АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-16772/2017

г. Краснодар

19 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 19 марта 2018 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – заместителя прокурора Краснодарского края – Солдатова С.А. (удостоверение), от администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301027017, ОГРН 1022300523057) – Нафтаева А.В. (доверенность от 26.02.2018), от ответчиков: управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301027017, ОГРН 1022300523057) – Бурлуцкого А.А. (доверенность от 27.02.2018), от общества с ограниченной ответственностью «Буржуа» (ИНН 7810326518, ОГРН 1047815031307) – Герман А.А. (доверенность от 15.02.2018), Махненко С.И. (доверенность от 15.02.2018), рассмотрев кассационную жалобу заместителя прокурора Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2017 по делу                              № А32-16772/2017 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.), установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокурор) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением в интересах муниципального образования город-курорт Анапа в лице администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация) к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление), ООО «Буржуа» (далее – общество) о признании недействительным (ничтожным) заключенного управлением и обществом соглашения от 12.05.2016 о внесении изменений в договор от 25.08.2005 № 7700000179 (№ 3700006929) аренды земельного участка, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 с «для эксплуатации служебных зданий» на «апартамент – отели, гостиницы, общежития»; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости (далее – реестр) записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 «апартамент – отели, гостиницы, общежития»; о восстановлении в реестре записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 «для эксплуатации служебных зданий».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2017 требования прокурора удовлетворены. Признано недействительным (ничтожным) подписанное  управлением и обществом соглашение от 12.05.2016 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.08.2005 № 7700000179 (№ 3700006929), которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 с «для эксплуатации служебных зданий» на «апартамент – отели, гостиницы, общежития»; применены последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в реестре записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 «апартамент – отели, гостиницы, общежития»; восстановлена в реестре запись о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 «для эксплуатации служебных зданий». Суд первой инстанции указал на недопустимость заключения соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка в обход процедуры, установленной пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Арендованный обществом земельный участок находится в режиме муниципальной (публичной) собственности, поэтому изменение органом местного самоуправления вида разрешенного использования спорного земельного участка влечет нарушение установленного земельным законодательством порядка распоряжения публичной собственностью. Соглашение от 12.05.2016 не соответствует требованиям земельного законодательства, поскольку договор (от 25.08.2005), в который внесены изменения спорным соглашением, прекратил свое действие 25.08.2015. Оспариваемым соглашением нарушены права муниципального образования город – курорт Анапа, а также права неопределенного круга лиц, поскольку обществу предоставлено преимущество в обход установленных законом публичных процедур. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2017 решение от 16.08.2017 отменено, в удовлетворении искового заявления отказано. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 25.08.2005 № 7700000179 возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). В связи с наличием договорных отношений, возникших между лицом (собственником объектов недвижимости), имеющим исключительное право на приобретение земельного участка в аренду, и собственником земельного участка, изменение вида разрешенного использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом для соответствующей территории) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Апелляционный суд исходил из того, что на момент заключения оспариваемого дополнительного соглашения общество являлось правообладателем (арендатором) земельного участка, а предметом дополнительного соглашения от 12.05.2016 к договору аренды от 25.08.2005 года № 7700000179 (№ 3700006929) является лишь изменение вида разрешенного использования земельного участка с «для эксплуатации служебных зданий» на «апартамент – отели, гостиницы, общежития». Апелляционный суд пришел к выводу о том, что имело место не первичное предоставление земельного участка под строительство, а изменение вида разрешенного использования земельного участка, ранее предоставленного обществу по договору аренды, срок действия которого не истек. При наличии действующей сделки удовлетворение искового заявления непосредственно не восстановит предполагаемое нарушенное право публичного образования и неопределенного круга лиц, в интересах которых прокурор обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.  

В кассационной жалобе прокурор, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление от 06.12.2017 и оставить в силе решение от 16.08.2017. Податель жалобы указывает, что согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса земельный участок в целях строительства объектов недвижимости предоставляется по результатам торгов (аукциона). Суд апелляционной инстанции не учел, что после заключения оспариваемого соглашения обществу выдано разрешение на реконструкцию гостиницы с административным зданием. Данное обстоятельство подтверждает, что вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен в целях строительства объектов недвижимости. Арендованный обществом земельный участок находится в режиме муниципальной (публичной) собственности, поэтому изменение органом местного самоуправления вида разрешенного использования земельного участка влечет нарушение установленного земельным законодательством порядка его предоставления. То обстоятельство, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости (здания служебного корпуса и котельной), принадлежащие обществу на праве собственности, не является основанием, исключающим возможность соблюдения требований закона для получения земельного участка в целях строительства объектов недвижимости.

В судебном заседании прокурор поддержал доводы кассационной жалобы. Представители администрации и ответчиков просили оставить без изменения постановление апелляционного суда. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что постановление от 06.12.2017 следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ФГУП «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш"» (арендатор) 25.08.2005 заключили договор аренды № 7700000179 находящегося в федеральной собственности земельного участка, расположенного во второй зоне санитарной охраны курорта, площадью 6 421 кв. м (кадастровый номер 23:37:1101002:0020), по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш, для эксплуатации служебных зданий ФГУП «НЭМБЦ "Большой Утриш"», в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (т. 1, л. д. 15 – 20). В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды участка установлен с 25.08.2005 по 25.08.2015.

