54-419, а также  представили в Управление заявление о государственной регистрации ограничения (обременения) прав требований в виде ипотеки в силу закона в пользу АО «Газпромбанк» в соответствии с кредитным договором от 25.02.2021 № 

<

***>.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве от 25.02.2021№ ЖЖ-03/54-419, кредитного договора от 25.02.2021 № 

<

***> на приобретение недвижимости произведена Управлением Росреестра по Приморскому краю - 18.03.2021 (номера регистрации № 25:28:050025:2402-25/056/2021-151, № 25:28:050025:2402-25:056/2021).

На основании акта приема-передачи от 25.05.2021 имущество, являющееся предметом сделки, передано покупателям.

27.05.2021 ФИО2, ФИО1 обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 25:28:050025:3411.

29.06.2021 в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи о государственной регистрации прав на спорный объект: зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО1 (по 211/10000 доли), а также право общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 на 9156/10000 долю, находящуюся в их совместной собственности. 

Получив 29.06.2021 выписку из ЕГРН в отношении квартиры по адресу 

<

...>, в которой отражены соответствующие сведения, указано, что доли правообладателей ФИО3 и ФИО4 не обременены в пользу Газпромбанк (АО), банк обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Решением от 22.02.2022 по настоящему делу, поддержанным арбитражным судом апелляционной инстанции, суд отказал в  удовлетворении требований заявителя.

В частности, отказывая в признании незаконными действий ответчика по государственной регистрации права собственности ФИО3 (211/10000) и ФИО4 (211/10000), регистрации права общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 вместо права общей совместной собственности на их квартиру, суд указал, что исходя из первого абзаца пункта 56 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 суд вправе сделать выводы о допущенном государственным регистратором нарушений только в том случае, если изменения в ЕГРП не повлечет нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.

В настоящем же деле в случае удовлетворения требований заявителя записи о государственной регистрации права собственности ФИО3 и ФИО4 на доли в праве собственности на спорную квартиру будут исключены из ЕГРН, то есть судебный акт с неизбежностью повлечет для третьих лиц (несовершеннолетних детей) утрату права собственности на эти доли.

Согласно пункту 56 Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Таким образом, при наличии зарегистрированного за ФИО3 и ФИО4 вещного права в рамках настоящего дела не может быть разрешен гражданско-правовой спор об их праве на объект недвижимости. Спор должен быть разрешен в порядке искового производства с использованием установленных законодателем способов защиты (статья 12 ГК РФ).

Данные выводы поддержаны также Арбитражным судом Дальневосточного округа в постановлении от 18.10.2022, которым состоявшиеся по делу судебные акты оставлены без изменения в части  отказа в удовлетворении требований «Газпромбанк» (акционерное общество) о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по регистрации права собственности на объект недвижимости – квартиру № 54 по ул. 2-я Линейная, 19Б в г. Владивостоке за ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 в соответствующих долях и об отмене государственной регистрации права собственности указанных лиц.

Однако суд округа указал, что регистрация обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество, в том числе в виде залога (ипотеки) носит самостоятельный характер и не связана с изменением или прекращением вещных прав в отношении объекта недвижимости. В данном случае требования банка сводятся к необходимости проверки законности действий Управления Росреестра при регистрации долевой собственности на спорную квартиру без сохранения ранее зарегистрированного залога на весь объект. При этом такие требования не направлены на оспаривание зарегистрированного за третьими лицами права собственности, а преследуют цель защиты прав банка как залогодержателя. 

Суд округа отклонил также ссылку апелляционного суда на то, что восстановить обременение (залог) на весь объект недвижимого имущества без разрешения по существу вопроса о правообладателях такого объекта и их долях не представляется вохзможным. 

В этой связи арбитражный суд кассационной инстанции направил на новое рассмотрение требование банка о признании незаконными действий Управления Росреестра в части регистрации залога на спорную квартиру, указав, что при новом рассмотрении дела в указанной части суду надлежит дать оценку этим действиям на предмет соответствия закону.

В соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Рассматривая указанное требование, суд принимает во внимание, что обжалование в судебном порядке по правилам главы 24 АПК РФ действий регистрирующего органа по государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, связанных с нарушением требований Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», является самостоятельным способом защиты прав и законных интересов, существующим наряду с вещно-правовыми способами защиты.

Согласно положениям статьи 1 названного закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в том числе в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ). 

Согласно пункту 2 статьи 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке). 

Основания для прекращения залога предусмотрены статьей 352 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями (пункт 2 статьи 353 ГК РФ).

Аналогичные положения закреплены в статье 38 Закона об ипотеке, согласно которой лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (пункт 1). 

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (пункт 3). 

Кроме того, статьей 77.2 Закона об ипотеке предусмотрены особенности залога прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, приобретенных за счет кредитных или заемных средств. 

В частности, в силу пункта 1 названной статьи права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Если права залогодержателя по договору залога прав требования участника долевого строительства удостоверяются закладной, в этой закладной указываются реквизиты залогового счета в случае заключения договора залога прав по договору банковского счета.

В силу пункта 2 статьи 77.2 Закона об ипотеке, на который в том числе ссылается заявитель в обоснование требования о признании незаконными действий Управления Росреестра по Приморскому краю по снятию залога (обременения) с части квартиры № 54 по адресу 

<

...> (844/10000), при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства. 

В силу части 4 статьи 53 Закона № 218-ФЗ, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется. 

В письменном отзыве ответчик указывал на то, что согласно Закону об ипотеке обременяется недвижимое имущество, а не доля в праве на это имущество, ввиду чего в выписке из ЕГРН корректно отражены сведения об обременении залогом всего объекта недвижимости, выписка составлена с учетом пункта 61 Приказа Росреестра от 04.09.2020 № П/0329. 

Вместе с тем, в письме от 29.11.2021 № 12-02151, составленном по  результатам рассмотрения обращения АО «Газпромбанк», Управление сообщило, что поскольку несовершеннолетние дети ФИО3 и ФИО4 не являлись стороной по кредитному договору от 25.02.2021 № 

<

***>, а приобретенные ими доли в праве собственности на квартиру были оплачены исключительно средствами материнского капитала, основания обременения ипотекой по обязательствам, возникшим по кредитному договору, отсутствовали.  

Из выписки из ЕГРН от 29.06.2021 прямо следует, что в отношении долей ФИО3 и ФИО4 обременение в виде залога не зарегистрировано.

Таким образом, ответчик неправомерно прекратил залог в отношении спорных долей, при том, что установленные законом основания для прекращения залога не наступили.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что действия ответчика в оспариваемой части не соответствовали закону и нарушили права и законные интересы заявителя, в связи с чем подлежат признанию незаконными. 

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. 

При этом суд должен учитывать, что избранный способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Предложенный заявителем способ восстановления нарушенного права соответствует указанным критериям и требованиям.

Понесенные заявителем расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 29.06.2021 по снятию залога (обременения) с части квартиры № 54 по адресу 

<

...> (844/10000), как не соответствующие Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю восстановить обременение (залог) в силу закона в пользу «Газпромбанк» (АО) на весь объект недвижимости: квартиру № 54 по ул. 2-я Линейная, д. 19-Б в г. Владивостоке.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в пользу «Газпромбанк» (Акционерное общество) 3000 руб. (Три тысячи рублей) расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.

Судья    Нестеренко Л.П.