АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-26213/2016

г. Краснодар

13 апреля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2017  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 апреля 2017  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Сочижилстрой» (ИНН 2320113720, ОГРН 1032311686571) – Ивановой Е.В. (доверенность от 16.03.2017), в отсутствие представителей заинтересованных лиц: администрации города Сочи, департамента имущественных отношений администрации города Сочи, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2016 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 (судьи Авдонина О.Г., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу № А32-26213/2016, установил следующее.

ООО «Сочижилстрой» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи (далее – администрация) и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент) о признании незаконным отказа от договора от 06.06.2007 № 4900004215 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203012:13, выраженного в письме от 08.06.2016 № 14262/0205-16.

Решением от 11.11.2016 заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора от 06.06.2007 № 4900004215 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203012:13 на основании уведомления от 08.06.2016 № 14262/0205-16. С департамента в пользу общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 тыс. рублей. Суд первой инстанции исходил из того, что объектом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для целей строительства. К рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Доказательства наличия таких оснований администрация и департамент не представили. Увеличение сроков строительства объекта третьей очереди обусловлено отказом органов местного самоуправления в выдаче разрешения на строительство. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2006 по делу № А32-5179/2006 за обществом признано право на заключение договора о предоставлении земельного участка на условиях аренды на период проектирования и строительства многоквартирного жилого комплекса по ул. Виноградной в Центральном районе города Сочи Краснодарского края. Учитывая наличие на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства, односторонний отказ уполномоченного органа от договора нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности в силу статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Постановлением апелляционного суда от 31.01.2017 решение от 11.11.2016 оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, отметив, что общество как арендатор земельного участка действовало добросовестно, разумно и осмотрительно, предприняло все необходимые меры для исполнения обязательств по строительству объекта (третьего жилого дома) в установленные договором сроки, при этом именно действия (бездействие) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти и подведомственных им организаций воспрепятствовали получить разрешение на строительство и осуществить его в установленные договором сроки. Контрагенты не опровергли доводы истца и не представили доказательства наличия обстоятельств, препятствующих выдаче застройщику разрешения на строительство при условии устранения допущенных им недостатков. Довод о ничтожности договора аренды от 06.06.2007 № 4900004215 отклонен со ссылкой на предоставление земельного участка в аренду на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2006 по делу № А32-5179/2006.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят решение от 11.11.2016 и апелляционное постановление от 31.01.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на недействительность (ничтожность) договора аренды от 06.06.2007 № 4900004215 в связи с отсутствием у администрации полномочий по распоряжению спорным земельным участком. Право на заключение нового договора аренды у заявителя не возникло.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить состоявшиеся судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представитель общества поддержала доводы, изложенные в отзыве. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены в соответствии со статьями 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2006 по делу № А32-5179/2006 за обществом признано право на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 6770 кв. м, расположенного по адресу: город Сочи, ул. Виноградная, 45, на период проектирования и строительства многоквартирного жилого комплекса, без проведения торгов (аукциона). На администрацию возложена обязанность по исполнению договора инвестирования в строительство от 20.09.2005 № 03.2/26 в части предоставления обществу земельного участка общей площадью 6770 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Виноградная, 45, на период проектирования и строительства многоквартирного жилого комплекса.

Во исполнение названного судебного акта муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 06.06.2007 № 4900004215 аренды земельного участка общей площадью 6770 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203012:0013, расположенного по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Виноградная (т. 1, л. д. 39 – 44). Участок отнесен к землям населенных пунктов и предназначен для строительства многоквартирной жилой застройки с подземной автостоянкой. Земельный участок расположен в жилой зоне по генплану города Сочи, во второй зоне горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С–1–а (пункт 1.1). Возведение новых строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих заданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается (пункт 1.3).

Срок договора аренды неоднократно продлевался дополнительными соглашениями до 11.08.2015 (т. 1, л. д. 45 – 48; 51, 52; 55,56).

8 июня 2007 года муниципальное образование город-курорт Сочи, общество (инвестор) и Хагажеев Д.Т. (соинвестор) заключили договор инвестирования в строительство многоквартирного жилого комплекса по улице Виноградной в Центральном районе города Сочи, согласно которому соинвестор в качестве участия в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры перечислил в бюджет города Сочи 51 800 тыс. рублей.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора инвестирования администрация обязалась оказывать инвестору и соинвестору содействие в реализации проекта, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта. Инвестиционным объектом по указанному договору стороны признали многоквартирный жилой комплекс по ул. Виноградной в Центральном районе города Сочи, земельным участком стороны признали земельный участок, предоставленный по спорному договору аренды. Окончанием третьего этапа работ (пункт 3.3 инвестиционного договора) является оформление имущественных прав инвестора по законченным строительством объектам (т. 1, л. д. 70 – 80).

Письмом от 08.06.2016 № 14262/0205-16 департамент уведомил общество об отказе от договора аренды от 06.06.2007 № 4900004215 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203012:13, предложив освободить объект аренды (т. 1, л. д. 34).

Полагая, что решение департамента не соответствует закону и нарушает права заявителя в предпринимательской сфере, общество обратилось в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Обоснованность отказа от договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства, учитывая нормы действующего законодательства и приведенную правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, судебные инстанции правомерно указали, что решение об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка принято департаментом без учета фактических обстоятельств, характеризующих поведение общества с точки зрения добросовестности, разумности и осмотрительности, направленности и достаточности его действий по целевому использованию земельного участка.

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент и администрация (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 по делу № А32-26213/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Н.С. Мазурова

А.И. Мещерин