В связи с реорганизацией унитарного предприятия в акционерное общество с аналогичным наименованием стороны заключили дополнительное соглашение от 08.09.2006, которым изменили арендатора по договору аренды (т. 1, л. д. 21, 22).

В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:0020 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Анапа (запись о регистрации от 29.12.2009 № 23-23-26/196/2009-064; т. 1, л. д. 122).

По договору купли-продажи от 22.08.2013 № 14-16/17-2013 общество приобрело нежилые здания котельной площадью 31,9 кв. м (литеры Ж, ж) и служебного корпуса площадью 501,6 кв. м (литера А), расположенные на земельном участке, арендуемом продавцом на основании договора аренды от 25.08.2005 № 7700000179 и договора перенайма от 31.01.2008 № БУ/03 (т. 1, л. д. 26, 27). Переход к обществу права собственности на нежилые здания зарегистрирован в реестре 20.12.2013 (записи о регистрации № 23-23-26/2019/2013-862, 23-23-26/2019/2013-863). 

На основании договора от 20.12.2013 № 25-16/22-2013 (зарегистрирован 07.08.2015) права и обязанности арендатора по договору аренды от 25.08.2005                             № 7700000179 переданы обществу (т. 1, л. д. 27 – 30). 

Управление и общество 19.08.2015 заключили соглашение, которым в договор аренды земельного участка от 25.08.2005 № 7700000179 внесены изменения относительно определения суммы арендной платы, а также порядка ее внесения (т. 1, л. д. 31, 32).

Приказом управления от 16.09.2015 № 357 земельный участок с прежним разрешенным использованием (эксплуатация служебных зданий) предоставлен обществу в аренду на 49 лет (т. 1, л. д. 33, 34). 

30 сентября 2015 года управление и общество заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 3700006929 от 19.08.2015 (т. 1, л. д. 35). Согласно пункту 2 соглашения пункт 7.2. договора изложен в следующей редакции: «Договор действует до 16.09.2064 года, при условии исполнения сторонами обязательств по договору». В пункте 4 соглашения указано, что данное соглашение не изменяет другие условия договора аренды и является его неотъемлемой частью. 

Постановлением администрации от 23.03.2016 № 965 разрешенное использование земельного участка изменено, с указанием на эксплуатацию апартамент-отелей, гостиниц, общежитий (т. 1, л. д. 36). Дополнительным соглашением от 12.05.2016 стороны внесли соответствующие изменения в договор аренды от 25.08.2005 № 7700000179 (т. 1, л. д. 37). Сведения об измененном виде разрешенного использования участка внесены в государственный кадастр недвижимости (т. 1, л. д. 40 – 45).

Прокурор полагая, что заключенное ответчиками соглашение от 12.05.2016 не соответствует требованиям закона и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

   В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

   Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса).

   Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

 В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                  от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015                 № 25) разъяснено, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В пункте 84 постановления от 23.06.2015 № 25 указано, что согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Обязанность подтвердить наличие такого интереса в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) возложена на истца.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением.

В соответствии с пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. 

          В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества.           В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

В то же время такие обстоятельства в рамках настоящего дела не установлены. 

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из материалов дела видно, что на спорном земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости (т. 1,                         л. д. 125, 126). Доказательства, свидетельствующие о том, что спорный земельный участок фактически предоставлен для строительства в обход установленных публичных процедур, в материалах дела отсутствуют. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 приведен в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, что следует из постановления администрации от 23.03.2016 № 965 (т. 1, л. д. 36, 95 – 100,               117 – 121). Общество совершило действия, направленные на реконструкцию принадлежащих ему объектов недвижимости на участке (т. 1, л. д. 38, 39, 46), что соответствует допустимому правомочию собственника объектов недвижимости                   (статья 209 Гражданского кодекса, пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, пришел к верному выводу о том, основания для признания недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 12.05.2016 к договору аренды от 25.08.2005 № 7700000179 (№ 3700006929) в данном случае отсутствуют. 

Доводы кассационной жалобы следует отклонить, поскольку прокурор не представил доказательств, свидетельствующих о том, что под видом реконструкции фактически планировалось осуществить строительство новых объектов, площадь предоставленного обществу участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, либо изменение вида разрешенного использования участка и последующая реконструкция не соответствуют правовому режиму территории, в границах которой он находится (статьи 9 и 65 Кодекса).  

Вывод апелляционного суда о том, что из закона не следует обязанность собственника земельного участка, предоставленного в аренду, проводить торги в связи с изменением разрешенного вида использования, является ошибочным, поскольку не учитывает требований действующего законодательства о предоставлении земельным участком для строительства на торгах (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса). В то же время, поскольку в рамках данного дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что изменение вида разрешенного использования участка направлено на обход публичных процедур, земельный участок не используется для строительства новых объектов, данный ошибочный вывод не привел к принятию неправильного судебного акта (часть 3 статьи 288 Кодекса).

При таких обстоятельствах основания для отмены постановления от 06.12.2017 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, правильно применил нормы материального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокурор освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2017 по делу № А32-16772/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 							         А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                              В.Е. Епифанов

                                                                                                                               И.В. Сидорова